botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

שימוש סביר ברכוש המשותף - מהו?

שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום {ת"א (שלום יר') 3157/06 נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010); ראה גם ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.

מהות השימוש הסביר נקבעת על-פי טיבם של המקרקעין, אישיות בעלי הדירות, אפשרויות ומטרות השימוש ברכוש המשותף הנדון. שימוש יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. שימוש כזה צריך שיהא סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום. מובנו של "שימוש סביר" ישתנה עם חלוף העיתים והשינויים באורח החיים {ראה ת"א (יר') 8328/98 גריג'יאק ארמנד נ' מילר אליעזר, תק-של 2002(3), 710, 723 (2002)}.

בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}.

אם-כן, המבחן הוא, איפוא, מבחן הסבירות מנקודת ראותם הכפולה של אדם ושכנו. הסבירות נבחנת לא רק מנקודת ההשקפה של נוחיות הנתבע, אלא היא חייבת לקחת בחשבון באותה מידה את האינטרס של המחזיקים השכנים.

לא די לשאול, האם עושה הנתבע שימוש ברכושו בדרך שיכולה להיות סבירה אלמלא היה לו שכן? השאלה היא, האם הוא משתמש בו באופן סביר בשים-לב לעובדה שיש לו שכן? {ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.

התקנת מזגנים והסכמת בעלי הדירות בבית {ביחס להתקנת מזגנים בקיר מסוג זה, נפסק כי די בהסכמה בדיעבד של האסיפה הכללית {ע"א 93/84 קדמי נ' קווין, פ"ד מ(1), 724 (1986). יחד-עם-זאת, במשך השנים התגברה מגמה מקלה בהקשר זה. ע"א (יר') 2560/01 נציגות הבית המשותף נ' בית חינוך עיוורים לבני ישראל ואח', תק-מח 2002(2), 4486 (2002)}.

שימוש סביר בחניות שנבנו ברכוש המשותף. שאלת השימוש בחניות שנבנו ברכוש המשותף נדונה בפסיקה ונקבע כי מקום בו לא נאסר במפורש בתקנון הבית המשותף שימוש מסויים בו והאסיפה הכללית לא קבעה שימוש או איסור שימוש בחלקים מסויימים שברכוש המשותף, רשאי כל אחד מבעלי הדירות לעשות שימוש ברכוש המשותף שהוא סביר בתנאי המקום והזמן. שימוש ברכוש המשותף להחניית מכוניות נקבע בפסיקה כשימוש סביר.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' זוסמן ב- ע"א 708/72 {פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2), 817 (1974)} לפיהם:

"אם הקדשת השטח לגינה לא נרשמה, המצב בעניינו אינו שונה מזה שנדון ב- ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974), לאמור תקנון הבית לא אסר, והאסיפה הכללית לא התירה ולא אסרה. במקרה כזה דין הוא, שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר, והחניית מכוניות היא בכלל זה. כמו שביאר השופט צ' ברנזון ב- ע"א 549/73 הנ"ל, חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום הסגת גבולם של שאר בעלי הדירות. השימוש הוא חולף ובעל הדירה שהחנה רכבו היום במקום פלוני יכול למצוא מחר שאותו מקום כבר נתפס על-ידי שותפו, ולא יהיה רשאי לבוא עמו בטרוניה בשל כך."