botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

שלב המשא-ומתן

1. כללי
שלב משא-ומתן בין המוכר לקונה המקרקעין הינו השלב שבו מתחילה "להתבשל" עסקת המקרקעין. חשיבותו של שלב זה והכרות כללי ההתנהגות בשלב זה מונחת בזה שיחסי הגומלין המסחריים כמו גם האישיים נרקמים בשלב זה. ביסוס האמון ההדדי בין הצדדים הינו המפתח לגלגולה של עסקת מקרקעין ראויה ונכונה ממנה יצאו נשכרים שני הצדדים. אמון כזה יוכל להתקיים רק באם הצדדים יתנהגו בשקיפות מלאה, גילוי כל העובדות הקשורות בנכס לרבות גילויים של פגמים, בין בנכס עצמו או בביסוס הזכויות או רישומן. אכן מוטלת על כל צד לבצע בדיקה נאותה של כל הפרטים הנוגעים לעסקה ושיפורטו להלן, אולם בכך אין כדי לפטרו מאחריות למקרה בו העסקה תיכשל דווקא בשל פגם ידוע כזה או אחר.

2. הרצוי - טרם הכניסה לשלב המשא-ומתן
בשלב זה יש להבחין בין שלושה שלבי ביניים.

בשלב הראשון, בהבדל מרכישת דירה "יד שניה" במסגרתה הרוכש רואה ובוחן בעין את הנכס הנרכש, ברכישת דירה מקבלן הרוכש בוחן אך ורק את תכניות הבניה. ללמדנו, בשלב ביניים זה על הרוכש לקבל מן הקבלן את התכניות המפורטות של הדירה ושל הבניין כולל בקשת ההיתר שהוגשה למשרדי התכנון והעתק היתר הביה שניתן. יוער כי אין להסתמך אך ורק על הפרוספקט או הפרסום במבצע שיווק הדירות אלא יש להקפיד לראות במדוייק את התכניות כאמור. רצוי לקבל את חוות-דעתו של מהנדס בניין או שמאי למניעת אי-הבנות בעתיד באשר לדירה בעניינים כמו גודל, חלק ברכוש המשותף חניות, מחסנים ועוד.

ב- ת"א (חי') 26999-06-11 {נציגות הבית המשותף ברחוב אלון 37 חיפה נ' שרביב בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.01.15)} קובע בית-המשפט, בדחותו את טענת החברה הקבלנית, כי:

"90. הנה-כי-כן, אני דוחה את טענת הנתבעת, כאילו התובעים מסתמכים רק על עלון פרסומי ת/115, חיצוני להסכמי המכר, בו אוזכר מפורשות שדיירי הפרוייקט ייהנו מחדר כושר, שהרי הדברים עולים גם מההסכמים לגופם ומדרך התנהגות הצדדים. למעלה מן הצורך אציין את ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 (1996) בו נקבע, בין השאר, שפרוספקט מהווה הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב, ולתנאים המפורטים בהצעה למשא-ומתן יש נפקות משפטית, אם בסופו-של-דבר נכרת חוזה ולא הוסכם במסגרתו על שינוי תנאי ההצעה. כאמור, "חדר לפעילות חברתית" אינו סותר את ההתחייבות בפרוספקט ל"חדר כושר", כך שההצעה במשא-ומתן לא שונתה.

91. בחקירתה הנגדית נאלצה גב' אילין להודות שהנתבעת הבטיחה לתובעים שחדר הפעילות החברתית ישמש כחדר כושר:

"מאחר שהנושא הזה של חדר כושר הוא החלטה גורפת, אז לא הייתי צריכה לעבור על כל ההסכמים של כל הדיירים. זו היתה החלטה גורפת לא רק לבניין M אלא גם בבניין הראשון וגם בבניין השני. מאחר וההחלטה על חדר הכושר היתה גורפת. דרך אגב זה שייך לנחלת הכלל. לא הגיוני שנעשה שינוי בחוזה אחד, שלדייר אחד לא נבטיח חדר כושר כשלכל הדיירים במבנה נבטיח. אז זה לא משהו שהייתי צריכה לשבת ולבדוק אותו..." (עמ' 420 לפרוטוקול, שורות 5-9. ההדגשות שלי - מ' ר').

92. הנתבעת אינה יכולה לטעון מחד, שהתחייבה לספק לתובעים רק חדר לפעילות חברתית באופן כללי, ומאידך, משהוסכם מה תהיה מטרת אותו חדר, שכן "חדר לפעילות חברתית" יכול לשמש לטווח רחב של פעילויות, לטעון שאינה מחוייבת לספק זאת. על-פי כל האמור, אני קובע שהנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר בבניין, על ציודו."
(ראה גם הסברנו לעיל לעיין הפרוספקט וניתוח גלגלולה של ההלכה המשפטית)

בשלב השני, בהבדל מעסקת "יד שניה" מהות הבירור דומה באורח כללי אך שונה בפרטיה.

יש להבחין בין עסקת מכר דירה חדשה מקבלן בבניין מגורים או ברכישה מקבלן של בית צמוד-קרקע או דו-משפחתי. אולם בשתי צורות רכישה אלו הבירורים הינם כלהלן.

בדיקת מהות זכותו של הקבלן נעשית על-פי קטגוריית הזכויות הבאה:

א. באם המוכר רכש, לטענתו, את הזכויות בחלקה עליה אמור להיבנות הבניין או צמוד הקרקע, כי אז עוד קודם לכניסה למשא-ומתן יש לבחון את הדברים הבאים: האם מוכר הדירה רשום במשרדי רישום המקרקעין (בטאבו). לשם כך ניתן להוציא מסמך-נסח רישום ממשרד רישום המקרקעין ובו ניתן יהיה לראות באם אכן המוכר רשום. השוואת מספרי החברה הקבלנית ובעלי המניות בה {בעלי החברה ותעודות הזהות}. קיומם של שעבודים על הדירה כגון: משכנתא, משכון, עיקול או כל הערה אחרת הרובצת על הדירה, מהות הזכות הרשומה: בעלות פרטית, חכירה. יש לוודא שאם זאת חכירה מדובר בחכירה מול מינהל מקרקעי ישראל על-פי החוזים המקובלים אצלם. יש לוודא במקרה כזה קיומה של הערת אזהרה לטובת הקבלן-הרוכש.

ב. המוכר רכש את הזכויות בחלקה והינו רשאי למכור את דירות עליה במסגרת "עסקת קומבינציה" עם בעל הקרקע. קיימת חשיבות במקרה כזה של בדיקת הסכם ההתקשרות עם בעל הקרקע ובדיקה מקפת ועמוקה של זכויות הצדדים על-פי עסקה כזו לרבות בדיקת זכויות הרוכשים את דירות הקבלן על-פי ההסכם. יש לבחון בדקדקנות יתירה את זכויות בעל הקרקע כמו למשל, עניין ההצמדות השונות לדירות בעל הקרקע ובכלל, מיקום דירות בעל הקרקע וחלקו ברכוש המשותף ועוד. בהמשך נעמוד בקצרה על הצדדים המשפטיים של עסקה כזו והשפעותיה על זכויות רוכש הדירה ואבטחת הרכישה.

בשלב זה רצוי כי המתעניין ברכישה יבחן את נתוני הבית ורצוי להיעזר במהנדס בניין או בשמאי או בעורך-דין:

1. תכניות הבניה של הבית;

2. תכניות ההגשה לרשויות התכנון והשוואת התכניות על-מנת לוודא שמדובר באותן תכניות;

3. כי קיים היתר בניה לבית על-סמך התכניות הנ"ל;

4. כי התכניות על בסיסן נרכשת הדירה או צמוד הקרקע הינם על-פי תכניות ההיתר;

ג. המוכר רכש את הזכויות במסגרת הסכמי משתכן מול מינהל מקרקעי ישראל או הסכמי פיתוח בהם מתחייב הקבלן לסיים את בניית הבניין תוך מועד מסויים וקצוב אחרת תבוטל זכותו על-פי ההסכם. על רוכש הדירה לראות את ההסכם ולבחון האם הצעת הקבלן עולה בקנה אחד עם התחייבויותיו על-פי הסכם זה ובפרט חשובה התאמת מועדי המסירה לאלו שבהסכם.

ד. כאשר עסקת מכר הדירה או צמוד-הקרקע הינם בניה מוגמרת יש לחזור ולבחון את האמור לעיל ובפרט להשוות את מצב הדירה או צמוד-הקרקע לתכניות על-פיהם ניתן ההיתר. באם קיימות תוספות בניה בלתי-חוקיות לבדוק מה עמדת רשויות התכנון ובאם כבר הוצאו צווי הריסה לתוספות אלה. הכשרת התוספות - באם אפשרית - תתונה בהסכם המכר. יש להיזהר מהצהרות כגון רכישה "as is". הצהרה על רכישה "as is" הינה הצהרה מקובלת אך גם לגביה קמו הלכות שסייגו את ההצהרה או איינו אותה במצבים מסויימים (ראה דיוננו בשער א' לעיל).

הנה-כי-כן, בשלב זה הבדיקות זהות לגבי דירה כמו גם לגבי צמוד-קרקע.

בדיקת מהות הזכות של המוכר לגבי בית צמוד-קרקע תכלול אף את הבירורים להלן:
יש לברר מעבר לבדיקה במשרדי רישום המקרקעין - במקרה של חכירה רשומה - במינהל מקרקעי ישראל את חוזה החכירה ולוודא שלאחר הבניה אכן נחתם או קיים אישור כלשהו המאשר את הבניה. אכן, בעסקאות בהן נדרשת הסכמת המינהל לבניה ממילא תהיה חתימת המינהל על תכניות הבניה ובכך די על-מנת להכשיר את הזכות מבחינת המינהל, אך, למשל, בבתים ישנים, שנבנו לפני עשרות שנים או כאלה שהם במסגרת משקים חקלאיים, יש לברר את כל מערכת הזכויות במקומות הבאים: במינהל מקרקעי ישראל, אצל ועד המושב או עמותה המנהלת את ענייני המושב, החלטות הוועד ועוד.

אחוזי בניה - נתון נוסף שיש לבדקו כבר בשלב זה הוא באם על החלקה עליה בנוי הבית עדיין נותרו זכויות בניה. יודגש כי הבדיקה הינה במסמכי הרשות הגלויים לכל אזרח וניתן לברר זאת בנקל. חשיבות הבדיקה הינה מעניינו של המוכר כמו גם הקונה שכן, כפי שנראה להלן לעובדה זו יש השלכה על היבטי במס החל על העסקה, שכן המס יכול להגיע עד 35% משווי הזכויות הבלתי-מנוצלות. ידועים מקרים בהם המוכר הופתע כאשר התברר כי על החלקה הושת מס בשל אותן זכויות בניה. מכאן מתחייבת, כפי שיובהר להלן, גם בדיקה יסודית של עורך-הדין הניתנת לביצוע בנקל על-ידי פניה לרשויות התכנון.
בשלב השלישי, לבדוק טווח מחירים בסביבה הקרובה לדירה הנרכשת להשוואת המחירים.

לאחר שנבחנו הנתונים האמורים לעיל ניתן להיכנס לשלב המשא-ומתן. יש לציין כי בדרך-כלל הכניסה למשא-ומתן מתחילה טרם בדיקת הנתונים הללו והדבר מייצר, לא אחת, מחלוקות שונות לגבי דרך ניהולו של המשא-ומתן. בבירור הנתונים דלעיל או הצגתם יש עניין לא רק לרוכש הנכס אלא גם למוכר, הכל על-מנת למנוע את המחלוקות כאמור.

ויודגש, המתואר הינו המצב הרצוי שכן בדרך-כלל על עורך-הדין מבצע העסקה לוודא את כל הפרטים אולם מטרת הבדיקות כבר בשלב משא-ומתן תקל על מסלול העסקה בעתיד ותמנע ויכוחים דווקא ברגע חתימת ההסכם.

3. תנאי העסקה
לאחר חלוף השלבים דלעיל יש לנהל את המשא-ומתן לגבי תנאי העסקה המרכזיים שהם:

א. תיאור הדירה וכל ההטבות הניתנות לרוכש;

ב. תמורה - תנאי התשלום;

ג. מועד מסירת הדירה;

ד. תיקון ליקויים ותקופת בדק;

ה. מימון הרכישה - משכנתא;

בתום המשא-ומתן יש לערוך חוזה מפורט אשר יכלול גם פרטים נוספים.
בנוהג הוא שבשלב זה משתלמת מקדמה על חשבון העסקה. המוכר נותן קבלה על התשלום ומכאן עוברים הצדדים בדרך-כלל לאחד מן השלבים הבאים:

א. עריכת זכרון-דברים בכתב יד, או;

ב. ישירות לעריכת ההסכם הסופי אצל עורך-דין.

חשוב להדגיש. אם אכן הצדדים סיכמו את כל התנאים. יש ורצוי לפרטם בקבלה על התשלום, גם אם בדעת הצדדים לפנות לעורך-דין לעריכת ההסכם הסופי.

משמעות הפירוט הינה קריטית לביסוסה של עסקת מקרקעין על-פי העקרונות המשפטיים שפורטו לעיל גם אם צד לעסקה יתחמק מלהגיע לעריכת חוזה סופי אצל עורך-דין.

אכן, גם קבלה המכילה רק את המקדמה והמחיר יכולה, בנסיבות מסויימות, להוות את ה"מסמך בכתב" הדרוש, אך פירוט ראוי יסלול את הדרך, באם אכן הצדדים התכוונו לכרות עסקת מקרקעין, להכיר במסמך כהסכם מחייב על-פי הדין, אפילו לא פנו הצדדים לעריכת הסכם סופי אצל עורך-דין.

4. זכרון-דברים
חתימת זכרון-דברים שיכלול את הפרטים דלעיל הינו אפשרי תוך שימת-לב לכך שזכרון-הדברים בעצם יהפוך לחוזה מחייב גם אם יכלל בו סעיף הקובע שאת החוזה המפורט יבצעו אצל עורך-דין. בכל מקרה אם מחליטים על חתימת זכרון-דברים עליו להיות ברור ובוודאי לכלול את הפרטים דלעיל וכן פרטים על הזכות הנמכרת. יודגש, על-פי הדין עסקה במקרקעין תיערך בכתב. העדר הכתב מאיין את הבסיס לביצוע עסקה כלשהי במקרקעין, למעט מקרים יוצאי דופן {שלגביהם הוסבר לעיל} בהם בית-המשפט יקבע את קיומה של העסקה מכוח "זעקת התקינות" שבוארה לעיל.

5. משכנתא
חזון נפרץ הוא שמימונה של עסקת המקרקעין נעשה ברובו או בחלקו על-ידי קבלת מימון מהבנק בצורה של משכנתא הנרשמת על הנכס לאחר שהבנק מעביר את כספי המימון לידי המוכר ישירות. על-כן, לאחר שסוכמו התנאים דלעיל ואם מימון הרכישה נעשה כולו או רובו מתוך כספי משכתנא יש לבחון קבלת אישור עקרוני מן הבנק לביצוע המימון. בשלב זה הבנק ימתין לקבלת עותק מהסכם המכר שייחתם, אולם בכל זאת רצוי לבחון עקרונית את תנאי המימון ומועדיו. באם רובצת על הנכס משכנתא, על הקבלן לפרט את מועדי סילוקה, דרכי סילוקה או קבלת הסכמת הבנק המלווה את הפרוייקט לרישום משכתנא לטובת הבנק המממן. דקדוק בפרטים ימנעו מחלוקות ותקלות בביצוע העסקה בעתיד (בהמשך נדון בכל סוגיית הליווי הבנקאי).

6. סיכום
שלב המשא ומתן הינו שלב חשוב שבו שני הצדדים, הקבלן והרוכש הינם בעלי אינטרס שהנתונים העומדים בבסיס העסקה יהיו ברורים. להזכירנו, חובת תום-הלב החולשת על העסקה היא פועל יוצא של הדין וההלכה הפסוקה שתוארה לעיל, ואל לו לצד להסכם להיקלע למצב שבו תועמד בספק שאלת תום-ליבו בהתנהלותו בעסקת המכר, בין שהוא מוכר ובין שהוא קונה.