botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

הפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים

התנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008 הוא, כי ניתן היתר בניה לביצוע העבודה המבוקשת ברכוש המשותף על-פי תמ"א 38.

ב- ערר מס' ת"א/5516/07 {מזרחי זהבה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה-תל-אביב ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (29.05.08)} נקבע כי במקרה של רצון להוסיף דירות לבית משותף קיים, קיימת סמכות למפקח על הבתים המשותפים לאפשר בניה כזו, גם אם יש רק 75% מבעלי הדירות המסכימים לבניה זו.

תנאי להפעלת סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5 לחוק הוא, כי ניתן היתר בניה לביצוע העבודה המבוקשת ברכוש המשותף על-פי תמ"א 38.

סעיף 2 לחוק המקרקעין קובע, כי עולה מסדר הדברים המחוייב הוא, כי קודם יינתן היתר הבניה המבוקש, גם אם אין בידי מבקש ההיתר את הרוב הנדרש לפי סעיף 5(א), ורק לאחר שניתן היתר הבניה יש למפקח על הבתים המשותפים את הסמכות לתת אישור לביצוע הבניה המבוקשת ברוב של 75%, במקום ברוב הרגיל הנדרש של 100% מדיירי הבניין.

הוראות החוק מתיישבות עם הפסיקה, כי אל להן לוועדות המקומיות לעסוק בשאלות הקנייניות, שכן כאמור, לפי הוראות החוק יכול ויינתן היתר בניה גם במקום בו לא קיים הרוב הנדרש לשם התרת הבניה מבחינה קניינית ללא אישור המפקח על הבתים המשותפים.
במקרה הנדון קיים בידי מבקש ההיתר, על פניו, הרוב הנדרש, של 75% מבעלי הדירות בבניין בו מתוכננות העבודות נשוא ערר זה, על-מנת לאפשר פניה למפקח על הבתים המשותפים לפי סעיף 5(א) לחוק הנ"ל, ולפיכך צדקה הוועדה המקומית כאשר זו לא הקפיאה את הדיון בבקשה להיתר בניה.

אומנם נכון הדבר כי על החלקה בנויים שני בניינים נוספים, ואולם השאלה אם יש לחשב את הרוב הנדרש מתוך דיירי שלושת הבניינים, או רק מתוך הבניין נשוא הבקשה, והאם יש להחיל במקרה דנן את סעיף 59 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, העוסק בבית משותף המורכב ממבנים אחדים, יש להותיר למפקח על הבתים המשותפים, ואשר לו הסמכות על-פי סעיף 59(ב) לחוק זה לקבוע כי כל בניין יתנהל מבחינת הרכוש המשותף באופן עצמאי.

לנוכח האמור הערר נדחה. כמו-כן, אין להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לתת את היתר הבניה המבוקש למרות המחלוקת הקניינית הקיימת בין הצדדים.