botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

חוזה בין בעלי הדירות בבניין והיזם/הקבלן

חוזה בין בעלי הדירות לקבלן/יזם הינו שלב קריטי בחיי העסקה וככזה עליו לכסות את כל צדדיה של העסקה. רצוי שבעלי הדירות יהיו מיוצגים על-ידי עורך-דין מטעמם - גם אם שכר-טרחתו יועמס על הקבלן/יזם.

מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת שדיני המקרקעין החולשים עליה מעודנים בסדרת דינים נרחבת לרבות דיני תכנון ובניה. משום כך, יש לדקדק בניסוח הוראות ההסכם כמו גם ביציקת הביטחונות לרבות סוגיה כגון רישום הערת אזהרה.

יש להקפיד על הסכם חד ברור ללא סעיפים מורכבים עם חלופות רבות המאפשרות לצד זה או אחר להיכנס תחת כנפי אותה הוראה ולהתחמק מביצוע ההסכם או חלק ממנו. הנטיה של הקבלן/יזם למלא את ההסכם בסוג כזה של הוראות המכביד בדרך-כלל על בעל הדירה.

תנאי ההסכם יתחלקו על-פי קבוצות ההוראות הבאות:

א. מבוא.

ב. מהות העסקה - באורח כללי תוך בצירוף תכנית הבניין הכללית.

ג. מהות הבניה - כולל תכניות בניה מפורטות המתייחסות, הן לבניין כולו, הן לדירות, הן לרכוש המשותף, מפרט טכני מפורט לגבי כל דירה ודירה וכן לחלקי הרכוש המשותף. הוראות המדגישות כי תכניות אלה הן שתשמשנה הבסיס לתכניות שתוגשנה להיתר הבניה.

ד. מהות התמורה לקבלן/יזם שמקבל בעסקה.

ה. הגשת תכניות לקבלת היתר לרבות דיון בהתנגדויות באם תבואנה.

ו. תהליך הבניה - מועדי תחילת עבודה, מהלכה של העבודה וסיומה.

ז. בטחונות וערבויות של הקבלן לביצוע הבניה וסיומה.

ח. הוראות ברורות באשר למכירת דירות הקבלן/יזם לאחרים וקביעת יחסי אותם רוכשי דירות מול בעלי הדירות בכל מקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקבלן.

ט. הוראות שונות הקובעות סנקציות במקרה של הפרה ובכלל זה קביעת מסלול התנהלות לאחר ההפרה לגבי המשך הבניה.

י. רישום הבית המשותף ותיקונו לאחר גמר הבניה.

יא. הסדרת כל סוגיית המיסים והתשלומים על-ידי הקבלן לרבות תשלומים בגין ההיתר, היטלי השבחה במידה ונדרשים על-ידי רשויות התכנון.

יב. חיוב הקבלן/יזם בעריכת פוליסת ביטוח מתאימה לאבטחת בעלי הדירות, הבניין וצדדים שלישיים במהלך הבניה ובסיומה.

יג. קביעת מנגנון של תיקון ליקויים בדירות המשודרגות לאחר מסירתן לבעלי הדירות.