botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

נוסחת החישוב הלינארי

המחוקק בחר לסטות איפוא ממה שאחרת עשוי היה להיות פרשנות לשונית אפשרית וקבע, בסעיף ההגדרות לחוק המיסוי, משמעות לשונית מיוחדת לביטוי "שבח ריאלי עד יום התחילה".

אכן המחוקק בחר בשיטה מסויימת והוא עשה זאת באמצעות מתן מובן מיוחד לביטוי "שבח ריאלי עד יום התחילה" והרי בדיוק לשם כך נועדו סעיפי הגדרות.

בחירה בנוסחה הלינארית שאין לסטות ממנה היא בעלת תכלית ברורה. ללשון החקיקה תפקיד כפול בתהליך הפרשני. הלשון קובעת כאמור לעיל את מתחם האפשרויות הלשוניות, אשר מתוכו נבחרת המשמעות המשפטית.

ייתכנו גם מקרים בהם הנוסחה הלינארית שלא ניתן לסטות ממנה לא תגשים מטרה נוספת שעמדה אף היא ביסוד החקיקה והיא הרצון להאיץ את הפעילות בענף הנדל"ן.
אולם, ייתכנו מקרים שהנוסחה הלינארית עלולה, במקרים מסויימים, להביא דווקא להאטה בשוק הנדל"ן שהרי כל תקופה של החזקה נוספת מביאה עימה "רווח" והכל בניגוד לרצון להאיץ את ענף הנדל"ן.

למעשה, הנוסחה הלינארית במצב זה כמו "מושכת" את השבח לאחור ו"צובעת" אותו כ"שבח ישן" למרות שאין הוא כזה. לא מן הנמנע כי במצב זה יבחרו נישומים לא מעטים, ככל שהדבר יתאפשר להם, להמתין זמן נוסף בטרם ימכרו הם את נכסם כדי שפחות שבח "ימשך" לאחור ו"יצבע" כשבח ישן.

יצויין כי כדי בכל זאת לעודד פעילות לאחר המועד הקובע נקבעה הוראת שעה המעניקה הנחות שונות למכירות {ורכישות} שיתבצעו בסמוך למועד הקובע {ע"א 5714/05 מנהל מס שבח רחובות נ' גני רון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.12.06)}.

יחד-עם-זאת ועל-אף שלעיתים פועלה של הנוסחה הלינארית נוגד את מטרת החקיקה, אין לסטות מנוסחה זו.

ראשית, אין להתפלא כי המבחן הכללי שנקבע בנוסחה הלינארית מאפשר לכאורה קיומם של מקרים שלא יגשימו את התכליות כולן.

שנית, בחלוף הזמן אותם מקרי קיצון יהפכו לזניחים. אכן, ככל שיחלפו השנים ממילא יגדל חלקן של שנות ההחזקה שלאחר המועד הקובע ושנות ההחזקה שלפני-כן יהפכו זניחות במסגרת הנוסחה. במובן זה המצב בו שבח חדש "נמשך" לאחור ו"נצבע" כשבח ישן ילך ויצטמצם וכך גם השפעותיו.

אכן בבואנו לפרש את החוק אין להסתכל רק על טווח הזמן הקרוב אלא יש להשקיף גם על טווח הזמן הרחוק יותר. פרשנות היא מסע אל העתיד על בסיס העבר וההווה ויש להכיר בכך ש"הזמן אינו עומד מלכת, ועימו משתנה גם הפתרון שהחוק נותן".

שלישית, וזה עיקר: דברי חקיקה רבים הם פרי של בחירה, של פשרה ושל איזון.

תכלית החקיקה היא המטרה אשר דבר החקיקה מגשימה. אלה הם האינטרסים הנאבקים על הבכורה, ואשר הפשרה ביניהם עומדת ביסוד החקיקה. זוהי המדיניות אשר החוק מעצב ואלה הערכים שהוא מגשים.

בבואנו לפרש את תיקון מס' 50 הנ"ל, ראוי לכוון לתכליות של פשטות, יעילות, ודאות ויציבות שעמדו לנגד עיני המחוקק ועומדים ביסודם של דיני המס ואין מקום לקבוע במקום המחוקק כי היה מקום להעדיף תכליות אחרות.

הנוסחה הלינארית למעשה משקיפה על השבח כולו, לאחר הפחתת הניכויים, "כאילו" צמח באופן אחיד על פני כל תקופת ההחזקה.

הנוסחה הלינארית "נכנסת לפעולה" רק בשלב השני של קביעת שיעור המס ולא בשלב הראשון של קביעת השבח.

לנוסחה הלינארית שקבע המחוקק יתרונות וחסרונות. תיקון מס' 50 ביקש להפחית את שיעורי המס. נישום שרכש את המקרקעין לפני המועד הקובע, צפה בעת הרכישה שיעור מס שבח גבוה מזה המוטל עליו כיום על-פי הנוסחה הלינארית.

הנוסחה הלינארית על כל חסרונותיה מטיבה את מצבו של נישום כזה לעומת המצב בעת הרכישה. במובן זה לא ניתן לומר כי הנוסחה הלינארית פוגעת בעקרונות של ציפיה והסתמכות שהיו לנישום בעת רכישת הנכס וגם לכך יש ליתן משקל בבואנו לפרש את החוק {בג"צ 2223/04 לוי יעקב ניסים נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.09.06); רע"א 7678/98 קצין התגמולים נ' גלעד דוקטורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.06.05)}.

אכן הנוסחה הלינארית עלולה "לעודד" ניסיונות ל"עקיפתה". נישומים רבים שטרם צברו שבח רב בנכסים שנקנו לפני המועד הקובע עשויים לנסות לייצר לאחר המועד הקובע "מכירה רעיונית" שתותיר את הנכס בידיהם.

לאחר "מכירה" שכזו וככל שהיא לא תיתפס כמלאכותית לא תחול לכאורה הנוסחה הלינארית והנישום יבקש כי שבח "חדש" כבר לא "יימשך" לאחור באמצעותה.

תיקון מס' 50 הנ"ל היווה רפורמה במערכת מיסוי מקרקעין. המחוקק ביקש באמצעות התיקון, בין היתר, להפחית, באופן משמעותי, את שיעורי מס שבח.