botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

קדם-משא-ומתן להרצת תכנית תמ"א

עסקאות תמ"א 38 מתחלקות לשני סוגים: תכנית תמ"א במסגרת תמ"א 38/1 שמשמעותה חיזוקו של הבניין הקיים תוך מתן הטבות ושדרוגים. או תכנית תמ"א 38/2 במסגרתה ייהרס הבניין וייבנה במקומו בניין אחר.

בקדם-משא-ומתן מבחינים בשני שלבים הכרחיים: השלב הראשון, השלב בו בעלי הדירות בבניין מחליטים על עצם הכניסה לפרוייקט התמ"א 38. ככל שתהיה תמימות דעים בין בעלי הדירות כך מובטחת הצלחת הפרוייקט בעתיד. הסולידריות בין בעלי הדירות חשובה שכן בהמשך הדרך עליהם לעבור משוכות משפטיות ובכללן הסכמים, תכניות בניה והתנגדויות שכנים סמוכים.

בשלב זה, במידת האפשר, רצוי לבחון את צו הבית המשותף ובאם חלקים מסויימים של הרכוש המשותף, כגון גג, צמודים לאחת מן הדירות להגיע להסכמה עקרונית המטיבה עם בעל אותה דירה.

יתרה מזה, רצוי כבר בשלב זה לזמן אסיפה כללית של בעלי הדירות ולהעביר החלטה על עצם הכניסה לפרוייקט התמ"א. בישיבה זו יש לראות כרצוי את הזמנת עורך-הדין או מהנדס שיביהיר את מהות התכנית והאפשרויות על-פי תכנית התמ"א.

בישיבה כזו ניתן גם לאתר את המתנגדים והסיבות להתנגדות. זוהי הגישה האופטימלית שלא תמיד מתבצעת בסדר עניינים זה. כמו-כן, יש למנות ועד פעולה שיטפל בהליכי התמ"א כבר מן היום בו תתקבל ההחלטה העקרונית כאמור.

השלב השני, מתבצע לאחר שהגיעו בעלי הדירות להסכמה עקרונית. יש לאתר קבלן או יזם שמיומנותו היא בעסקות תמ"א וביצוען. ועד הפעולה באיתור הקבלן או היזם כאמור יתמקד במספר נתונים שישליכו על הצלחת התכנית.

איתור קבלן בעל ניסיון בתחום ספציפי זה של תכניות תמ"א, סיור בבניינים בהם ביצע הקבלן את הבניה כאמור, שיחה עם בעלי הדירות בבניין בו בוצעה הבניה, בדיקה מקפת על מצבו הכלכלי של הקבלן ויכולתו הכלכלית להרים את פרוייקט הבניה, קבלת מידע על כל המעורבים בעסקות קודמות של הקבלן ובכלל זה עורכי-הדין, מהנדסים, שמאים וכיוצא באלה בעלי מקצוע שונים, בדיקה במשרדי התכנון שעניינה דרכי עבודת הקבלן, שמירה על הוראות החוק על-ידי הקבלן המוצע, הגשת התכניות והמועדים שביצע שינויים או תיקונים לבקשת רשות התכנון ככל שאלה התבקשו.