botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

חובת תשלום המס

סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"15. חובת תשלום המס (תיקונים: התשע"א (מס' 3), התשע"ד (מס' 2))
(א) חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין - על המוכר, ובפעולה באיגוד - על עושה הפעולה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה: "מקדמה"):
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;
(3) על-אף האמור בפסקאות (1) ו- (2), במכירת זכות במקרקעין בידי חבר-בני-אדם - 7.5% מהתמורה.
(ג) סכום על חשבון המקדמה כאמור בסעיף-קטן (ב), יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על-פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, מיד לאחר ששולמו למוכר מעל 40% מהתמורה או במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג), לפי המאוחר; עלה סך התשלום ששילם הרוכש למוכר על 40% מהתמורה במסגרת תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר במועד מסויים, יועבר למנהל אותו חלק מהתשלום העולה על 40%, הכל עד גובה המקדמה.
(ג1) הוראות סעיף-קטן (ג) יחולו לעניין מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה על-פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, ואולם בסעיף-הקטן האמור, בכל מקום, במקום "40%" יקראו "80%".
(ד) על תשלום מקדמה יחולו הוראות אלה:
(1) יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על-ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו;
(2) על-אף האמור בכל דין ובהסכם בין המוכר והרוכש, יראו את המקדמה כאילו שולמה למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם ביניהם;
(3) (א) היתה המקדמה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו לפי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2), על-פי החלטה של המנהל בהשגה שניתנה לפי סעיף 87 או על-פי החלטה של ועדת ערר שניתנה לפי סעיף 89, יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על-ידי הרוכש עד יום ההחזר;
(ב) שוכנע המנהל כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד, באופן שהחזקה במקרקעין לא נמסרה לרוכש או לא ניתנה לפקודתו כמתחייב לפי הסכם המכירה, רשאי הרוכש לבקש מהמנהל כי סכום המקדמה שלא הוחזר למוכר לפי הוראות פסקת-משנה (א) יוחזר לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על-ידי הרוכש עד יום ההחזר; אין באמור כדי לפגוע בזכויות הצדדים להסכם לפי כל דין;
(4) לעניין הוראות סעיף 16, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שחייב בו המוכר ובלבד שהמקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות פסקה (3)(ב);
(5) על תשלום המקדמה לא יחולו הוראות סעיפים 94 ו-94ב.
(ה) (1) המנהל רשאי להקטין את השיעורים הקבועים בסעיף-קטן (ב), מיוזמתו וכן לבקשת המוכר או הרוכש שהוגשה עד למועד הקבוע להגשת ההצהרה לפי סעיף 73; הבקשה תהיה מנומקת בכתב ויצורפו לה מסמכים להוכחת סכום המס שיחול על המכירה;
(2) המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה עד למועד המאוחר מבין אלה:
(א) 20 ימים ממועד הגשת הבקשה;
(ב) המועד האחרון למשלוח ההודעה של המנהל לפי סעיף 78(א);
(3) לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (2), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.
(ו) (1) המוכר או הרוכש רשאים להגיש למנהל בקשה מנומקת לבחינת ההחלטה אשר ניתנה בעניינם לפי סעיף-קטן (ה)(1), בתוך 14 ימים מיום שנמסרה למוכר או לרוכש ההחלטה; המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה בתוך 45 ימים מיום הגשת הבקשה בהסתמך על המסמכים אשר צורפו לבקשה;
(2) לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (1), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.
(ז) מי שהחליט בבקשה להקטנת שיעור המקדמה לפי סעיף-קטן (ה) לא ידון בבקשה לבחינת ההחלטה לפי סעיף-קטן (ו).
(ח) הוראות סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) לא יחולו על עסקאות אלה:
(1) מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי1;
(2) מכירת זכות במקרקעין בידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 72;
(3) מכירת זכות במקרקעין שמתקיימות לגביה הוראות סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974;
(4) מכירת זכות במקרקעין, מסוג שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת.
(ט) שילם רוכש את המקדמה בהתאם להוראות סעיף-קטן (ב) ושילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד הקבוע בסעיף 90א, יראו זאת, לעניין הוראות סעיף 16, כאילו שולם המס שהרוכש חייב בו, אם התקיימו כל אלה:
(1) חלפו 90 ימים מיום הצהרתו לפי סעיף 73(ג) או 30 ימים מהיום שהמציא למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר;
(2) לא נעשתה לגבי המכירה שומה לעניין מס רכישה לפי סעיף 78(ב);
(3) המקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות סעיף-קטן (ד)(3)(ב);
(4) אם ביקש הרוכש הקלה או פטור ממס רכישה בהתאם להוראות לפי סעיף 9 - הוא הגיש את המסמכים להוכחת זכאותו להקלה או לפטור כאמור."

הוראת סעיף 15 לחוק המיסוי נועדה למנוע מצב בו המוכר אדיש להעברת הזכויות, לא ישלם את המס ויותיר את הקונה בלא יכולת לקבל אישורי מיסים {פר"ק (יר') 13274-08-12 עו"ד יצחק מלכו נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, תק-מח 2013(1), 25708 (2013)}. לרשות המיסים נתונה סמכות להפחית את תשלום המקדמה.