botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

יום המכירה

סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"19. יום המכירה (תיקונים: התשמ"ד (מס' 2), התשס"ב (מס' 3), התשס"ט, התשע"א (מס' 2))
"יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, ואולם:
(1) במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על-ידי הרשות המוסמכת לכך;
(2) בהפקעה - היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו; ואולם, אם נקבע על-ידי בית-משפט סופית כי הפיצוי שיש לשלמו בעד הזכות - למעט הריבית עליו - עולה ב- 50% על הסכום שהועמד לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו, יהיה יום המכירה יום מתן פסק-הדין הסופי;
(3) במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל - יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך;
(3א) במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף - יום אישור התכנית;
(4) (א) במכירה בתקופה הקובעת של חלק מזכות במקרקעין, שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (להלן: "עסקת קומבינציה") - יום מכירת החלק כאמור או אם בחר זאת המוכר - המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, על-ידי המוכר (להלן: "יום התקיים התנאי") ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) החל במועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה ועד למכירת הזכויות במקרקעין שבידי הרוכש, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש;
(2) המוכר אינו קרוב של הרוכש;
(3) בתוך 30 ימים מיום עסקת הקומבינציה, מסר המוכר הודעה למנהל בהתאם לכללים שקבע המנהל, על בחירתו בהחלת הוראות פסקה זו.
(ב) לעניין פסקה זו:
(1) יראו את זכויותיו של המוכר במקרקעין הגובלים זה בזה כזכות אחת במקרקעין;
(2) "סיום הבניה" - המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבניין או חלק הבניין, לפי העניין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה (להלן: "אישור לאספקת שירותים");
(3) "קרוב", לעניין המוכר - לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו; ולעניין זה, "שליטה" - כמשמעותה בסעיף 2 בשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" יבוא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" יבוא "20% או יותר";
(4) "התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006)."

גובהו של מס השבח נקבע, ברגיל, לפי שווי המכירה כפי שהוא ב"יום המכירה", היינו היום שבו נקשר הסכם מחייב בין הצדדים {סעיפים 1, 17 ו- 19 לחוק מיסוי מקרקעין; ע"א 489/89 שרון נ' המנהל לעניין חוק מס שבח מקרקעין, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.11.93)}.

"יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה, משמע, שווי המכירה מחושב נכון ליום ההסכם קביעת שיעור החבות במס צריכה להיעשות על-פי היום בו התגבש החיוב {ע"א 7759/07 רות כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.04.10)}.

הכלל הינו ששווי המכירה יחושב ביום המכירה, שהוא מעקרונות היסוד של החוק.

יש לראות בשווי המכירה לצרכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחויות מאוחרות וחיצוניות להסכם יכולות לשנות שווי זה.

אין להלום כי בידי המוכר יהא לאחוז את המקל בשני קצותיו, הן להפחית למפרע את שווי המכירה לצרכי מס, והן לעמוד על זכותו לקבלת מלוא התמורה בתביעה חוזית. הדבר אף אינו מתיישב עם הגדרת השווי שבסעיפים 1 ו- 17 לחוק המיסוי, שעניינה השווי ה"נייטרלי" {בין מוכר מרצון לקונה מרצון, או המוסכם בתום-לב} ביום המכירה.

ההסכם בין הצדדים משקף את השווי האמיתי, מבחינתם של העסקה ביום ביצועה, ושווי זה הוא שממוסה.