botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

דירה - רכוש משותף -מהם?

1. כללי
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט':
"בית" - מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה;
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

המונח "דירה" מוגדר כ"חדר או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

מאידך, רכוש משותף מוגדר באופן שיורי, ולפיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע הגדרה שיורית לרכוש משותף - "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות". בסעיף צויין גם, כי הגג הוא חלק מן הרכוש המשותף אלא אם ייקבע אחרת על-ידי הצדדים. כפי שיוסבר, להבחנה זו בין דירות {ובכלל זה, חלקים מוצמדים} לבין הרכוש המשותף נודעת חשיבות, נוכח השלכותיה על זכות השימוש בחלקים אלה {ראו יהושע ויסמן "יחד ולחוד בבית משותף" משפטים ט"ז (תשמ"ו), 197}.

בסעיף 55(א) לחוק המקרקעין נקבע, כי לכל דירה בבית המשותף יוצמד חלק בלתי-מסויים מן הרכוש המשותף. משמעות הדבר היא, כי כל עוד לא הוצמד הרכוש המשותף לדירה מסויימת, אין בידי בעלי אותה דירה זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסויים מהרכוש המשותף.

בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להגיע להסכמות ביניהם לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף ולשינוי הזכויות בו, אך שינויים אלה מחייבים הסכמת השותפים, וזאת כדי למנוע מצבים בהם שותפים יקבלו החלטות, החורגות מדל"ת אמותיהם, והפוגעות בזכויות שותפיהם.

כך למשל, בסעיף 62 לחוק המקרקעין נקבע, כי אין לשנות בתקנון את זכויותיהם של בעלי הדירות אלא בהסכמתם. הוראה דומה נמצאת בסעיף 2 לתקנון המצוי, לפיו בעל דירה אינו רשאי לערוך בה שינויים, אשר יפגעו ברכוש המשותף ללא הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות {עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ואח', תק-על 2011(1), 1045 (2011)}.

מאופיו של הרכוש המשותף עולה, כי הוא נועד לטובת הכלל. על-כן, לא מתקיימת בו בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות {ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009)}.

סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, אנו מוצאים הגדרה של "דירה" לעניין פטור מהיתר בניה עבור שינוי פנימי בדירה, כלהלן:

"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

הגדרה זהה מצוייה אף בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולעניינה נאמר ב- ע"א 402/80 {"אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309 (1981)} כדלקמן:

"המונח 'דירה' מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח 'דירה' מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים 'נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד', ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, 'מגורים' או 'עסק', שהן מטרות ספציפיות, או 'לכל צורך אחר', שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו."
{ראו רע"פ 11191/07 ברדה נ' מדינת ישראל - הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.05.08)}


קיומו של מטבח נפרד אינו תנאי שאין בלתו לעצמאותה של יחידת הדיור, ולא כל "דירה" חייבת לכלול חדר מטבח או כיור נפרד, ובהתקיים יתר התנאים האמורים, די אף בשקע חשמלי שאליו ניתן לחבר מכשירי חשמל שונים כמו מקרר, מיקרוגל או תנור כלשהו כדי למלא את הפונקציה של מטבח {ע"א (מחוזי ת"א) 1008/99 מקביאן נ' הילנגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.08.00); ע"פ (מחוזי ת"א) 80028/99 מדינת ישראל נ' רוסנו, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.09.00); עפ"א (מחוזי ת"א) 80071/99 ישראל פלס עו"ד נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.02.01) - כל פסקי-הדין הנ"ל עסקו בפיצול דירה למספר יחידות דיור}.

ב- עע"מ 9311/11 {רמי יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תא ואח', תק-על 2013(1), 5891 (2013)} קבע בית-המשפט כי הוועדה התרשמה כי קיים פוטנציאל גבוה לשימוש בתוספת הבניה כיחידת דיור נפרדת מאחר שניתן בנקל להוסיף מטבח ליחידה הנבנית {ראה בהיקש ע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(2), 250, 257 (2004) לעניין הגדרת דירה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963}. מכאן, שהיעדר מטבח בקומה השניה, אינו שולל את ראיית מערכת החדרים מושא ההיתר המתבקש כיחידת דיור הנושאת את עצמה.

2. המונח "דירה"
המונח "דירה" כולל שני מרכיבים: המרכיב האחד מתייחס לכך כי מדובר באזור בנוי, שתחומיו חזותיים וברורים, מאחר ואין חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. המרכיב השני מתייחס לייעודו של החדר או התא.

אין די בכך, שמדובר על אזור המתוחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר חלקה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות שהובאו בחוק {ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981)}. משמעות המונח "דירה" בחוק רחבה יותר איפוא ממשמעות המונח בלשון בני-אדם. כפי שמציין פרופ' י' וייסמן בספרו:

"הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה', בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. התנאי בדבר היות הדירה חלקה שלמה ונפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית, כגון שיש לו כניסה נפרדת, מונה חשמל נפרד ואספקת מים עצמאית."
(ויסמן, בעמ' 355)

מכאן שתנאי הכרחי הוא שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת הן מבחינה חזותית והן מבחינת יעוד התא. כך למשל נמצא כי מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא ייחשב כדירה לאור הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה. בדומה, העובדה כי לחדר מסויים אין כניסה נפרדת, יכולה להעיד כי אין מדובר בחלקה עצמאית.

דוגמה נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים, מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על-אף שהיה רשום ככזה {ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור ואח', תק-על 2009(3), 3111 (2009)}.

3. "רכוש משותף"
בעיקרון מהווה גג בניין בבחינת רכוש משותף {מסקנה זו נלמדת מהוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי " 'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע הגגות, הקירות החיצוניים..."; ראה גם ת"א (שלום ת"א) 52351-07 יוסף ורד נ' אבשלום דיין, תק-של 2009(4), 17511, 17514 (2009)}.

יתר-על-כן, הלכה היא כי "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין לפרט אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקלה ובהסקת מסקנות בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא ותחומי הפרט מאידך גיסא" {השווה גם ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807 (1980)}.

צירוף שתי ההגדרות זו לזו {"רכוש משותף" כאמור בתקנון המצוי ו"דירה" כאמור בסעיף 52 לחוק המקרקעין} מביא להבנה, כי "רכוש משותף" הוא כל מה שאינו רשום כ"דירה" כהגדרתה בחוק, ומיועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית, ולמצער את מרביתם.

"רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין על-פיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

בחישוב הרכוש המשותף יש להפחית את "החלקים הרשומים כדירות". במילים אחרות, כדי לדעת מהו הרכוש המשותף בבית המשותף יהיה התהליך כזה, יהיה צורך לקחת את תשריט הבית "לנכות" ממנו את "הדירות", וכל "היתרה" שתישאר בתשריט לאחר ניכוי זה הוא הרכוש המשותף {ע"א (מחוזי יר') 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ מה(ב), 265 (1985); ת"א (מחוזי יר') 6417/04 שלום חדד נ' ראובן יוסף חסידים, תק-מח 2008(1), 901, 904 (2008)}.

בהגדרה זו של המונח "רכוש משותף" בחר המחוקק בטכניקה משולבת, שיורית, מחד, ומדגימה-מפרטת, מאידך, ושתיהן משלימות זו את זו. רכוש משותף הוא כל מה שאיננו דירה; ודוגמאות נתן המחוקק לחלקים העונים על הגדרה שיורית זו, כגון קרקע, גגות, קירות חיצוניים וכדומה.

והסיפא להגדרה חלה על אותם חלקים בבית המשותף שאינם בחינת "דירה", כלומר אם מצאנו, כי החלק בו עסקינן איננו מהווה "דירה", עדיין עלינו לבחון האם הוא מסוג החלקים בבית המשותף, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

מסקנה זו, לפיה הסיפא חלה על הרישא {משמע ההגדרה השיורית של רכוש משותף} מתבקשת, משום אופיו של הרכוש המשותף, רכוש המתאפיין בייעודו לשימוש של כל או מרבית בעלי הדירות, להבדיל מבעל דירה אחד או בעלי דירות אחדים, והגדרה שיורית לבדה, המכניסה לגדרו של המושג "רכוש משותף" כל דבר שאיננו דירה, עשויה לחטוא לכוונת המחוקק בהגדירו רכוש משותף ככזה שהשימוש בו מיועד לכל או למרבית הדיירים.

מסקנה זו מתיישבת היטב עם הפירוש המילולי-תחבירי שיש ליתן למשפט ההגדרה של הרכוש המשותף, ומשהיא מתבקשת מתוך תכלית ההגדרה שבחוק - כי אז זהו הפירוש שיש ליתן למושג הנדון, משמע "רכוש משותף".

כאמור, חוק המקרקעין אינו מגדיר את ה"רכוש המשותף" "הגדרה חיובית" אלא "בהגדרה שיורית", כלומר, כל החלקים בבית שאינם דירות הם רכוש משותף.

העובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הבית באופן ספציפי אינה גורעת מההגדרה הכללית "השיורית". נראה כי ניתן וצריך להבין את ההגדרה כך: "כל חלקי הבית המשותף (לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד וכדומה) חוץ מן החלקים הרשומים כדירות".

אם-כן, סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר ברישא של הסעיף את המונח "רכוש משותף" על דרך האלמנציה, אם כי, בהמשך מפרט על דרך הריבוי חלקים בבניין הנחשבים לחלק מהרכוש המשותף.

המאפיין חלקים אלה של הבניין הינו השימוש הרגיל שיעשה באותם חלקים, והמכנה המשותף הינו כי שימוש זה דרוש וחיוני לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, כך לדוגמה, חדרי מדרגות, שברור כי הם כוללים גם את החלל שמתחת לאותם מדרגות, מהוות חלק מהרכוש המשותף על-פי ההגדרה השיורית שברישא של הסעיף וגם על-פי ההגדרה שבסיפא של הסעיף.

מהותו של הרכוש המשותף מוגדרת בסעיף 52 לחוק המקרקעין. ואולם יש להבחין בין חלקים ממנו שמותר לבעלי הדירות להצמידם לדירה פלונית לבין אחרים שההצמדה לגביהם היא אסורה בכל הנסיבות ואלה יהיו תמיד מיועדים לשימושם של כל בעלי הדירות {ע"א 402/80 אתגר הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3), 309 (1981)}.

זאת ועוד. מותר להצמיד גג של בית משותף לדירה פלונית, משמע אין הגג נמנה על אותם החלקים שהצמדתם אסורה מבחינת החוק - ובלבד שנתקיימו כמובן תנאים המרשים זאת מבחינת הרשאה בלשון ברורה בחוזה ההתקשרות בין הקבלן לבין רוכשי הדירות.

ההבחנה המתוארת עולה מנוסחה של הגדרת "רכוש משותף" וממהותו של רכוש כגון זה: גרם המדרגות המוליך לדירות יהיה, למשל, לעולם רכוש משותף לפי טיבו וטבעו, בין אם יאוזכר מפורשות ברשימת חלקי הבית, הנכללים ברכוש המשותף, או לאו. ואולם גג או מרתף יכולים גם להיות צמודים לדירה מסויימת, והוא, כמובן, אם ננקטו הצעדים הנאותים כדי לבטא החלטה והסכמה זו בכתובים, ובין היתר, בתקנון {ראה בעניין זה גם ע"א 266/80 גדעון הרם נ' אייזנברג דורפמן חברה לבניין בע"מ, פ"ד לז(1), 434 (1983)}.

באשר לחדרי שירותים, ולחדר המחסן, אלה אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף מכוח ההגדרה המרבה שבסיפא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, אולם, כן נחשבים כחלק מהרכוש המשותף על-פי הרישא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, ההגדרה על דרך האלמינציה, מאחר ואינם מהווים "יחידה" נפרדת שתשמש את המטרה לה נועדה.

לגבי חדר התחזוקה, הדבר בספק משום שחדר יכול אולי להוות יחידה נפרדת שתשמש לצורכי מסחר, שזאת המטרה של היחידות השונות בקניון, גם אם הוא בשטח קטן. מה עוד שלעיתים והמטרה המוצהרת הרשומה לגביו בתשריט הינה "חדר תחזוקה". הספק בעניין החדר עולה משום רישום המילים בתשריט.

על-אף-זאת, נראה כי ומאחר ועל-פי הגדרת רכוש משותף על-פי חוק המקרקעין, חדר זה אינו נחשב לחלק מהרכוש המשותף - אין עוד חשיבות למה שנכתב על גבי התשריט, מה עוד והמילים "חדר תחזוקה" אינם חד-משמעיות ואין פירושן בהכרח כי אותו חדר מהווה חלק מהרכוש המשותף.

יוער, כי בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}.

זכויות בניה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף. כך למשל קבע בית-המשפט ב- ע"א 136/63 {לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1726 (1963)} כי "הדיבור 'רכוש משותף' הוא מושג משפטי בעל משמעות מוגדרת בחוק ואחוזי בניה אינם כלולים בו. ברור איפוא כי אחוזי בניה בלתי-מנוצלים אינם מהווים רכוש משותף" {ראה גם ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673, 680 (1986); ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2), 497, 501 (1983); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6), 449 (2005)}.

ההגדרה של רכוש משותף לפי חוק המקרקעין מתייחסת לחלקים פיסיים בבית המשותף וזכויות בניה אינן נכנסות תחת ההגדרה, כפי שנקבע בעניין ביבי:

"רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה... לפי הגדרה זו מתייחס הרכוש המשותף לחלקים פיסיים בבית המשותף. הזכות לקבל היתר בניה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף."

נוכח הקביעה כי לא ניתן לכלול זכויות בניה כחלק מהרכוש המשותף מתבקשת אף המסקנה כי לא ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה פלונית בבית המשותף. זכויות בניה אינן חלק מחלקיו הפיזיים של הבית המשותף. זכויות הבניה אינן דירה ואף לא רכוש משותף, כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 52 לחוק המקרקעין.

חרף העובדה לפיה "אחוזי בניה" או "זכויות בניה" אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף נקבע כי מדובר בנכס בעל ערך כלכלי {ראה גם ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור ואח',תק-על 2009(3), 3111 (2009); ה"פ (חי') 36576-09-14 מרדכי וקנין נ' מרדכי כהן, תק-מח 2015(2), 8504 (2015); ע"א 10322/03 ישעיהו לביא נ' שטרייכר, פ"ד נט(6), 449 (2005); ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.10.12); ת"א (מחוזי יר') 2159/08 קופרשטוק נ' חברת שומרי אמונים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.11.12)}.