botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

הדין המיוחד החולש על יחסי קבלן ורוכש דירה, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חוק המכר

1. הדין

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:

"1. הגדרות (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
בחוק זה:
"דירה" - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"הוראות תחזוקה ושימוש" - הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"מכירה" - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963;
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על-מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על-מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
"קונה" - מי שרוכש דירה ממוכר;
"קונה משנה" - מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;
"תקנות הבניה" - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970;
"תקן", "תקן רשמי" - כמשמעותם בחוק התקנים, התשי"ג-1953;
"השר" - שר הבינוי והשיכון.

2. חובת מסירת מפרט והוראות תחזוקה ושימוש (תיקון התשע"א)
(א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש.
(א1) המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.
(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

3. פרטי המפרט (תיקונים: התש"ן, התשע"א, התשע"ד)
(א) המפרט יהיה בטופס שקבע השר בצו באישור ועדת הכלכלה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חודשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר.
(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן: "פריטים מתומחרים").
(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבניין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבניין, הכל כפי שנקבע בצו.
(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת לגביו.
(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנת בניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על-ידי הפניה לאותה תקנות 3 הבניה או לאותו תקן.
(ה) קונה המבקש לוותר על פריט מתומחר, להוסיף פריט מתומחר או לשנות את מיקומו, ימסור על כך הודעה למוכר לפני התקנת הפריט ולא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה המכר, אם נקבע מועד כאמור, ובלבד שלא ייקבע מועד מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע יסודות הבניין או מועד אחר שקבע השר בצו, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, ורשאי השר לקבוע מועדים שונים לסוגים שונים של דירות או בניינים.
(ו) הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט; הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי העניין.
(ז) הודיע קונה למוכר על ויתור, הוספה או שינוי כאמור בסעיף-קטן (ה), ימסור לו המוכר מפרט מעודכן.

4. אי-התאמה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה-המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן: "הדירה") שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה-המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה-המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן: "תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית"), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה-המשנה;
(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף-קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.
(ג) לעניין סעיף זה:

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

4א. הודעה על אי-התאמה או אי-התאמה יסודית (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
(א) הקונה או קונה-המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה:
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה-המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה-המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

4ב. זכות תיקון אי-התאמה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
(א) התגלתה אי-התאמה או אי-התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה-המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.
(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה-המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה-המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה-המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

5. מוכר שלא מסר מפרט (תיקון התשע"א)
(א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על-אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף-קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין - על המוכר.

5א. פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון התשע"א)
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה: "המועד החוזי"), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על-אף האמור בסעיפים-קטנים (א) ו- (ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

5ב. שיעור מרבי של ריבית פיגורים (תיקון התשע"ד (מס' 3))
(א) נקבע בחוזה המכר כי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים, לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת; בסעיף זה, "ריבית פיגורים" - לרבות כל סכום שהקונה נדרש לשלם בשל תשלום שלא שולם במועד שנקבע בחוזה המכר.
(ב) החובה לשלם ריבית פיגורים תחול מהיום שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה המכר, ובלבד שחלפו שבעה ימים מהיום האמור.

6. תקנון בבית משותף (תיקון התשע"א)
(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין;
ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל עניין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף-קטן (א) יראוהו, על-אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף.
(ג) המונחים בסעיף זה ובסעיף 6ב יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

6א. קביעת מתחזק (תיקון התשס"ב)
(א) בסעיף זה:
"חוזה מכר" - לרבות המפרט וחוזה נספח לעניין מתחזק;
"מתחזק" - כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מתחזק, אלא-אם-כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עימו.
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף-קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על-ידי המתחזק, אלא-אם-כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.

6ב. רישום זכויות (תיקון התשע"א)
(א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:
(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;
(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ב) המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף-קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף-קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.
(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.

6ג. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה ואופן תשלומן (תיקון התשע"ד (מס' 2))
(א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות" - שכר-טרחת עורך-דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר-טרחת עורך-דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה:
(1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על-פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין;
(2) רישום הזכויות על-פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף;
(3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על-פי חוזה המכר.
(ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת (בסעיף זה: "הסכום המרבי"), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות-מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסויים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע.
(2) על-אף האמור בפסקה (1), הסכום המרבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על-פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין.
(ג) קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך-הדין, ועורך-הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

7. שמירת זכויות (תיקון התשע"א)
חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה-המשנה הניתנות לו לפי כל דין.

7א. התניה - לטובת הקונה או קונה-המשנה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
(א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה-המשנה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף-קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה-המשנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה - בטל.

8. דין המדינה (תיקונים: התשס"ט, התשע"א)
(א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר.
(ב) לא יראו את רשות מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על-ידיה כמוכרת לעניין חוק זה מחמת זה שקיבלה מהקונה או מקונה-המשנה דמי שכירות בעד הדירה.

9. חזקה
לעניין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על-מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.

10. עונשין (תיקונים: התשע"א, התשע"ד (מס' 2))
מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א) או (א1), 3, 6 או 6ג(ב) דינו - קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977.

11. תחולה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
(א) הוראות חוק זה לא יחולו:
(1) על דירה בבניין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990, לא יחול על דירה בבניין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן: "יום הפרסום"); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף-קטן זה: "תיקון מס' 5"), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.

12. תחילה (תיקון התשל"ה)
תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי התשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת התשל"ה (1 בינואר 1975).

13. ביצוע (תיקונים: התשע"א, התשע"ד)
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי באישור ועדת הכלכלה של הכנסת להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו.

תוספת
(סעיף 4)
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" - לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" - לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ- 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.
בתוספת זו:
"כשל" - כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" - ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 קובע כלהלן:

"1. הגדרות (תיקונים: התשל"ו, התשס"ח, התשס"ח (מס' 2))
בחוק זה:
"דירה" - חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"הלוואה לרכישת דירה" - הלוואה שתאגיד בנקאי או תאגיד אחר נותן לצורך רכישת דירה ושלהבטחת החזרתה נרשמו משכנתה או משכון לגבי הזכויות במקרקעין;
"ליווי פיננסי" - מימון לפרוייקט בניה על-ידי תאגיד בנקאי במסגרת הסכם ליווי בין המוכר לבין התאגיד הבנקאי;
"מכירה" - לרבות שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963;
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על-מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על-מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
"מחיר הדירה" - כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה;
"ממונה" - מי שמונה לפי הוראות סעיף 3ד כממונה לעניין חוק זה;
"המפקח", ו- "הוראות ניהול בנקאי תקין" - כמשמעותם בסעיף 5 לפקודת הבנקאות, 1941 (להלן: "פקודת הבנקאות");
"מימון לפרוייקט בניה" - שיטת מימון שבה המוכר מנהל את כל הפעילות הכספית של פרוייקט הבניה שלו בחשבון בנק נפרד אחד המשמש למטרה זו בלבד (להלן: "חשבון הליווי");
"פרוייקט בניה" - בניה של דירה או של בניין על-ידי מוכר;
"תאגיד בנקאי" - כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981;
"תאגיד בנקאי מלווה" - תאגיד בנקאי הנותן ליווי פיננסי;
"השר" - שר הבינוי והשיכון.

2. הבטחת כספי הקונה (תיקונים: התשל"ו, התשס"ח)
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על-אף האמור בחוזה המכר:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על-פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
(3) שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על-שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

2א. החלפת ערובה (תיקונים: התשל"ו, התשס"ח (מס' 2))
מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, והכל אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3.

2א1. חובת יידוע בכתב (תיקון התשס"ח)
(א) לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא-אם-כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על-פי חוק זה להבטחת הכספים ששולמו ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה.
(ב) מוכר שלא התקשר עם תאגיד בנקאי בהסכם למתן ליווי פיננסי, יודיע על כך לקונה בכתב, עד מועד חתימת חוזה המכר; השר רשאי לקבוע הוראות בדבר אופן ומועד מסירת ההודעה.

2ב. הבטחת כספי קונה דירה על מקרקעי ישראל (תיקונים: התשל"ו, התשמ"א, התשס"ט)
(א) היתה הקרקע שעליה הדירה הנמכרת ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לא יהא המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2 אלא לתקופה שתסתיים בהתמלא כל אלה:
(1) הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר;
(2) נמסרה ההחזקה בדירה לקונה;
(3) נחתם חוזה בין הקונה לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן - הרשות) ובו התחייבה הרשות להביא לידי רישום הקונה כשוכר הדירה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים כשהיא נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד שלישי, למעט שעבוד או התחייבות לשעבוד לחובת הקונה.
(ב) חוזה שנחתם בין הקונה לבין הרשות כאמור בפסקה (3) של סעיף-קטן (א) בין יום כ"א בשבט התשל"ה (2 בפברואר 1975) לבין יום ב' בניסן התשל"ט (30 במרס 1979), יראו כאילו כלולה בו התחייבות הרשות כאמור בפסקה (3) האמורה.
(ג) חוייבה הרשות לפצות את הקונה על אי-מילוי התחייבויותיה על-פי פסקה (3) של סעיף-קטן (א), ישפה המוכר את הרשות זולת אם הוכיח כי הרשות היא האחראית לעילת הפיצוי.

2ג. הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד (תיקון התשע"ד)
(א) בסעיף זה:
"תאגיד בנקאי" - אחד מאלה:
(1) תאגיד בנקאי מלווה שהמציא ערבות בנקאית לפי סעיף 3ב;
(2) תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה שהמציא ערבות בנקאית לפי סעיף (2);
"מבטח" - מבטח כאמור בסעיף 2(2), שהמציא פוליסת ביטוח לפי אותו סעיף.
(ב) מוכר יפנה בכתב לתאגיד בנקאי או למבטח, לפי העניין, בדרישה שימציא הודעה בכתב, בנוסח שבתוספת, ולפיה שעבוד או התחייבות לשעבוד, שניתנו לטובת התאגיד הבנקאי או המבטח לא ימומשו מתוך הדירה ורישומם יימחק, בהתאם לתנאים האמורים בהודעה (בסעיף זה: "ההודעה"); פניה כאמור תיעשה בתוך 30 ימים מאחד מאלה:
(1) ממועד התשלום הראשון ששילם קונה באמצעות פנקס שוברים אם הערבות הבנקאית ניתנה על-ידי תאגיד בנקאי כאמור בפסקה (1) להגדרה "תאגיד בנקאי";
(2) ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה אם ניתנה על-ידי תאגיד בנקאי כאמור בפסקה (2) להגדרה "תאגיד בנקאי";
(3) ממועד הוצאת פוליסת הביטוח על-ידי מבטח.
(ג) פנה המוכר לתאגיד הבנקאי או למבטח כאמור בסעיף-קטן (ב), ימסור לו התאגיד הבנקאי או המבטח את ההודעה בתוך 30 ימים ממועד פניית המוכר אליו; עם פנייתו לתאגיד הבנקאי או למבטח, יודיע על כך המוכר לקונה, ועם קבלת ההודעה מהתאגיד הבנקאי או המבטח יעבירה לקונה.

3. סייג לתשלומים (תיקון התשס"ח (מס' 2))
על-אף האמור בחוזה המכר, לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא-אם-כן כספים אלה הובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2).

3א. תשלום הוצאות על-ידי המוכר (תיקון התש"ס)
(א) כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן: "ההוצאות"), יחולו על המוכר.
(ב) הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו, אם על-פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי העניין, הוציא קבלה על-שם הקונה.

3א1. הפרשי הצמדה (תיקון התשס"ח (מס' 2))
כספים שהובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2), יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בחוזה המכר לגבי מחיר הדירה; לא נקבעה בחוזה המכר שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הכספים שהובטחו למדד תשומות הבניה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם בידי הקונה עד המדד שפורסם לאחרונה לפני החזרתם לקונה במקרה מהמקרים המפורטים בסעיף 2(1).

3ב. ליווי פיננסי לפרוייקט בניה (תיקון התשס"ח)
(א) תאגיד בנקאי מלווה ומוכר שהתקשרו בהסכם למתן ליווי פיננסי יפעלו בדרך זו בלבד לעניין פרוייקט הבניה נושא ההסכם.
(ב) הסכם הליווי של פרוייקט בניה בין התאגיד הבנקאי המלווה לבין המוכר יכלול את חובתם לפעול לפי הסדר השוברים בלבד בהתאם להוראות סעיף זה, וכן פרטים נוספים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין.
(ג) התאגיד הבנקאי המלווה יפיק פנקס שוברים לתשלום בעבור כל דירה בפרוייקט הבניה, ימסור אותו למוכר ויפקיד תשלומים בעבור הדירה, לרבות תשלומים שהעביר תאגיד שנתן לקונה הלוואה לרכישת דירה, לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים בלבד; השוברים יכללו פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין.
(ד) המוכר ימסור את פנקס השוברים לקונה ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שישלם הקונה בעבור הדירה; תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי-חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי המלווה להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה.
(ה) תאגיד בנקאי מלווה ימציא ערבות בנקאית בשל הסכום ששילם הקונה לפי הסדר השוברים בתוך 14 ימי עסקים מיום ששולם כאמור או יוודא כי ניתנה בטוחה אחרת לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2; אין בהוראה זו כדי לגרוע מאחריותו של תאגיד בנקאי לפי כל דין.

3ג. חובת תאגיד שנתן הלוואה לרכישת דירה (תיקון התשס"ח)
נתן תאגיד בנקאי או תאגיד אחר הלוואה לקונה לרכישת דירה, חייב הוא:
(1) להודיע לקונה בכתב על הוראות חוק זה ועל זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר בעבור הדירה;
(2) להעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2 או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה כאמור.

3ד. מינוי הממונה, ניהול רישום ובירור פניות ציבור (תיקון התשס"ח)
(א) השר ימנה ממונה מבין עובדי משרדו, לעניין דירות שהוראות חוק זה חלות על מכירתן.
(ב) הממונה ינהל רישום שיפורטו בו שם קונה הדירה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2.
(ג) (1) בכפוף להוראות סעיף-קטן (ד), הממונה יברר פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות לעניין הפרת הוראות החוק על-ידי מוכר;
(2) מצא הממונה שפניית ציבור היתה מוצדקת, יודיע על כך לפונה ולמוכר; הממונה יפרט בהודעתו את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא (להלן: "ממצאי הבירור");
(3) מצא הממונה שפניית ציבור לא היתה מוצדקת או שאין היא ראויה לבירור, יודיע על כך לפונה;
(4) החלטותיו של הממונה בבירור פניית ציבור וממצאי הבירור:
(א) לא יהיה בהם כדי להעניק לפונה או לאדם אחר זכות או סעד בבית-משפט או בבית-דין שלא היו לו לפני כן;
(ב) לא יהיה בהם כדי למנוע מהפונה או מאדם אחר להשתמש בזכות אחרת או לבקש סעד אחר שהוא זכאי להם, אולם אם נקבע לכך מועד בחיקוק, לא יוארך המועד על-ידי הגשת הפנייה לממונה או בירורה.
(ד) קיבל הממונה פניית ציבור בעניין הנוגע לתאגיד בנקאי יעבירה לבירור המפקח; המפקח יברר את הפנייה לפי הוראות סעיף 16 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981, ואם מצא כי היתה מוצדקת, יודיע על כך לפונה, לתאגיד הבנקאי וכן לממונה; על-אף הוראות הסעיף האמור, המפקח יפרט בהודעתו כאמור את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא.

3ה. חובת דיווח של מוכר לממונה (תיקון התשס"ח)
מוכר ימסור לממונה, בסמוך לחתימת חוזה המכר, את הפרטים האלה לגבי מכירה של כל דירה בפרוייקט בניה שלו: שם קונה הדירה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2.

3ו. סמכויות פיקוח (תיקון התשס"ח)
לצורך מילוי תפקידיו, רשאי הממונה:
(1) לדרוש מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים המתייחסים למכירה של דירות על-פי חוק זה;
(2) להיכנס למקום המשמש מוכר ולבצע ביקורת על קיום הוראות לפי חוק זה, ובלבד שלא ייכנס למקום המשמש למגורים בלבד אלא על-פי צו של בית-משפט.

3ז. סמכויות הממונה לגבי מוכר או תאגיד מפר (תיקון התשס"ח)
(א) מצא הממונה כי מוכר הפר את חובתו להבטיח את כספי הקונים כנדרש לפי חוק זה, יתריע על כך בכתב לפני המוכר, ויודיע על כך לקונה ולמפקח.
(ב) מצא הממונה כי תאגיד שאינו תאגיד בנקאי שנתן הלוואה לרכישת דירה, הפר את חובותיו לפי סעיף 3ג, יהיו נתונות לו הסמכויות הנתונות למפקח לפי סעיף 3ח.

3ח. סמכויות המפקח לגבי תאגיד בנקאי מפר (תיקון התשס"ח)
מצא המפקח כי תאגיד בנקאי מלווה הפר את חובותיו לפי סעיף 3ב, או שתאגיד בנקאי שנתן הלוואה לרכישת דירה הפר את חובותיו לפי סעיף 3ג, רשאי הוא, בלי לגרוע מסמכויותיו על-פי כל דין, להורות לתאגיד הבנקאי המפר לתקן את ההפרה, וכן רשאי הוא להורות על הדרכים לתיקונה, כפי שימצא לנכון.

3ט. דיווח שנתי מטעם הממונה (תיקון התשס"ח)
(א) הממונה יגיש לשר ולוועדת הכספים של הכנסת, אחת לשנה, דין וחשבון על פעולותיו, על ביצוע הוראות לפי חוק זה וכן דיווח על ממצאי הבירור, לרבות על ממצאי הבירור שהמפקח העביר אליו; בדין וחשבון יפורטו גם שמות מוכרים שהפרו הוראות לפי חוק זה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות כל דין, דין וחשבון כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פתוח לעיון הציבור במשרדי הממונה או בכל דרך אחרת שקבע השר.

4. עונשין (תיקונים: התשס"ח, התשס"ח (מס' 2))
(א) העושה אחת מאלה, דינו קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין, התשל"ז-1977 (להלן: "חוק העונשין"):
(1) לא יידע את הקונה בדבר זכותו על-פי חוק זה להבטחת הכספים ששילם, בניגוד להוראות סעיף 2א1;
(1א) קיבל מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בלי שהובטחו הכספים בהתאם להוראות סעיף 3;
(2) לא דיווח לממונה על פרטי עסקאות מכר, בניגוד להוראות סעיף 3ה.
(ב) העושה אחת מאלה, דינו - מאסר שנה או כפל הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין:
(1) קיבל על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר בלי שהובטחו הכספים בהתאם להוראות סעיף 2;
(2) לא מסר לקונה את פנקס השוברים או קיבל תשלומים שלא באמצעות פנקס השוברים, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ד).
(ג) העושה אחת מאלה, דינו - כפל הקנס הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין:
(1) לא הפיק פנקס שוברים או לא הפקיד את התשלומים באמצעות פנקס השוברים בחשבון הליווי, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ג);
(2) לא המציא ערבות בנקאית או לא וידא כי ניתנה בטוחה אחרת, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ה);
(3) לא יידע את הקונה בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר או לא וידא כי ניתנה בטוחה לקונה או התחייבות בכתב של המוכר, בניגוד להוראות סעיף 3ג.
(ד) הורשע מוכר בעבירה לפי סעיפים-קטנים (א) או (ב), רשאי בית-המשפט לפסול אותו מהשתתפות במכרזים לפי חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992, שעורכים המדינה או תאגיד ממשלתי כהגדרתו בחוק האמור, לתקופה שלא תעלה על חמש שנים.
(ה) הורשע מוכר שהוא קבלן לעבודות הנדסה בנאיות, כמשמעותן בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 (בחוק זה: "חוק רישום קבלנים"), בעבירה לפי סעיפים-קטנים (א) או (ב), רשאי בית-המשפט לפסול אותו לרישום בפנקס, ואם נרשם - לבטל את רישומו, הכל לתקופה שיקבע בית-המשפט.

4א. אחריות נושא משרה בתאגיד (תיקון התשס"ח)
(א) נושא משרה בתאגיד חייב לפקח ולעשות כל שניתן למניעת עבירות לפי סעיף 4(א) או (ב) על-ידי התאגיד או עובד מעובדיו; המפר הוראה זו, דינו - מחצית הקנס כאמור בסעיף 4(א) או (ב), לפי העניין; בסעיף זה, "נושא משרה" - מנהל פעיל בתאגיד ושותף, למעט שותף מוגבל או פקיד מטעם התאגיד האחראי על התחום שבו בוצעה העבירה.
(ב) הורשע תאגיד בעבירה לפי סעיף 4(א) או (ב), חזקה היא כי נושא משרה בתאגיד הפר את חובתו לפי הסעיף האמור, אלא-אם-כן הוכיח כי עשה כל שניתן כדי למלא את חובתו.

4ב. הטלת עיצום כספי (תיקון התשס"ח)
(א) על הפרת הוראות אלה בידי מוכר או תאגיד יטיל הממונה על המוכר או על התאגיד, לפי העניין, עיצום כספי בהתאם להוראות סעיפים 4ג עד 4יג בסכום המפורט להלן, לפי העניין:
(1) אי-דיווח של המוכר לממונה על מידע לגבי מכירה של דירה, בניגוד להוראות סעיף 3ה - עיצום כספי בסכום של 27,970 שקלים חדשים;
(2) מכירת דירה לקונה על-ידי המוכר בלא יידוע בכתב של הקונה בדבר זכותו על-פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף 2א1 - עיצום כספי בסכום של 55,910 שקלים חדשים;
(3) אי-יידוע קונה בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר או אי-וידוא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה, בניגוד להוראות סעיף 3ג - עיצום כספי בסכום של 55,910 שקלים חדשים;
(4) אי-מסירת פנקס שוברים מהמוכר לקונה או קבלת תשלומים בעבור הדירה, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ד) - עיצום כספי בסכום של 223,660 שקלים חדשים;
(5) קבלת סכום כסף העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה, מהקונה על-ידי המוכר, על חשבון מחיר הדירה, בניגוד להוראות סעיף 2 - עיצום כספי בסכום של 447,310 שקלים חדשים.
(ב) על הפרת הוראות אלה בידי תאגיד בנקאי יטיל המפקח על התאגיד הבנקאי עיצום כספי בהתאם להוראות סעיף 4יד בסכום של מיליון שקלים חדשים:
(1) אי-הפקת פנקס שוברי תשלום או אי-הפקדת תשלומים באמצעות פנקס השוברים בחשבון הליווי, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ג);
(2) אי-הוצאת ערבות בנקאית או אי-וידוא של הוצאת בטוחה אחרת, בניגוד להוראות סעיף 3ב(ה);
(3) אי-יידוע הקונה בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששולמו למוכר או אי-וידוא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה, בניגוד להוראות סעיף 3ג.

4ג. הודעה על כוונת חיוב בעיצום כספי (תיקון התשס"ח)
היה לממונה יסוד סביר להניח כי מי שחלה עליו חובה לפי הוראת חיקוק המנויה בסעיף 4ב הפר הוראה כאמור (להלן: "המפר"), רשאי הוא למסור לו הודעה על כוונה להטיל עליו עיצום כספי (בחוק זה: "הודעה על כוונת חיוב"); בהודעה כאמור יציין הממונה, בין השאר, את אלה:
(1) המעשה המהווה את ההפרה;
(2) שיעור העיצום הכספי והתקופה לתשלומו;
(3) זכותו של המפר לטעון טענותיו לפני הממונה לפי הוראות סעיף 4ד;
(4) שיעור התוספת על העיצום הכספי בהפרה נמשכת או חוזרת לפי הוראות סעיף 4ז.

4ד. טיעון בפני הממונה (תיקון התשס"ח)
מפר שנמסרה לו הודעה על כוונת חיוב רשאי לטעון טענותיו, בכתב, לפני הממונה, לעניין הכוונה להטיל את העיצום הכספי ולעניין שיעורו, בתוך 30 ימים ממועד מסירת ההודעה.

4ה. הודעת חיוב (תיקון התשס"ח)
(א) טען מפר טענותיו לפני הממונה לפי הוראות סעיף 4ד, יחליט הממונה, לאחר ששקל את הטענות שנטענו, האם להטיל על המפר עיצום כספי, ורשאי הוא להפחית את סכום העיצום הכספי לפי הוראות סעיף 4ח.
(ב) (1) החליט הממונה לפי הוראות סעיף-קטן (א) להטיל על המפר עיצום כספי, ימסור לו דרישה לשלם את העיצום הכספי (להלן: "הודעת חיוב"); בהודעת החיוב יציין הממונה, בין השאר, את סכום העיצום הכספי המעודכן והתקופה לתשלומו.
(2) החליט הממונה לפי הוראות סעיף-קטן (א) שלא להטיל על המפר עיצום כספי, ימסור הודעה על כך למפר.
(ג) לא ביקש המפר לטעון טענותיו לפי הוראות סעיף 4ד, בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה על כוונת חיוב, יראו הודעה זו, בתום 30 הימים האמורים, כהודעת חיוב שנמסרה למפר במועד האמור.

4ו. סכום מעודכן של העיצום הכספי (תיקונים: התשס"ח, התשע"ד)
(א) העיצום הכספי יהיה לפי סכומו המעודכן ביום מסירת הודעת החיוב, ולגבי מפר שלא טען טענותיו לפני הממונה כאמור בסעיף 4ד - ביום מסירת ההודעה על כוונת החיוב; הוגש ערר על החלטת הממונה לפי סעיף 4ה, וועדת הערר הורתה על עיכוב תשלומו של העיצום הכספי - יהיה העיצום הכספי לפי סכומו המעודכן ביום ההחלטה בערר.
(ב) סכום העיצום הכספי יעודכן ב- 1 בינואר בכל שנה (בסעיף-קטן זה: "יום העדכון"), בהתאם לשיעור עליית המדד הידוע ביום העדכון לעומת המדד שהיה ידוע ביום ז' בתשרי התשס"ט (6 באוקטובר 2008); הסכום האמור יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 10 שקלים חדשים; לעניין זה, "מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
(ג) הודעה על סכום העיצום הכספי המעודכן לפי סעיף-קטן (ב), תפורסם ברשומות.

4ז. הפרה נמשכת והפרה חוזרת (תיקון התשס"ח)
(א) בהפרה נמשכת ייווסף על העיצום הכספי החלק החמישים שלו לכל יום שבו נמשכת ההפרה.
(ב) בהפרה חוזרת ייווסף על העיצום הכספי שניתן היה להטיל בשלה אילו היתה הפרה ראשונה, סכום השווה לעיצום הכספי כאמור; לעניין זה, "הפרה חוזרת" - הפרת הוראה המנויה בסעיף 4ב, בתוך שנתיים מהפרה קודמת של אותה הוראה, שבשלה הוטל על המפר עיצום כספי או שבשלה הורשע.

4ח. סכומים מופחתים (תיקון התשס"ח)
(א) הממונה אינו רשאי להטיל עיצום כספי בסכום הנמוך מהסכומים הקבועים בפרק זה, אלא לפי הוראות סעיף-קטן (ב).
(ב) השר, בהסכמת שר המשפטים, רשאי לקבוע מקרים, נסיבות ושיקולים שבשלהם ניתן יהיה להטיל עיצום כספי בסכום הנמוך מהקבוע בפרק זה, בשיעורים שיקבע.

4ט. המועד לתשלום העיצום הכספי (תיקון התשס"ח)
העיצום הכספי ישולם בתוך 30 ימים מיום מסירת הודעת החיוב כאמור בסעיף 4ה.

4י. הפרשי הצמדה וריבית (תיקון התשס"ח)
לא שולם עיצום כספי במועד, ייווספו עליו לתקופת הפיגור הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 ((להלן: "הפרשי הצמדה וריבית"), עד לתשלומו.

4יא. גביה (תיקון התשס"ח)
עיצום כספי ייגבה לאוצר המדינה, ועל גבייתו תחול פקודת המיסים (גביה).

4יב. שמירת אחריות פלילית (תיקון התשס"ח)
(א) תשלום עיצום כספי לא יגרע מאחריותו הפלילית של אדם בשל הפרת הוראה המנויה בסעיף 4ב.
(ב) הוגש נגד מפר כתב אישום בשל הפרת הוראה המנויה בסעיף 4ב, לא יחוייב בשלה בתשלום עיצום כספי, ואם שילם - יוחזר לו הסכום ששולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו עד יום החזרתו.

4יג. ערר (תיקון התשס"ח)
(א) מי שנמסרה לו הודעת חיוב רשאי לערור לפני ועדת הערר שהוקמה לפי סעיף 10 לחוק רישום קבלנים (בסעיף זה: "ועדת הערר"); על ערר לפי סעיף זה יחולו ההוראות בדבר סמכויות עזר, סדרי דין וערעור מינהלי לפי החוק האמור.
(ב) הערר יוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת החיוב.
(ג) אין בהגשת ערר כדי לעכב את תשלום העיצום הכספי אלא-אם-כן הורו הממונה או ועדת הערר אחרת.
(ד) שולם העיצום הכספי והתקבל הערר, יוחזר העיצום הכספי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו ועד יום החזרתו.

4יד. הטלת עיצום כספי על תאגיד בנקאי (תיקון התשס"ח)
הוראות סעיפים 4ג עד 4יג יחולו על תאגיד בנקאי בשינויים אלה: סמכויות הממונה לפי אותם סעיפים יהיו נתונות למפקח ועל הודעת חיוב ניתן יהיה לערער לפי הוראות סעיף 14טו לפקודת הבנקאות.

5. תחולה
הוראות חוק זה לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.

6. ביצוע ותקנות (תיקונים: התשל"ו (מס' 2), התשס"ח)
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות לביצועו, לרבות תקנות הקובעות דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה לעניין סעיפים 2א ו- 2ב(1).

7. תחילה
תחילתו של חוק זה ביום כ"א בשבט התשל"ה (2 בפברואר 1975).

תוספת
(סעיף 2ג)
תאריך _____________________

לכבוד ____________________ (להלן: "הקונה")

פרטי הדירה:
גוש
חלקה
תכנית
מגרש
מספר
בניין
מספר
דירה
(להלן: "הדירה")

פרטי המקרקעין שעליהם נבנית הדירה: __________________ (להלן: "המקרקעין").

פרטי המוכר: ______________________ (להלן: "המוכר").

בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), הרינו להודיעכם ולהתחייב כדלקמן:

ככל שזכויות המוכר במקרקעין משועבדות לטובתנו או שניתנה התחייבות לשעבודן לטובתנו (להלן: "השעבוד"), אנו מתחייבים כי השעבוד לא ימומש מתוך הדירה בהתקיים כל אלה:

1. בניית הדירה הושלמה;

2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה;

3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לפנקס השוברים (לעניין תאגיד בנקאי מלווה) או בהתאם לחוזה המכר (לעניין תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה או מבטח);

4. כספי הקונה הובטחו לפי סעיף (2), (4) או (5) לחוק, בהתאם לסעיף 2א לחוק, או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק.

בכפוף לאמור, אנו מתחייבים לפעול למחיקתו של כל רישום בקשר לתחולת השעבוד על הדירה, לרבות בפנקסי המקרקעין, אצל רשות מקרקעי ישראל או במאגר המשכונות, בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת ויהיה אפשר לפעול כאמור לגבי הדירה בנפרד משאר המקרקעין; אנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך שאר חלקי המקרקעין, למעט הדירה, בכל עת ובלא צורך בקבלת הסכמת הקונה.

מובהר כי האמור לא יחול לגבי שעבוד או לגבי התחייבות לרישום משכנתה שניתנו בשל אשראי שהועמד לקונה על-ידינו או שסוכם עם הקונה כי הדירה תבטיח אותו.
___________________ חתימה."

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), התשס"ט-2008 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיף 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), אני מתקין תקנות אלה:

1. הגדרות
בתקנות אלה, "אתר משרד הבינוי והשיכון" - אתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון או אתר אינטרנט ממשלתי אחר שיקבע השר.

2. מסירת פרטים לממונה (תיקון התשע"ב)
(א) מוכר ימסור לממונה, סמוך לחתימת חוזה המכר, ולא יאוחר מארבעים ימים ממועד חתימת חוזה המכר, את הפרטים כנדרש בסעיף 3ה לחוק, בהצהרה בכתב לפי הטופס שבתוספת, במסמך מקורי ממולא בהדפסה, חתום ביד המוכר ובאישור עורך-דין בצירוף עותק של הבטוחה שניתנה לפי לפי סעיף 2 לחוק, שיימסרו ביד לממונה או יישלחו לו בדואר רשום.
(ב) הצהרה כאמור בתקנה 2(א), ישלח המוכר לממונה במקביל באינטרנט, לא יאוחר ממועד מסירת הפרטים כאמור, לפי כתובת אתר משרד הבינוי והשיכון.

תוספת
(תיקון התשע"ב)
(תקנה 2)
לכבוד

הממונה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974
הצהרה על מכירת דירה

לפי סעיף 3ה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), אני מצהיר בזה על מכירת דירה ועל שניתנה בטוחה לקונה כמפורט בפרט 4 לפי התנאים שבסעיף 2 לחוק, הכול לפי הפרטים שלהלן:

1. פרטי התאגיד/היחיד המוכר:
שם ____________________ שם משפחה ___________________ מס' זהות/מס' תאגיד _________________
כתובת ______________________
טלפון ____________________
דואר אלקטרוני ______________________
מיקוד ______________________
פרטי איש קשר - בתאגיד: _____________________
פרטי עורך-דין מייצג ______________________

2. פרטי התאגיד/היחיד הקונה:
שם ____________________ שם משפחה ___________________ מס' זהות/מס' תאגיד _________________
כתובת ______________________
טלפון ____________________
דואר אלקטרוני ______________________
פרטי איש קשר - בתאגיד: ______________________
פרטי עורך-דין מייצג ______________________
פרטי נאמן - ברכישה בנאמנות _________________________

3. הדירה הנמכרת:
תיאור הנכס ______________
מחיר הדירה בחוזה המכר ______________
תאריך מכירה ____________
שם הפרוייקט ____________ מספר מבנים בפרוייקט ____________
מספר הדירות בכל הפרוייקט _______________
מספר/שם המבנה שבו הדירה _______________
מספר דירות במבנה _______________
מספר קומות במבנה _______________
מספר הדירה במבנה _______________ קומה _______________
מספר חדרים _______________
שטח הדירה _______________ כיווני הדירה _______________
גוש __________________________
חלקה ________________________
תת-חלקה _____________________
יישוב __________________________
תב"ע __________________________
מגרש _____________________
מספר היתר בניה ______________________________
מועד ההיתר ______________________________
יישוב __________________________
רחוב ____________________________
מספר _____________________
מס' תיק במינהל מקרקעי ישראל ___________________

4. האם שולם על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה: _______כן; _______לא.

5. האם קיים ליווי פיננסי לפרוייקט הבניה: _______ כן; _______לא.
שם הבנק נותן הליוויה פיננסי _____________________
מס' הסניף _____________________
מס' חשבון הליווי הפיננסי ______________
מספר פנקס השוברים __________ מספר שובר _______

6. נותן הבטוחה שניתנה לקונה וסוג הבטוחה לפי סעיף 2 לחוק:
ערבות בנקאית _____________ מס' הערבות ____________
סכום הערבות ___________
פוליסת ביטוח -
פרטי נותן הפוליסה _____________ מס' הפוליסה _____________ סכום הפוליסה ___________
שעבוד במשכנתא ראשונה __________ מס' השטר______________ תאריך הרישום _____________
הערת אזהרה _______________
מס' השטר ________________
תאריך הרישום _____________________
רישום זכויות _______________ מס' השטר _________________ תאריך הרישום __________________
* יש לצרף את הפירוט סדר התשלומים על-פי חוזה המכר.

7. תאריך מכירת הדירה: שנה _____________
חודש _____________
יום _____________

8. הערות: ____________________________

9. הצהרה
אני מצהיר כי זהו שמי, זו חתימתי, תוכן תצהירי אמת והפרטים שלעיל מלאים ונכונים.

תאריך __________________________
חתימת המצהיר __________________________
אישור עורך-דין

1. אני מאשר כי ביום ________________________ הופיע לפני, עורך-דין ________________________ במשרדי ברח' ________________ מר/גב' ________________ שזיהה את עצמו על-ידי תעודת זהות ________________ / המוכר/ת לי באופן אישי, ולאחר שהבהרתי לו את תוכן ההצהרה הנ"ל ואחרי שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר את נכונות ההצהרה הנ"ל וחתם עליה בפני.

2. ימולא במקרה של תאגיד: אני מאשר כי בהתאם למסמכי ההתאגדות של המוכר, מוסמך ________________ תעודת זהות ________________ לחתום בשם המוכר וחתימתו מחייבת את המוכר.

תאריך ________________________________
חתימת עורך-דין ________________________________

כ"ט בתשרי התשס"ט (28 באוקטובר 2008)
זאב בוים
שר הבינוי והשיכון."

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיף 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אני מתקין תקנות אלה:

1. אישור על השלמת דירה
אישור מאת מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958, בדבר השלמת בנייתה של דירה, לפי המפרט שבהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אשר המוכר המציא לקונה, ישמש הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה לעניין סעיפים 2א ו-2ב(1) לחוק.

2. תחילה
תחילתן של תקנות אלה ביום העשירי לאחר פרסומן.

3. השם
לתקנות אלה ייקרא "תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976"."

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), התשע"א-2011 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיפים 4ח ו- 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), ובהסכמת שר המשפטים, אני מתקין תקנות אלה:

1. הגדרה
בתקנות אלה, "הוראה" - הוראה המפורטת בסעיף 4ב(א) לחוק אשר בשל הפרתה מוסמך הממונה להטיל עיצום כספי.

2. הפחתת סכומי העיצום הכספי
מצא הממונה כי נתקיימו נסיבות שלפיהן ניתן להטיל על אדם עיצום כספי לפי סעיף 4ב לחוק, בשל הפרה שביצע, והתקיימו אחת או יותר מן הנסיבות המנויות להלן, יפחית לאותו אדם מסכום העיצום הכספי הקבוע בשל אותה הפרה את השיעור הנקוב לצד אותה נסיבה, ובהתקיים כמה נסיבות - בשיעור המצטבר של השיעורים המנויים לצידן:
(1) המפר לא הפר בשלוש השנים הקודמות למועד ביצוע ההפרה את אותה הוראה - 50%;
(2) המפר הפסיק את ההפרה מיוזמתו ודיווח עליה לממונה - 25%;
(3) המפר נקט פעולות למניעת הישנות ההפרה ולהקטנת הנזק, להנחת דעתו של הממונה - 25%.

3. הפחתה בשל הפרה שבוצעה בתקופת מעבר
מצא הממונה כי הופרה הוראת סעיף 4ב(א)(1) לחוק בתוך 18 חודשים מיום תחילתו של הסעיף האמור, רשאי הוא להפחית למפר אותה הוראה את סכום העיצום הכספי בשיעור של 50%.

כ"ח בסיוון התשע"א (30 ביוני 2011)"

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי לתאגיד בנקאי), התשע"ב-2011 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיפים 4ח ו- 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), ובהסכמת שר המשפטים, אני מתקין תקנות אלה:

1. הגדרה
בתקנות אלה, "הוראה" - הוראה מן המפורטות בסעיף 4ב(ב) לחוק אשר בשל הפרתה מוסמך המפקח על התאגיד הבנקאי (להלן: "המפקח") להטיל עיצום כספי.

2. הפחתת סכומי העיצום הכספי בידי המפקח
ראה המפקח כי יש להטיל על תאגיד בנקאי עיצום כספי לפי סעיף 4ב(ב) לחוק, והתקיימו אחת או יותר מהנסיבות המנויות להלן, יפחית לתאגיד הבנקאי המפר מסכום העיצום הכספי הקבוע בשל אותה הפרה, בשיעור הנקוב לצד אותה נסיבה, ובהתקיים כמה נסיבות - בשיעור המצטבר של השיעורים המנויים לצדן, ובלבד ששיעור ההפחתה המצטבר לא יעלה על 85%:
(1) בחמש השנים שקדמו למועד ביצוע ההפרה המפר לא הפר את הוראות סעיף 4ב(ב) לחוק או הוראות חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981 - 35 אחוזים;
(2) המפר הפסיק את ההפרה ונקט פעולות לתיקון הליקויים ולמניעת הישנותם, הכל מיוזמתו ולהנחת דעתו של המפקח:
(א) לפני פניית המפקח אליו באותו עניין - 50 אחוזים;
(ב) לאחר פניית המפקח אליו באותו עניין - 25 אחוזים;
(3) קולת העובדות המהוות את ההפרה ונסיבות עובדתיות אחרות ובכלל זה היקף ההפרה, הרווח שהיה עשוי להיות מופק ממנה, ההפסד שהיה עשוי להימנע או הנזק שהיה עשוי להיגרם בעקבותיה - 50 אחוזים.

ב' בחשוון התשע"ב (30 באוקטובר 2011)."

תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיפים 3 ו- 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, אני מתקין תקנות אלה:

1. סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה
קונה של דירה שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2) לחוק, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה הקבועים בתוספת, על-אף האמור בחוזה המכר.

2. סיווג השיעורים
שיעורי התשלומים שנקבעו בתוספת הם באחוזים ממחיר הדירה ולפי שלבי הבניה שבוצעו בדירה או בבניין שבו היא נבנית.

3. תחילה
תחילתן של תקנות אלה ביום כ"א בשבט התשל"ה (2 בפברואר 1975).

4. השם תוספת
לתקנות אלה ייקרא "תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975"."

תוספת
(תקנה 1)


שלבי הבניה
השיעור באחוזים ממחיר הדירה
1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים.

40 (כולל הסכום האמור בסעיף 2 לחוק)
2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה בסעיף זה, "שלד" - לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מין וחשמל.

20 נוספים
3. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח כמתואר במפרט לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.

15 נוספים
4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה.

15 נוספים
5. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
10 נוספים


תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), ובהסכמת המפקח, אני מתקין תקנות אלה:
1. נוסח הערבות הבנקאית
נוסח הערבות הבנקאית לעניין סעיף 2(1) לחוק יהיה כאמור בתוספת.

2. תחילה
תחילתן של תקנות אלה 90 ימים מיום פרסומן.

3. תחולה
תקנות אלה יחולו על ערבויות בנקאיות שניתנו מיום תחילתן ואילך.

תוספת
(תקנה 1)
ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974
תאריך _________________

לכבוד: _________________ (להלן - הרוכש).

כללי

פרטי הדירה - גוש, חלקה; תכנית, מגרש; מספר הבניין, מספר הדירה (להלן - הדירה).

פרטי המוכר _________________ (להלן - המוכר).

פרטי הבנק מוציא הערבות _________________.

מהות הערבות

הרינו ערבים בזה כלפיכם בסכום של _________________, ששילמתם למוכר על חשבון מחיר הדירה (להלן - סכום הערבות), וזאת במקרים האלה (להלן - העילות למימוש הערבות):

אם המוכר לא יוכל להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית (למעט עיקול שהוטל לבקשתכם או כנגדכם) או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע (להלן: "הצווים"), או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה.

הפרשי הצמדה
סכום הערבות יישא הפרשי הצמדה כמפורט להלן, בהתאם לאמור בחוזה המכר; בהעדר קביעה בחוזה המכר תחול הצמדה למדד תשומות הבניה כמפורט להלן.
(יש לסמן אחת מחלופות אלה, התואמת את האמור בחוזה המכר, או לחלופין למחוק את שתי החלופות המיותרות)

א. צמוד למדד התשומות בבניה למגורים, כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולמחקר כלכלי, או כל מוסד רשמי אחר שיבוא במקומה, בין אם יהיה בנוי על אותם נתונים שעליהם בנוי המדד הקיים ובין אם לאו.
אם המדד ביום התשלום יעלה על מדד הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות, כשהוא מוגדל בשיעור זהה לשיעור עליית המדד; אם המדד ביום התשלום ירד ממדד הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות כפי שהוא; "מדד הבסיס" - המדד הידוע ביום תשלום הכספים למוכר.

ב. צמוד למדד המחירים לצרכן, שהוא מדד המחירים, כולל פירות וירקות, כפי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולמחקר כלכלי, או כל מוסד רשמי אחר שיבוא במקומה, בין אם יהיה בנוי על אותם נתונים שעליהם בנוי המדד הקיים ובין אם לאו.
אם המדד ביום התשלום יעלה על מדד הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות, כשהוא מוגדל בשיעור זהה לשיעור עליית המדד; אם המדד ביום התשלום ירד ממדד הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות כפי שהוא; "מדד הבסיס" - המדד הידוע ביום תשלום הכספים למוכר.

ג. צמוד לשער היציג של _________________ (מטבע החוץ המתאים), שמפרסם בנק ישראל; אם בנק ישראל לא יפרסם את השער האמור, יבוא במקומו שער העברות והמחאות של _________________ (שם הבנק) באותו מועד.
אם שער _________________ (מטבע החוץ המתאים) ביום התשלום יעלה על שער הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות, כשהוא מוגדל בשיעור זהה לשיעור עליית השער; אם השער ביום התשלום ירד משער הבסיס, נשלם לכם את סכום הערבות כפי שהוא; "שער הבסיס" - השער הידוע ביום תשלום הכספים למוכר.

מועד התשלום
אנו נשלם לכם כל סכום שתדרשו מאתנו בגבולות סכום הערבות, בצירוף הפרשי ההצמדה כמפורט לעיל, וכל עוד לא אירע אירוע המפקיע את תוקף הערבות או המבטל את העילה למימוש הערבות, בתוך 60 ימים לאחר קבלת דרישתכם הראשונה בכתב ב_________________ (יש לציין את המקום שאליו על הרוכש לשלוח את הדרישה), בתנאי שהדירה ריקה מכל אדם וחפץ של הרוכש או מי מטעמו, ובתנאי שלדרישתכם יצורפו כל המסמכים שלהלן:

- כתב ערבות זה (מקור) אם כתב הערבות אבד או הושמד, יצורף במקומו תצהיר חתום בידכם ומאומת בפני עורך-דין, המפרט את נסיבות האובדן או ההשמדה כאמור;

- עותק מאושר של פסק-דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל, ולפיו התקיימה אחת העילות לתשלום על-פי הערבות, המפורטות בסעיף ____________ (סעיף "מהות הערבות") הנכם פטורים מצירוף עותק של פסק-דין או החלטה כאמור, כל עוד פסק-הדין או ההחלטה כבר מצויים בידי הבנק או בידי בא כוחו, אשר ייצגו בהליכים הנוגעים לפסק-הדין או ההחלטה כאמור; בעילה של מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה, הנכם פטורים מצירוף עותק של פסק-דין או החלטה כאמור, אם הבנק הודיע לכם בכתב, כי התקיימה להנחת דעתו מניעה מוחלטת למסירת החזקה בדירה.

- התחייבותכם, ולפיה עם קבלת הסכומים על-פי ערבות זו הנכם מוותרים על כל זכות בדירה; הבנק יהיה רשאי לדרוש מכם, כתנאי לתשלום על-פי ערבות זו, להמחות לו את כל זכויותיכם בדירה הבנק יהיה רשאי לדרוש מכם לחתום על כל מסמך הנדרש לשם ויתור או המחאה כאמור.

פקיעת הערבות
ערבות זו תפקע, בין אם התקבלה אצלנו דרישתכם לתשלום וטרם נענתה ובין אם טרם התקבלה, וזאת בכל אחד מהמקרים האלה:

1. בנייתה של הדירה הסתיימה ונמסר לנו מסמך חתום על ידכם, המעיד כי הדירה נמסרה לכם, או לחלופין, נמסר לנו אישור על השלמת הבניה על-פי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976, בצירוף מכתב של המוכר המופנה אליכם והמודיע שהדירה נמסרה לכם; וכן התקיים אחד התנאים המפורטים להלן, לפי העניין:

א. הומצא לנו נסח רישום ולפיו נרשמה בפנקסי לשכת רישום המקרקעין הבעלות או החכירה, לפי העניין, בדירה, על שמכם, כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשתכם או לחובתכם, ולמעט אם השעבוד רשום על שמנו, ואנו מסרנו לכם התחייבות בכתב, ולפיה ביחסים שבינינו לביניכם יראו את הדירה כאילו הוצאה מתחולת השעבוד;

ב. הומצא לנו נסח רישום ולפיו נרשמה לטובתכם בפנקסי לשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לגבי רכישת הזכות בדירה, או בחלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית, הקודמת לכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשתכם או לחובתכם, ולמעט אם השעבוד רשום על שמנו, ואנו מסרנו לכם התחייבות בכתב, ולפיה ביחסים שבינינו לביניכם יראו את הדירה או חלק יחסי של הקרקע שעליה הדירה נבנית, כאילו הוצאו מתחולת השעבוד;

ג. אם הקרקע שעליה נבנית הדירה היא ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל: הומצא לנו עותק חתום של חוזה חכירה בין רשות מקרקעי ישראל לביניכם, או אישור מרשות מקרקעי ישראל באשר לחתימת חוזה כאמור, שבו מתחייבת רשות מקרקעי ישראל להביא לרישום על שמכם של זכות חכירה בדירה לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, כשהיא נקייה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, עיקול וכל זכות אחרת לטובת צד שלישי, למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי, לבקשתכם או לחובתכם;

2. מסרתם לנו אישור בכתב של מבטח, שאישר המפקח על הביטוח, לפי סעיף 2(2) לחוק, כי הוא מבטח בפוליסה שבה הנכם המוטבים את החזרת הכספים לפי ערבות זו, וכי דמי הביטוח שולמו מראש;

3. בוטל הסכם המכר, ומסרתם לנו מסמך חתום בידכם ומאומת בידי עורך-דין, המאשר כי הושבו לכם הכספים ששילמתם על חשבון מחיר הדירה בצירוף הפרשי הצמדה כאמור בערבות זו, בניכוי כל סכום שעליו הוסכם ביניכם לבין המוכר במסמך ביטול ההסכם בכתב או בניכוי כל סכום שנקבע בפסק-דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל.

המחאת הזכויות על-פי הערבות
- הזכויות על-פי ערבות זו אינן ניתנות להמחאה, אלא בהסכמתנו מראש ובכתב.

- על-אף האמור לעיל, אם נתתם לנו הוראה בלתי-חוזרת, שאישרנו, לשלם מהסכום המגיע לכם על-פי ערבות זו לתאגיד בנקאי או למבטח, אשר נתנו לכם הלוואות לצורך רכישת הדירה (להלן: "המוסד הפיננסי"), בגין חובכם בשל הלוואות אלה למוסד הפיננסי כאמור, אנו נעביר תחילה את הסכומים האמורים המגיעים למוסד הפיננסי מכם באותה עת סכומים אלה יהיו כפי שימסור לנו המוסד הפיננסי; במקרה שההוראות הבלתי-חוזרות שנתתם לנו מתייחסות לכמה מוסדות פיננסיים בדרגה שווה, היחס בין הסכומים שנעביר להם כאמור יהיה על-פי חלקם היחסי בהלוואות שנתנו לכם בשל רכישת הדירה.

ערבות לשניים או יותר
הוצאה ערבות זו לטובת שניים או יותר, על הדרישה על-פיה להיעשות על-ידי כולם יחד, וכל תשלום על-פיה ייעשה על-ידינו לכולם יחד.

חתימה וחותמת הבנק
ל' בחשוון התשע"א (7 בנובמבר 2010)."

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 קובעות כדלקמן:

"בתוקף סמכותי לפי סעיפים 6ג(ב)(1) ו- 13 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, בהתייעצות עם שר האוצר ושר המשפטים, ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

1. הגדרות
בתקנות אלה:
"מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
"מע"מ" - מס ערך מוסף כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

2. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות
מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ:
(1) 5,000 שקלים חדשים;
(2) סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.

3. הצמדה למדד
(א) הסכום האמור בתקנה 2(1) יתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה (להלן: "יום העדכון"), לפי שיעור שינוי המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם לו, לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר 2014.
(ב) שר הבינוי יפרסם בהודעה ברשומות את הסכום המעודכן כפי שהשתנה עקב האמור בתקנה זו.

4. סייג לתחולה
תקנה 2 לא תחול על מכירה של דירה שסכום תמורתה עולה על 4,642,750 שקלים חדשים."

חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"1. הגדרות (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג)
בחוק זה -
"עבודות הנדסה בנאיות" - בניה, לרבות בניית פנים, סלילת כבישים, הקמת גשרים, ביוב, ניקוז, בניית נמלים ובניית מפעלי מים; השרים רשאים לקבוע בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, ענפים נוספים של עבודות הנדסה בנאיות לעניין חוק זה;
"קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" - מי שקבל על עצמו עבודות אלה למען אחר, לרבות מי שמבצע עבודות כאמור על קרקע שבבעלותו או ברשותו לשם מכירה או השכרה;
"השר" - שר השיכון.

2. חלוקה לענפי-משנה (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג)
(א) השר רשאי בתקנות, בהתייעצות עם ועדת הכלכלה של הכנסת, לחלק ענפים של עבודות הנדסה בנאיות לענפי-משנה, לשנות את החלוקה או לבטלה וכן למזג ענפי-משנה.
(ב) החלוקה של ענף לענפי-משנה לא יהיה בה כדי למנוע אדם מלהירשם לענף בכללותו, ומי שרשום בפנקס לענף בכללותו רשאי לבצע עבודות בכל ענפי-המשנה של הענף.

3. פנקס קבלנים (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג)
(א) השר ימנה רשם שינהל את פנקס הקבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (בחוק זה: "הפנקס").
(ב) הפנקס יכיל מדורים נפרדים לכל אחד מהענפים וענפי-המשנה וכל קבלן יירשם במדור המכיל את הענף או ענף-המשנה שבו הוא רשאי לעסוק.
(ג) מי שנרשם בפנקס יתן לו הרשם רישיון לתקופה שנקבעה ובו יצויין כל מדור שבו נרשם בפנקס.

4. רישום בפנקס (תיקון התשל"ב)
(א) ואלה הזכאים להיות רשומים לענף:
(1) מי שרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים המתנהל על-פי חוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958, ויש לו שנתיים ניסיון בביצוע עבודות הנדסה בנאיות מתוך חמש השנים שקדמו להגשת בקשתו להירשם בפנקס;
(2) בוגר בית-ספר להנדסאים או לטכנאים מתוך רשימת בתי-ספר שנקבעו בתקנות ויש לו ארבע שנות נסיון בביצוע עבודות הנדסה בנאיות מתוך שמונה השנים שקדמו להגשת בקשתו להירשם בפנקס וכן מי שהוכיח בראיות ובמבחנים שקבע השר בהתייעצות עם ועדת הכלכלה של הכנסת, שהוא הנדסאי או טכנאי ויש לו נסיון כאמור;
(3) מי שהיה לפחות שש שנים מתוך שתים-עשרה השנים שקדמו להגשת בקשתו להירשם בפנקס, מנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות מהסוג שהוגדר על-ידי השר בתקנות כסוג ראשון במעלה, והוכיח זאת בראיות או מבחנים שקבע השר כאמור;
(4) מי שעבד כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות שלוש שנים לפחות מתוך חמש השנים שקדמו לתחילתו של חוק זה והגיש תוך שנה מיום תחילת החוק את בקשתו להירשם בפנקס ובלבד שמי שהיה במשך שלוש שנים האמורות חבר בארגון המסונף למרכז הארצי של ארגוני הקבלנים והבונים בישראל יראוהו כמי שעבד באותה תקופה כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות;
(5) תאגיד אשר שניים לפחות מחברי הגוף המנהל בפועל את עסקיו, ובסוגי תאגידים שנקבעו - לפחות אחד, ממלאים אחרי התנאים שבאחת מפסקאות (1) עד (4), וכן שותפות אשר מהשותפים לפחות שניים, ואם היו בה רק שני שותפים - לפחות אחד, ממלאים אחרי התנאים כאמור;
(6) תאגיד או שותפות או יחיד המעסיקים עובדים הממלאים אחרי התנאים שבאחת הפסקאות (1) עד (4), במספר שנקבע בתקנות בהתאם לסיווגם של התאגיד או השותפות או היחיד, ושלא יפחת משניים, ובלבד שלא יהיו זכאים להישאר רשומים בפנקס אלא כל עוד הם מעסיקים עובדים כאמור;
(7) מי שהיה שלוש שנים לפחות חבר בגוף המנהל בפועל תאגיד הרשום בפנקס או שותף לא מוגבל בשותפות הרשומה בפנקס והיה חבר כאמור ביום תחילת חוק זה.
(ב) ואלה הזכאים להיות רשומים לענפי-משנה:
(1) הזכאי להירשם במדור של ענף מסויים שהוא מבקש להירשם לגבי ענף-משנה שלו;
(2) מי שעיסוקו בענף משנה מסויים ואשר נתמלאו לגביו תנאים ומבחנים שקבע השר בתקנות, בהתייעצות עם ועדת הכלכלה של הכנסת;
(3) בוגר בית-ספר או קורס מקצועי הנמנים עם רשימה של בתי-הספר או קורסים שנקבעו דרך-כלל או לענף פלוני;
(4) תאגיד אשר מחברי הגוף המנהל בפועל את עסקיו לפחות שניים, ובסוגי תאגידים שנקבעו - לפחות אחד, ממלאים אחרי התנאים שבאחת הפסקאות (1) עד (3), וכן שותפות אשר מהשותפים לפחות שניים, ואם היו בה רק שני שותפים - לפחות אחד, ממלאים אחרי התנאים כאמור.

5. רישום כפול
רשאי אדם להיות רשום ביותר ממדור אחד של פנקס הקבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, אם נתמלאו כל התנאים לרישומו באותם מדורים כפי שנקבעו בתקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת.

6. ייחוד התואר
לא ישא אדם את התואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" או כל תואר דומה לו עד כדי להטעות ולא יתחזה אדם כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות, אלא אם הוא רשום בפנקס (להלן: "קבלן רשום").

7. סמכויות הרשם (תיקונים: התשל"ג, התשל"ז)
(א) אלה התפקידים והסמכויות של הרשם:
(1) לקבל בקשות לרישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות;
(2) לרשום את הקבלנים בפנקס למדוריהם או לסרב לבקשת הרישום, לבטל רישום ולשנותו;
(3) לסווג את הקבלנים לפי הסוגים שנקבעו בתקנות, והכל לפי הכללים שנקבעו בתקנות.
(ב) לא ישתמש הרשם בסמכויותיו לפי סעיף-קטן (א) או לפי סעיף 8א אלא לאחר התייעצות בוועדה מייעצת שנתמנתה על-ידי השר מבין נציגיהם של מוסדות מדעיים שיש להם נגיעה לענפי הבניה; השר ימנה את הוועדה לאחר התייעצות במועצת הקבלנים לעבודות הנדסה בנאיות האמורה בסעיף 12, ובלבד שלא ימנה לוועדה קבלנים רשומים.

8. פסלות לרישום וביטול רישום בפנקס (תיקונים: התשל"ב, התשל"ז)
(א) אלה אינם זכאים לרישום בפנקס, ואם נרשמו יבוטל רישומם, בכפוף לאמור בסעיף 8א:
(1) פושט רגל, כל עוד לא שוחרר ותאגיד הנמצא בפירוק, למעט פירוק מרצון;
(2) מי שהורשע בעבירה שיש בה, בהתאם למבחנים שנקבעו בתקנות, כדי לערער מהימנותו להיות קבלן רשום או עבירה אחרת לפי פרק י' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שקבע לעניין זה השר באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, וכל עוד לא עברו שלוש שנים מיום שנשא עונשו על אותה עבירה;
(3) מי שנהג דרך קבע בניגוד לנוהג המקובל במקצועו כפי שהוגדר בתקנות;
(4) תאגיד שמנהל ממינהליו הוא קבלן שרישומו בפנקס בוטל לפי סעיף זה, זולת אם אותו מנהל פרש מתפקידו כמנהל תוך שלושה חודשים מיום ביטול הרישום;
(5) תאגיד שמנהל ממינהליו הורשע בפסק-דין סופי בעבירה כאמור בפסקה (2) אף אם המנהל עצמו לא היה רשום בפנקס, זולת אם אותו מנהל פרש מתפקידו כמנהל תוך שלושה חודשים מיום ההרשעה;
(6) מנהלו של תאגיד שרישומו בוטל לפי פסקאות (2), (3), (4) או (5);
(7) מנהלו של תאגיד אם התאגיד הורשע בעבירה כאמור בפסקה (2) אף אם התאגיד עצמו לא היה רשום בפנקס.
(ב) בהליכים נגד מנהל תאגיד מכוח סעיף-קטן (א)(6), או (7), לרבות בהליכים לפי סעיף 8א באותן העילות, יהא בזה משום הגנה טובה אם הוכיח המנהל שלא ידע על מעשה התאגיד שבגללו בוטל רישומו של התאגיד או על העבירה שבגללה הורשע התאגיד, או שנקט אמצעים סבירים למניעת הביצוע של מעשה או עבירה כאמור בידי התאגיד.
(ג) בסעיף זה:
"תאגיד" - לרבות שותפות;
"מנהל תאגיד" - חבר הגוף המנהל בפועל את עסקיו, ובשותפות - כל שותף למעט שותף מוגבל.

8א. אמצעי משמעת (תיקונים: התשל"ז, התשל"ח)
(א) נתקיימו בקבלן רשום התנאים המפורטים באחת הפסקאות (2) עד (7) שבסעיף 8(א), רשאי הרשם, אם ראה שדרגת החומרה שבמעשה או במחדל אינה מצדיקה את ביטול רישום הקבלן בפנקס, לנקוט נגדו אחד או יותר מאמצעי משמעת אלה:
(1) התראה;
(2) נזיפה;
(3) קנס בשיעור שלא יעלה על הקבוע בתקנות;
(4) התליית תקפו של הרישום בפנקס לתקופה שיקבע.
(ב) החליט הרשם על התליית תקפו של הרישום בפנקס, רשאי הוא לקבוע באותה החלטה שההתליה תהא על תנאי, כולה או מקצתה.
(ג) החליט הרשם על התליית תקפו של הרישום בפנקס על תנאי, לא תבוצע ההתליה אלא אם נתקיים בקבלן, תוך התקופה שנקבעה בהחלטת הרשם ושלא תפחת משנה אחת ולא תעלה על שלוש שנים (להלן: "תקופת התנאי"), תנאי המשמש עילה לנקיטת אמצעים לפי סעיף 8(א)(2) עד (7), ושנקבע בהחלטת הרשם, והרשם נקט נגדו אמצעים לפי סעיף זה (להלן: "עבירה נוספת").
(ד) תקופת התנאי תתחיל מיום שהודע לקבלן על החלטת הרשם, זולת אם הרשם הורה אחרת.
(ה) קביעת העבירות הנוספות יכול שתהא בציון סוג של עבירות או בפירוט עבירה מסויימת, אם דרך תיאורן ואם דרך איזכור הוראת חוק; אוזכרה הוראת חוק והיא בוטלה לאחר-מכן והוראה אחרת באה במקומה, יראו את החלטת הרשם כמאזכרת את ההוראה האחרת.
(ו) החליט הרשם על התליה בשל עבירה נוספת, לא יורה שההתליה תהא כולה על תנאי.
(ז) מי שנידון להתליה על תנאי ונמצא אשם בשל עבירה נוספת, יצווה הרשם על ביצועה של ההתליה.
(ח) מצא הרשם את הקבלן אשם בעבירה נוספת ולא החליט בשל אותה עבירה על התליה, רשאי הוא, על-אף האמור בסעיף-קטן (ז) ובמקום לצוות על ביצועה של ההתליה, לצוות, מטעמים שיירשמו, על הארכת תקופת התנאי לתקופה נוספת שלא תעלה על שנתיים, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לבצע את ההתליה.
(ט) לא ישתמש הרשם בסמכות לפי סעיף-קטן (ח) אלא בהחלטתו הראשונה שבה מצא את הקבלן אשם בעבירה נוספת.

9. ערר (תיקון התשל"ז)
אדם הרואה עצמו נפגע מהחלטת הרשם לפי סעיף 7 או סעיף 8א רשאי לערור על כך לפני ועדת ערר שהוקמה כאמור בסעיף 10.

10. ועדת ערר (תיקון התשס"ה)
תוקם ועדת ערר וזה הרכבה:
(1) שופט בדימוס של בית-משפט מחוזי שמינהו שר המשפטים והוא ישמש יושב-ראש הוועדה;
(2) איש ציבור שמינהו שר השיכון שלא מבין עובדי המדינה;
(3) איש ציבור שמינהו שר העבודה שלא מבין עובדי המדינה;
(4) שני יועצים שמינו השרים, האחד על-פי המלצת הארגון היציג של הקבלנים הרשומים והאחד על-פי המלצת הארגון הגדול ביותר של פועלי הבניין במדינה; היועצים ישתתפו בדיוני ועדת הערר ויחוו דעתם, אך לא ישתתפו בהכרעה.

11. סמכויות עזר, סדרי דין וערעור מינהלי (תיקון התשס"ה)
(א) לוועדת ערר יהיו כל הסמכויות לפי סעיפים 9 עד 11 לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט-1969.
(ב) ועדת ערר תקבע בעצמה את סדר הדין שלה במידה שלא נקבע בחוק זה או בתקנות לפיו.
(ג) החלטת ועדת הערר נתונה לערעור לפני בית-משפט לעניינים מינהליים.

11א. הודעה על הרשעה בפלילים (תיקון התשל"ז)
בית-משפט שהרשיע קבלן לעבודות הנדסה בנאיות בעבירה שנקבעה בתקנות לעניין סעיף 8(א)(2), לרבות בית-משפט שדחה ערעור על הרשעה כאמור, כולו או מקצתו, ימציא לרשם באמצעות היועץ המשפטי לממשלה העתק מפסק-הדין.

12. מועצת הקבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג)
(א) השר ימנה מועצה לעבודות הנדסה בנאיות ובה שבעה-עשר חברים (להלן: "המועצה").
(ב) וזה הרכב המועצה:
(1) אדם שמינה השר לשמש יושב-ראש המועצה;
(2) חמישה נציגים של הארגון היציג של הקבלנים והבונים בישראל;
(3) שלושה נציגים של גופים אחרים בעלי משקל בשטח הבניה במדינה;
(4) חמישה אנשי ציבור שנקבעו על-ידי השר לאחר התייעצות בארגונים ציבוריים שהם, לדעת השר, נוגעים בדבר;
(5) שלושה נציגי הממשלה שנקבעו על-ידיה על-פי המלצת השר.
(ג) תקופת כהונתה של המועצה היא שלוש שנים, ומותר לחזור ולמנות כל חבר בה לתקופה נוספת. נתפנה מקום של חבר במועצה מכל סיבה שהיא, ימונה לו חליף, כדרך שנתמנה החבר שמקומו נתפנה, עד לתום תקופת הכהונה של המועצה שאליה הוא מתמנה.

13. תפקיד המועצה (תיקון התשל"ג)
המועצה תייעץ לשר בכל הנוגע לביצוע חוק זה, במידה שאין בחוק זה הוראות אחרות לאותו עניין.

14. עבודות העולות על היקף שנקבע (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג, התשל"ה)
(א) לא יבוצעו עבודות הנדסה בנאיות שהיקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שנקבע בתקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אלא על-ידי קבלן רשום שקיבל רישיון לפי סעיף 3(ג) לענפים או לענפי-משנה של עבודות אלה.
(ב) בהיתר שנתנה הוועדה המקומית לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"), לביצוע עבודות הנדסה בנאיות שסעיף-קטן (א) חל עליהן, יראו כאילו הוראת סעיף-קטן (א) היא תנאי מתנאי ההיתר ועבודות הנדסה בנאיות לפיו יבוצעו בכל שלב משלביהן עד לסיומן בידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים.
(ג) היה ליושב-ראש הוועדה המקומית, כמשמעותה בחוק התכנון, או למהנדס הרשות המקומית, או לרשם הקבלנים, יסוד סביר להניח כי מבצעים עבודת בניה בניגוד לתנאי ההיתר לפי סעיף-קטן (ב), רשאי הוא לצוות בכתב על כל אדם הנראה לו אחראי לביצוע העבודה ועל כל העובד בשירותו, להפסיק מיד את הבניה כולה; צו כאמור (להלן: "צו הפסקה מינהלי"), בטל בתום 15 ימים מיום נתינתו, זולת אם לפני כן הוגש לבית-המשפט כתב אישום נגד האדם שאליו הופנה הצו.
(ד) הוגש כתב אישום לבית-המשפט כאמור בסעיף-קטן (ג) יקבע בית-המשפט אם צו ההפסקה המינהלי יעמוד בתקפו עד תום ההליכים המשפטיים או לתקופה שיקבע, ורשאי הוא לקבוע בו תנאים ככל שייראה לו.
(ה) הרואה עצמו נפגע על-ידי צו הפסקה מינהלי רשאי להגיש בקשה לבטלו לבית-המשפט המוסמך לדון בעבירה שבגללה ניתן; אין בהגשת הבקשה כדי להתלות את תקפו של הצו.
(ו) העובר על הוראה מהוראות סעיף זה או אינו מקיים צו הפסקה מינהלי, דינו - קנס 20,000 לירות וקנס נוסף 1,000 לירות או מאסר 7 ימים לכל יום שבו נמשכה העבירה אחרי המצאת צו ההפסקה המינהלי.
(ז) הוראות סעיף זה באות להוסיף על סמכותו של בית-המשפט על-פי פקודת בזיון בית-המשפט ועל האמור בסעיף 16 לחוק זה.

14א. פטור (תיקון התשל"ב)
קבלן שמקום עסקו מחוץ לישראל ואין לו מקום עסקים רשום בישראל, רשאי השר לפטור אותו מתחולת חוק זה לגבי ביצוע עבודות הנדסה בנאיות שבגדר מכרז בין-לאומי שהוא מבקש להשתתף בו.

15. פרסום מינויים
כל מינוי לפי חוק זה יפורסם ברשומות.

16. עונשין
מי שעשה אחת מאלה:
(1) ביצע עבודות הנדסה בנאיות בניגוד לאמור בחוק זה;
(2) השתמש בתואר קבלן לעבודות הנדסה בנאיות בלי שהוא זכאי לכך על-פי הוראות חוק זה:
דינו - מאסר שישה חדשים או קנס 5,000 לירות.

17. ביצוע ותקנות (תיקונים: התשל"ג, התשס"ז)
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי, בהתייעצות עם המועצה, ולעניין פסקאות (3) ו- (4) - גם באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, להתקין תקנות לביצועו, ובכלל זה תקנות בדבר:
(1) סוגים שונים של קבלנים רשומים לפי הידע המקצועי, הניסיון, היכולת הכספית והציוד העומדים לרשותם, או לפי מבחנים אחרים שנקבעו בתקנות כאמור;
(2) דרכי המעקב אחרי שינויים במבחנים שעל-פיהם יחולו שינויים גם בסיווגם של הקבלנים הרשומים;
(3) האגרות שישולמו בעד הרישום בפנקס;
(4) האגרות שישולמו בעד מבחנים שקבע לפי סעיף 4, ואת דרכי גבייתן.

18. הוראות מעבר (תיקון התשל"ג)
יחידים או גופים שעסקו כקבלנים בעבודות הנדסה בנאיות ערב פרסום חוק זה ברשומות, יהיו רשאים להמשיך בעיסוקם לאחר תחילתו של חוק זה, עד שהשר יקבע בצו תנאים ומועד סופי לרישומם בפנקס, ובלבד שמי שהתחיל בביצוע עבודה פלונית לפני המועד שנקבע כאמור יהיה רשאי לסיימה.

19. תחילה
תחילתו של חוק זה בתום שישה חודשים מיום פרסומו ברשומות."

2. היסטוריה חקיקתית
אבטחת רוכשי דירות מקבלן הורתה בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 אשר נועד להסדיר את נושא מכירת דירות ממוכר לרוכש, תוך הגנה על זכויותיו של רוכש.

בשנת 1990, הוסף תיקון מס' 3 לחוק {חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990 (ס"ח התש"ן, עמ' 184}, ובו נקבעו הוראות לעניין הגנה של רוכש דירה במקרים שבהם התגלתה אי-התאמה של הדירה למפרט שלה, לתקן רשמי או לתקנות הבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970. לימים, ומתוך לקחים שהופקו התברר כי הגנת החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה לעניינים נוספים {הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006, הצעות חוק הממשלה - 263, י' בחשוןהתשס"ז, 1.11.20060}.

ביום 06.10.2008 נכנס לתוקפו תיקון מס' 4 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות-1974. פרשת "חפציבה" הביאה טלטלה בסוגיית אבטחתם של רוכשי דירות משהתברר כי הגנה זו על-פי נוסח החוק טרם התיקון - היתה בלתי-מושלמת ולא נתנה, בשנות קיומו של החוק, את ההגנה על רוכשי הדירות שהשקיעו את מיטב כספם ברכישת דירה. התיקון בא לצמצם, וככל שניתן למנוע, את הסיכון הרובץ על רוכש הדירה ברכישה מקבלן.

התיקון מכיל הוראות חדשות בעיקר בסוגיות הבאות:
ראשית, המונח "מחיר הדירה" הורחב בצורה שהמחיר כולל כל תשלום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה ובכלל זה שכר-טרחת עורך-דין או כל סכום אחר הקבוע בהסכם המכר ומתייחס לרישום הדירה על-שם הקונה. כך, לרוכש תמונה ברורה של מהות ה"מחיר הסופי" של הדירה שרכש מן הקבלן.

שנית, על הקבלן המוכר לספק בטוחה בגין העסקה כבר לאחר ששולמו לו 7% מן התמורה בגין הדירה. על-פי החוק במצבו טרם התיקון המוכר היהחייב לספק בטוחה זו רקלאחר תשלום של 15% מן התמורה. כלומר, חשיפת הקונה ללא בטוחה קטנה.

שלישית, החלפת הבטוחה, על-פי התיקון, איננה יכולה להיעשות ללא הסכמת הקונה.

רביעית, תניה בדבר מועדי התשלומים שחובה לערכם על-פי התקנות איננה ניתנת להתנאה וויתור של הקונה על סדר מועדים זה איננו תקף.

חמישית, סכומים שעל הקבלן-מוכר להחזיר לקונה יוחזרו על-פי תניות ההצמדה בהסכם ובהעדרם בצמוד למדד תשומות הבניה.

בנוסף לאמור לעיל נקבעו הוראות חשובות כלהלן:
ראשית, נקבעו כללים הקשורים לליווי הפיננסי של הבנק והתנהלות הקבלן ביחס לכספים שהתקבלו בגין המכירה. מדובר בכללים המדברים על חובת הפקדת כספי המכירה ישירות לחשבון הליווי הפיננסי של הבנק דבר החוסם אפשרות של תשלום כספים ישירות לקבלן.

שנית, במסגרת התיקון תוקנה אף פקודת המיסים (גביה), ונקבע שעל-אף הקבוע בפקודה לעניין חובות מוכר - סרבן מיסים, אלה לא יהיה להם מעמד של שעבוד ראשון על דירה שמכר הקבלן באשר לכספים שהתקבלו מן הרוכש בגין הדירה.

שלישית, הורחבה המסגרת העונשית על כל מעשה של קבלת כספים מרוכש שלא בהתאם לדין כך שתהווה עבירה.

הוראות תיקון החוק חלות על כל חוזה שנחתם החל מיום 06.10.2008 ואינן חלות באופן רטרואקטיבי לגבי חוזים שנחתמו קודם לכן.

ב- 19 בנובמבר2008פורסמותקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), התשס"ט-2008.

עקרון אבטחת רוכשי הדירות קיבל מימד נוסף במסגרת תיקון 5 שחוקק ב- 30.03.11 שהרחיב את הגנת רוכשי הדירות ואף הרחיבם לרוכשי-משנה. תיקון מס' 5 לחוק לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5. על דירה כאמור יחולו הוראות החוק, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.

תיקון 5 קבע הסדרים חדשים בנושאים הבאים:
א. חובת הקבלן למסור לרוכש הדירה, לא רק את מיפרט הדירה אלא גם הוראות תחזוקה ושימוש, לעניין הדירה והרכוש המשותף.

ב. הוראות בדבר החלת הוראות החוק בשינויים מחוייבים גם על רוכש-משנה, לאמור, מי שרכש מן הרוכש הראשון. הרכישה הינה גם מחליפיו של הרוכש.

ג. הגבלת תקופת בדק לאי-התאמה יסודית (כגון אלה הקשורים למבנה הבניין וכיוצא באלה ל- 20 שנה.

ד. זכות התיקון של אי-ההתאמה מוגבלת למתן אפשרות לקבלן לנסות לתקן מספר פעמים במשך שנתיים ולאחר-מכן רשאי הקונה לתקן ולחייב את המוכר לשאת בתשלום.

ה. הרתעת הקבלן שלא מסר מיפרט.

ו. חיוב הקבלן בפיצויים ללא הוכחת נזק באם איחר במסירת הדירה מעבר ל- 60 מיום שנקבע בהסכם למסירת הדירה כשהיא מושלמת.

ז. קביעת הוראות המחייבות את הקבלן בלוח זמנים לביצוע רישום הדירה על-שם רוכש הדירה.

ח. הוראות באשר לתוקפו של כתב ויתור של הקונה או קונה-המשנה.

ט. הוראות בדבר הארכת תקופות הבדק לגבי פרטים מסויימים שיש לתקנם.
להבנת מהות התיקון מובאת הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 - במלואה:

תיקון סעיף 1
1. בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק העיקרי"), בסעיף 1:

(1) אחרי ההגדרה "דירה" יבוא:

"הוראות תחזוקה ושימוש" - הוראות תחזוקה ושימוש ככל הנדרש לעניין הדירה או כל דבר שבה, לרכוש המשותף ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה."

(2) אחרי ההגדרה "מוכר" יבוא:

"מיתקן תברואה" - כהגדרתו בתקנות הבניה;

"מעבדה מאושרת " - כמשמעותה בחוק התקנים, התשי"ג-1953;

"קונה" - מי שרוכש דירה ממוכר;

"קונה-משנה" - מי שרוכש דירה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

(3) אחרי ההגדרה "תקן", "תקן רשמי" יבוא:

"השר" - שר הבינוי והשיכון".

תיקון סעיף 2
2. בסעיף 2 לחוק היערי:

(1) בכותרת השוליים, בסופה יבוא "והוראות תחזוקה ושימוש";

(2) בסעיף-קטן (א), במקום הסיפה החל במילה "ולמסור" יבוא "והוראות תחזוקה ושימוש";

(3) אחרי סעיף-קטן (א) יבוא:

"(א1) המפרט וכן הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידי המוכר יצופרו לחוזה המכר בעת חתימתו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, יימסרו ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידי המוכר בעת העמדת הדירה לרשותו."

תיקון סעיף 3
3. בסעיף 3(א) לחוק העיקרי, במקום "שר השיכון" יבוא "השר".

תיקון סעיף 4
4. בסעיף 4(א) לחוק העיקרי:

(1) בכל מקום, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה-המשנה" ואחרי "והקונה" יבוא "או קונה-המשנה";

(2) במקום פסקאות (4) ו- (5) יבוא:

"(4) בתוך תקופה של שלושים שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן: "תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית"), התגלתה אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה-המשנה;

(5) התגלתה, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר הוראות תחזוקה ושימוש."

תיקון סעיף 4א
5. בסעיף 4א לחוק היעקרי:

(1) אחרי "הקונה" יבוא "או קונה-המשנה";

(2) בפסקה (1), במקום הסיפה החל במילים "לרשותו, אם" יבוא "לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה-המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

תיקון סעיף 4ב
6. בסעיף 4ב לחוק העיקרי:

(1) האמור בו יסומן "(א)", ובו, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה-המשנה";

(2) אחרי סעיף-קטן (א) יבוא:

"(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שתיקנה המוכר פעם אחת או יותר במשך שנה שתחילתה במועד הודעת הקונה או קונה-המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית (בסעיף זה: "תקופת התיקון"), או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקנה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה-המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה-המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון; על-אף האמור בסעיף זה, היתה אי-ההתאמה כשל באיטום המבנה, תסתיים תקופת התיקון בסיומה של עונת החורף שלאחר החורף אשר במהלכו או לפניו ניתנה ההודעה."

תיקון סעיף 5
7. בסעיף 5 לחוק העיקרי, בכל מקום, אחרי "מתאים למקובל בנסיבות העניין" יבוא "ומסוג א'".

הוספת סעיפים 5א ו- 5ב
8. אחרי סעיף 5 לחוק העיקרי יבוא:

"5א. תעודות בדיקה
(א) לבקשת הקונה, יצרף המוכר לחוזה המכר את המסכמים האלה, במועדים המפורטים בסעיף-קטן (ב):
(1) תעודה המסכמת את בדיקות החובה והבדיקות המאשרות כי הדירה והבנין שהדירה מהווה חלק ממנו, ממלאים אחר הדרישות הנוגעות לבניה ולאכלוס הדירה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; תעודה כאמור תכלול את רשימת הבדיקות הנדרשות, ולגבי כל בדיקה, את תיאור מהות הבדיקה, מועד ביצועה, תוצאותיה, פרטי הגורם המבצע ומספר המסמך המאשר את ביצוע הבדיקה; נדרשה בדיקה על-פי כל דין והיא לא בוצעה או שלא בוצעה במלואה, יצויין הדבר במפורש ובפירוט בתעודה;
(2) תעודה המסכמת בדיקות חומרי הבניה ומוצרי הבניה של שלד הבנין שהדירה מהווה חלק ממנו; תעודה כאמור תיחתם בידי מהנדס המעבדה המאושרת אשר ערכה את הבדיקות והמהנדס המתכנן של הבנין;
(ב) המסמכים המפורטים בפסקאות (1) עד (3) של סעיף-קטן (א) יצורפו לחוזה המכר בעת חתימתו, ואולם אם אין בידי המוכר באותה עת כל הפרטים הדרושים - במועד העמדת הדירה לרשות הקונה; ביקש הקונה את המסמכים כאמור בסעיף-קטן (א) לאחר העמדת הדירה לרשותו - יצרף המוכר את המסמכים האמורים בסמוך לאחר בקשתו, ובלבד שהבקשה הוגשה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.

5ב. פיצויי על איחור במסירה
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בחוק זה: "המועד החוזי"), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום שישים ימים לאחר המועד החוזי (בחוק זה: "מועד תחילת הפיצויים") ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה מביניהם.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש החל בסיום החודש שתחילתו במועד תחילת הפיצויים.
(ג) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחיית מועד תחילת הפיצויים, בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה: "עילת האיחור"), עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה:
(1) עילת האיחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה;
(2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו;
(3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור;
(4) המוכר הוכיח כי על-אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה;
(5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רששאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר."

תיקון סעיף 6
9. בסעיף 6(ג) לחוק העיקרי, אחרי "בסעיף זה" יבוא "ובסעיף 6א" ובסופו יבוא "(בחוק זה: "חוק המקרקעין")".

הוספת סעיף 6א
10. אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא:

"6א. רישום זכויות
(א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב:
(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;
(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום תשעה חודשים ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.
(ב) המוכר דירה בבית אשר אינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף-קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) לסעיף-קטן (א) ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.
(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במנין תקופות שלגביהן הוכיח כי נגרם עיכוב בביצוע הרישום עקב נסיבות שלא בשליטתו ואשר לא יכול היה למנוע את קיומן."

תיקון סעיף 7
11. בסעיף 7 לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה-המשנה".

תיקון סעיף 7א
12. בסעיף 7א לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה-המשנה; ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה-המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי-התאמות או אי-התאמות יסודיות, המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה - בטל".

תיקון סעיף 8
13. בסעיף 8(ב) לחוק העיקרי, חארי "מהקונה" יבוא "או מקונה-המשנה".

תיקון סעיף 10
14. בסעיף 10 לחוק העיקרי, אחרי "2(א)" יבוא "2(א1)".

תיקון סעיף 11
15. בסעיף 11 לחוק העיקרי:

(1) בסעיף-קטן (ב), במקום "(תיקון מס' 3)" יבוא "(תיקון מס' 2)";
(2) אחרי סעיף-קטן (ב) יבוא:

"(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התשס"ו-2006 (בסעיף זה: "תיקון מס' 3"), לא יחול על דירה בבנין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 3; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 3."

תיקון סעיף 13
16. בסעיף 13 לחוק העיקרי, במקום "שר השיכון" יבוא "השר".

החלפת התוספת
17. במקום התוספת יבוא:

"תוספת
(סעיף 4)

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק או - שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה - שנתיים;

(3) כשל בתפקוד וקיים של מכונות ודוודים - שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, וליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים; לעניין זה:

"מערכות" - לרבות מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

"פיתוח חצר" - לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, אלמנטים ומערכות;

(5) כשל בקיים של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי, למעט תפקוד מערכות הבידוד - שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, דלוחין וביוב - חמש שנים; לעניין זה, "כשל" - לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך - חמש שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ- 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת, לרבות תפקוד מערכות הבידוד התרמי, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

בתוספת זו:

"כשל" - כישלון מלא או חלקי בתפקוד במוצר או המערכת;

"ליקוי" - ליקוי בתפקוד המוצר או המערכת וכן ליקוי ליקוי בקיים, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול."

דברי הסבר
ככלי
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), נועד להסדיר את נושא מכירת דירות ממוכר לרוכש, תוך הגנה על זכויותיו של הרוכש. בשנת 1990 הוסיף תיקון לחוק בחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990 (ס"ח התש"ן, עמ' 184), ובו נקבעו הוראות לעניין הגנה של רוכש דירה במקרים שבהם התגלתה אי-התאמה של הדירה למפרט שלה, לתקן רשמי או לתקנות הבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970; לימים ומתוך לקחים שהופקו התברר כי הגנת החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה לעניינים נוספים, כמפורט בהצעת חוק זו.

סעיף 2, לסעיף 2 המוצע, להגדרה "הוראות תחזוקה ושימוש" שבסעיף 1 המוצע ולסעיף 4(2) לפסקה (5) המוצעת
על-פי סעיף 2 לחוק כלשונו היום, מחוייב מוכר דירה לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו; מוצע לחייב את המוכר למסור לקונה גם הוראות תחזוקה ושימוש ככל שהן נדרשות לעניין הדירה או חלק ממנה, לעניין הרכוש המשותף ומיתקניו וכן הוראות כאמור בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או חלק ממנה. ההוראות המוצעות נדרשות כדי לאפשר לרוכש דירה שימוש ראוי במרכיביה השונים של הדירה ואחזקתם.

סעיף 4, לסעיפים 4(1), 5, 6(1), 11 ו- 12 המוצעים והלגדרות "קונה" ו"קונה-משנה" שבסעיף 1 המוצע
בחוק הקיים חסרה התייחסות לשלאת תחולת החוק על קונה שרכש דירה ממוכר שאינו הקבלן עצמו (להלן: "קונה-משנה"). מוצע להחיל את הוראות החוק, בשינויים המחוייבים, גם על קונה-משנה כהגדרתו בחוק המוצע; הנפקות העיקרית להחלת החוק על קונה-משנה נוגעת לאחריות המוטלת על המוכר במקרים של אי-התאמה בדירה המוסדרים בסעיף 4 לחוק; עם-זאת יצויין כי תקופת הבדק הנמנית לצורך בדיקת קיומה של אי-התאמה לפי הסעיף האמור תמשיך להימנות ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה הראשון בלבד, שכן אמת-המידה הרלבנטית לעניין אחריות המוכר לקיומה של אי-התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה. לאור החלת הוראות החוק גם על קונה-משנה, מוצע לתקן בהתאם גם את הוראות סעיפים 4, 4א רישה, 4א(1), 4ב, 7, 7א ו- 8 לחוק, המתייחסים לזכויות הקונה.

לסעיף 4(2) לפסקה (4) המוצעת
סעיף 4(א)(4) לחוק קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התגלתה אי-התאמה יסודית בדירה במועד כלשהו אף לאחר תקופת האחריות. מוצע להגביל את התקופה שבה אחראי המוכר ביחס לאי-התאמה יסוידת בדירה לשלושים שנים ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, זאת לאור הערכת הגורמים המקצועיים כי מדובר בפרקזמן סביר לגילוי ליקויי קונסטרוקציה קיימים בדירה.

וזו לשונה של פסקה (4) של סעיף 4(א) כנוסחה היום, שמוצע להחליפה:

"4. אי-התאמה
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1)...
(2)...
(3)...
(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה."

סעיף 6, לסעיף 4ב(2) המוצע
מוצע לאפשר לקונה ולקונה-המשנה לתקן בעצמם אי-התאמה אשר חזרה ונשנתה לאחר שניתנה למוכר הזדמנות לתקנה פעם אחת או יותר במשך שנה, או שתיקונה דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר וזאת על חשבון המוכר; לגבי אי-התאמה הנובעת מחדירת רטיבות, מוצע לאפשר למוכר לתקנה במשך תקופה ארוכה יותר.
סעיף 7, לסעיף 5 המוצע
על-פי סעיף 5 לחוק כלשונו היום, מוכר שהפר את חובתו למסור לקונה מפרט או חלק ממנו, יראו אותו כמתחייב למסור את הפרטים החסרים במפרט, בסטנדרט מתאים למקובל בנסיבות העניין. הואיל ואין בהוראה זו הרתעה מספקת של המוכר מפני הפרת חובתו כאמור כלפי הקונה, מוצע לשנותה ולקבוע כי מוכר שהפר חובתו כאמור יחוייב למסור לקונה את הפרטים שלא נמסרו במסגרת המפרט, כשהם מסוג א'.

סעיף 8, לסעיף 5א המוצע
מוצע להוסיף לחוק הוראה המחייבת את המוכר, לבקשת הקונה, לצרף לחוזה המכר תעודות בדבר ביצוע בדיקות שונות בקשר לדירה, לרבות בדיקות חומרי הבניה ומוצרי הבניה של שלד הבנין שהדירה מהווה חלק ממנו ובדיקות מיתקן התברואה שהדירה מהווה חלק ממנו, תוך ציון בדיקות הנדרשות על-פי דין אשר לא בוצעו. התעודות יאושרו על-ידי הגורמים המקצועיים המוסמכים; תיקון זה הוא פרי יוזמה משותפת של משרד הבינוי והשיכון ומשרד התעשיה והמסחר, אשר נועדה להגברת אכיפת ביצוע הבדיקות הנדרשות על-ידי בוני דירות והביקורת על תוצאותיהן.

לסעיף 5ב המוצע
אחד הנושאים חשבונים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה דמי שכירות מקובלים לתקופת האיחור שלאחר 60 הימים, או בפיצוי שעליו הוסכם בחוזה המכר, הגבוה מביניהם. תקופת הזמן האמורה אושרה על-ידי בית-הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים, כהגדרתו בסעיף המוצע.

עוד מוצע לאפשר לצדדים להסכים ביניהם על דחיית מועד תחילת הפיצויים בהתקיים כמה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף המוצע. במסגרת זו, מוצע גם לאפשר לקונה, אם חלפה תקופה סבירה מהתרחשות עילת האיחור, לבטל את החוזה בלא תשלום פיצויים למוכר.

סעיף 10, לסעיף 6א המוצע
הממשלה אישרה, בחלהטה מס' 4164, מיום 12.08.98, את הדו"ח הוועדה הבין-משרדית לרישום זכויות במקרקעין (להלן: "הוועדה"), אשר בו נקבעו לוחות זמנים לביצוע פעולות רישום הזכויות כאמור. בין השאר נקבעה תקופה של 6 חודשים ממועד סיום ביצוע הפרצלציה או העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם, לרישום בית משותף ו- 3 חודשים מהמועד כאמור לרישום זכויות המשתכן. בתוספת לדו"ח האמור, מיום 07.10.99, נכללה גם המלצת הוועדה לתקן את החוק בהתאם לעקרונות שנקבעו בדו"ח הוועדה; ביום 12.03.02 החליטה הוועדה להאריך את תקופות הרישום האמורות ל- 9 חודשים ו- 4 חודשים בהתאמה.

מוצע להוסיף הוראה בחוק המחייבת מוכר דירה לנקוט את כל האמצעים לרישום פרצלציה בהקדם האפשרי, והקובעת תקופות נקובות לרישום בית משותף ורישום זכויות המשתכן על-ידי המוכר בהתאם להחלטות הוועדה האמורות.

סעיף 12, לסעיף 7א המוצע
על-פי סעיף 7א לחוק כלשונו היום, לא ניתן להתנות על הוראת החוק אלא לטובת הקוונה. לאור מקרים שבהם הוחתמו קונים על כתבי ויתור בטרם מסירת הדירה לידיהם מוצע להוסיך הוראה בחוק ולפיה לא יהיה תוקף לויתור, לרבות ויתור בכתב, של הקונה או קונה-המשנה, על זכויותיו לפי החוק בקשר לאי-התאמות או אי-התאמות יסודיות בדירה, המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה. יצויין כי ההוראה המצועת אינה מונעת מצדדים לחוזה מכר לסכם ביניהם, לאחר מסירת הדירה לידי הקונה, על הסדרים הכוללים ויתור הקונה על זכויות לפי החוק.

סעיף 14, לסעיף 10 המוצע
לאור ההוספה המוצעת של סעיף 2(א1) לחוק מוצע לתקן את סעיף 10 לחוק, הקובע הוראות עונשיות על מי שמפר את הוראות החוק, כך שיחול גם לגבי מוכר שהפר את החובה המוטלת עליו בסעיף-קטם (א1) המוצע.

סעיף 15, לסעיף 11(ב) המוצע
מוצע לקבוע הוראת מעבר ולפיה הוראות החוק המוצע לא יחולו על דירה בבנין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו.

סעיף 17 לתוספת המוצעת
לפי סעיף 4(א)(2) לחוק, כלשונו היום, המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם בתוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. לעניין זה מוגרת תקופת הבדק בסעיף 4(ג) כ"תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה".

מוצע להאריך את משך הזמן של חלק מתקופות הבדק הקבועות בתוספת לחוק בקשר לאי-התאמות מסויימות וכן לתקן חלק מפרטי התוספת, הכל כמפורט בסעיף המוצע.

יובהר, כי אין בהארכת משך תקופת הבדק הקבועה בתוספת כדי לשנות מהוראת סעיף 4(א)(2) לחוק ולפיה על הקונה להודיע בתוך שנה מקבלת הדירה על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו.