botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

שלב טרום משא-ומתן

1. כללי
חשיבותו של שלב זה מונחת בכך שהנתונים שרוכש יצבור בשלב כה מקדמי ישפיעו על עצם כניסתו למשא-ומתן. בשלב זה סומך הרוכש את המידע שלו ממספר מקורות:

האחד, פרסומים של הקבלן בתקשורת;

השני, פרוספקט המתאר את הבניין ואת הדירה או את סוגי הדירות העומדות למכירה;

השלישי, מתוך התקשורת בעלי המניות, מצבה של החברה, קיום סכסוכים, התנהלות החברה במהלך הבניה, תביעות נגד הקבלן ועוד;

הרביעי, אתרי האינטרנט לגבי הנתונים דלעיל;

החמישי, שיחות עם רוכשים ותיקים שרכשו נכס מן הקבלן במקומות אחרים;

השישי, הכרות אישית עם הקבלן.

הנתונים של הפרסומים ופרוספקט הפכו לא אחת לבסיס לתביעות הרוכש בעת סיומה של העסקה או במהלכה או לאחר שקיבל את הדירה מן הקבלן, על-אף שנתונים אלה, הורתם בשלב המקדמי טרם כניסה למשא-ומתן לגבי תנאי העסקה. להלן נפרט את הנתונים שעל הרוכש לבדוק בשלב מקדמי זה - טרום משא-ומתן.

2. מעמדו של הפרוספקט ביחסי קבלן ורוכש דירה
מעמדו של הפרוספקט נבחן בהקשר של שטח הדירה. עולה מן ההלכה הפסוקה כי לפרוספקט מעמד חשוב בעסקה העתידית, בפרט כאשר הפרטים הנוגעים לעסקה כגון האם מדובר בשטח ברוטו או נטו, אינם מקבלים ביטוי בתשריטים המצורפים להסכם. להלן מהלכה של ההלכה הפסוקה החשובה לענייננו, לא רק בהקשר השלב במקדמי אלא אף בהמשך גלגולה של עסקת המכר. נתון השטח אחד מן הנתונים הראשונים והחשובים המשפיעים על הרוכש להיכנס למשא-ומתן על העסקה.

המונח "שטח ברוטו", ששנוי במחלוקת אף בקרב אנשי מקצוע, אינו נהיר לרוכש הדירה הטיפוסי, שמן הסתם לא מעלה על דעתו שהמונח כולל גם חלק יחסי בחדר המדרגות ואף בפיר המעלית. עמד על כך בית-המשפט ב- ע"א 6025/92 {צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 (1996) (להלן: "פרשת צמיתות"} .

"לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבניה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבניה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" מבלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה.

אין על-כן, לפרש "שטח ברוטו" על-פי מובנו בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה ...

לא זו אף זאת, מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום-הלב. שכן, בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח. ולבסוף, למיצער, משמעות המונח "שטח ברוטו של דירה" איננו חד-משמעי והוא ניתן לשני פירושים. במקרה זה חל הכלל הפרשני שיש לפרש חוזה דו-משמעי כנגד המנסח."

בפרשת צמיתות הפרוספקט היה המסמך היחיד שבו נמסר לרוכשי הדירות מידע על שטח הדירה, וככזה נקבע כי יש לראותו כנכלל בהסכם ועל-כן השטח ברוטו שצויין בו הוא המחייב ביחסים בין הצדדים. באותו מקרה, במפרט שצורף לחוזה לא היתה התייחסות נוספת לשטח הדירה ואף לא צורפה תכנית הדירה כנדרש במפרט הסטנדרטי על-פיו חייב המוכר למסור פרטים על מימדיה של הדירה, באמצעות צירוף תכנית בקנה-מידה שלא יקטן מ- 1:100.

בעקבות הלכת צמיתות, הלך בית-המשפט ב- ע"א 6271/95 {אדוניה נ' פרוייקט גן העיר, פ"ד נה(1), 577 (1998)}, שבו לא התעוררה הסוגיה של שטח "ברוטו" אך נקבע כי לאור המצג בפרוספקט, יש לראות את גג הבריכה כחלק מהרכוש המשותף.
הלכת צמיתות אובחנה וצומצמה בהמשך, באותם מקרים בהם צורפו להסכם המכר תכניות/תשריטים/תרשימים מהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות. נקבע כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי מיוחד את שטח הדירה, יש בכך כדי לגבור על האמור בפרוספקט. כך, ב- ע"א 9085/00 {שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5), 462 (2003)} נדחתה טענת הרוכשים כי שטח הדירה שרכשו קטן מהשטח שפורסם על-ידי המשיבה בפרוספקטים ובמסמכים מקדמיים שהוצגו בפניהם קודם לחתימה על חוזה הרכישה. להבדיל מהלכת צמיתות, שם לא נמסרה לרוכשי הדירות תכנית אחרת מזו שפורסמה בפרוספקט, באותו מקרה צורף להסכם המכר תשריט. וכך נאמר בפסק-הדין:

"בענייננו נקבע כממצא עובדתי כי לכל חוזה מכר של דייר צורף תשריט ובו סקיצה של הדירה ובה פירוט שטחו של כל חדר וכל חלל המצוי בדירה. הדיירים נדרשו לחתום על תשריטים אלה כחלק מחתימתם על חוזה המכר העיקרי. בנסיבות אלה, אך סביר הוא כי הדייר יניח כי השטח המופיע במפרט החוזה הוא השטח הנכון והמחייב של הדירה, ולא יסתמך על כל נתון אחר, חיצוני להסכם המכר."

גם בעניין מלכה, נדחתה תביעת הרוכשים תוך אבחון הלכת צמיתות:

"אבל בענייננו קיבלו הרוכשים לידם, כחלק בלתי-נפרד מחוזה המכר, תכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל. במובן זה, שונה מצבם של המערערים ממצב הקונים בפרשת צמיתות, שבפניהם לא הונחה תכנית שכזו".

ב- ע"א 10944/02 {שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004)}, הרחיב בית-המשפט את הלכת שטרית. שם, למרות שתכניות הדירות לא ציינו באופן מלא וברור את שטח הדירה ולמרות שמידות חלק מהחללים בדירה לא הופיעו בתשריט, נקבע כי אין נפקות לפרוספקט. וכך נאמר בפסק-הדין:

"... אם מתקיימים מצג או התחייבות של הקבלן מוכר הדירה כלפי קונה מן היישוב לכך ששטחה ברוטו יהיה בגודל מסויים, תפורש הכוונה לשטח שאינו כולל חלקים בשטחים של הרכוש המשותף. אך אם יש הוראה בהסכם המפנה לתכנית המהווה חלק ממנו, תוך הסכמה שהשטח כפי שהוא משתקף בתכנית הוא שטח הדירה המתחייב, וניתן בנקל לברר את השטח כפי שהוא מופיע בתכנית, התחייבות המוכר היא לכך שהדירה תהיה בשטח על-פי התכנית... כאמור, מידותיהם של חלק מן הפרוזדורים וחדרי המקלחת אינן מופיעות בתכניות המצורפות להסכם ושטחי החדרים והחללים אינם כתובים במפורש בתכנית, ולא נקבע בהן שטחו של כל חדר (אך ניתנות מידותיו של כל חדר). אף-על-פי-כן, דומה שעל-אף ההבדלים בין המקרה שלפנינו לבין פרשת שטרית, דברי השופטת פרוקצ'יה שלעיל יפים, בעיקרם, גם לענייננו. חישוב שטח החדרים במקרה בו אנו עוסקים מצריך מכפלה פשוטה של אורך ורוחב החדרים. אני סבור כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו. לעניין המידות אשר אינן מסומנות במפורש, אין קושי לחשב גם אותן נוכח זאת שהתכנית היא לפי קנה מידה נתון (1:100). בנסיבות אלה, מדובר בחישוב אשר אינו מצריך התערבותו של בעל מקצוע ואשר יכול היה להיעשות על-ידי כל אחד מן הרוכשים."
{ברוח הלכות אלו, נפסק גם ב- רע"א 659/05 {סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.03.2005)}.

ב- ע"א 5602/03 {סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.2005)} הפך בית-המשפט את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שפסק פיצוי לדיירים בגין אי-התאמה בין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטח הדירה בפועל. וכך נאמר שם:

"... אמנם, שטחה הכולל של הדירה אינו מצויין לא בחוזה ולא במפרט וכן אין מצוינות במפרט מידות חדר האמבטיה, השירותים והמסדרון. יחד-עם-זאת, אין באלה כדי להביא לידי מסקנה כי לא נתקיימה דרישת סעיף 2 לחוק המכר (דירות), היות שלהערכתי, כל אחד מהרוכשים יכול לחשב את שטחי החללים השונים בדירה שלא צוינו מידותיהם במפרט ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על-ידי מכפלת מידות האורך והרוחב המצויינות במפרט ביחס למרבית החללים בדירה ותוך הסתייעות בקנה המידה המצויין במפרט..."

ב- ע"א 7298/00 {בסט נ' חממי, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.09.07) (להלן: "עניין בסט")} הגיע בית-המשפט למסקנה כי לא ניתן לחלץ את מידות הדירה והחדרים מתוך התשריט שהוצג לרוכשי הדירות, ואפילו מוכר הדירה לא הצליח בכך:

"עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי להסכים עם בית-משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך... משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך - כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. אין חולק על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים "ציבוריים" כגון השטח היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית."

באותו מקרה, אף לא נזכר כלל כי מדובר בשטח ברוטו, ובית-המשפט מתייחס לכך בפסק-דינו: "נראה לי כי בענייננו - כאשר לא הוזכר אפילו כי מדובר בשטח ברוטו, הדברים הם בבחינת על-אחת-כמה-וכמה".

למרות שפסק-הדין בעניין בסט נסמך על הלכת צמיתות, מבלי לאזכר את שורת פסקי-הדין שניתנו לאחריו, הלכה זו סוטה משורת ההלכות שנסקרה לעיל, ורמז לכך ניתן למצוא בפסק-הדין שם מדגיש בית-המשפט כי "גם אם ניתן במקרים מסויימים להסתפק בתשריט כתחליף להודעה כזו - הרי שהתשריט הנוכחי, שלא ניתן לדלות ממנו את מימדי הדירה - אינו יכול לשמש תחליף שכזה".

סיכומה של הלכה, כי יש במונח "שטח ברוטו" כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה "נטו" (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב {ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בעמ ואח' נ' משה זאב ועוד 28 אח', תק-על 2009(4), 3083 (18.11.2009); ראה גם ע"א 5888/08 יוסף אלרומלי ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, תק-על 2011(1), 4419 (03.02.2011)}.

3. הקבלן הינו קבלן רשום על-פי חוק - רישיון הקבלן
3.1 תכלית החוק-חוק רישוי קבלנים
החוק נמנה על חוקי הרישוי (ראה גם סעיף 3 לחוק). רישומו של אדם כקבלן רשום הינו תנאי הכרחי להרשאתו על-פי דין לעסוק בעבודות הבניה ההנדסיות הרלוונטיות (סעיפים 14 ו- 16 לחוק); הרישום והמשך תוקפו מותנים בתנאי כשירות שהוגדרו בחוק (סעיף 4 לחוק) ואדם אינו זכאי להיות רשום בהתקיימם של תנאי פסלות שנקבעו בחוק (סעיף 8 לחוק); עוד קובע החוק אמצעים לאכיפתו (אמצעי משמעת ועבירה פלילית) והוראה בדבר ייחוד התואר השמור לרשומים בפנקס (סעיף 6 לחוק).

תנאי הכשירות שבסעיף 4 לחוק נוגעים למיומנות מקצועית המובטחת על-ידי איזון בין השכלה פורמלית-רלוונטית לבין ניסיון רלוונטי (כאשר ככל שההשכלה מקיפה יותר נדרש ניסיון מעשי קצר יותר ולהיפך). בקיומו של תאגיד נדרש כי תנאי הכשירות כאמור יתמלאו בכל עת בין בחברי הגוף המנהל ובין בעובדים שכירים של התאגיד. תנאי הפסלות לרישום שבסעיף 8 לחוק הינם חדלות פרעון של הקבלן, הרשעה בפלילים שיש לה רלוונטיות לעיסוק, ומי שנהג דרך קבע בניגוד למקובל במקצועו.

עיון בחוק בכללותו ובתנאי הכשירות בפרט מעלה כי תכליתו העיקרית של החוק להבטיח מיומנות מקצועית של קבלני בניה, הנגזרת מהשכלתו של אדם (היותו מהנדס או אדריכל או הנדסאי) בצרוף ניסיון מעשי משמעותי (ההולך וגדל ביחס הפוך להיקף ההשכלה המקצועית). עוד פוסל החוק מלשמש כקבלנים את מי שהתנהגותם במישורים אחרים חריגה באופן המונע מהם את העיסוק {עמ"ק (כ"ס) 5214/05 מדינת ישראל נ' בייטרה עבד, תק-של 2006(3), 1943 (09.07.2006)}.

3.2 העבירה הפלילית
תכלית החקיקה והיקפה של העבירה הפלילית הכלולה בחוק נדונו ב - ת"פ 15237/97 {מדינת ישראל נ' מיכה בר אילן, פ"מ נח(4), 337, 483 (2000), שם, בפסקה 125 לפסק-הדין}, נקבע:
"כאן המקום להבהיר כמה עקרונות הנוגעים לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק רישום קבלנים"), ותחולתם על הנאשמים שבפנינו:

(א) מטרת חוק רישום קבלנים היתה למנוע ביצוע בלתי-תקין של מבנים, בשל חוסר מיומנות, כפי שנאמר בהצעת חוק רישום קבלנים, התשכ"ט-1969 (ה"ח תשכ"ט, עמ' 254). כפי שאמר בעת הדיון בכנסת שר השיכון דאז, ח"כ מ' בנטוב (ד"כ 55, 3167): "לא יעלה על הדעת שירשו לאדם שאיננו מוסמך להיות מנתח - לנתח מישהו. הוא הדין לגבי דירות."

ב- עמ"נ (ת"א) 28193-02-15 {איתן יהושע בע"מ נ' רשם הקבלנים - מדינת ישראל, תק-מח 2015(3), 16033 (28.07.2015)} נקבע:

"חוק רישום קבלנים נחקק על-מנת להסדיר את תחום עבודות ההנדסה הבנאיות בישראל.

על-מנת להבטיח שרק קבלנים ראויים וכשירים יבצעו עבודות הנדסה בנאיות, הורה המחוקק על הכנת פנקס ובו ירשמו הקבלנים המורשים לביצוע העבודות.

רישומו של קבלן או של חברה קבלנית מורכב משני שלבים עיקריים:

שלב ראשון - שיוך לענף בניה ראשי ומשני (סעיף 7(א) (2) לחוק).

שלב שני - קביעת דרגת סיווג של קבלן בכל אחד מהענפים אליהם שוייך לפי התקנות (סעיף 7(א) (3) לחוק).

רשם הקבלנים משתמש בסמכויותיו אלו רק לאחר התייעצות עם ועדה מייעצת (סעיף 7(ב) לחוק).

ב) אין צורך להכביר במילים בדבר החשיבות על הקפדה במילוי הוראות החוק, שכן יש למנוע מראש מצבים שבהם ייבנה פרוייקט רב היקף על-ידי מי שאינו כשיר לכך, במקום להקים ועדת חקירה או לנהל חקירה משטרתית לאחר מעשה, כאשר המבנה או חלקו יקרסו תוך סיכון חיי אדם - כאשר העבודה תבוצע על-ידי מי שאינו כשיר לכך.

ג) הוראות החוק בעניין רישום קבלן בענף הבניה ברורות מאוד. על בסיס הוראות החוק, החברה איננה יכולה להירשם על בסיס כישוריו וניסיונו של מר אורי איתן. למעשה, גם ב"כ החברה אינו מפנה להוראות החוק, אלא מבקש להסתמך על פרשנותו לתקנה 2(ב) לתקנות מנהלי העבודה ולפיה מי שסיים קורס קבלנים יכול לבסס רישום על-סמך כישוריו אם הוא מגלה ניסיון גם אם הוא לא שימש מנהל עבודה בחברה."

ב- עמ"נ (ת"א) 28193-02-15 {איתן יהושע בע"מ נ' רשם הקבלנים - מדינת ישראל, תק-מח 2015(3), 16033 (28.07.2015)} נקבע:

"ב"כ המערערת מבקש להסתמך על פסק-הדין שניתן בעניין מפתחי הגליל ועל פסק-הדין בעניין א.ר. קבלנים על-מנת להוכיח כי "מנהל עבודה" אינו דווקא מי שנרשם כמנהל עבודה במשרד התמ"ת.

שלא כמו בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), התשמ"ח-1988 (להלן: "תקנות הבטיחות") שם עוסקים במפורש בשאלת "מינוי מנהל עבודה" (תקנה 2) ובשאלת כישוריו של מנהל עבודה (תקנה 3), בחוק עצמו לא הוגדר "מנהל עבודה" ולא הוגדרו כישוריו.

ב"כ המערערת טוען, כי אין להחיל בנוגע לתקנות מנהלי העבודה את הכישורים והכללים שנקבעו בתקנות הבטיחות.

נטען, כי יש להוכיח ב"ראיות או מבחנים" שהמבקש הוא "מנהל עבודה" גם מבלי שנרשם במשרד התמ"ת ועל-פי תקנה 2(ב) לתקנות מנהלי העבודה, גם בוגר קורס קבלנים שביצע עבודות מהסוג הראשון במעלה בעל 6 שנות ניסיון בביצוע עבודות בניה יהיה זכאי להירשם בפנקס המשיב כקבלן.

ה) גם אם אקבל את גישת ב"כ המערערת ולפיה מנהל עבודה אינו רק זה שיהיה רשום ככזה במשרד התמ"ת או קיבל מינוי, אזי בענייננו לא הוכח הניסיון הנדרש כמנהל עבודה בפועל.
בפסק-דין מפתחי הגליל, מדובר במנהל עבודה מוסמך, אשר לדעת רשם הקבלנים לא רכש ניסיון הדרוש לצורך אישור בקשת החברה.

השאלה היתה - האם שנות הניסיון הדרושות הן רק שנים בהן עבד בניהול עבודות הנדסה בנאיות על-ידי מינוי באתרים או די בהוכחת שש שנות ניהול עבודות הנדסה בנאיות בפועל.

בבית-משפט לעניינים מינהליים נקבע, כי אין הכרח ששנות הניסיון תיצברנה רק כאשר קיים מינוי באתרים.

בקשת רשות הערעור נמחקה. מבלי שרשם הקבלנים ויתר על טענותיו (ראה החלטה ב- בר"ם 3252/10 מדינת ישראל - רשם הקבלנים נ' י.פ. מפתחי הגליל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.09.11)).

ב"כ החברה מסתמך גם על פסק-דינה של כב' השופטת צפת בעניין א.ר. קבלנים.
פסקי-דין אלו תומכים לכאורה בפרשנות החברה לגבי ההיבט העקרוני של טיעוניה ולפיהם אין צורך ברישום מנהל העבודה ואין צורך בכך שמנהל העבודה יהיה זה שקיבל מינוי באתרים ודי אם הוכיח ניסיון בפועל.

ו) מאידך ניתן למצוא תימוכין לעמדת רשם הקבלנים בפסק-דינה של כב' השופטת אורנה לוי ב- עמ"נ 3553-04-14 ח'ורי אג'בריה נ' רשם הקבלנים, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.04.15), שם התקבל אמנם הערעור כיוון שרשם הקבלנים לא בדק את בקשת המערער, בשל כך שדרש שש שנות ניסיון כאשר מנהל העבודה ממונה באתר בהתאם לתקנות הבטיחות ולא בדק - האם מדובר במנהל עבודה שביצע בפועל בשש השנים שקדמו להגשת הבקשה "עבודות הנדסה בנאיות מסוג ראשון במעלה", אך נקבע מפורשות שתקנה 2 לתקנות מנהלי העבודה דורשת הוכחה שהמבקש היה מנהל עבודה (על-פי כל החלופות האפשריות).

כב' השופטת לוי קיבלה את העמדה שהתקבלה בפסק-דין מפתחי הגליל ולפיה אין להציב תנאי-סף בפני מנהל עבודה ולהוכיח שמונה כמנהל עבודה רק בהתאם לתקנות הבטיחות (כלומר - רק עם מינוי).

נקבע, כי אם רק מי שמונה כמנהל עבודה בהתאם לתקנות הבטיחות יוכל להירשם בפנקס הקבלנים, פירושו של דבר יהיה, כי רק מי שמונה על-ידי מבצע בניה (כמשמעותו בתקנות הבטיחות) יוכל לעמוד בתנאי זה.

כך יווצר מצב שבו מנהל עבודה שעובד עבור קבלני-משנה או מזמינים לעולם לא יוכל להירשם בפנקס הקבלנים למרות ניסיונו הרב בעבודות הנדסה בנאיות, מאחר שרק מי שיהיה מנהל העבודה אצל הקבלן הראשי, יוכל לסלול לעצמו דרך להירשם כקבלן בעתיד, וכי זו לא היתה כוונת המחוקק ותכלית החקיקה (ראה סעיף 32 לפסק-הדין).

וכפי שנכתב בסעיף 35 לפסק-הדין:

"על רקע האמור, יש לקרוא את הוראות סעיף 4(א)(3) לחוק ואת תקנות מנהלי עבודה. החוק קבע כי מי שהיה מנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות מסוג ראשון במעלה בשש השנים האחרונות יוכל להירשם בפנקס הקבלנים. המחוקק לא הפנה, כאמור, לתקנות הבטיחות. הוא לא הגדיר מיהו "מנהל עבודה" ולכן יש לפרש זאת בלשון בני-אדם, על-פי ההיגיון, השכל הישר, תכלית החקיקה, ומתוך רצון למנוע הפליה ופגיעה בחופש העיסוק, ולא מתוך כורח ואילוץ לפנות לחיקוק אחר, אשר תכליתו, כאמור, שונה. מנהל עבודה יהיה מי שבפועל עבד ככזה: מונה על-ידי קבלן ראשי או קבלן-משנה או מזמין, לנהל עבודות בניה ולהיות אחראי על ביצוען. משהחוק לא הגדיר ולא קבע תנאים להגדרתו של מנהל עבודה ולמהות המונח, הרי שמתקין התקנות לא הוסמך לקבוע הגדרה כזו. מתקין התקנות הוסמך לקבוע אך ורק מהן עבודות מסוג ראשון במעלה, מהן הראיות שיידרשו לכך ומהם המבחנים שיידרש המבקש לעמוד בהם, בהעדר ראיות. מקום בו המחוקק לא קבע תנאי מגביל נוסף, אשר משמעותו, כי רק מי שמונה כמנהל עבודה על-ידי מבצע בניה יוכל להירשם כקבלן, הרי שמתקין התקנות, אשר לא הוסמך לעשות כן, אינו רשאי, על-פי עקרון החוקיות, לחרוג מסמכותו ולהציב תנאי כזה. כפי שנאמר גם בפסק-דין מפתחי הגליל, התקנות שואבות כוחן מהחוק, כפופות לו ואינן יכולות לשנות האמור בו או להתגבר עליו (וראה גם: דפנה ברק-ארז משפט מינהלי, כרך א', (2010), 116- 125). בהתאם לכך יש לפרש את תקנות מנהלי עבודה."
(הדגש אינו במקור - א.כ)

בסעיף 38 לפסק-דינה, מתייחסת כב' השופטת לוי לפרשנות ולתכלית של תקנה 2 לתקנות מנהלי העבודה, וכלשונה:

"... בכל מקרה, על-פי כל החלופות, אין בכך כדי לפטור המבקש מלהוכיח שש שנות ניסיון כמנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות, כפי שנקבע בחוק, כאשר הראיות להוכחת ניסיון זה נקבעו בתקנות הרישום. אציין, כי, לטעמי, אין די בניסיון בביצוע עבודות הנדסה בנאיות, ובכך דעתי שונה מפסק-דין מפתחי הגליל."

כלומר - בכל מקרה ובכל מצב יש צורך בניסיון כמנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות.

על-פי אותו רציונל, אין די בסיום קורס קבלנים בלבד אם לא צבר המבקש את הניסיון המספיק למנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות.

ב"כ המשיב מונה בעיקרי הטיעון, ארבעה נימוקים אשר תומכים בטענתה ולפיה התקנות אינן מאיינות את דרישת החוק וכי יש צורך בהיות המבקש "מנהל עבודה" על-פי דרישת תקנות הבטיחות (סעיפים 32 - 35 לעיקרי הטיעון).

בעניין זה דעתי כדעת כב' השופטת לוי ואין צורך בהיות המבקש "מנהל עבודה" כמשמעותו בתקנות הבטיחות.

אני סבורה, כי אין צורך להרחיב מעבר למה שכבר נכתב לעיל בנוגע לסוגיה העקרונית, כיוון שבנסיבות המקרה דנן לא הוכח ניסיון בפועל כמנהל עבודה.

ז) אין צורך להכביר מילים על כך שפסק-דין מפתחי גליל אינו בגדר תקדים המחייב את הערכאה דנן, כשם שכב' השופטת לוי לא אימצה את קביעותיו כפי שהן.

דעתי כדעת כב' השופטת לוי, כי על-פי כל החלופות בין על-פי תקנה 2(א) ובין על-פי תקנה 2(ב) לתקנות מנהלי העבודה יש צורך בניסיון כמנהל עבודה בפועל בעבודות מסוג ראשון במעלה, גם אם לא עומדים על דרישת הרישום והמינוי.

במקרה דנן מצאה הוועדה המייעצת כי לאורי איתן אין ניסיון כמנהל עבודה בעבודות הנדסה בנאיות בדרגה הראשונה במעלה.

לחברה יש מנהל עבודה אחר במשך כ- 20 שנה והוא זה שעסק בפועל בניהול העבודה.

גם אם מר אורי איתן כמנהל החברה צבר אף הוא ניסיון ב"שטח" (ראה דבריו בעמ' 4 שורה 24 לפרוטוקול מיום 12.07.15), הוא לא הוכיח לגורמים המקצועיים שישבו בוועדה המייעצת, כי הניסיון שהוא צבר, הוא ניסיון ב"ניהול עבודות הנדסה בנאיות מסוג ראשון במעלה".

לא בכדי תקנות 2 ו- 3 לתקנות מנהלי העבודה עוסקות ב"ראיות" ו"מבחנים".

רשם הקבלנים צריך לבחון את הבקשה על-סמך הראיות שהוצגו לו. מר אורי איתן הופיע בפני הוועדה המייעצת, אשר מצאה כי אין לו הניסיון הנדרש כמנהל עבודה.

ח) בית-משפט זה אינו נוטה להתערב בשיקול-דעת של מי שהוסמך לבחון כשירות מקצועית, אלא-אם-כן הוכח כי שיקול-הדעת לקה בפגם של שיקולים זרים או בפגם אחר מהפגמים שיש בהם כדי לפסול שיקול-דעת מינהלי (ראה בג"צ 7505/98 קורינאלנדי נ' לשכת עורכי-הדין בישראל, פ"ד נג(1), 153, 165 - 166 (1999); וכן בג"צ 571/89 מוסקוביץ נ' מועצת השמאים, פ"ד מד(2), 236 (1990) - סעיף 4 לפסק-הדין.

ט) לא מצאתי כי המערערת הוכיחה כי נפל פגם בשיקול-דעת הרשם וכי מדובר בהחלטה בלתי-סבירה וממילא, לא היה מקום לכך שועדת הערר תתערב בהחלטת רשם הקבלנים.

י) טענות המערערת בנוגע להפליה לא הוכחו. לא הוצגו מקרים בהם הרשם העניק רישיון לאחרים רק על-סמך סיום קורס בלבד ואף העובדות שנטענו ביחס לאחיו המנוח של מר איתן הועלו באופן חסר.

מעבר לכך שלא הוכחה טענת הפליה, חשוב לאזכר את ההלכה ולפיה בית-משפט לא יצווה על רשות מינהלית להעניק לפלוני זכות כאשר הענקת הזכות עומדת בניגוד להוראות החוק.

יפים לעניין זה הדברים שנכתבו ב- בג"צ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1), 191 (1991), בסעיף 16 לפסק-הדין:

"...אין פלוני יכול להביא לידי כך שהרשות השלטונית תעניק לו טובת הנאה או אינטרס. כל שביכולתו של פלוני לעשות הוא להביא לידי כך שהרשות המינהלית תחדל ממנהגה המפלה ותפסיק להעניק לאחרים טובות הנאה שאינן מגיעות להם כדין. תרופתו של פלוני הינה איפוא בעלת היבט "שלילי" (מניעת טובת הנאה שניתנה שלא כדין לאחרים) ולא בעלת היבט "חיובי" (הענקת טובת הנאה לעצמו). תרופה "שלילית" זו עשויה להיות חשובה לפלוני, שכן ייתכן שהוא מצוי במצב תחרותי עם אותם אחרים או שהמשך ההפליה מזיק לו בדרך אחרת. אך מעבר לכך, תרופה זו חשובה היא, שכן היא מגבירה את שלטון החוק ומונעת מהרשות השלטונית להמשיך בהפרת החוק."

י"א) לא מצאתי כי יש מקום לקבל הערעור על-סמך טענת ההסתמכות של מר אורי איתן.

גם אם סבר מר איתן בשנת 1998 כי יוכל להירשם כקבלן רק על-סמך סיום קורס קבלנים, ללא צורך בצבירת ניסיון כמנהל עבודה ברמה הנדרשת, הרי לא ניתן להתעלם מהוראות החוק שנחקק עוד בשנת 1969.

יצויין, כי לכתב הערר שהוגש לועדת הערר (נספח 6 לערעור) צורף "נוהל כתיבת פרוייקט גמר" (נספח ו').

נכתב שם מפורשות בסעיף 1:

"...בנוסף, מהווה הקורס לקבלני בניין תנאי הכרחי לרישום הקבלנים ב"פנקס הקבלנים" בהתאם לתנאים שבחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (התשכ"ט-1969)."

כלומר - מעולם לא הובטח לו כי הרישום יבוצע שלא בהתאם להוראות החוק.

י"ב) יש לזכור, כי רשם הקבלנים לא ביקש למנוע מהחברה להמשיך ולעבוד ברמת הסיווג הגבוהה ובכך לגדוע את מטה לחמה ולפגוע בהכנסותיה, אלא הודיע, כי ככל שיקבל נתונים באשר לעובדי החברה שעל בסיסם ניתן לאשר הרישום כמבוקש, אזי תיבדק הבקשה.

מצב שכזה אינו אופטימלי מבחינתו של מר אורי איתן, אך מאזן כראוי בין דרישות הדין ותכלית החוק ובין זכויותיו הפרטניות של מר איתן.

12. לסיכום:
א) לאור האמור לעיל, אני סבורה, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
ב) המערערת תשא בהוצאות המשיב ושכר-טרחת עורך-דין בסך 7,000 ש"ח."

ב- ע"ש 1574/97 {החברה לפיתוח פ"ת בע"מ נ' רשם הקבלנים, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.09.99)}, נאמר על-ידי ועדת הערר לפי חוק רישום קבלנים: "מטרת החקיקה היתה להבטיח את הציבור מפני ביצוע רשלני של עבודות בניה. על-כן הוגבל העיסוק בקבלנות רק למי שיש בידו ידע מקצועי, כוח אדם, כלים לבצע את העבודה בהיקף הנדרש".

תכלית החוק להגן על הציבור מפני בניה רשלנית וכי הדבר נלמד מכלל הדרישות וההוראות שבחוק והתקנות שהותקנו מכוחו, ובראש ובראשונה תנאי הכשירות לרישום, ניתן להסיק כי הקבלן כהגדרתו בחוק הוא אדם או תאגיד הנושא באחריות לטיב הבניה ומי שבידו הכוח להשפיע על בטיחותן ואיכותן של עבודות הבניה {עמ"ק (כ"ס) 5214/05 מדינת ישראל נ' בייטרה עבד, תק-של 2006(3), 1943 (09.07.2006)}.

4. בדיקת הרקע התכנוני לרבות תכניות בניין העיר החלות על אזור בניית הבניין
היצע הדירות החדשות לרכישה מקבלן מתפרס על אזורים נרחבים בשטח שיפוטה של הרשות המקומית.

יש להבחין בין שתי קבוצות של בניינים חדשים:

האחת, בניה בשטח בנוי, מפותח, סביבתו ידועה ונראית לעיל, גובה הבניינים הסמוכים ידוע, הסמיכות לכבישים סואנים אם בכלל ברורה, קיומם של מפגעים כגון מפעלים סמוכים, עסקים מדיפי ריחות ועוד.

השניה, בניה באזור בלתי-בנוי המרוחק מאזורי הבניה הישנה.
בשני המקרים יש לבדוק כבר בשלב זה את התכניות הקיימות על אזור הבניה. היו לא מעט מקרים, בהם נרכשה דירה בבניין קומות מבלי לבצע את הבדיקה המקדמית הזו והדיירים הופתעו לגלות, למשל, כי עומדת להתרומם בסביבתם סדרה של בניינים גבוהים החוסמים אור ואוויר ויוצרים עומס תחבורתי במקום. אם גילו זאת בזמן הגשת תכנית כזו בשלביה הראשונים כי אז מסלול ההתנגדות שלהם נדון לכישלון שכן תכנית המיתאר הנחלה על המקום אושרה כבר לפני שרכשו את הדירה.

5. עברו של הקבלן - סכסוכים עם רוכשים - הפרת חוקי המכר - סנקציות מינהליות - בניה ללא היתר - עבירות מס וכיוצא באלה
5.1 סכסוכים עם רוכשים
בירור בלעדיו אין הוא איתור מידע על התנהלותו של הקבלן מול רוכשי דירות בפרוייקטים אחרים ובכלל זה בכל הקשור לקיום דווקני של הוראות ההסכם, תיקון ליקויים, מסירת החזקה בדירה במועד. את המידע ניתן לשאוב מאתיר האינטרנט או מאתרים שמכוונים לפסיקות של בתי-המשפט. באתרים אלה ניתן לאתר פסיקות המתייחסות ליחסי רוכש דירה וקבלן תוך עמידה על קביעות בתי-המשפט ביחס לנושאים שבבירור לעיל. אין ספק שלא כל מחלוקת ביחס לתיקון ליקויים או אחרת תשתמש ומיד אינדיקציה להתנהלות בלתי-ראויה של הקבלן עד להשפעה על הכניסה למשא-ומתן עימו. אולם יש בכך כדי לכוון את הרוכש לקראת ההסכם ועמידה על קיומם של תנאיו תוך השתת סנקציות מתאימות בנדון.

5.2 הפרות של חוקי הבניה
איתור הפרות כאלה יכול שיתבצע במספר מקומות: האחד, במסגרת האתרים שדובר בהם לעיל; השני, ברשות המקומית - המחלקה המשפטית. אינדיקציה לביצוע בניה -בין בהיקף קטן ובין בהיקף גדול - ללא היתר, בשיטה, חייבת להדליק אצל הרוכש "נורה אדומה" טרם כניסתו למסע הרכישה. קיימים מצבים שהקבלן אכן הגיש בקשה להיתר ואף החל בעבודות חפירה המותרות על-פי החוק, אולם יש לבחון את התכניות שהוגשו באם הן עולות בקנה אחד עם תכניות המיתאר ואחוזי הבניה המותרים באזור. התקשרות במקרה כזה תחייב התליית כל הסכם עם הקבלן בקבלת היתר הבניה לבניין בו נמצאת הדירה. גם זאת לזמן מוגבל המאפשר הסתלקות מן העסקה (ראה דיוננו להלן בסוגיית היתר הבניה).

5.3 הפרות של חוקי המכר וסנקציות מינהליות
חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (אבטחת השקעות) מחייבים את הקבלן בשורה של חובות המוטלות עליו החל מדיווח על עסקת מכר והערבויות שניתנו בגינה על-פי חוקי המכר וכלה בתניות החייבות למצוא את מקומן בהסכם הרכישה וכן דרכי ביצועו של הסכם המכר. הפרה של הוראות אלה מאפשרת הטלת סנקציות מינהליות על הקבלן. הממונה על ביצוע חוק המכר מושבו במשרד השיכון. איתור הפרות רבות כאלה יביא להסלתקות הרוכש מן העסקה.

סעיף 3ד לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974) (להלן: "חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות") דן במינוי הממונה בקבעו כי:

"3ד. מינוי הממונה, ניהול רישום ובירור פניות ציבור (תיקון התשס"ח)
(א) השר ימנה ממונה מבין עובדי משרדו, לעניין דירות שהוראות חוק זה חלות על מכירתן.
(ב) הממונה ינהל רישום שיפורטו בו שם קונה הדירה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2.
(ג) (1) בכפוף להוראות סעיף-קטן (ד), הממונה יברר פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות לעניין הפרת הוראות החוק על-ידי מוכר.
(2) מצא הממונה שפניית ציבור היתה מוצדקת, יודיע על כך לפונה ולמוכר; הממונה יפרט בהודעתו את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא (להלן: "ממצאי הבירור").
(3) מצא הממונה שפניית ציבור לא היתה מוצדקת או שאין היא ראויה לבירור, יודיע על כך לפונה;
(4) החלטותיו של הממונה בבירור פניית ציבור וממצאי הבירור:
(א) לא יהיה בהם כדי להעניק לפונה או לאדם אחר זכות או סעד בבית-משפט או בבית-דין שלא היו לו לפני כן;
(ב) לא יהיה בהם כדי למנוע מהפונה או מאדם אחר להשתמש בזכות אחרת או לבקש סעד אחר שהוא זכאי להם, אולם אם נקבע לכך מועד בחיקוק, לא יוארך המועד על-ידי הגשת הפניה לממונה או בירורה.
(ד) קיבל הממונה פניית ציבור בעניין הנוגע לתאגיד בנקאי יעבירה לבירור המפקח; המפקח יברר את הפניה לפי הוראות סעיף 16 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981, ואם מצא כי היתה מוצדקת, יודיע על כך לפונה, לתאגיד הבנקאי וכן לממונה; על-אף הוראות הסעיף האמור, המפקח יפרט בהודעתו כאמור את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים שמצא."

על חובת הקבלן לדווח לממונה קובע סעיף 3ה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השעות), כדלקמן:

"3ה. חובת דיווח של מוכר לממונה (תיקון התשס"ח)
מוכר ימסור לממונה, בסמוך לחתימת חוזה המכר, את הפרטים האלה לגבי מכירה של כל דירה בפרוייקט בניה שלו: שם קונה הדירה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2."

סמכויות הממונה קבועות בסעיפים 3ו - 3ח לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), בקבעם כי:

3ו. סמכויות פיקוח (תיקון התשס"ח)
לצורך מילוי תפקידיו, רשאי הממונה:
(1) לדרוש מכל אדם או גוף הנוגע בדבר למסור לו ידיעות ומסמכים המתייחסים למכירה של דירות על-פי חוק זה;
(2) להיכנס למקום המשמש מוכר ולבצע ביקורת על קיום הוראות לפי חוק זה, ובלבד שלא ייכנס למקום המשמש למגורים בלבד אלא על-פי צו של בית-משפט.

3ז. סמכויות הממונה לגבי מוכר או תאגיד מפר (תיקון התשס"ח)
(א) מצא הממונה כי מוכר הפר את חובתו להבטיח את כספי הקונים כנדרש לפי חוק זה, יתריע על כך בכתב לפני המוכר, ויודיע על כך לקונה ולמפקח.
(ב) מצא הממונה כי תאגיד שאינו תאגיד בנקאי שנתן הלוואה לרכישת דירה, הפר את חובותיו לפי סעיף 3ג, יהיו נתונות לו הסמכויות הנתונות למפקח לפי סעיף 3ח.

3ח. סמכויות המפקח לגבי תאגיד בנקאי מפר (תיקון התשס"ח)
מצא המפקח כי תאגיד בנקאי מלווה הפר את חובותיו לפי סעיף 3ב, או שתאגיד בנקאי שנתן הלוואה לרכישת דירה הפר את חובותיו לפי סעיף 3ג, רשאי הוא, בלי לגרוע מסמכויותיו על-פי כל דין, להורות לתאגיד הבנקאי המפר לתקן את ההפרה, וכן רשאי הוא להורות על הדרכים לתיקונה, כפי שימצא לנכון."

6. סיור באתרים בהם בנתה ובונה החברה הקבלנית
סיורים אלה יתפרסו בשלושה מוקדים כמתואר להלן:

האחד, סיורים באתרים בהם בנה הקבלן כולל התרשמות מטיב הבניה של הדירות, הרכוש המשותף השטחים והפיתוח הסביבתי. במידת האפשר אף לקיים שיחה עם אחד הדיירים בבניין;

השני, סיור באתרים בהם הבניה היא בעיצומה וחלק של האתר כבר בנוי אם כי טרם מסירת החזקה בדירות. יש לשים-לב לטיב הבניה, רצף העבודה ואנשי המקצוע וקבלני-המשנה העובדים במקום באם ניתן לקבל מידע עליהם;

השלישי, סיור באתר בניה שבו בניית הבניין או הבניינים הסתיימה כולל התרשמות בדבר קצב עבודות הפיתוח הסביבתיות וקבלת הנתונים דלעיל.

מכלול הסיורים יכול אף הוא לתת אינדיקציה על רצינות הקבלן, עמידתו בלוחות זמנים וטיב הדירות שנבנות.

7. מצב כלכלי של הקבלן
נתון, אולי המרכזי והחשוב מכל, הוא בחינת כושר הכלכלי של הקבלן לבצע את פרוייקט הבניה בו נמצאת הדירה נכון למועד ההתעניינות בדירה. בירור כזה יתבצע לשני כיוונים:

האחד, לכיוון בחינת מצבה של החברה הקבלנית הבונה את הפרוייקט ואם זו החברה היזמית כי אז לברר את כשרותם הכלכלית של קבלני-המשנה. נתון זה יש לבקש ולעמוד על קבלת רשימת קבלני-המשנה שיבצעו את הבניה או מבצעים בפועל אם הבניה כבר בעיצומה.

השני, בדיקת מצבם הכלכלי של בעלי המניות והמנהלים של החברה הקבלנית. רוצה לומר, גם אם מתברר כי מצבה של החברה איתן הרי מצב כלכלי רע או כזה שבו תיתכן קריסת אחד או כל בעלי המניות יש בו כדי להרתיע מלהיכנס לעסקה גם אם זו תובטח על-פי החוק. שכן, בדרך-כלל מצב כלכלי רע של בעלי המניות מחלחל לעסקי החברה ומביא אותה למצב של חדלות פרעון על כל המשתמע מכך לעניין רוכשי הדירות (ראה פרשת חפציבה - בעקבותיה אף הובא בחוק המכר תיקון שאף נושא בלשון העם את השם "תיקון חפציבה" בו נדון להלן.

הדרכים לביצוע בדיקה כנ"ל הינן כלהלן:

ראשית, בכל הדרכים דלעיל באתרים השונים המשפטיים והמדיה כמפורט לעיל;

שנית, בדיקה באמצעי התקשורת השונים;

שלישית, במשרדי כונס הנכסים הרשמי שם קיימת רשימה, הן של חברות בפירוק או בהליכי פירוק וכן של בני-אדם פרטיים שהוכרזו כפושטי רגל או שניתן נגדם צו כינוס;

רביעית, ברשימת החשבונות המוגבלים המופקת על-ידי בנק ישראל או במשרדי ההוצאה לפועל.

8. סיכום
אין ספק שמטען הבירורים הפרלימינרי הינו כבד ומכביד, אך אין בלתו אם הרוכש מעוניין בביצועה של עסקה מובטחת, רגועה, אפשרית, בעלת סיכון מינימלי. אין ספק שמידת הסיכון שלוקח הרוכש דירה מקבלן גבוהה מזו של הרוכש דירה "יד שניה" אך קבלת המידע הנ"ל תוך הבטחת העסקה על-פי הוראות החוק יאפשרו קידומה של העסקה לגמר.

כפי שנצביע קיימות בעיות יסוד שעוברות כחוט השני בכל העסקאות האלה הן:

האחת, ביצוע תיקון הליקויים וקיום ליקויים;

השניה, שאלת מסירת הדירה.

הכל גם אם אכן העסקה אובטחה בכל תנאיה על-פי החוק. קיימים בירורים נוספים אולם אלה, כפי שנצביע להלן, יתבצעו במסגרת השלבים הבאים של העסקה ואשר יגיעו לפסגתם על-ידי הבירורים שיתבצעו על-ידי עורך-הדין שילווה את הרוכש - באם אכן החליט להצטייד לצידו בעורך-דין. כל הבירורים דלעיל נמצאים אף בגדר חובות עורך-הדין בבואו לייצג בעסקת מכר כזו, בין שהוא בא-כוח הקבלן ובין שהוא בא-כוח המלווה אך ורק את הרוכש. יש להדגיש, כי חובותיו של עורך-הדין של הקבלן כלפי הרוכש אינן נעלמות גם אם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו.