botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008,

1. הגדרות - סעיף 1 לחוק החיזוק
סעיף 1 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן גם: "חוק החיזוק") קובע כדלקמן:

"1. הגדרות (תיקון: התשע"א)
בחוק זה:
"בית משותף", "בעל דירה", "דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 לחוק המקרקעין;
"החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" - החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:
(1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ככל שנקבעו;
(2) מוסד התכנון מצא כי הבניה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;
(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבניה - מוסד התכנון החליט בהן;
"היתר בניה" - היתר לפי חוק התכנון והבניה, או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים;
"הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת;
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"מפקח" - כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המקרקעין;
"תכנית החיזוק" - תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת."

הסעיף הנ"ל קובע הגדרות למונחים שנעשה בהם שימוש בחוק החיזוק, אשר בחלקן יפנו להגדרות הקיימות בחוק המקרקעין ובחלקן יהיו הגדרות מיוחדות שבחוק החיזוק.

נעיר, כי על-פי סעיף 52 לחוק המקרקעין "רכוש משותף" הינו כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

2. ביצוע עבודה ברכוש משותף על-פי תכנית החיזוק - סעיף 2 לחוק החיזוק
סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"2. ביצוע עבודה ברכוש משותף על-פי תכנית החיזוק
(א) ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על-פי תכנית החיזוק, ונדרשת לפי פרק ו' לחוק המקרקעין הסכמה או החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף לצורך ביצוע אותה עבודה (בחוק זה: "עבודה ברכוש המשותף"), יחולו לעניין העבודה ברכוש המשותף הוראות חוק זה.
(ב) הוראות לפי חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאינן סותרות את ההוראות לפי חוק זה."

מטרתו העיקרית של חוק החיזוק היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, וזאת כאשר העבודה נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק.

תוקפה של תכנית החיזוק נקבעה לחמש שנים מיום אישורה וניתנה אפשרות הארכה לתקופות נוספות שכל אחת מהן לא תעלה על חמש שנים.

נעיר, כי על-פי הוראותיה של תמ"א 38 תוקפה הוא לחמש שנים מיום אישורה {18.05.05}. יחד-עם-זאת, ביום 13.10.09 הוארכה תוקף התכנית לחמש שנים נוספות קרי עד ה- 18.05.15 {ראה גם אתר האינטרנט של משרד הפנים}.

דברי ההסבר מציעים להגביל את תחולתו של החוק לעבודה המבוצעת בבית משותף אם היתר בניה שהוצא לאותה עבודה על-פי תכנית החיזוק, ניתן במהלך תקופת תוקפה של תכנית החיזוק ולא יאוחר מיום 31.12.16.

מטרת חוק החיזוק היא כאמור להוריד את רף ההסכמה הקבוע בחוק המקרקעין לביצוע עבודה ברכוש המשותף.

נקבע בסעיף 2(א) לחוק החיזוק, כי הוראות חוק החיזוק יחולו בכל מקרה שבו העבודה כאמור טעונה הסכמה או החלטה של בעלי דירות אחרית בבית המשותף לפי הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין, שעניינו בתים משותפים, והן לא יחולו כאשר על-פי חוק המקרקעין, ניתן לבצעה בלא הסכמה או החלטה של שאר בעלי הדירות.

זאת ועוד, סעיף 2(ב) לחוק החיזוק קובע כי הוראותיו של חוק המקרקעין ימשיכו לחול על עבודה ברכוש המשותף, ככל שאין הן סותרות את הוראות חוק החיזוק.

3. עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף - סעיף 3 לחוק החיזוק

סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"3. עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף
ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף."

סעיף 3 לחוק החיזוק הנ"ל קובע, הוראה מיוחדת לעניין רף ההסכמה הדרוש לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף.

סעיף 3 לחוק החיזוק הנ"ל קובע, כי לצורך ביצוע עבודה כאמור די יהיה בהסכמה מראש של רוב בעלי הדירות שבבית לביצוע העבודות וזאת בשונה מהוראות חוק המקרקעין אשר לפיהן היתה העבודה כאמור טעונה הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף.

4. עבודה שמטרתה הרחבת דירה סעיף 4 לחוק החיזוק
סעיף 4 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"4. עבודה שמטרתה הרחבת דירה
ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה."

סעיף 4 לחוק החיזוק קובע, כי אם מטרת העבודה ברכוש המשותף היא הרחבת דירה קיימת בבית משותף, אזי, יחול ההסדר הקבוע לעניין הרחבת דירה שבסימן ג'1 לפרק ו' לחוק המקרקעין, אשר עניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה לשם הרחבת דירה ובלבד שבמקום רף ההסכמה הקבוע בו בסעיף 71ב {שלושה רבעים מבין בעלי הדירות שלפחות שני שלישים של הרכוש המשותף של הבית צמוד לדירותיהם} די יהיה בהסכמת שני שלישים מבין בעלי הדירות.

נדגיש, כי לעניין עבודה כאמור שמטרתה הרחבת דירה יחולו בין השאר הוראות לעניין יישוב סכסוכים, אשר קבועות בסימן ג'1 לחוק המקרקעין, בסעיף 71ג לחוק המקרקעין, שעניינו הגשת תביעה למפקח.

5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה - סעיף 5 לחוק החיזוק
סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"5. עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה (תיקון התשע"א)
(א) ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על-כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על-פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
(ב) אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך-דין או רואה-חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר-מכן.
(ג) הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) דירה חדשה שהוחלט על בנייתה בהתאם להוראות סעיף זה תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."

על-פי סעיף 5(א) לחוק החיזוק אם מטרת ביצוע העבודה ברכוש המשותף היא בניה של דירה או דירות חדשות בבית המשותף תמשיך ותידרש, בהתאם למצב המשפטי שבתוקף ערב חוק החיזוק, הסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף.

יחד-עם-זאת, כדי למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחד או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על-פי תכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית - יהיה מוסמך המפקח על רישום המקרקעין, לאחר שבעלי הדירות המסכימים לביצוע העבודה פנו אליו בתביעה, לאשר את ביצוע העבודה, חרף אי-הסכמתם של חלק מבעלי הדירות ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, הזדמנות לטעון את טענותיו.

על-פי סעיף 5(ב) לחוק החיזוק בהתחשב בעובדה כי החלטת המפקח על רישום המקרקעין מתבקשת במצבים שבהם אין הסכמה בין בעלי הדירות, ובשים-לב לאופי המתמשך של יישום החלטה כאמור בבית המשותף ולפעולות המשפטיות המגוונות הדרושות לשם כך מצד כל בעלי הדירות, לרבות אלה שלא נתנו הסכמתם לביצוע הבניה.

סעיף 5(ב) לחוק קובע, כי החיזוק בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, אם ראה לכך הצדקה בנסיבות העניין, למנות בעל תפקיד אחד או יותר, שהוא עורך-דין או רואה-חשבון, שלא מבין בעלי הדירות, אשר יהיה מוסמך להתקשר ולפעול בשם כל בעלי הדירות לשם ביצוע הבניה על-פי החלטת המפקח על רישום המקרקעין לרבות התקשרות עם קבלנים ובעלי מקצוע לשם בניית הדירה וכן כריתת עסקאות לשם מכירת הדירה שתיבנה, בהתאם להוראות שייתן לו המפקח על רישום המקרקעין.

נדגיש, כי במסגרת סמכויותיו לתת הוראות כאמור, יהיה המפקח על רישום המקרקעין רשאי להסתייע במומחים לרבות מהנדסים, אדריכלים, שמאים וכיוצא בזה.

סעיף 5(ג) לחוק החיזוק קובע, כי על דיון בפני המפקח על רישום המקרקעין יחולו, בשינויים המחוייבים, הוראות סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין שעניינו יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות.

סעיף 5(ד) לחוק החיזוק קובע, כי הדירה שתיבנה, אף אם בנייתה אושרה בידי המפקח שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, תהא בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה היו בעלי דירות בבית המשותף, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבניה.

ב- עש"א (ת"א) 55119-02-14 {דגנית קדרון נ' שגית זוהר, תק-מח 2015(1), 25884 (2015} בית-המשפט דחה את הערעור וקבע כי למפקח מוקנת הסמכות לכפות על דיירי המיעוט לחתום על ההסכם בכפוף לשינויים שהורה לעשות בהסכם. מה גם שמדובר בשינויים מינוריים יחסית.

עוד נקבע, כי יש לקחת בחשבון כי הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו המפקח יכריע בתביעה, ללא שמיעת ראיות. מכאן, שהמערערים הסכימו שהמפקח יכריע ויקבע ממצאים באשר לסבירות תנאי ההסכם עם היזם.

המפקח בחן את כל טענותיהם של המערערים וקבע, כי התנאים סבירים. מאידך, המערערים לא הציגו לבית-המשפט את ההסכם שנחתם עם היזם. כל שצירפו המערערים להודעת הערעור ולבקשה לעיכוב ביצוע הוא רק פסק-דינו של המפקח. גם המשיבים לא צירפו הסכם זה לתגובתם, כך שלא ניתן, ולו אף מעבר לנדרש, לעיין ישירות בהסכם ובהוראותיו.

בנוסף, המערערים לא הצליחו להרים את נטל הראיה המוטל עליהם כדי להוכיח שזהו המקרה המצדיק התערבות חריגה של הערכאה הערעורית.

6. הגשת תביעה למפקח - סעיף 6 לחוק החיזוק
סעיף 6 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"6. הגשת תביעה למפקח
בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחוייבים, ובשינוי זה; בסעיף-קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" יבוא "לרבות בדרך של מתן פיצוי"."

על-אף האמור בסעיף 3 לחוק החיזוק, וכדי לאזן בין הצורך לאפשר לבעל דירה המתנגד להחלטה לבצע עבודה כאמור בסעיף 3 לחוק החיזוק, יש להעלות את הסתייגויותיו כנגד ההחלטה, לבין החשיבות שבמימוש זכויות הבניה על-פי תכנית החיזוק בכרוך בחיזוק הבית המשותף.
נקבע בסעיף 6 לחוק החיזוק, כי בעל דירה הטוען שהחלטה על ביצוע עבודה שמטרתה שינוי הרכוש המשותף כאמור, פגעה מהותית בזכויותיו, יהיה רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין.

המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לבטל את ההחלטה או להתנותה בתנאים, הכול כפי שיימצא לנכון.

לעניין המועד להגשת התביעה וסמכויות המפקח יחולו, בשינויים המחוייבים, הוראות סעיפים 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, שעניינם הגשת תביעה לפקח על רישום המקרקעין במקרה של הרחבת דירה ברכוש המשותף ובלבד שהמפקח על רישום המקרקעין לא יהיה מוסמך לקבוע תשלומי איזון לבעל הדירה התובע, אלא פיצויים.

7. אופן מתן הסכמה לביצוע עבודה ברכוש המשותף - סעיף 7 לחוק החיזוק
סעיף 7 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"7. אופן מתן הסכמה לביצוע עבודה ברכוש משותף
הסכמת בעל דירה בבית משותף הנדרשת לצורך קבלת החלטה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי חוק זה, תינתן בכתב ותאומת בידי עורך-דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; לעניין סעיף זה, אין נפקא מינה אם הסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה לעבודה או במועד מאוחר יותר."

סעיף 7 לחוק החיזוק קובע, כי ההסכמה תינתן בכתב ותאומת בידי עורך-דין, בדרך שמאמתים שטר עסקה על-פי חוק המקרקעין. על-פי סעיף הנ"ל, אין כל חשיבות אם ההסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה לעבודה או במועד אחר יותר.

8. נשיאה בהוצאות עבודה - סעיף 8 לחוק החיזוק
סעיף 8 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"8. נשיאה בהוצאות עבודה
(א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 ובהוצאות השוטפות הדרושות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, ולעניין עבודה או אחזקה כאמור שקיימת לגביהן הוראה אחרת בדבר נשיאה בהוצאות בפרק ו' לחוק המקרקעין - בהתאם לאותה הוראה.
(ב) בעל דירה בבית משותף שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור בסעיף 4, יישא בהוצאות הדרושות לכך לגבי דירתו.
(ג) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו."

סעיף 8 לחוק החיזוק עוסק בהוראות באשר לנשיאה בהוצאות הדרושות לביצוע עבודה ברכוש המשותף ולאחזקת תוצר העבודה.

סעיף 8(א) לחוק החיזוק קובע כי ההוצאות הדרושות לשם ביצוע שינוי ברכוש המשותף, בהתאם לסעיף 3 לחוק החיזוק ולשם אחזקת תוצר השינוי, יחולקו בין בעלי הדירות בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין.

סעיף 58 לחוק המקרקעין, שעניינו נשיאת הוצאות, קובע, בין השאר, כי כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירות אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.

זאת ועוד. אם קיימת הוראה מיוחדת בחוק המקרקעין לעניין הנשיאה בהוצאות, כמו למשל לעניין מעלית, בסעיף 59ו לחוק המקרקעין, תחול היא על נשיאה בהוצאות של תוצר השינוי כאמור.

סעיף 8(ב) לחוק החיזוק קובע, כי ההוצאות הדרושות לביצוע עבודה שהיא הרחבת דירה, בהתאם לסעיף 4 לחוק החיזוק, ישולמו בידי בעלי הדירות המרחיבים את דירתם, כאשר כל אחד מהם יישא בהוצאות הרחבת דירתו שלו.

סעיף 8(ג) לחוק החיזוק קובע, כי ההוצאות הדרושות לביצוע עבודה של בניית דירה חדשה בהתאם לסעיף 5 לחוק החיזוק, יחולקו בין כל בעלי הדירות, בהתאם לשיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה ערב הבניה.

9. חובת חיזוק הבית המשותף - סעיף 9 לחוק החיזוק
סעיף 9 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"9. חובת חיזוק הבית המשותף
ביצוע עבודה ברכוש משותף לפי הוראות חוק זה, ייעשה יחד עם ביצוע חיזוק של הבית המשותף מפני רעידות אדמה על-פי תכנית החיזוק (בחוק זה: "חיזוק מפני רעידות אדמה"), או לאחריו."

סעיף 9 לחוק החיזוק, מעגן אף במישור הקנייני את הקביעה שבתכנית החיזוק וקובע כי חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה יתבצע יחד עם ביצוע העבודה ברכוש המשותף או לאחריו. וזאת כדי למנוע ניצול לרעה של זכויות הבניה הניתנות בתכנית החיזוק.

10. נשיאה בהוצאות חיזוק - סעיף 10 לחוק החיזוק
סעיף 10 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"10. נשיאה בהוצאות חיזוק
(א) בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין.
(ב) על-אף הוראות סעיף-קטן (א), בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה שנעשה לפני או יחד עם ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה היחידה היא הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, חייב להשתתף רק בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו כאמור, לפי היחס שבין השטח המורחב בדירתו לכלל השטח המורחב בכל הדירות שהוחלט על הרחבתן.
(ג) הוחלט על ביצוע עבודה שמטרתה הרחבת דירה כאמור בסעיף 4, יחד עם עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 או יחד עם עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, יחולו הוראות סעיף-קטן (א); ואולם כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על השתתפות שונה בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה מההשתתפות לפי הוראות סעיף-קטן (א), ובלבד שאם הוחלט גם על בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5, לא יישא בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו בהוצאות בסכום העולה על סך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף-קטן (ב) ובסכום הנמוך מסך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף-קטן (א)."

סעיף 10 לחוק החיזוק עוסק בהוראה לעניין נשיאה בהוצאות חיזוק של הבית המשותף מפני רעידות אדמה. על-פי סעיף 10(א) לחוק החיזוק הוצאות אלה יחולקו בהתאם לקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

יחד-עם-זאת, סעיף 10(ב) לחוק החיזוק קובע, כי במקרה שבו בוצעה עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה או דירות קיימות בהתאם לסעיף 4 לחוק החיזוק, בעלי הדירות המרחיבים את דירתם אשר הם הנהנים במישרין מהניצול, הם אלה שיישאו בהוצאות החיזוק, כל אחד בהתאם לשיעור הרחבת דירתו ביחס לכלל השטח המורחב.

זאת ועוד, סעיף 10(ג) לחוק החיזוק קובע כי כאשר הוחלט על ביצוע עבודה שמטרתה הרחבת דירה כאמור בסעיף 4 לחוק החיזוק, יחד עם עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף כאמור בסעיף 3 לחוק החיזוק או יחד עם עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5 לחוק החיזוק, יחולו הוראותיו של סעיף 10(א) לחוק החיזוק.

ואולם, כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על השתתפות שונה בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, מההשתתפות לפי הוראות סעיף 10(א) לחוק החיזוק ובלבד שאם הוחלט גם על בניית דירה חדשה כאמור בסעיף 5 לחוק החיזוק, לא יישא בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו בהוצאות בסכום העולה על סך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף 10(ב) לחוק החיזוק ובסכום הנמוך מסך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הוראות סעיף 10(א) לחוק החיזוק.

11. בית מורכב - סעיף 11 לחוק החיזוק
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"11. בית מורכב
מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב."

כדי להקל על יישום ההסדר הקבוע בחוק החיזוק קובעת הוראת סעיף 11 לחוק החיזוק הוראה מיוחדת לגבי מבנה או אגף בבית מורכב, כלומר, בבית משותף המורכב ממבנים או מאגפים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, בין אם הוכרז כבית מורכב ובין אם לאו, שבו מימוש זכויות הבניה לא פוגע במבנה או באגף אחר, ושקיימת בו אפשרות לחיזוק המבנה או האגף במנותק משאר הבית.

במצב דברים זה, יהיה ניתן להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות, וזאת לעניין רף ההסכמה הדרוש לבניה באותו מבנה או אגף, וכן לעניין הנשיאה בהוצאות העבודה, האחזקה והחיזוק, כאמור לעיל.

ב- עש"א (ח"י) 40411-12-14 {דנה דימיניק נ' ניסים כהן, תק-מח 2015(4), 23310 (2015)} השאלה שבמחלוקת היא שאלת תחולתו של סעיף 11 לחוק החיזוק על היחסים בין הצדדים, כאשר אין מחלוקת כי הבית המשותף נשוא הדיון בפנינו הינו בית מורכב כהגדרתו בחוק.

סעיף 11 לחוק החיזוק קובע כי: בית מורכב הוא מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה: אחד, אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב. שני, ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.

אין אף מחלוקת כי ניתן לבצע את העבודות במבנה האחורי בלבד, ולפיכך רלבנטי להכרעה רק התנאי השני, דהיינו - האם יש בבניה המתוכננת כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה הקדמי, שאז נדרש רוב של 2/3 מכל דיירי הבית המשותף - רוב שאין למערערים המהווים ביחד רק 1/3 מכלל דיירי הבית הנ"ל.

בית-המשפט סבור שיש ליתן לסעיף 11 לחוק החיזוק את הפרשנות העולה מנוסח הסעיף בלבד ואין מקום לקרוא לתוכו את המילים זכויות הבניה שהתמ"א יצרה כפי שמציעים המערערים.

המפקחת קבעה, לאחר ביקור במקום כי הקומה הנוספת תחסום כליל את הנוף הנשקף מסלון דירות קומת הקרקע ואת האוויר והאור המגיעים לדירות אלו. במרחק קטן ביותר מחלונות סלון הדירות יבנה קיר המקביל למפתחים אלו ואשר מכסה אותם כליל מרצפה לתקרה ומקיר לקיר.

כמו-כן, יגרם הסתרה מוחלטת, כמעין בלוק החוסם את כל מפתחי סלון דירות קומת הקרקע , ועל-כן תגרום לפגיעה מהותית.

מדובר בקביעה עובדתית של כב' המפקחת בה אין להתערב. נקבע כי בנסיבות אלה, צדקה כב' המפקחת בקביעתה כי אין להחיל על הבית נשוא הדיון את הוראות סעיף 11 לחוק החיזוק ונדרשת הסכמת רוב דיירי הבית המשותף לצורך ביצוע העבודות.

המערערים טענו לעקרון קדושת החיים הגובר על עקרון זכות הקניין ואולם בטענתו הוא התעלם מהעובדה שהמשיבים אינם מתנגדים לחיזוק המבנה ואף לא מתנגדים לבנית הדירה בקומה התחתונה, אלא רק לבניה מעל הגג הקיים ואין מניעה כי המערערים עצמם יתנו קדימות לעקרון קדושת החיים ויבצעו את החיזוק הנדרש.

אמנם בבקשת ההבהרה ביקשו המערערים להתיר להם לבצע את כל עבודות החיזוק, פרט לעבודות מעל מפלס הגג - ואולם צודקים המשיבים בטענה כי על המערערים להגיש בקשת היתר מתוקנת ומן הסתם ככל שתוגש במתכונת המצומצמת לא היו לה התנגדויות ולא יהיה צורך בהחלטת המפקחת בעניין זה, לפיכך נדחה הערעור.

12. החלת הוראות החוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים - סעיף 12 לחוק החיזוק
סעיף 12 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"12. החלת הוראות החוק על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
הוראות חוק זה יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בית שפרק ו'1 לחוק המקרקעין חל עליו."

13. ביצוע ותקנות - סעיף 13 לחוק החיזוק
סעיף 13 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"13. ביצוע ותקנות
(א) שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא מוסמך להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.
(ב) שר האוצר רשאי לקבוע תמריצים כספיים לעידוד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה לפי תכנית החיזוק, שיוענקו לבעלי הזכויות באותם מבנים מאוצר המדינה במקומות שבהם ראה כי אין די בהוראות תכנית החיזוק כדי ליצור כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק כאמור."

14. תיקונו של חוק המקרקעין (מס' 29) - סעיף 14 לחוק החיזוק
סעיף 14 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כדלקמן:

"14. תיקון חוק המקרקעין - מס' 29
בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בסעיף 72(א), במקום '59א עד 59ז' יבוא 'או 59א עד 59ח', לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008."

סעיף 14 לחוק החיזוק בא ותיקן את סעיף 72 לחוק המקרקעין, העוסק בסמכויות המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים הנוגעים לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית משותף לפי התקנון או לפי רשימת סעיפי החוקים המנויה בסעיף הנ"ל.

סעיף 14 לחוק החיזוק בא והוסיף לרשימה המנויה בסעיף 72 לחוק המקרקעין, גם את הוראות חוק החיזוק, כך שהמפקח על רישום המקרקעין יהיה מוסמך לדון גם בסכסוכים כאמור והנוגעים להוראותיו של חוק החיזוק.

זאת ועוד, סעיף 14 לחוק החיזוק הוסיף לסעיף 72 לחוק המקרקעין גם את סעיף 59ח לחוק המקרקעין, העוסק בתאורה בשבת ובמועד ובשים-לב כי סעיף 59ח לחוק המקרקעין הוסף לחוק המקרקעין בתיקון מס' 27 ובטעות הוא לא אוזכר ברשימת הסעיפים המוזכרים בסעיף 72 לחוק המקרקעין.

15. הדייר הסרבן - סעיף 60 לחוק המקרקעין
כולנו מכירים אותו, את הדייר שתמיד יהיה לו על מה להתלונן ואם רק תהיה לו האפשרות, הוא ישמח להתנגד להחלטות שהתקבלו פה אחד על-ידי ועד הבית. אותו "טיפוס" לא יתעצל לטפס במדרגות הבניין ולעבור דירה אחר דירה ובמאמצי שכנוע מן הגורן ומן היקב, ינסה להסביר מדוע יש לקבל את דעתו ולמה חשוב להתנגד להחלטות שהתקבלו.

נשמע לכם מוכר?

למרבה הצער, תופעת "הדייר הסרבן" לא דילגה על פרוייקטים תמ"א 38 והיא מעסיקה רבות את המפקחים על הבתים המשותפים ומהווה כיום את אחת הסיבות העיקריות לכשלונן של עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38.

תמ"א 2/38 (המכונה "פינוי-בינוי") מאפשרת להרוס את הבניין לחלוטין ולבנות אותו מחדש, מצריכה הסכמה של 100% מצד כל הדיירים. ברור כי סירוב של דייר אחד בלבד מוביל להכשלת הפרוייקט כולו ולא ניתן למצוא מזור אצל המפקחת על המקרקעין, כפי שניתן לעשות בפרוייקט תמ"א 1/38.

סירוב של דייר לחתום על הסכמה לביצוע הפרוייקט אינו מכשיל רק את הפרוייקט הספציפי באותו בניין אלא גם מונע מיתר בעלי הדירות בבניין את האפשרות להנות מהעלאת ערך הבניין ודירותיהם ושיפור איכות חייהם של שכניו וכך יוצא גם שהדייר הסרבן בעצם מחבל ומונע מיתר דיירי הבניין את האפשרות למיגון הבניין מפני רעידות אדמה כמצוות חוק התמ"א.

סירובו של הדייר אינו נשאר בדלת אמותיו של אותו בניין עם דייריו, אלא פוגע גם בצורך הציבורי והחשוב של התחדשות עירונית במדינת ישראל. פגיעה זו מוסיפה למצוקה הקיימת כיום של מחסור במשאב הקרקע בישראל ומונעת ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים; סירוב הדייר וכישלון הפרוייקט בשל כך, פוגע גם בשיקום שכונות חלשות מבחינה סוציו-אקונומית שמצבן הפיזי והחברתי ירוד, הוספת דיירים צעירים למרקם תושבי העיר באמצעות תוספת קומות ויחידות דיור למבנים קיימים, ניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור, שיפוץ תשתיות ציבוריות, שדרוג המרחב הציבורי, השטחים המשותפים ומבני הציבור.

להלן רשימת סוגי הדיירים הסרבנים אשר באה לידי ביטוי במספר החלטות:
הדייר הסרבן הוא למעשה זה אשר מסרב ומתנגד התנגדות בלתי-סבירה לשתף פעולה עם רוב הדיירים ולמעשה פוגע בערך של המשאב המשותף. קיימים מספר סוגי טיפוסים של דייר סרבן:

"הדייר הסחטן" - זהו הדייר שמנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרוייקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות. הדייר הסחטן מעדיף את טובתו האישית על פני אינטרס של כלל בעלי הדירות בבניין.

"הדייר המתלבט" - זהו דייר שטרם החליט ובדרך-כלל הסיבה נעוצה בחוסר ודאות לגבי קיומו של הפרוייקט. חוסר ודאות זה משפיע על הדייר שמתלבט אם להצטרף לפרוייקט אם לאו.

"הדייר עם האגו" - זהו הדייר ש"יודע הכל" ו"מבין" יותר טוב מכל בעלי המקצוע בפרוייקט ובשל כך הוא מתווכח ומתעמת עם היזם והדיירים בנוגע להסכם ולפרוייקט וכופה עליהם את דעתו.

"הדייר השמרן" - דייר זה משתייך בדרך-כלל לאוכלוסיה מבוגרת המתגוררת תקופה ארוכה בדירה. לאוכלוסיה זו, התמריץ הכלכלי איננו העיקר אלא היחס הסנטימנטלי שיש לו לדירה (כגון אלמנה שאינה רוצה לשנות את הדירה מכיוון שהיא מזכירה לה במצבה הנוכחי את בעלה המנוח).

"הדייר החשדן" - זהו דייר אשר חי בתחושה תמידית שלא הכל מספרים לו ומסתירים ממנו מידע.

"הדייר החמדן" - זהו דייר הרואה את עצמו בלבד ואינו מתחשב באחרים ומבקש לקבל עוד ועוד תמורה בגין הסכמתו לפרוייקט.
מרגישים שהשכן שלכם מתאים לאחד הטיפוסים המפורטים לעיל?

התירוץ המשפטי שבו משתמשים אותם דיירים סרבנים, הוא לרוב פגיעה בקניינו.

בחקיקת חוק פינוי ובינוי הביע המחוקק עמדתו, כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי אינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ואינטרס הציבורי בעידוד פרוייקטים של תמ"א 38, מהווים כוח רב ומספיק מול תירוץ משפטי זה.

לא חתמת - שילמת!
ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 מטיל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו ואותו דייר סרבן נחשף להוצאות כבדות בשל סירובו.

כך, למשל התרחש בבניין דירות בחיפה, שם ביקשו 16 דיירים לקדם עסקת פינוי ובינוי בבניין, בהתאם לחוק פינוי ובינוי. אולם, נתקלו בסירובם של שני דיירים בבניין. הדייר ה- 17 בבניין נעתר לבסוף ונותרה דיירת אחת שהתנגדה לפרוייקט ומנעה את יציאתו לדרך. לדיירים לא נותרה ברירה והם הגישו תביעה כספית כנגדה בטענה כי התנגדותה היא "סירוב בלתי-סביר".

הדיירת הסרבנית טענה בבית-המשפט המחוזי בחיפה, כי סירובה נובע ממספר סיבות ובהן כי הדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית; כי בבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית; וכמו-כן, כי העובדה שיתר בעלי הדירות אינם מתגוררים בדירות הבניין, אלא משכירים אותן, מהווה נסיבה אישית המצדיקה את סירובה לפרוייקט.

בית-המשפט דחה את טענתה של הדיירת כי מדובר בסירוב סביר וחייב אותה לשלם פיצוי כספי בסך של 25,000 ש"ח לכל בית אב מבתי האב (בסה"כ פיצוי בסך של 400,000 ₪).

הדיירת הסרבנית לא אמרה נואש והגישה ערעור לבית-המשפט העליון. בית-המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי "אוי לסרבן - על הרס עצמי; ואוי לשכנים - על דרך החתחתים שעליהם לעבור - על הכסף, על הזמן, על האנרגיה - הכל בגלל דייר סרבן אחד".

מקרה נוסף המהווה דוגמה לפיצוים שקיבלו דיירים בשל סירובו של דייר לביצוע הפרוייקט, אירע ברחוב תמר בעיר יהוד-מונסון. שם סירבו בני זוג לחתום על הסכם פינוי-בינוי בטענות שונות כגון שדירת התמורה אינה ראויה, דמי השכירות אינם משמעותיים וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי-הולמת.

בית-המשפט דחה את טענת הדיירים הסרבנים וקבע כי סירוב בלתי-סביר וחייבם לשלם לדיירים פיצויים בסך של 2,750,000 ₪ בגין הנזק שנגרם להם.

מקרה נוסף ומפורסם יותר אירע בפרוייקט פינוי-בינוי בשני בניינים המצויים ברחוב סמטת עוזיה ברמת השרון. הדייר הסרבן טען שלל טענות התומכות בסירובו, ביניהן, כי הפרוייקט אינו כדאי לו כלכלית וכי אמו המתגוררת בדירה, הינה אישה קשישה וחולה ולכן התעקש שתפונה מדירתה ישירות לדירה חדשה.

בית-משפט השלום בהרצליה דחה את טענות הדייר הסרבן וקבע כי סירובו לחתום על הסכם פינוי הינו סירוב בלתי-סביר.

כב' השופט, יעקב שקד, קבע פיצוי בסך של מיליון שקל וכן חייב את הדייר הסרבן לשלם גם 120 אלף שקל הוצאות משפט.
אין ספק, כי זכות הקניין הינה זכות חשובה שהוכרה בחוק-יסוד ואין ספק כי לעיתים קיימות סיבות טובות וסבירות לסירוב לחתום על הסכם עם היזם (כגון אי-כדאיות כלכלית, אי-העמדת מגורים חלופיים לתקופת הבניה, אי-העמדת ביטחונות מתאימות ונסיבות אישיות מיוחדות.

אולם יחד-עם-זאת, קיים מצב בו הסירוב אינו סביר ומוצדק אלא נובע מגחמה של דייר סרבן ועקשן. אותו טיפוס מעצבן עומד בעקשנות בסירובו לחתום על ההסכם עם היזם מול רוב הדיירים המעוניינים להוציא את הפרוייקט לפועל ובכך מכשיל את העסקה וגורם לדיירים להוציא זמן, אנרגיה והון רב על-מנת להוציא את הפרוייקט לפועל חרף סירובו.

אין ספק כי סעד הפיצוי הקיים בחוק, מהווה כלי עזר חשוב להתמודדות של הדיירים מול הדייר הסרבן.

גם בתי-המשפט הצטרפו למאבק ומוכיחים פעם אחר פעם את ניסיונם להוקיע את התופעה באמצעות הטלת קנסות כבדים על העבריינים.

נסיים בתקווה שהדייר הסרבן ה"שכן" שלכם גם קרא את הכתבה הזו כמוכם ובחר להפנים את המסר של בתי-המשפט.

*הכותב הינו יו"ר ועדת הנוטריונים בלשכת עורכי-הדין בישראל, סיו"ר ועד מחוז ת"א בלשכת עורכי-הדין, שימש כסגן יו"ר ועדת האתיקה המחוזית ומייצג דיירים בפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מזה כ- 17 שנים.

טיפים בטרם התקשרות עם יזם/קבלן, חתימות/עו"ד לביצוע פרוייקט תמ"א 38
זהירות מהבטחות ללא כיסוי - מי לא חולם על דירה חדשה בקומה גבוהה יותר, השאלה שצריכה להישאל היא האם זה כדאי וכלכלי ליזם/נותן ההבטחה.

בטרם חתימה על מסמך כלשהו - פנו לעורך-דין מטעמכם, לא כזה שהיזם המליץ לכם להביא. למה? הכותב נתקל במקרה בו ייצג דייר אחד בתוך פרוייקט של תמ"א 38(2) הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו, כל בעלי הדירות חתמו וכשהכותב עבר על ההסכם, נדהם לגלות שחסר בהסכם בן ה- 64 עמודים הדבר העיקרי והוא ערבות בנקאית לביצוע הפרוייקט (ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות). גם זה קורה, כמובן שהדבר תוקן מיד.

אפרופו בטחונות:

פוליסת ביטוח: רצוי לבדוק ולבחון את הפוליסה בעזרת מומחה ביטוח שבעלי הדירות ימנו. הפוליסה חשובה מאוד גם מבחינת תקופת הבניה - אם הפועלים או עוברים ושבים ינזקו במהלך עבודות הבניה תהיו מכוסים אחרת זו אחריות שלכם כבעלי המקרקעין.

ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות): בקשו שנוסח הערבות יצורף להסכם כשחשוב שהערבות תהיה בשווי הדירה החדשה של הדייר.

ערבות שכר דירה: בתמ"א 38(2) עמדו על כך שהיזם/קבלן ימסור לכם ערבות לתשלום שכר דירה לתקופת הבניה שבה תאלצו לגור מחוץ לדירה.

ערבות בדק: לאחר שהיזם/קבלן סיים לבנות, אנו נכנסים לתקופת הבדק והאחריות ובהתאם לחוק המכר (דירות) לקבלן/יזם אחריות ישירה כלפינו לליקויי בניה ואי-התאמות אחרות לכן חשוב שתהיה ערבות לתקופת הבדק.

ערבות מיסים: ערבות מיסים הוא ערבות שבאה להבטיח את התחייבות היזם לתשלום מלוא המיסים, במידת הצורך.

הכי חשוב - דירשו מהיזם יפוי-כוח בלתי-חוזר לבעלי הדירות לביטול הערת אזהרה:במידה והיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו מול בעלי הדירות, ויחליט לוותר על הפרוייקט או שלא יוכל לממש את החוזה, דאגו לכך שלעורך-הדין מטעמכם יהיה ייפוי-כוח לפיו הוא יוכל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם.

בדקו מי מבקש להחתים אתכם ועל מה. ידוע כי קיימים קבלני חתימות רבים שמפריחים הבטחות שווא שאין מאחריהם כלום, לא להתפתות, לא לחתום על שום מסמך אלא רק לאחר שפניתם לעורך-דין מטעמכם, לעיתים עדיף להישאר עם דירה ישנה בבית ישן מאשר בדירה ישנה בבית ישן ועם חלומות רבים ומשכנתאות ונושים זרים.

בדקו את היכולת של היזם, מיהו היזם, מה נסיונו? מהי יכולתו לבצע את הפרוייקט, אל תשכחו שמדובר בפרוייקט מאוד מורכב ומאוד יקר שרוב המימון יבוא מבנק מלווה וממכירת דירות ומה יקרה אם היזם לא יקבל מימון ולא יצליח למכור דירות?

הנה דוגמה למקרה שקרה במרכז הארץ, לקוחה ותיקה וטובה של הכותב צלצלה אליו ביום שישי בצהריים, מאז הכותב לא עונה לשיחות ביום שישי בצהריים (שישי בצהריים כל המוסדות סגורים ולא ניתן לרשום הערות אזהרה/משכון ולא ניתן לקבל אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל) ביקשה ממנו להיפגש בדחיפות כי לדבריה יש יזם רציני מאוד שמציע לה דירה במחיר מציאה כתנאי לתשלום המקדמה במזומן באותו היום. האמת - באמת המחיר היה זול משמעותית והכותב לא יכל שלא לתהות הכיצד. בפגישה הודיע הכותב ללקוחה שהוא לא ממליץ לה לשלם כלום ואף לא לחתום על מסמך כלשהו, הלקוחה התעקשה לחתום על ההסכם, הכותב הודיע ללקוחה שהוא מבקש להתפטר מייצוגה כיוון שלדעתו היא בכיוון של התאבדות כלכלית וכך נפרדו הצדדים. לאחר כשבועיים, קיבל הכותב שיחת טלפון מלווה בבכי מר בה הודיעה הלקוחה לכותב כי הוא צדק והיא ממש מצטערת שלא הקשיבה לו כיוון שהיזם ברח, פשוט ברח, לא מוצאים אותו והוא לקח את כספה והשאיר את הבניין באמצע הבניה, עם החובות לקבלני-המשנה ועם משכנתא לטובת הבנק.
ב- רע"א 1002/14 {דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו- 14 אח', תק-על 2014(3), 1428 (2014)} לנוכח סירובם של המבקש לביצוע העבודות בהתאם להסכם הקומבינציה הגישו המשיבים תביעה למפקח על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5 לחוק החיזוק על-מנת שיעשה שימוש בסמכותו לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדות זו. לאחר הגשת התביעה, הגיע בראונשטיין להסכם פשרה עם המשיבים וחתם על הסכם הקומבינציה, כך שהמבקש נותר המתנגד היחידי לביצועו.

נקבע כי עידוד הדיירים לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ"א 38 באה לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף.

הסדרים אלו נועדו למנוע מצב שבו דייר סרבן יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ"א 38, שיש בהן כדי להטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה. באופן ספציפי יותר, מטרתו של ההסדר שנקבע בסעיף 5 לחוק הנוגע להוספת דירה או דירות חדשות היא למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על-פי תכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית.