botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

תקנון מוסכם - סעיף 62 לחוק המקרקעין

סעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"62. תקנון מוסכם (תיקון התשנ"ב)
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לעניין סעיף-קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן."

תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קנייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים.

התקנון מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. בין היתר, ניתן להסדיר במסגרתו הצמדה של חלק מסויים מן הרכוש המשותף לדירה; שינוי בדבר המנה שיש לכל דירה ברכוש המשותף; הגדלת דירה באמצעות ניצול אחוזי בניה על-ידי בעל דירה מסויים ועוד. לזכויות מעין אלה, מטבע הדברים, ערך כלכלי לנהנים מהן {רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ ואח', תק-על 2013(1), 2668 (2013)}.

סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין מאפשר עריכת עסקה של העברת בעלות בחלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה נתונה, אל דירה אחרת בבניין, בלא להיזקק להסכמתם של בעלי דירות אחרים, כשהתנאי היחיד לעסקה הוא שינוי צו הרישום של הבית המשותף, לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין {ראה גם תא"מ (שלום ת"א) 47457-08 רומן אהרון נ' נתנאל מור, תק-של 2011(2), 108213, 108218 (2011)}.

ב- ת"א (מחוזי ת"א) 2708-05 {מוסי אברהם נ' נאדר דדבקש, תק-מח 2011(2), 1427, 1433 (2011)} קבע בית-המשפט כי משהוכח כי כל הבעלים בעת הרלבנטית הסכימו פוזיטיבית לרישומה של יחידה 1 כיחידה עצמאית, ומשהוכח כי כולם חתמו על התקנון ועל כתב ההסכמה להצמדת המחסן במרתף ליחידה 1, ומשקבענו כי לא נדרשה כלל הסכמתו של התובע, שהיה רק דייר מוגן בעת הרלבנטית, ממילא מתבקשת המסקנה כי לא נפל כל פגם ברישום.

ב- ת"א (שלום ת"א) 29779-04 {אש-חג יועצים בע"מ נ' יצחק כץ, תק-של 2010(1), 89068, 89075 (2010)} קבע בית-המשפט כי אין חולק כי לעת התרחשות האירועים נשוא תובענה זו, לא נרשם תקנון לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין ומשכך, חלה הוראת סעיף 64 לחוק המקרקעין המאמץ את התקנון המצוי.