botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת - סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין

לפני כניסת תיקון 76 לחוק לתוקפו, סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קבע כדלקמן:

"49ה. פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת (תיקונים: התש"ם, התשנ"ז, התשנ"ט(2))
(א) על-אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים-עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן: "הדירה הראשונה");
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן: "הדירה השניה"), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באיזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(א1) על-אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף-קטן (א)(1) ו- (3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים-לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל- 1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת."

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע למעשה פטור חד-פעמי למוכר שתי דירות וזאת בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף הנ"ל ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, מקנה פטור ממס שבח במכירתה של דירת מגורים בתנאים מסויימים, אף כאשר מדובר במכירה של דירה, מקום שטרם עברו ארבע שנים ממכירתה של דירה אחרת, כאמור בסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין.

בין השאר, מטרתו של הפטור שבסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין להקל על אדם המוכר שתי דירות תוך תקופה קצרה יחסית, כאשר הוא עושה כן על-מנת לרכוש דירה גדולה יותר.

כמו-כן, על-פי סעיף 49ה(א2) לחוק מיסוי מקרקעין, יש לתאם, את הסכומים המפורטים בסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין, בתחילת כל שנת מס, ובהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

נדגיש כי סעיף 49ה(ב) לחוק מיסוי מקרקעין הינו סעיף יוצא דופן, המעניק פטור חד-פעמי, למי שמוכר שתי דירות מגורים {ראה גם עמ"ש 167/88 דגני חנה נ' מנהל מס שבח נתניה, פורסם באתר מיסים}.

לאחר כניסת תיקון 76 לחוק לתוקפו, סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כדלקמן:

"49ה. פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת (תיקונים: התשנ"ז, התשנ"ט(2), התשע"ג (מס' 2))
(א) על-אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה: "הדירה הראשונה"), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:
(1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה: "הדירה הנוספת");
(2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;
(3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;
(4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה: "הדירה החלופית"), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).
(א1) על-אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף-קטן (א)(1), (2) ו- (4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווה להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים - לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט בטבת התשע"ג (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל- 1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת."

סעיף 49ה לחוק בנוסחו לפני תיקון 76 לחוק, מעניק פטור ייחודי לתושבי ישראל המעוניינים למכור שתי דירות קטנות ולרכוש תחתן דירה אחת {להלן: "משפרי דיור"}.

הפטור המוגבל בתקרה וניתן פעם אחת בחיים.

יובהר כי לאחר תיקון 76 לחוק, הפטור הקבוע בסעיף 49ה לחוק יחול רק על תושבי ישראל וזאת בשל התיקון שבסעיף 49א(א) לחוק.

הפטור הייחודי לפי סעיף 49ה לחוק, יינתן במכירת הדירה הראשונה ואילו במכירת הדירה השניה תהנה מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק.