botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

שווי הרכישה

סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"21. שווי הרכישה (תיקונים: התשל"ה (מס' 2), התשמ"ד (מס' 2))
(א) בכפוף להוראות הסעיפים 22 עד 36, שווי הרכישה של זכות במקרקעין לעניין חישוב השבח והמס הוא שוויה ביום הרכישה על-ידי המוכר.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א) - נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לעניין מס שבח, יהיה שווי הרכישה לעניין חישוב השבח - השווי שנקבע כאמור."

נוסח החוק של סעיף 21 הנ"ל, שונה מאז על-ידי תיקון 6 לחוק. בעקבות שינוי החוק, הוצאה מטעם הנציבות הוראת ביצוע 24/85, מיום 04.09.85, הקובעת, בין היתר, כדלקמן:

"נכס שנרכש כתפוס ולאחר-מכן שולמו דמי פינוי ונמכר כפנוי, במקרה זה יראו את שווי הרכישה כשל נכס תפוס בהתאם לשוויו בפועל ביום הרכישה, והוצאות הפינוי יוכרו כניכוי בהתאם לסעיף 39(2) לחוק, אם אינם מותרים בניכוי לפי הפקודה, במקרה ותהליך הפינוי וההשכרה מחדש חלו מספר פעמים, יש להכיר בניכוי רק את ההוצאה של הפינוי האחרון."

יש נכסים שמצבם שונה ביום מכירתם מזה שהיה ביום רכישתם. דוגמה לכך היא נכס שנרכש פנוי ונמכר תפוס, או להיפך: נרכש תפוס ונמכר פנוי {ו"ע (ת"א) 1109/03 נעמי גלבוע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.10.04)}.

אם נרכש נכס תפוס בשווי רכישה נמוך יחסית, ולאחר-מכן שילם הבעלים דמי פינוי, כך שבעת מכירתו, הוא מכר אותו פנוי, אין קושי מבחינת חוק מס שבח.

בחישוב השבח יוכר למוכר שווי הרכישה {הנמוך יחסית}, בצירוף דמי הפינוי, כניכוי על-סמך סעיף 39(2) לחוק המיסוי.

מקום בו המדובר במס שבח מקרקעין, אירוע המס הנבחן הינו מכירתן של זכויות במקרקעין {ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חולון, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.07.01)}.

מטרתו של חוק המיסוי היא להטיל מס על עליית ערך של מקרקעין כפי שהיא בזמן העברת הזכות באותם מקרקעין.

לדוגמה, כאשר ימכור הנעבר את המקרקעין במכירה שאינה זכאית לפטור, יחושב השבח באופן שיכלול את השבח שנצבר בעבר וחיובו נדחה בזכות הוראות הפטור. על-כן, השומה שתיערך בעתיד לנישום שאינו זכאי לפטור תיערך לפי שיעורי המס וכללי המס שיחולו באותה עת.