botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

מקרקעי יעוד

1. הדין
סעיפים 107, 109, 110 ו- 111 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים כדלקמן:

"107. הגדרות
"מקרקעי יעוד" - מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור, והם:
(1) שפת הים, לרבות מקרקעין שבתחומי נמל;
(2) נהרות, נחלים ותעלות וגדותיהם;
(3) דרכים ומסילות ברזל, לרבות מקרקעין המשמשים תחנות של מסילות-ברזל;
(4) נמלי תעופה;
(5) סוגים אחרים של מקרקעי ציבור שנקבעו בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כמקרקעי יעוד לעניין פרק זה.

109. רישום של מקרקעי יעוד
ברישום של מקרקעי יעוד יצויין היותם מקרקעי יעוד.

110. הפיכת מקרקעי יעוד למקרקעי ציבור (תיקון מס' 7 (תשל"ט (1978) תיקון מס' 12 (תשמ"ח-1988))
(א) מקרקעי יעוד לא יהפכו למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד אלא אם אישרה הממשלה או השר שקבעה לכך שחדלו לשמש ליעודם; הודעה על האישור תפורסם ברשומות וציון המקרקעין כמקרקעי-יעוד יימחק.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א) ייהפכו מקרקעי יעוד למקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד ויירשמו בהתאם לכך אם נועדו לשמש שלא למקרקעי יעוד באחת מתכניות אלה:
(1) תכנית שאושרה סופית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
(2) תכנית שאושרה סופית לפי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964.

111. איסור עסקאות במקרקעי יעוד
במקרקעי יעוד לא יהיה תוקף לכל עסקה הטעונה רישום, לא יינתן צו אכיפה בשל התחייבות לעשות בהם עסקה כזאת, ולא תירשם הערה ביחס להתחייבות כזאת, אלא אם העסקה או ההתחייבות אושרו על-ידי הממשלה או השר שקבעה לכך."

2. מקרקעי ייעוד - תנאים להגדרתה
מעמדה של קרקע כמקרקעי ייעוד אינו תלוי ברישום במרשם המקרקעין אלא אך ורק בהתקיימות שלושת תנאיו המצטברים של סעיף 107 לחוק המקרקעין.

לפי הסבריו של פרופ' ויסמן:

"... הרישום הזה (במרשם המקרקעין - מ.א.) אינו תנאי לרכישת המעמד של מקרקעי ייעוד. על-פי לשון החוק נדרש הרישום כדי לתאר, בדיעבד, מעמד משפטי שהוא כבר קיים. לא הרישום הוא היוצר את המעמד של מקרקעי ייעוד. לפי זה, פנקסי המקרקעין עלולים להיות בלתי-מהימנים בכל הנוגע לשאלה אם מקרקעין כלשהם הם מקרקעי ייעוד."
{יהושע ויסמן דיני קניין: חלק כללי, 281 (1993)}

ב- עע"מ 7336/10 {ארנה אסתר לוקר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', תק-על 2012(4), 4547 (2012)} נפסק כי חלקות 26 ו- 28 נמצאות בבעלות המינהל והמועצה ולכן הן מקיימות את התנאי הראשון שבסעיף 107, הדורש שהחלקות יהיו מקרקעי ציבור. ואולם, אין הן מקיימות את שני התנאים הנוספים הקבועים בסעיף: ייעוד לתועלת הציבור ושימוש לאחד השימושים המנויים בסעיף.

כאמור, ייעודם של מקרקעין אינו נקבע על-ידי רישום במרשם המקרקעין אלא בתכנית המאושרת בהתאם לחוק התכנון והבניה. על-פי התכנית הקיימת - תכנית המאושרת בהתאם לחוק - חלקות 26 ו- 28 הינן בייעוד חקלאי. על-כן, לא מתקיים התנאי השני של סעיף 107, הדורש כי הקרקע תהיה מיועדת לתועלת הציבור.

נוכח כך, ניתן לקבוע שחלקות 26 ו- 28 אינן מקיימות את כל התנאים הנדרשים לקיומם של מקרקעי ייעוד.

בבחינת למעלה מן הצורך מצויין, כי לא נראה כאמור מקום להתערב בקביעת בית-המשפט קמא שחלקי החלקות הכלולים בתחום התכנית החדשה אינם משמשים בפועל כדרכים, אלא לייעוד חקלאי. אף מסיבה זו נקבע, כי אין לראות בחלקות 26 ו- 28 מקרקעי ייעוד, שכן לא מתקיים התנאי השלישי הנדרש בסעיף, והוא שהחלקות ישמשו בפועל לאחת המטרות המנויות בסעיף 107, ולענייננו, לדרכים.

3. אי-תחולתו של סעיף 23 לחוק המקרקעין על מקרקעי ציבור
סעיפים 23 ו- 112 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים כדלקמן:

"23. זכות המקים לרכישת המקרקעין
(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא-מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
(3) רכישת המקרקעין על-ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.
(ב) ההוצאות הקשורות ברכישת המקרקעין לפי סעיף זה - לרבות כל מס, אגרה ותשלום-חובה אחר המשתלמים אגב העברת מקרקעין, אך למעט תשלום המגיע בעד תקופה שלפני הקמת המחוברים - יחולו, על-אף האמור בכל דין, על המקים.
(ג) זכויות המקים לפי סעיף זה עדיפות על זכויות בעל המקרקעין לפי סעיף 21.

112. אי-תחולה
במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23."

כאמור, סעיף 23 לחוק המקרקעין עוסק בהקמת מחוברים במקרקעין לא מוסדרים.

ב- ת"א (ת"א) 61344-07 {רשות הפיתוח באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בעמ נ' חסן כחיל ואח', תק-של 2013(1), 20681 (2013)} דחה בית-המשפט את בקשת הנתבעים כי יש לאפשר להם לרכוש את המקרקעין עליו בנוי הנכס על-פי סעיף 23 לחוק המקרקעין.

בית-משפט קבע כי הנתבעים תולים יהבם בסעיף 23 לחוק המקרקעין, אלא שסעיף 112 לחוק המקרקעין מחריג את תחולתו של סעיף 23 וקובע כי "במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23".

4. התיישנות במקרקעי יעוד
סעיף 113(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"113. התיישנות
(א) במקרקעי יעוד אין התיישנות..."

ב- ת"א (ת"א) 3058/00 {הוועדה המקומית נ' בנק לאומי, תק-מח 2003(3), 48 (2003)} הוגשה בקשה לסילוק על-הסף של תובענת המשיב לפיצויי הפקעה בגין זכויות בחלקות 49, ו- 58 בגוש 5036 בראשון לציון, מחמת התיישנות.

לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון {להלן: "המבקשת"}, תביעה זו הוגשה 12 שנים לאחר פרסום הודעת ההפקעה מטעמה. לטענת המשיב, התביעה העיקרית הוגשה 10 שנים לאחר הפרסום האמור.

השאלות המשפטיות הנשאלות בהליך זה הן: האם חל חוק ההתיישנות בתביעה לפיצויי הפקעה? האם המבקשת הודתה בזכות המשיב לפיצויים לפי סעיף 9 לחוק ההתיישנות?

השאלה האם חל חוק ההתיישנות גם על תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 {להלן: "פקודת הקרקעות"} הושארה בעבר בצריך עיון על-ידי בית-המשפט העליון.

בפסיקת בתי-המשפט המחוזיים נמצאו שתי גישות עיקריות בנוגע לסוגיה זו. לפי הגישה האחת, חוק ההתיישנות חל על תביעות פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

כך קבע למשל כב' השופטנ' ישעיה:

"מאז 1958 "שולט בכיפה" חוק ההתיישנות... תחולתו פרושה, איפוא, גם על תביעות כספיות בגין הפקעות מקרקעין כמו התובענות שבפני."
{ת"א (ת"א) 1125/99, בש"א 2060/02 קרן קיימת לישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת-ים, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.03.02)}

לגישה זו אף הצטרפה כב' השופטת ה' גרסטל {ראו ה"פ (ת"א) 1058/02, בש"א 8115/03, ארידור אדוארד נ' עיריית פתח תקווה, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.06.03)}.

מנגד, לפי הגישה האחרת, לא חלה התיישנות כלל על תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

כך קבע השופט טלגם:

"זכות המופקע לפיצויים אינה נתונה להתיישנות בגלל עצם מהות וייחודיות זכות זו..."
{המ' (ת"א) 8240/85, המ' (ת"א) 5344/85 ארידור נ' עירית פ"ת,פ"ד מו(3), 100, 105 (1985)}

לגישה זו אף הצטרף המלומד א' קמר בספרו {א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001), 316}, אשר קבע כי "מכל המקובץ מתבקשת המסקנה, כי אין התיישנות של התביעה לפיצויים בעד הפקעת מקרקעין".

במחלוקת זו, מקובלת על בית-משפט הגישה הראשונה האמורה, לפיה חוק ההתיישנות חל על תביעות פיצויים בשל הפקעת מקרקעין.

שונים הם פני הדברים, למשל, בסוגיית מקרקעי הייעוד בהם קבע המחוקק באופן מפורש הסדר התיישנות ספציפי. כך קובע סעיף 113(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:

"113. התיישנות
(א) במקרקעי ייעוד אין התיישנות."

מכאן, שבהיעדר תקופת התיישנות ספציפית, או הסדר אי-התיישנות מפורש בסוגיית הגשת תביעת פיצויי הפקעה, יחול חוק ההתיישנות הכללי.

5. תחילת תקופת ההתיישנות
סעיף 113(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי:

"113. התיישנות
...
(ב) במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על-שם בעליהם."

יוער, כי כדי שתעלה טענתההתיישנות על-פי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני החזקה חייבת לענות על שני מבחנים: האחד הוא כי החזקה צריכה להיות "חזקה נוגדת", חזקה שאינה יונקת מזכותם של הבעלים אלא נוגדת את זכותם של אלה. השני, הנוסף, הוא, כי החזקה צריכה לבוא מכוח טענת זכות בעלות של המחזיק.

6. תחולת סעיף 94 לחוק המקרקעין - זיקת הנאה
סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"113. התיישנות
...
(ג) במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94."

סעיף 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"94. זיקה מכוח שנים
(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.
(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף-קטן (א)."

זיקת הנאה מכוח התיישנות כנגד חוכר או שוכר תהא מוגבלת בתקופתה לתקופת החכירה או שכירות. כאשר מסתיימת תקופת חכירה והחוכר עוזב את הקרקע מסתיימת זיקת ההנאה אלא אם הסכים בעל המקרקעין לעבירותה של זיקת ההנאה {ראה ספרו של יהושע ויסמן דיני קניין (תשס"ו-2005), 519}.

ב- ע"א (נצ') 1276/07 {בן עזרא ניסים ואח' נ' ויצמן גולן, תק-מח 2008(4), 17197 (2008)} הוגש הערעור על קביעתו של בית-משפט שלום, כי לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים בדרך, לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין, הואיל ושטחי הנחלות הינם בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ועל-כן הינם מקרקעי ציבור, לפי סעיף 107 לחוק המקרקעין, לפיכך לא ניתן לרכוש בהם זיקת הנאה מכוח שנים.

בית-משפט שלערעור הסכים עם נימוקי בית-משפט קמא. יחד-עם-זאת נקבע, שיש חשיבות רבה לכך שהתנאים להתגבשותה של זיקת הנאה הקבועים בחוק ובהלכה הפסוקה, התקיימו בעניננו, כך שאילו לא היתה הנחלה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אזי היה מקום לקבוע כי למערערים קיימת זיקת הנאה בדרך.

המסקנה המתבקשת היא כי גם אם שלושת התנאים ליצירת זיקת הנאה מתקיימים. העובדה כי מדובר במקרקעי ציבור, בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, היא זו בלבד אשר שוללת את רישומה של זיקת ההנאה, מאחר וכאמור, על-פי סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים ביחס למקרקעי ציבור. ראוי להדגיש, כי המינהל ידע והסכים לשימוש שעשו תושבים שונים בשביל המעבר.