botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38

סעיפים 49לב עד 49לו2 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה") קובעים כדלקמן:

"49לב. הגדרות (תיקונים: התשס"ח(4), התשע"א(2))
בפרק זה:
"זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" - זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק;
"מלאי עסקי" - כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה;
"מס מכירה" - כהגדרתו בסעיף 72ג, כנוסחו ערב ביטולו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) (תיקון מס' 61), התשס"ח-2008;
"רכוש משותף" - כהגדרתו בסעיף 52 או בסעיף 77א לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפי העניין;
"שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" - כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק:
(1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו: "מבנה"), מפני רעידות אדמה;
(2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה;
(3) התקנת מעלית במבנה;
(4) עיצוב המבנה ושיפוצו;
(5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל;
"תכנית החיזוק" - תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת.

49לב1. יום המכירה
על-אף האמור בחוק זה, היתה המכירה של הזכות הנמכרת מותנית בתנאי מתלה, או מכירה של זכות לרכישת זכות במקרקעין (בפרק זה: "האופציה"), יהיה יום המכירה המוקדם מבין אלה, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49לב2:
(1) המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה, לפי העניין;
(2) המועד שבו הוחל במתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק.

49לב2. חובת הודעה ודיווח
(א) המוכר יודיע למנהל על הסכם למכירה כאמור בסעיף 49לב1 בתוך 30 ימים מיום ההסכם, על גבי טופס שקבע המנהל.
(ב) לעניין הצהרה על מכירת הזכות הנמכרת, יחולו הוראות חוק זה מיום המכירה כמשמעותו בסעיף 49לב1.

49לג. פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (תיקון התשס"ח(4))
(א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה: "הזכות הנמכרת"), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק;
(2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
(ב) תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף-קטן (א) שניתנה שלא בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

49לד. פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף (תיקון התשס"ח(4))
על-אף האמור בסעיף 9, מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49לג;
(2) המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת;
(3) לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה.

49לה. סייג לפטור (תיקון התשס"ח(4))
הוראות פרק זה לא יחולו על מכירת זכות במקרקעין, במקרקעין המהווים מלאי עסקי בידי המוכר.

48לו1. פטור נוסף (תיקון התשס"ח(4))
מוכר זכאי לפטור כאמור בפרק זה נוסף על כל פטור אחר ממס שהוא זכאי לו, ואין בזכאות לפטור כאמור כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1.

49לו2. תחולה - הוראת שעה (התשע"א(2))
הוראות פרק זה יחולו על מכירת זכות נמכרת שנעשתה בתקופה שמיום ט' באייר התשס"ה (18 במאי 2005) ועד יום ב' בטבת התשע"ז (31 בדצמבר 2016)."

מטרתו העיקרית של פרק חמישי 5 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק.

על-פי סעיף 49לג(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי תכנית החיזוק, תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין וממס מכירה עד גובה שוויין של זכויות הבניה האמורות, ובלבד שלא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם שירותי בניה לפי תכנית החיזוק ושבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.

על-פי הסעיף הנ"ל, שירותי בניה לפי תכנית החיזוק הם כל אחד מאלה: חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק {בהגדרה זו - מבנה}, מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו, תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל.

סעיף 49לג(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו שירותי בניה לפי תכנית החיזוק כאמור לעיל, יחול חיוב במס שבח מקרקעין ובמס מכירה.

סעיף 49לד לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע, כי על-אף האמור בסעיף 9, מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהתקיימו כל אלה.

ראשית, המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49לג. שנית, המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת. שלישית, לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה.

לאור התכלית המונחת ביסוד הפטור, קובע סעיף 49לה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) סייג לפטור לפיו לא יינתן פטור כאמור לגבי מבנה המהווה מלא עסקי.

הפטור לפי פרק חמישי 5 לא ישלול פטור אחר ממס כגון: הפטור במכירת דירת מגורים בהתאם לתנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

נדגיש כי כאשר עסקינן במכירת זכויות אחרות בנוסף לזכויות על-פי תמ"א 38, יינתן הפטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה רק בגין הזכויות על-פי תמ"א 38.