botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

ביצוע בפועל של עסקת המכר לאחר החתימה והפרת הסכם המכר

לאחר החתימה קיימת שרשרת של פעולות שיש לבצען כשברובן מבוצעות אלה על-ידי עורך-הדין המטפל בהעברה. רשימת הפעולות היא ארוכה וכוללת את הפעולות הבאות:

א. רישום הערת אזהרה - עם חתימת ההסכם חובה על עורך-הדין לרשום ומיד הערת אזהרה במשרדי רישום המקרקעין - ככל שהדירה כבר רשומה על-שם המוכר, או במשרדי החברה המשכנת (ראה דיוננו לעיל).

ב. דיווח לאגף מיסוי מקרקעין - מילוי כל הטפסים הדרושים לצורך דיווח על העסקה למשרדי אגף מיסוי מקרקעין, הן טפסים שחותם עליהם המוכר והן אלה שהקונה צריך לחתום. במעמד חתימת ההסכם יש להכין ולמלא את הטפסים ולהחתים את הצדדים. אין לדחות ביצוע שלב זה.

ג. חתימה על טפסי בנק הממשכן - נותן המשכנתא - יש לשקוד, קרוב ככל האפשר לאחר החתימה או מיד עם קבלת מסמכי הבנק על הכנת הטפסים וביצוע כל הפעולות הנדרשות על-ידי הבנק לצורך קידום קבלת כספי המימון ובכלל זה: רישום הערה לטובת הבנק או במידת הצורך רישום משכון אצל רשם המשכונות (להזכירנו בכל מקרה בו לא ניתן לרשום משכנתא על הדירה עומד הבנק המממן על רישום משכון).

ד. קבלת אישורי מיסים והאחרים הדרושים לצורך העברת הדירה על-שם הקונה - על עורך-הדין בהתקרב מועד המסירה של הדירה לשקוד על השגת אישורי המיסים הדרושים לצורך העברת המקרקעין על-שם הקונה. אין לסמוך רק על המוכר שיעשה כן בזמנו החופשי.

ה. איכלוס הדירה -בתום הבניה או קרוב לסיומה לברר קבלת אישורי אכלוס ובתוכם טופס 4 וכל מסמך על-מנת להתחבר לכל השירותים שהובטחו בהסכם.

ב- ת"א (ת"א) 8710-09-09 {עוזיאל הרמתי כהן נ' נמרוד לוי, תק-של 2015(4), 106880 (21.12.2015)} נקבע:

"הטענה לאיחור במסירת הדירות
44. לטענת התובע, היה על הנתבע למסור את דירות התמורה תוך 17 חודשים מיום מסירת החזקה במגרש, דהיינו עד ליום 01.04.03. נוכח האמור, לטענתו, דירת התמורה בקומה ד', אשר נמסרה לו באוגוסט 2004, נמסרה באיחור של 16 חודשים.

התובע מדגיש, כי בהבדל מיתר הדירות בבניין, לדירת התמורה הנוספת בקומה ד', ולדירות בקומה חמישית-שישית, לא ניתן טופס 4 והן נשארו אטומות. שלוש דירות אלה נמסרו לו לאחר שעלה בידי הנתבע (בדרך שאינה נהירה לתובע) להשיג לגביהן אישור חיבור מים וחשמל וזאת בחודש יוני 2005, כך שהאיחור במסירת דירות אלה הסתכם ב- 26 חודשים.

45. אינני רואה הכרח לערוך דיון מעמיק בטענת האיחור במסירת הדירות, שכן כאמור התובע משתית את נזקו בעניין זה על נספח י"ב, אשר כפי שקבעתי לעיל, אין בו כדי לחייב את הנתבע.

מעבר לכך, דין טענת האיחור במסירה להידחות גם בשל "כתב הוויתור", כאמור לעיל.

46. יצויין כי מחומר הראיות עולה, כי אף בהנחה שאכן היה איחור במסירת הדירות, הרי הדבר נבע, במידה רבה, גם מהתנהלות התובע עצמו.

לעניין זה העיד מר אייל עובד (שהוזמן כעד מטעם התובע):

"ש. האם ידוע לך שהרמתי ניגש לעיריה לבקש צו הפסקת עבודה בטביב 14?
ת. חד-משמעית כן. אני יודע בבירור שהרמתי ניגש לעיריה לבקש צו הפסקת עבודה אבל אני לא יודע למה בדיוק. זה עיכב את כולנו" (עמ' 27-26 לפרוטוקול).

ובהמשך:

"ש. התובע הפך את המחסן ליחידת דיור?
ת. כן, אבל לא גרים שם... בפועל העיריה סגרה את זה ולא נותנת לעשות שימוש במקום.
"ש. מי הפך את המחסנים ליחידת דיור?
ת. ברור, בעל המחסנים שהוא עוזי הרמתי.
אני מרגיש לא בנוח כשאני אומר את זה, אבל כל אחד שיבוא יראה בעיניים...
ש. האם ידוע לך שהמחסן הזה עיכב את קבלת טופס 4?
ת. זה גרם להרבה עיכובים...".
(עמ' 27 שורות 9-17 לפרוטוקול)

מעדותו של עד זה, אשר הוזמן להעיד מטעם התובע, עולה כי התובע עצמו גרם לעיכוב, עליו הוא מלין כיום.

47. עוד עלה מן הראיות, כי התובע ביצע תוספת בניה מעבר לתכנית המאושרת. התובע אישר זאת במסמך מיום 18.04.02 בו נאמר:

"הנני מתחייב לשאת באחריות כלפי עירית פתח-תקוה בנוגע לתוספת בניה מעבר לתכנית מאושרת."
(נספח י"א לתצהיר הנתבע)

וכן במסמך מיום 20.02.03 מתחייב התובע:

"אני מתחייב בזה לקבל על עצמי את כל האחריות בפני הרשות על חריגת בניה..."
(נספח י"ב לתצהיר הנתבע)

48. הנה-כי-כן, מן המקובץ עולה כי למצער, חלקן של הסיבות בגינן נגרם העיכוב במסירת הדירות, היו בעטיו של התובע.

הטענה לעניין איחור במסירת הדירות - נדחית.

וכעת אשוב לדון בסיבות הנוספות להעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירות התובע.

הסיבות הנוספות להעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירות התובע
49. כאמור, ביום 27.07.2004 ניתן טופס 4 (אישור להספקת שירותי חשמל, מים וטלפון) ל- 7 יחידות בלבד:

לשלוש הדירות בקומות א'-ג', ולדירה אחת בקומה ד', היא אחת משלוש דירות התמורה (נספח י"ג לתצהיר התובע).

לדירת התמורה הנוספת בקומה ד' כמו גם לדירת הדופלקס בקומות חמש-שש, טרם ניתן טופס 4 וממילא לא ניתנה תעודת גמר.

יוער כי בטופס שניתן (נספח י"ג לתצהיר התובע) והמתייחס, כאמור, לדירות האחרות בבניין צויין כי:

"הטופס 4 מהווה אישור לשימוש המבנה במשך שנה מיום הוצאתו ובלבד שבתום תקופה זו יושלמו כל העבודות לפי היתר הבניה ותוצא תעודת גמר."

50. מן הראיות עולה כי אי מתן טופס 4 לדירות התובע, נעוץ, בין היתר (ובנוסף לסיבה הנעוצה בחסר בזכויות הבניה) גם במעשיו ובמחדליו, של התובע, כמפורט בהמשך.

כך עלה מהראיות כי ביום 28.09.06 הורשע התובע בגין בניה ללא היתר. בגזר הדין (נספח ג' לתצהיר הנתבע) נקבע כי:

"המדובר בבניית סככה, שינוי חזית מבנה באמצעות בניית ויטרינה וכן שינוי חזיתות נוספות בקומה חמישית". במסגרת גזר הדין ניתן צו הריסה למבנים שנבנו בלא היתר, תוך מתן הוראה כי צו ההריסה יבוצע עד ליום 30.04.07 אלא אם יהיה בידי התובע היתר בניה כדין. התובע אישר כי לא ביצע את צו ההריסה (עמ' 37 שורות 5-11 לפרוטוקול).

51. מעשיו ומחדליו של התובע, אשר מנעו קבלת טופס 4 צויינו בחוות-דעתו של המומחה שנהב. בחוות-דעתו (סעיף 3) ציין המומחה שנהב את התנאים להכשרת הדירות בבניין, הכוללים:

"3.1 הסרת פרגולה שנבנתה במרפסת דירת התובע ( מס 9) בשטח של כ- 39 מ"ר;
3.2 ביטול פיצול דירה מס 9 לקומה 5 וקומה 6 כפי שקיים היום בפועל". (עמ' 11 לחוות-דעת שנהב).

עוד הוסיף המומחה שנהב (בסעיף 4 לחוות-דעתו):

"האדריכל שפי מסר לי כי הסיבה שקבלת טופס 4 לא מתקדמת נכון להיום היא משום שבממ"ד שבדירה 4 (קומה 5) בוצע שינוי ביחס להיתר. שינוי זה פוסל את הממ"ד ואינו מאפשר קבלת אישור הג"א וממילא אינו מאפשר קבלת טופס .4"
(עמ' 11 לחוות-דעת שנהב)

לסיכום קבע המומחה שנהב כי:

"כדי לאפשר את אישור דירותיו של התובע לטופס 4 נדרש לפרק את הפרגולה שנבנתה במרפסת דירתו."
(עמ' 12 לחוות-דעת שנהב)

52. על מעשים ומחדלים אלה של התובע, כפי שצויינו בחוות-הדעת כמונעים קבלת טופס 4 לדירות התובע, יש להוסיף את מעשיו ומחדליו של התובע כפי שפורטו לעיל בפרק המתייחס לאיחור במסירת הדירות.

על יסוד המקובץ לעיל, הריני קובעת כי יש לייחס גם לתובע אחריות להעדר טופס 4 ותעודת גמר לדירותיו."

ו. מסירת החזקה בדירה - על עורך-הדין ליידע את הצדדים על טכניקת מסירת החזקה וכל הנדרש לשם השלמת המסירה. רצוי שעורך-הדין אף יכין בין במצורף להסכם המכר ובין בהתקרב מועד המסירה של הדירה את פרטיכל המסירה.

ז. רישום הדירה על-שם הקונה במשרדי רישום המקרקעין ("טאבו") - חובה על עורך-הדין להכין, בין ביום החתימה או לקראת מסירת החזקה את כל המסמכים הדרושים לרישום הדירה על-שם הקונה במשרדי רישום המקרקעין או בחברה המשכנת בהתאמה. הוא יכול לדאוג להחתמת הצדדים מכוח התחייבותם בהסכם המכר שם נקבעה חובתם לחתום על כל המסמכים הדרושים בין להעברת הדירה על-שם הקונה ובין לכל מטרה שמטרתה קידום העסקה. בכל מקרה של קושי בהחתמת המוכר עורך-הדין יזק ליפוי הכוח הבלתי-חוזר שבידו.

על עורך-הדין לשקוד ולדקדק היטב שכן ביצוע עסקת המכר כהילכתה נמנית על חובויו של עורך-הדין בצד זכויותיו לשכר-טרחתו והוצאותיו.

בנוסף לשלבים הנ"ל בעסקאות של רכישה מקבלן עורך-הדין אמון על ביצוע הפעולות הבאות בין ישירות ובין על-ידי הדרכת הרוכש:

1. מעקב אחר תהליך הבניה;

2. מעקב אחר התנהלותו הכספית של הקבלן ומצבו הפיננסי;

3. הפסקת העבודה בפרוייקט והסיבות לכך;

4. מעורבות הקבלן בסכסוכים משפטיים גם אם אלה אינם קשורים לפרוייקט הנדון;

5. בדיקה בבנק המלווה על קיום תנאי הליווי על-ידי הקבלן ובכלל זה העברת הכספים שנגבין מן הלקוחות לחשובן המיוחד של הליווי;

6. מעקב אחר התקדמות הכנת תכניות הבית המשותף לקראת רישומו כבית משותף לאחר תום הבניה ואכלוס הבניין;

7. סיור פיזי בבניין ובדירה ההולכת ונבנית תוך בדיקה מול תכניות ההסכם;

8. סיור ומעקב אחרי עבודות הפיתוח בסביבת הבניין וברכוש המשותף;

9. בדיקה במשרדי התכנון לגבי קבלת אישורי האיכלוס לסוגיהם.