botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

השבח - חלק מההכנסה החייבת

1. הדין
סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"48ב. השבח - חלק מההכנסה החייבת (תיקונים: התשל"ה (מס' 2), התשנ"ח (מס' 3), התשס"ב (מס' 3), (מס' 4), התשס"ה (מס' 3), התשע"ב)
(א) לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח, כפי שנקבע על-פי חוק זה, כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה, והוראות סעיף 91(ג), (ד)(3א), (ה) ו- (ז) לפקודת מס הכנסה יחולו עליו, ובלבד ששיעור המס על השבח הריאלי לא יעלה על 25% לעניין חבר-בני-אדם, ולא יעלה על השיעור האמור בסעיף 48א(ב)(1) או (1א), לפי העניין - לעניין יחיד; על החייב במס על-פי חוק זה לכלול את השבח כפי שנקבע בשומה, בהשגה, בערר או בערעור, לפי העניין, בדו"ח שהוא מגיש על-פי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, ואולם:
(1) המס שחייבים בו על-פי חוק זה, יראוהו כמקדמה על חשבון מס הכנסה, זולת אם המציא המוכר אישור מפקיד השומה שלפיו יש להפחית מסכום השבח סכום כלשהו בשל קיזוז הפסדים, או שיש לזכות מהמס סכום כלשהו בשל זיכויים על-פי פקודת מס הכנסה, ובמקרה זה יתאם המנהל את המס לפי זה והוראות חוק זה יחולו על גביית המקדמה;
(2) במכירה או פעולה באיגוד מקרקעין שמועד תשלום המס עליהן נקבע לפי סעיפים 51 או 52, ייחשב מועד זה כמועד התשלום גם לעניין פקודת מס הכנסה;
ויראו את השבח כשלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת.
(ב) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין כשיום הרכישה של הזכות במקרקעין או באיגוד המקרקעין, לפי העניין, היה לפני מועד השינוי יחולו הוראות אלה:
(1) על השבח הריאלי עד יום התחילה יחולו הוראות סעיף 91(ג), (ד)(3א), (ה) ו- (ז) וכן הוראות סעיפים 121 או 126, לפי העניין, לפקודה;
(2) על השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי ועל יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי יחול האמור בסעיף-קטן (א) ובלבד ששיעור המס לא יעלה על 25% - לעניין חבר-בני-אדם ולא יעלה על השיעור האמור בסעיף 48א(ב)(1) או (1א), לפי העניין - לעניין יחיד;
(3) על שבח שחלות לגביו הוראות סעיף 48א(ג) או (ד), או סעיף 48א1(ב), יחולו הוראות סעיף 91(ג), (ד)(3א) וכן הוראות סעיפים 121 או 126, לפי העניין, לפקודה, לפי העניין, ובלבד ששיעור המס לא יעלה על המס החל לפי סעיף 48א(ג) או (ד) או סעיף 48א1(ב) לפי העניין;
(4) על שבח שחלות לגביו הוראות סעיף 48א(ד1) או 48א1(א), יחולו הוראות סעיפים 91(ג), (ד)(3א), (ה) ו- (ז) לפי הוראות סעיפים 121 או 126, לפי העניין, לפקודה, ובלבד שתינתן ההנחה מהמס לפי הקבוע בסעיף 48א(ד1) או בסעיף 48א1(א), לפי העניין;
(5) לעניין פסקאות (1) עד (4), יראו את השבח כשלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת."

2. נקודות החיכוך שבין מס שבח מקרקעין לבין מס הכנסה
הסדרת היחסים שבין משטר מיסוי המקרקעין לבין משטר מיסוי ההכנסה איננה פשוטה. באופן כללי ניתן לציין בהקשר זה מספר עקרונות:

הראשון, הכנסה ממכירת נכס מקרקעין, אשר מסווגת כמכירת מלאי עסקי - זוכה לפטור ממס שבח {סעיף 50 לחוק המיסוי} אך ממוסה כהכנסה פירותית במסגרת מס הכנסה {ע"א 9060/11 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עו"ד אייל ארנברג, הנאמן על נכסי החייב אברהם וייס, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.09.14)}.

השני, הכנסה ממכירת נכס מקרקעין, אשר מסווגת כרווח הוני - תמוסה בשלב ראשון במסגרת משטר מס שבח, אך המס ישולם יחשב רק כמקדמה על חשבון מס רווחי הון במסגרת משטר מס הכנסה {סעיף 48ב(א) לחוק}.