botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:

"12. תום-לב במשא-ומתן
(א) במשא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא-ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים."

סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי צדדים למשא-ומתן חייבים לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.

גילוי עובדות ונסיבות מכוח סעיף 12 לחוק החוזים משמעו שעל צד המנהל משא-ומתן לגלות לצד שכנגד את אותן עובדות מהותיות, שיכולות להשפיע על התקשרותו בחוזה.
הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא-ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 לחוק החוזים אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני, אלא, יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא-ומתן לקראת כריתת חוזה {ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז(4), 673 (1983)}.

החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב חשובה במיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא-ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו.

חובת תום-הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא-ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12 לחוק החוזים.

נעיר כי לעיתים יכול אי-הגילוי אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים.

חובה לפי עיקרון תום-הלב עשויה להתקיים גם מקום שמתקיימת אחריות בנזיקין. היא עשויה להתקיים לצד אחריות חוזית של הצדדים הישירים לחוזה. אין בקיומה של חבות בנזיקין או בחוזים כדי לשלול חבות לפי עיקרון תום-הלב. התנהגות פלונית עשויה להקים אחריות הן בנזיקין הן לפי חובה מיוחדת זו {רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289 (1998)}.

תום-הלב אינו דורש כי האחד לא יתחשב באינטרס העצמי שלו. עיקרון תום-הלב קובע, כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד השני. אדם לאדם - לא זאב ולא מלאך, אדם לאדם - אדם {ע"א 10582/02 ישראל בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.10.05)}.

גם בשוק חופשי יש כללי התנהגות ראויים ומקובלים והפוגע באותם כללים יתן את הדין. ענייננו הוא ב"מוסר העסקים" בחיי המסחר והעסקים, וחריגה מאותו מוסר עסקים תחוייב בתגובתו של בית-המשפט {רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199 (1999); ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל בע"מ), פ"ד מח(5), 705 (1994)}.

על הצדדים לחוזה להקפיד בגילוי נאות של המידע הרלוונטי לקשירת החוזה, להימנע ממצגי שווא ולנהוג זה בזה בכנות {ת"ק (ת"א) 23149-03-11 דון סוסונוב נ' אלוף-משנה שרון אפק, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.07.12)}.

הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל "ייזהר הקונה" {emptor caveat} אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו.

מקל וחומר, בוודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו {ע"א 5393/03 פרג' נ' מיטל, פ"ד נט(5), 377 (2005)}.

חובת תום-הלב מטילה על צד לחוזה את החובה לגלות עובדות חשובות כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא-ומתן יגלה אותן לצד השני {ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1), 238 (1977); ת"א (נצ') 12404-07-08 אדם טטנבאום נ' יריב ברבלט, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.06.12)}.

תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים {ה"פ (חי') 1815-01-12 עצאם אבו חנין נ' א. שגיא חקלאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.12)}.

המבחן לגבי תום-לב בניהול משא-ומתן לקראת חוזה הוא זה הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה.

במסגרת זו, יש לדרוש כי בעלי דין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש שיהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על-כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני-אדם הגונים וסבירים {בר"ע 305/80 שילה ואח' נ' רצקובסקי ואח', פ"ד לה(3), 449 (1981); ת"ק (חד') 11255-07-11 גלי חסקלוביץ נ' אינטרכב חדרה, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.01.12)}.

לכל צד למשא-ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא-ומתן צריך שתיעשה בתום-לב. פרישה ממשא-ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא-ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב, הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת {ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2), 463 (1985)}.

כלומר, שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים על מקרה של הסתלקות ממשא-ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא-ומתן בין הצדדים שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא-ומתן {ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2), 177 (1992); ת"א (פ"ת) 2202-12-08 צבי בניאן נ' עדנה אלקיס, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.06.12); תא"ק (הרצ') 40322-04-10 שחר ש. יזום והשקעות בע"מ נ' ש.ל. אור מסעדות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.03.12)}.

ב- ע"א 2071/99 {פנטי נ' יצהרי, פ"ד נה(5), 721 (2000)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן "עולה באופן חד-משמעי מן העובדות שהוכחו ומן המימצאים שנקבעו בבית-משפט קמא, כי אלישע נהג בחוסר תום-לב חמור, בהסתלקותו מן העסקה. הסתלקות זו בשיאו של המשא-ומתן לאחר ששולמה התמורה, הוכנו תכניות ונערכו סרטוטים, היתה בנסיבות העניין מעשה בלתי-ראוי ובלתי-הוגן העולה כדי הפרה חמורה של חובת תום-הלב. ברי גם כי עילת התביעה שיסודה בהפרה זו לא נתיישנה, שהרי לא נולדה אלא עם סירובו של אלישע לחתום על זכרון הדברים".

אשר לפסיקת פיצויי קיום לפי סעיף 12 לחוק החוזים. אין חולק כי פסיקת פיצויי קיום בגין הפרת החובה לניהול משא-ומתן בתום-לב ובדרך מקובלת אינה מעשה שבשגרה ותיעשה במקרים יוצאי דופן.

ההלכה שנקבעה בפרשת קל בניין {ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3), 289 (2002)} מגבילה את האפשרות לחייב בפיצויי קיום את מי שהפר את חובת תום-הלב במשא-ומתן למקרים מיוחדים בהם נוכח בית-המשפט שהמשא-ומתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו {ראה גם רע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.02.12)}.

כאמור, חוסר תום-לב במשא-ומתן מקנה, ככלל, לנפגע זכות לפיצויים לפי סעיף 12(ב) לחוק החוזים. לרוב מדובר בפיצויי הסתמכות ואולם לעיתים, במקרים חריגים, יכול הדבר להקנות לנפגע זכות לפיצויי קיום, עוד יש לציין כי במקרים מיוחדים ונדירים ביותר, גם אכיפה אפשרית.

אולם בהיעדר התנאים הנ"ל, הרי שדרך-כלל, מוטב לו לבית-המשפט להיצמד לאותה התפיסה הבסיסית שבית-המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם בעצמם לא כרתו. לפיכך, ברוב המכריע של המקרים אין בית-המשפט נוהג לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם מצא כי יש לחייב את הצד שנהג בחוסר תום-לב בפיצוי הצד הנפגע {רע"א 3160/08 אליהו מזר נ' גאון חברה לבניין והשקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.01.10; 28.06.09); ה"פ (ב"ש) 9117-08-11 מתאנה אלון נ' יד נתן מושב עובדים של העובד הציוני להתיישבות שיתופית בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.02.12)}.

ב- ת"מ (מחוזי ת"א) 132-09 {צוקית נדל"ן תעשיות פיתוח נכסים והשקעות בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.08.15)}, בית-המשפט קיבל את טענת צוקית נדל"ן לפיה המינהל נהג בחוסר תום-לב וקבע בפסק-דינו כי על המינהל לפצות את התובעת אולם סכום הפיצוי לא היה כשווי הנזק אשר נתבע.

בעניין צוקית הנ"ל, שגה בית-המשפט משלא הרים את הכפפה שכן פסק-הדין קבע שהמינהל נהג בחוסר תום-לב אך למרות זאת לא פסק לצוקית את מלוא פיצויי הקיום שנתבעו {הערה: המחבר ייצג את צוקית בתביעה זו}.