botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

בעלות וחכירה

1. כללי
רשימת הזכויות במקרקעין מונה: בעלות, שכירות, חכירה, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. אנו נתייחס אך ורק לזכויות נשוא חיבורנו זה, קרי, הבעלות והחכירה.

סעיפים 1 ו- 2 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"1. הגדרות (תיקון התשל"ד)
בחוק זה:
"מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;
"מקרקעין מוסדרים" - מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969;
"רישום" - רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על-פיו.

2. בעלות
הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום. הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר {סעיפים 11 ו- 12 לחוק המקרקעין}.

2. חיבור של קבע מהו? מהם "מחוברים הניתנים להפרדה"?
ב- ע"א (חי') 39599-09-14 {מטילדה אזולאי נ' בילגורי אבינועם, תק-מח 2015(2), 6399 (16.04.2015)} נדונה השאלה מה דינו של ארון החשמל? בית-המשפט קבע כי בעל המיטלטלין {ארון החשמל} מהם יצאה האש, ולכן עליו הראיה שלא היתה לגבי מקורה של האש התרשלות שיחוב עליה. בית-המשפט סקר ההלכות לעניין הגדרת המחוברים.

א. סוגיית "מחוברים הניתנים להפרדה" נדונה בהרחבה ב- ע"א 2587/12 {מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, תק-על 2012(3), 2090 (08.07.13)}. כב' השופט עמית דן באותו מקרה במבחנים שניתן להיעזר בהם. לצורך שאלת סיווג כמקרקעין או כמיטלטלין, וזאת בהקשר של שווי מס הרכישה שחל על חלק המקרקעין של המלון, להבדיל מהמיטלטלין.

ב. כב' השופט ח' מלצר, שהסכים לתוצאה אליה הגיע כב' השופטי' עמית באותו עניין, עמד בחוות-דעתו על השוני שבהגדרת "מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכוש), התשכ"ג-1963 {להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"} בהשוואה להגדרת "מקרקעין" אשר בחוק המקרקעין.
דהיינו, בעוד חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מקרקעין" כך: "קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע", הרי הגדרת "מקרקעין" בסעיף 1 לחוק המקרקעין כוללת בסיומת את המילים: "זולת מחוברים הניתנים להפרדה", וכך גם בחוק הפרשנות.

ניתן היעזר במבחנים הבאים:

א. מבחן הכוונה - האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט היתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני-משנה או מבחני-עזר.

ב. המבחן הפיסי או מבחן הבורג - האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.

ג. מבחן כלכלי - האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.

ד. מבחן אופי וזהות של האובייקט - האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.

ה. מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט - האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.

ו. מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.

יודגש, כי מבחן הכוונה הוא מבחן רעיוני חשוב שצריך לעמוד במרכז הדיון. עם-זאת, בסופו-של-דבר, הכוונה נלמדת מן המעשים, ולכן יישומו של מבחן זה צפוי להתבצע, הלכה למעשה, תוך שימוש בחלק מן המבחנים האחרים, שלהם אופי קונקרטי-יישומי, כמו המבחן הפיסי או המבחן הכלכלי {ע"א 2587/12 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.07.13)}.

3. שכירות -חכירה
סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר מהי שכירות, חכירה וקובע:

"3. שכירות (תיקון התשל"א)
שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"."

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו {וראו סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971}. יחסי השכירות מטילים על כל אחד מהצדדים לה זכויות וחובות שונים. כנגד חיובי השוכר לשלם את דמי השכירות ולהשתמש בנכס לפי המוסכם, מטיל החוק חיובים שונים על המשכיר, כמו למשל חובתו לתקן כל דבר העלול לשלול או להגביל, הגבלה של ממש, את השימוש בנכס על-פי המוסכם בחוזה השכירות {ת"א (חי') 15448-01-13 עו"ד יעקב ריבנוביץ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ, תק-מח 2014(4), 17116 (2014)}.

חכירה לדורות מוגדרת בחוק כשכירות מקרקעין לתקופה של יותר מ- 25 שנה {סעיף 3 לחוק המקרקעין}. משכך, באופן פורמאלי, זכויותיהם של חוכרים לדורות זהות לאלו של שוכרים - זכות לשימוש בקרקע בלבד. אלא, שהלכה למעשה, במקרים רבים, נתפסת זכות החכירה לדורות כזכות שקרובה בתוכנה לזכות הבעלות {ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2), 359, 362-361 (1977); ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.11.2009)}.