botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

היטל השבחה על-פי תמ"א 38

ב- עש"א (שלום ת"א) 217690-09 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ' מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים, תק-של 2010(2), 28620 (2010)} הערעור נסב על שאלת ההשבחה הנובעת מתמ"א 38 תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

השמאי קבע כי אין כל השבחה הנובעת מתכנית זו, שפורסמה עובר למכירה, מימוש הזכויות, בעוד שלטענת המערערת קביעה זו הינה מוטעית ושגויה, ומכאן הערעור.

לטענת המערערת,תכנית תמ"א 38 קיבלה תוקף ביום 18.05.05. מטרת התכנית הינה לעודד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, וזאת, בין-היתר, באמצעות הענקת זכויות בניה למבנים בהם מתבצע חיזוק, בהליך של היתר ישיר מכוח התמ"א, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת נוספת.

התכנית מאפשרת תוספת בניה כגון בניה בקומת עמודים, הוספת אגף או קומה למבנה, והכול יחד עם חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. על-פי הטענה, ברור כי אם מאפשרת התכנית בניה נוספת, כאמור, הרי בניה זו משביחה את המקרקעין, ומכאן הזכות לגביית היטל השבחה.

על-כן, בשלב מימוש הזכויות, המכירה, זכאית הוועדה המקומית לדרוש היטל השבחה, ואת שיעור היטל ההשבחה יקבע, בהיעדר הסכמה בין שמאי הצדדים, השמאי המכריע. בשומה המכרעת נשוא ערעור זה קבע השמאי המכריע, בטעות, כי על-אף ההשבחה האפשרית למקרקעין כתוצאה מתכנית תמ"א 38 המאפשרת תוספות בניה, הרי אין כל השבחה.

בנוסף, לטענתה, היא זכאית להיטל השבחה בגין ההשבחה האפשרית המירבית הנובעת מתמ"א 38, בהתאם לשומת שמאי שיבחן את תוספות הבניה האפשריות, למקרקעין הנדונים, באותו מקרה.

תמ"א 38 נועדה בדיוק למבנים מסוגו של הנכס, ולכן אין כל מקום לפטור את בעליו מתשלום היטל השבחה בגין אותן זכויות בניה ש"נוספו" לנכס כתוצאה מפרסום תכנית תמ"א 38, כתכנית משביחה.

המשיבה חולקת על עמדת המערעת והפנתה לאמור בסעיף 11 לתמ"א 38 ולחוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח-2007.

מהאמור בהוראת שעה זו עולה שחובת תשלום היטל ההשבחה, ששיעורו יהיה רק עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3 (דהיינו, 5 אחוז בלבד), תהיה אך בכפוף לכך שניתן היתר, בהתאם לתכנית תמ"א 38. בהיעדר היתר, אין כל השבחה ואין כל חובת תשלום היטל.

ואכן, כל פרשנות אחרת תביא לתוצאה אבסורדית ובלתי-רצויה, והרי ידוע שיש לפרש הוראות דין בדרך הגיונית, שעולה בקנה אחד עם עקרונות יסוד של חקיקה במדינה דמוקרטית, ובמיוחד חקיקה מיסויית.

לטענת המערערת, זכאית המערערת להיטל השבחה מלא, בשיעור של 50 אחוז מההשבחה, לאפשרות המירבית של תוספת בניה, שיקבל בעלים של נכס בעתיד, אם יבקש ויקבל היתר בניה, יחד עם חיזוק הנכס מרעידות אדמה, כאמור בתמ"א 38, וזאת בכל מימוש זכויות, כולל מכר, אף שיתכן כי הקונה כלל אינו מבקש לפעול לחיזוק המבנה וכתנאי לכך לעתור להיתר לתוספת בניה.

בעוד אם מימוש הזכויות היתה בקשה להיתר בניה, בעקבות חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, כאמור בתמ"א 38, הרי בגין ההשבחה הנובעת מאותה תוספת בניה שתאושר בפועל על-ידי הוועדה המקומית, ובתנאי שתאושר, ישלם בעלי הנכס היטל השבחה בשיעור של 5 אחוז. האם סבורה הוועדה המקומית כי במקרה שכזה היא תשיב לבעלים את ההפרש? ואולי לא תתבקש כלל תוספת בניה, והמערערת מחזיקה בכל סכום ההיטל, על-אף שהשבחה - אין?

נקבע, מנוסח האמור בסעיף 11 להוראות התמ"א, ובצירוף האמור בהוראת השעה, ברור שהמערערת זכאית להיטל השבחה רק במידה ומוגשת בקשה להיתר בניה, וההיתר ניתן, שאז תחושב ההשבחה בהתאם לתוספת הבניה שתאושר בהיתר, וישולם היטל השבחה בשיעור של 5 אחוז מהשבחה זו.

אף חובת ההגינות המוגברת המוטלת על כל רשות מרשויות המדינה, כולל הוועדה המקומית, מחייבת שהרשות לא תנסה לגבות היטל, שאינו אלא מס, כאשר בפועל נכס הבעלים כלל לא הושבח.

בערר (ת"א) 5619/05 חנה ואילן כהן, עו"ד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה-רמת השרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.03.10; 20.01.11), נאמר שלדעת ועדת הערר, תכנית מיתאר ארצית הינה תכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק מקום שהוצא היתר בניה, ובאנלוגיה לדיני חברות, מעין שיעבוד צף, כלומר שהתמ"א מרחפת מעל לכל שטח המדינה, ובשעה בה ניתן היתר בניה מכוח התמ"א, רק אז מתגבשת התכנית במובן זה, שלפרשתנו, אף ניתן לדרוש היטל השבחה.

המערערת חוששת כי אם יקבל בית-המשפט את עמדת המשיבה, תימנע מהמערערת כל אפשרות לגבות היטל השבחה, כשיבוא הקונה, הבעלים החדש של הנכס, ויבקש ויקבל היתר בניה בהתאם לתמ"א 38, שהרי, כאמור בסעיף 2(א) לתוספת, החיוב בהיטל השבחה הינו רק על בעלי המקרקעין במועד ההשבחה.

לאור מימוש הזכויות בדרך של מכירה, צפוי הקונה לטעון, כי השבחת המקרקעין הנובעת מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם עקב אישור תכנית, היא תמ"א 38 - כאמור בסעיף 1(א) לתוספת קמה בשעה שלא הוא אלא דווקא המוכרת, המשיבה, היתה בעלת המקרקעין.

על-כן, לחלופין, עותרת המערערת לכך שבית-המשפט יחייב את המשיבה להמציא למערערת התחייבות בכתב של הקונה לשלם את היטל ההשבחה הנובע מתכנית תמ"א 38, כאשר יתבקש ויתקבל היתר בהקשר לתמ"א זו, או לחלופין, שיתחייב שלא לטעון את הטענה הנ"ל, דהיינו, שהחיוב בהיטל אמור היה להיות של המוכר. למעשה, בטענה חלופית זו חוזרת בה המערערת מתביעתה להיטל השבחה בשיעור של 50 אחוז, ומסתפקת בהיטל בהתאם להוראת השעה הנ"ל, של 5 אחוז.

נקבע, כי כל עוד לא ניתן היתר בניה לגבי תוספת בניה, כנובע מתמ"א 38, לא קמה לוועדה המקומית הזכות לדרוש היטל השבחה, וגם אז היטל ההשבחה מוגבל לחמישה אחוז, אלא אם ישונה בינתיים החוק.

כשנאמר בסעיף 1(א) לתוספת שההשבחה הינה עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית וכשהתכנית הרלוונטית, תמ"א 38, קובעת מפורשות שההשבחה עדיין מותנית בהחלטת הוועדה המקומית, הרשאית אף לסרב לאשר תוספת בניה, והכול כפוף לחוות-דעת של המהנדס, הרי אישור התכנית, כיוצרת השבחה, הינה רק בשלב של קבלת היתר הבניה. שווי המקרקעין לא עלה. הוא יעלה רק עם אישור היתר הבניה, בהתאם לתמ"א 38. כאמור לעיל, כל פרשנות אחרת תביא לתוצאה אבסורדית. לפיכך הערעור נדחה.

1. המבקש לא הציג כל חלופה ריאלית לביצוען של עבודות החיזוק
ב- רע"א1002/14 {דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו- 14 אח', תק-על 2014(3), 1428 (2014)} המבקש הוא בעל דירה בבית משותף בתל-אביב שבו יש 12 דירות. המשיבים הם הבעלים של שאר הדירות בבניין, וכן נציגות הדיירים של הבית המשותף.

המשיב הינו מתנגד יחידי להסכם קומבינציה עם חברת התחדשות אורבנית בניה ופיתוח בע"מ לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.

המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, וטען כי זו נסבה על השאלה המשפטית האם סעיף 5 לחוק החיזוק מאפשר לכפות על דייר בבניין משותף ביצוען של עבודות חיזוק על-ידי יזם חיצוני באופן הכרוך במכירת זכויות, ולא לאפשר לו לבצע את עבודות החיזוק בעצמו באופן שזכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38 יישארו בבעלותו.

לטענת המבקש, דרך המלך שנקבעה בחוק החיזוק לביצוע עבודות על-פיו היא מימון של העבודות בידי הדיירים עצמם, כך שזכויות הבניה יישארו בידיהם בסופו-של-דבר ולא יועברו ליזם חיצוני. לטענתו, כאשר דייר בבית משותף מוכן לשאת בעלויות של עבודות החיזוק של הבניין לא ניתן לכפות עליו להתקשר עם יזם חיצוני לצורך ביצוע העבודות.

המשיבים טענו, כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור כבר משום שהיא לא מעלה שאלה עקרונית אלא נטועה בעובדותיו של המקרה הקונקרטי. רצונו האמיתי של המבקש הוא למנוע ביצוע כל עבודות חיזוק בבניין, ולכן לא מתעוררת במקרה זה השאלה העקרונית שעניינה דייר המעוניין לבצע את עבודות החיזוק בדרך חלופית. המשיבים טוענים כי המבקש לא הציג כל תכנית אפשרית לביצוען של עבודות החיזוק על-ידו, ובכלל זה הוא לא הצביע על יזם שמעוניין לשתף איתו פעולה. עוד הודגש, בהקשר זה, כי המבקש אינו קבלן רשום וכי אין לו כל ניסיון קודם ביזמות.

בית-המשפט קבע, כי דין הבקשה להידחות. כפי שציינו המשיבים, אין צורך לדון בטענותיו העקרוניות של המבקש, לנוכח הקביעות העובדתיות של הערכאות הקודמות. בפסק-דינו של המפקח נקבע שהמבקש לא הציג כל חלופה ריאלית לביצוען של עבודות החיזוק, וזאת לאחר שהתכניות אותן הציג המבקש נבחנו בקפידה, אחת לאחת, על-ידי המפקח.

המפקח הוסיף וקבע כי מטרתו האחת והיחידה של הנתבע היא כי מצב הבית יישאר כפי שהוא ללא חיזוק וכי כל התנגדותו והאיצטלות לאי-חתימתו והסכמתו לפרוייקט לא נותרו אלא בגדר תירוצים בלבד למטרתו האמיתית לפיה לא יבוצע כל חיזוק ולא תבוצע כל עבודה בבית.

קביעות אלו אומצו על-ידי בית-המשפט המחוזי אשר ציין כי המבקש לא הצליח להראות ולו תכנית קונקרטית אחת לביצוען של עבודות החיזוק על-ידו. בנסיבות אלה, מתייתרת ההכרעה בשאלה העקרונית שהעלה המבקש בדבר היקף סמכותו של המפקח לכפות תכנית לעבודות חיזוק על בעל דירה שמבקש לפעול על-פי תכנית אחרת.

בנוסף, אין ממש בטענתו הנוספת של המבקש, לפיה דרך המלך שנקבעה למימושו של חוק החיזוק היא מימון הוצאות החיזוק על-ידי בעלי הדירות עצמם אשר ישמרו לעצמם על זכויות הבניה.

מתכונת התמריצים שאומצה בתמ"א 38 מלמדת שזו צפתה כי באופן שכיח תבוצע הבניה על-ידי יזם בהתחשב בכך שלא אחת ידם של בעלי הדירות לא תהא משגת לבצע את עבודות החיזוק בעצמם ואף ניסיון החיים מלמד כי זו אכן המתכונת הנפוצה להוצאת מיזמים כאלה אל הפועל.

2. ועדת הערר לא פגעה בזכויותיהם הדיוניות של העותרים או בזכות הטיעון שלהם
ב- עת"מ (ת"א) 50776-04-15 {עופר לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב, תק-מח 2015(4), 5778 (2015)} בית-המשפט דן בשאלה האם לדיירי שיכון דן בתל-אביב עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וצפיפות, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) - תמ"א 38.

בית-המשפט קבע כי ועדת הערר לא פגעה בזכויותיהם הדיוניות של העותרים או בזכות הטיעון שלהם. כלומר ועדת הערר הפעילה כדין וכראוי את שיקול-דעתה.

הוועדה התבססה על מדיניות קיימת של הוועדה המקומית, שבאה לידי ביטוי במסמך המדיניות הכולל. בגיבוש המדיניות נלקחו בחשבון כל השיקולים שהיה מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין מגמות של ציפוף והתחדשות עירונית לצד התחשבות בעקרונות שימור, קיימות וסביבה, הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לצד זכויות התושבים ואיכות חייהם.

מסמך המדיניות גובש בעת האחרונה, לאחר תיקון 3 לתמ"א 38, לגבי שטח העיר תל-אביב-יפו כולה, בצורה מקצועית, כך שהוועדה המקומית וועדת הערר התבססו על מדיניות זו, לפיכך, העתירה נדחית.

3. החלטות המשיבות תאמו את המסגרת החוקית הקיימת והחלטותיהן נמצאות במסגרת מתחם הסבירות לפיכך, אין מקום להתערבות
ב- עת"מ (ח"י) 40428-09-14 {עדירן פיורה השקעות (1996) בע,מ ח.פ נ' ועדת ערר מחוזית מחוז הצפון, תק-מח 2015(3), 7955 (2015)} העותרת פנתה בבקשה להיתר בניה במסגרת תמ"א 38 תיקון 3 לחיזוק בניין קיים.

הבקשה כללה, הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית ממ"דים, תוספת מרפסות, תוספת של 4 קומות מגורים ותוספת 11 יחידות דיור, באופן שהבניין לאחר עבודות הבניה והחיזוק יכיל 20 יחידות דיור ב- 7 קומות מעל עמודים, ותוספת קומה רביעית מעל הבניין הקיים על-פי התב"ע, וכן 3 קומות נוספות על-פי תמ"א 38 תיקון 3.

כמו-כן, שימוש בשטח מחושב של 222 מ"ר וחלוקתו בין שטחי הקומות במקום שימושו בקומה המפולשת, מכוח סעיף 11.1.1(ה) לתמ"א 38/3. בבקשה אין תכנון לדירה בקומה מפולשת.

ביום 11.02.14 ניתנה החלטת הוועדה המקומית שדחתה את הבקשה מהסיבה כי תכנון של העותרת מבקשת לשלב זכויות מכוח התב"ע וגם מכוח תמ"א 38, בניגוד להוראות סעיף 13 לתמ"א.

העותרת טענה, כי פרשנות ועדת הערר מצמצמת את הוראות תמ"א 38 חוטאת לתמריצים הכלכליים שניתנו מכוחה כיד לעודד חיזוק מבנים. היות שמדובר במבנה המצוי בפריפריה, בעיר נהריה, יש חשיבות למתן פרשנות מרחיבה. ניתן לנייד זכויות בניה מקומת העמודים המפולשת מכוח פרשנות מרחיבה ומכוח סעיף 147 לחוק התכנון והבניה המאפשר לוועדה המקומית ליתן הקלה.

אי-בניית קומת עמודים מפולשת אין בה כדי לפגוע בחוזק הבניין. לגבי החלה מצטברת של זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע. עוד נטען כי תכנית ג/10715 איננה מהווה תכנית מפורטת שכן היא כוללת רק חלק מההוראות הנדרשות בסעיף 69 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולכן איננה נופלת במסגרת סעיף 13 לתמ"א שאיננו מאפשר צבירת זכויות מכוח שתי התכניות במקביל.

בית-המשפט קבע כי החלטות המשיבות תאמו את המסגרת החוקית הקיימת והחלטותיהן נמצאות במסגרת מתחם הסבירות. לפיכך, אין מקום להתערבות בית-המשפט בהחלטות.

4. אין מקום להגיש בקשה להאריך מועד להגשת עתירה מינהלית בנושא מסויים, במסגרת עתירה מינהלית על נושא אחר
ב- עת"מ (י"ר) 57408-06-14 {דליה אזוב נ' הגב' דלית זילבר, תק-מח 2015(3), 7506 (2015)} העותרים תושבי העיר ירושלים, מבקשים רשות לערור בפני ועדת-המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ולבניה על החלטת הוועדה המחוזית לאשר את תכנית 10038 חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה בירושלים, לחלופין הארכת מועד להגשת עתירה מינהלית נגד ההחלטה לאשר את התכנית.

העותרים טענו כי יש לבטל את ההחלטה שלא ליתן להם רשות לערור למועצה הארצית. לשיטתם, ההחלטה אינה מנומקת וסתמית, אינה עונה לטענות העותרים לפיהן קבלת התכנית במתכונתה הנוכחית שאינה סבירה העשויה לגרום לעיר ולתושביה נזקים כבדים.

זאת ועוד, הגם שהבקשות לרשות ערר למועצה הארצית שהגישו העותרים היו שונות, ההחלטות שניתנו בהן היו אחידות. הדבר מלמד שהמשחק מכור, וכי ההחלטות ניתנו על בסיס דעה קדומה.

בנוסף, מדובר בתכנית שיש לה השלכה רחבה, שכן במסגרתה נערכו שינויים רבים ומהותיים בהשוואה לתמ"א 38. תמ"א 38 מאפשרת תוספת של 2.5 קומות בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. אלא שתכנית 10038 משנה את הוראות התמ"א, שכן היא קובעת כי בתחומי העיר ההיסטורית יש ליתן קומה אחת בלבד בתמורה לחיזוק. המשמעות היא הפקעה של כ-60% מההטבה שהוענקה במסגרת התמ"א, וככל שתיבחר האפשרות של שדרוג הנדסי מלא, הפקעה של 40% מההטבה שבתמ"א.

לפיכך, אין מדובר בשינויים קטנים מתמ"א 38 אלא סתירה של ממש אשר עלולה לסכל תכניות רבות לחיזוק מבנים בשל חוסר כדאיות כלכלית.

המשיבות טענו, כי דין עתירתם סילוק על-הסף נוכח שיהוי סטטוטורי ומהותי כאחד. ההחלטה שלא ליתן רשות לערור למועצה הארצית ניתנה ביום 08.05.14 והעתירה הוגשה לאחר שחלפו 45 ימים ממועד מתן החלטת הדחיה. יתר-על-כן, מאחר שמדובר בתכנית שעל בסיסה ניתנים היתרי בניה, היו העותרים חייבים לדעת כי התכנית עומדת לקבל תוקף וכי עליהם להגיש עתירה מיד לאחר דחיית בקשתם, עובר לתום התקופה המרבית שנקבעה בדין.

בית-המשפט קבע כי בקשת העותרים להאריך את המועד להגשת עתירה מינהלית נגד התכנית דינה להידחות על-הסף, אין מקום להגיש בקשה להאריך מועד להגשת עתירה מינהלית בנושא מסויים, במסגרת עתירה מינהלית על נושא אחר.

עוד נקבע, כי לא נמצא פער בין תוספת הקומות שניתן לקבל בעיר ההיסטורית, לבין זו שנקבעה ב- תמ"א, היא בעלת השלכה רחבה המצדיקה את קבלת העתירה.

5. החיזוק המבוקש והתוספות שהוצעו אינן פוגעות במבנים הסמוכים
ב- ערר 251/12 {דיירי רחוב השקד 4 ו- 8 נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, תק-וע 2012(4), 276 (2012)} ועדת הערר המחוזית דנה בערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, בבקשה לדחות את התנגדויות העוררים, דיירי רחוב השקד 8 והשקד 4 לבקשה לפי תמ"א 38.

העוררים טענו, כי התכנית אינה בקנה-מידה ומעוותת את המצב המציאותי בשטח, לא ניתן להיכנס בפועל לחניות המתוכננות, שכן הכניסה אליהן חסומה על-ידי הגדר בין המבנים. מדובר בבניין המצוי באזור עם ביקוש גבוה לחניה וכי פתרון החניה שניתן בו, על תוספת הדירות הטמונה בו אינו מספק. כמו-כן, הבניה המבוקשת תחסום את האוויר, האור וכדומה.

המשיבים טענו, כי מדובר בחיזוק מבנה בהתאם לתמ"א 38 ותכנית רצ/106/1 ורצ/מק/1/106/2. התוספת המבוקשת כוללת 4 יחידות דיור בשתי קומות, חדרים על הגג, 6 מקומות חניה, מעלית, ממ"דים לדירות החדשות, מרפסות לכל הדירות וחיזוקים.

לטענתם, נושא חסימת אוויר ושמש, חדירה לפרטיות וירידת ערך נטענו בכלליות וללא פירוט. לא ברור איזו פגיעה במראה הנוף נגרמת למתגורר בטבורה של עיר. הפיתוח העירוני אותו מבקשים העוררים למנוע הינו תולדה של תכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, ואין בטענות בעלמא כדי לסכל את הוצאתה אל הפועל.

לעניין החניה, התקן העירוני קובע חניה אחת לכל דירה, ואילו כאן מוצעים 6 מקומות חניה חדשים. הוספת מקומות חניה למבנים קיימים במסגרת עיבויים הינה מורכבת ובמקרה דנן עלה בידי המתכננים להוסיף לכל דירה נוספת את הנדרש בתקן ושני מקומות חניה נוספים.
ועדת הערר קבעה, כי מדובר ברחוב צר ומרכזי הניצב לרחוב רוטשילד בלב העיר. המבנים זקוקים לחיזוק על-פי הקריטריונים הקבועים בתכניות הרלוונטיות והמפורטות.

ועדת הערר טענה, כי החיזוק המבוקש והתוספות שהוצעו אינן פוגעות במבנים הסמוכים. עוד נקבע, כי בהתחשב בעובדה שהתכנית משיגה את מטרתה {חיזוק המבנים} יש בה התועלת על הנזק לסביבה, הקומה האחרונה מתוכננת בנסיגה, מספר החניות המוסף עונה על הנדרש, ואין לשנותה.

6. לשונו של סעיף 13 להוראות תמ"א 38/3 היא ברורה ואינה מעוררת קושי פרשני
ב- עת"מ (ת"א) 47994-01-14 {תמיר לביץ נ' ועדת ערר מחוזית תל-אביב-יפו, תק-מח 2015(3), 2514 (2015)} בית-המשפט דן בשאלה לאופן בו פרשה המשיבה, ועדת הערר, את סעיף 13 להוראות תמ"א 38/3, עת קבעה שזכויות הבניה הבלתי-ממומשות מכוח התכניות החלות על המקום, חופפות לזכויות הבניה המוענקות מכוח תמ"א 38 - פרשנות שעליה חולק העותר.

העותר הגיש בקשה לקבלת היתר בניה שכוללת חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38, הריסת דירת הגג ובניית 3 קומות בקונטור הבניין הקיים ועוד חדר יציאה על הגג.

בתאריך 20.02.13 החליטה המשיבה לדחות את הבקשה,בין-היתר, בשל תוספת קומה שישית מעבר ל- 5 הקומות המותרות בתכנית לב העיר נוגדת את תמ"א 38 בעניין מספר הקומות והן את מסמך מדיניות הוועדה בעניין גובה הבניינים בלב העיר תוך רישום תמ"א 38.

בית-המשפט קבע, כי לשונו של סעיף 13 היא ברורה ואינה מעוררת קושי פרשני. קביעת ועדת הערר לפיה זכויות הבניה המוקנות מכוח התכנית המפורטת החלה על המקום מתקזזות מול זכויות הבניה מכוח התמ"א עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 13.

לא נמצא כי נפל פגם או טעות בהחלטת המשיבה באופן המצדיק התערבות בית-המשפט לעניינים מינהליים. בהקשר זה בית-המשפט במסגרת עתירה מינהלית אינו יושב כערכאת ערעור על ועדת הערר ואינו משים עצמו בנעליה. התערבותו היא רק במקום שבו ניתן להצביע על החלטה החורגת משמעותית ממתחם הסבירות, או על קיומו של פגם מתחום המשפט המינהלי.

7. ישנו שיהוי בלתי-סביר המעיד על זניחה
ב- עת"מ (מרכז) 46855-12-12 {נחום וילמובסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, תק-מח 2015(2), 415 (2015)} בית-המשפט דן בבקשה בה יש להורות למשיבות להימנע מנקיטת הליכי הפקעה ביחס לחלקה 61 בגוש 6403 ולהצהיר כי המשיבות לא יהיו מוסמכות להפקיע את החלקה.

העותר טען, כי על-פי הוראותיה של תכנית פת/15/1209, שומה היה על המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה, להפקיע את השטחים הציבוריים שבחלקה לכל המאוחר עד שנת 1985.

בנוסף, הסמכות להפקיע את השטחים הציבוריים פגה, וכי המשיבה אינה רשאית עוד לנקוט הליכי הפקעה בחלקה. במהלך הדיון בעתירה טען העותר כי מדובר בתכנית ייחודית, לנוכח סעיף 23 לתקנון, הקובע לא רק את הזמן לביצוע התכנית, אלא גם את הזמן לביצוע ההפקעה. נטען כי הפסיקה טרם עסקה בתכנית הקובעת באופן מפורש את הזמן לביצוע הפקעה.

אילולא היתה מגבלת זמן מפורשת לביצוע ההפקעה, שומה היה על המשיבה לנקוט הליכי הפקעה תוך פרק זמן סביר. כלומר העדר פעולה תוך פרק זמן סביר מלמד על זניחת מטרת ההפקעה.

המשיבות טענו, כי המועד הקבוע בתכנית לביצועה של ההפקעה הוא מועד משוער בלבד. מועד זה מתייחס לתחילת ביצועה של התכנית ולא לסיומה, ואינו מעקר את סמכותן של המשיבות להפקעה גם במועדים המאוחרים למועדים הנקובים בתכנית.

בתכנית פת/15/1209 לא הוחלפה בכל תכנית אחרת, ולכן לא פגה הסמכות להפקיע. אין מדובר בתכנית ייחודית, שכן ישנן תכניות נוספות שבהן הוקצב פרק זמן מסויים לביצוע ההפקעה עצמה.

פנייתם הראשונה של העותרים לעיריה נעשתה בשנת 2012 דבר המעיד כי העותרים עצמם לא סברו שתוך 5 שנים יש לבצע את ההפקעה. צויין, כי ההפקעה סומנה בכל הבקשות והתכניות שהגיש העותר במשך השנים, דבר המלמד אף הוא כי העותר לא סבר, עד לשנת 2012, כי יש לבטל את ההפקעה.

אשר לטענה בדבר שטחו ומיקומו של השטח המיועד לשב"צ בחלקה 61, טענו המשיבות כי שטח זה מהווה חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר בשטח כולל של 4.6 דונם. השטח נושא העתירה מצוי בחלקה הקדמי של חטיבת קרקע זו, גובל בדרך ציבורית ומאפשר גישה נוחה למתחם זה.

בית-המשפט קבע כי העתירה נדחית. אין לקבל את טענת העותר כי מדובר בתכנית ייחודית, וכי בתום חמש השנים הקבועות בסעיף 23 לתקנון תכנית פת/15/1209 פקעה סמכות המשיבות להפקיע את החלק המיועד לשב"צ בחלקת העותר.

בנסיבות העניין חל שיהוי בלתי-סביר המעיד על זניחה, גם במאזן הנזקים שייגרם למשיבות אם תתקבל העתירה גדול מהנזק שייגרם לעותר כתוצאה מדחייתה.

8. לנתבע אין כל זכות לבנות על גג הבניין ללא כל קשר להסכם תמ"א 38
ב- ת"א (נת') 48157-07-13 {חיים גול נ' שחר שמו, תק-של 2015(3), 25890 (2015)} בית-המשפט דן בתביעה לצו מניעה קבוע שהוגשה על-ידי 9 בעלי זכויות בבית משותף ברח' בארי 28 בנתניה הידוע כחלקה 615 גוש 8267 וכן נציגות הבית המשותף, כנגד מר שמו שחר שהינו הבעלים של תת-חלקה 13 באותו בית משותף.

הבית נבנה בשנת 1969 בהתאם להיתר בניה מיום 27.10.69. ביום 07.10.70 נחתם צו הבית המשותף והבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים עם תקנון מוסכם. הנתבע החל ביום 21.07.13 לבנות תוספת בניה על גג הבית המשותף מעל דירתו. התובעים פנו למחלקת הפיקוח על הבניה והוברר להם שביום 07.05.12 קיבל הנתבע היתר מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לתוספת בניה על הגג המשותף, היתר מספר 170120.

בבדיקה שערכו התובעים הוברר שהנתבע הגיש בקשה להיתר בניה בשנת 2009 שעליה חתימות 9 דיירים כאשר חלק מן הדיירים אינם דיירים כיום. תשעת הדיירים שחתמו לא ידעו כי הסכמתם יכולה לפגוע ביכולתם העתידית להתקשר עם יזם לצורך ביצוע חיזוק בניין בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית מס' 38 תיקון 3.

נציגות הבניין מקדמת את ביצוע פרוייקט תמ"א 38 והבניה המבוצעת על-ידי הנתבע לא תאפשר את יכולת החיזוק של הבית ושיפוצו.

היתר הבניה פקע שכן הנתבע לא החל בעבודות הבניה בתוך 12 חודשים ממועד קבלת ההיתר. מבחינה קניינית הגג הינו רכוש משותף אשר לכל אחד מן הדיירים חלק יחסי בו ולנתבע אין כל זכויות קנייניות לבצע עליו תוספת בניה או הרחבה של דירתו.
לנתבע לא היו החתימות הנדרשות לצורך הוצאות חלק מהגג המשותף ממכסת הרכוש המשותף. משכך הגישו תביעה זו במסגרתה ביקשו לקבל סעד הקובע שאין לנתבע כל זכות קניינית בגג ואסור לו לבנות כל בניה שהיא על גג הבניין, כאשר החזקה שתפס והבניה שהוא מבצע אינה כדין.

הנתבע טען, שקיים לו היתר בניה כדין. אין כל התקשרות של הדיירים עם קבלן באשר לפרוייקט תמ"א 38. הנתבע רכש את הדירה בידיעה שמיום מהיום תעמוד לו הזכות לבניה על הגג. על-כן במהלך שנת 2009 החל לפעול על-מנת להרחיב דירתו תוך כדי בניה על הגג. הנתבע השיג הסכמתם של 9 דיירים בכתב, הגשת הבקשה היתה ידועה לכל הדיירים.

ועדת התכנון של עיריית נתניה דחתה את בקשת הנתבע להיתר. הנתבע הגיש ערעור על החלטה זו ונקבע שדין הערר להתקבל.

בית-המשפט קבע, שלנתבע אין כל זכות לבנות על גג הבניין ללא כל קשר להסכם תמ"א 38 כלשהוא. לפיכך ניתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לבנות על גג הבניין.

9. הטלת היטל השבחה מכוח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק
ב- ערר (ת"א) 85099/10 {צ.ו.ר מעוף השקעות נדלן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, תק-וע 2013(1), 450 (2013)} ועדת הערר דנה בשאלה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תמ"א 38 במימוש זכויות, בדרך של מכר.

ועדת הערר קבעה, כי אין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר בגין אישור תמ"א 38. החשש של הוועדה המקומית כי לא תוכל לגבות היטל השבחה בגין תכנית תמ"א 38 עם הוצאת ההיתר, שכן אז הבעלים או החוכר לדורות לא יהיה הבעלים או החוכר לדורות בעת אישור תמ"א 38. ראשית מתאיין, נוכח קביעתנו כי תמ"א 38 מתגבשת לעניין היטל השבחה עם מתן ההיתר, ושנית, לגופו של החשש אין לו מקום נוכח הפטור שקבע המחוקק מהיטל השבחה בעת הוצאת היתר על-פי תמ"א 38.

דווקא מדיניותה של הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה בעת המכר עומדת בניגוד למטרות תמ"א 38 ובניגוד לכוונת המחוקק, שכל מטרתם היתה לעודד חיזוק מבנים ולעודד את הציבור לעשות שימוש בתכנית זו. ראה גם ב- ערר 5234/11 (ת"א) {דאובר יונתן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - תל-אביב, תק-וע 2012(2), 160 (2012)}.

לכן גם הפטור המפורש, ולמען הסר ספק, מהיטל השבחה. מכאן, גם התיקונים לתכנית, ובעיקר האחרון שבהם, שינוי מספר 3, שמטרתם עוד ועוד עידוד לציבור, למען שלומו ובטיחותו, ולעשות שימוש בתמ"א 38 ברחבי הארץ.

הטלת היטל השבחה מכוח תמ"א 38 הינה בניגוד לכוונת המחוקק בין עם בעת המכר ובין עם בעת מתן היתר הבניה. לפיכך, כל דרישות היטל ההשבחה שיצאו בגין מימוש זכויות בדרך של מכר עקב אישור תמ"א 38 בטלות.

{ראה גם ב- ערר (מחוז דרום) 86046/12 מר אברהם יצחק מכנס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה, תק-וע 2013(2), 257 (2013); ב- עמ"נ (מרכז) 43989-03-11 קיבוץ עינת אגודה שיתופית נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה דרום השרון, תק-מח 2012(1), 6423 (2012)}

10. הוועדה תאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר בניה
ב- ערר (ת"א) 5068/12 {אורי גולן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - גבעתיים, תק-וע 2012(2), 147 (2012)} בקשה הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים היתר בניה להריסת בניין קיים, והקמת בניין חדש בן שש קומות ודירת גג, ברחוב בורוכוב 33 גבעתיים.
הוועדה המקומית טענה, כי כאשר הורסים בניין טעון חיזוק ובונים אותו מחדש לפי סעיף 14 א. לתמ"א, יש לבדוק מה הם זכויות הבניה אותן ניתן לבנות על הבניין הקיים מכוח תמ"א 38, זכויות אלה מועברות לבניין החדש, ורק אותן ניתן לאשר כתוספת לזכויות הבניה המותרות על המגרש מכוח התכניות החלות במקום.

כך לדוגמה, אם הבניין הקיים בנוי על קווי הבניין המחייבים על-פי התכנית החלה במקום, כך שלא ניתן לממש באותו בניין את זכויות הבניה הקבועות בסעיף 11.2 לתמ"א של 25 מ"ר לצורך הרחבת הדירות הקיימות, או בניית אגף נוסף לפי סעיף 11.1.3 לתמ"א, ובאותו בניין לא קיימת קומה מפולשת, הרי שתוספת הבניה היחידה אותה ניתן לנצל באותו בניין מתוך סל תמריצי החיזוק הקבועים בתמ"א 38 היא רק הקמת קומה נוספת.

במקרה כזה, לפי הבנת הוועדה המקומית את הוראות סעיף 14א(א) לתמ"א, אם בניין זה יהרס ויוקם במקומו בניין חדש, יהיה הבניין החדש זכאי לתוספת קומה מכוח התמ"א בלבד.

לדעת הוועדה המקומית, המשמעות של הוראת סעיף 14א(א) לתמ"א, כי יהיה ניתן לבנות את הבניין החדש לפי זכויות הבניה על-פי התכניות החלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו היא, כי רק את אותן זכויות בניה שניתן היה לממש בפועל מתוך סל תמריצי החיזוק של תמ"א 38 בבניין הקיים, יהיה ניתן לממש בבניין החדש שייבנה, אך לא מעבר לכך.

העוררים טענו, כי פרשנות זו של הוועדה המקומית שגויה. מי שבוחר להרוס בניין טעון חיזוק ולבנותו מחדש לפי סעיף 14א לתמ"א 38, זכאי לקבל את כל תמריצי החיזוק המפורטים בסעיף 11.1 ו- 11.2 לתמ"א, ללא קשר לשאלה אילו תמריצים ניתן היה לנצל בבניין שנהרס.

כך לטענתם, למרות שבבניין שנהרס לא היה ניתן לנצל את הזכות להרחיב את הדירות הקיימות ב- 25 מ"ר ואת הזכות לסגור את הקומה המפולשת בשל צורת הבינוי של אותו בניין.

משנהרס הבניין והוא נבנה מחדש בהתאם להוראות סעיף 14א לתמ"א, ניתן יהיה לאשר את מלוא הזכויות על-פי תמ"א 38 דהיינו, הוועדה המקומית שתהיה רשאית לאשר תוספת של 25 מ"ר לצורך הרחבת יחידות הדיור אשר תיבננה בבניין החדש, וכן במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת הקמת קומת עמודים מפולשת, תהיה רשאית הוועדה המקומית לאשר גם לסגור ולמלא קומה זו, וזאת בנוסף לזכות להוסיף קומה, או לבנות אגף נוסף בבניין החדש.

ועדת הערר קבעה כי הצדק עם העוררים על הוועדה המקומית לאפשר לעוררים להגיש בקשה להיתר בניה.

11. הבקשה להיתר מושא הערר כפופה למסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי
ב- ערר (ח"י) 113/14 {לביא דרור נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, תק-וע 2015(2), 594 (2015)} נדונה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה אשר בה נדחתה בקשה להיתר בניה שהגישו העוררים, להקמת בניין חדש בן 5 קומות ועליית גג בעורף המגרש, תוך ניצול זכויות מכוח סעיף 14א' לתמ"א 38, ותוך הריסת גג מבנה קיים בחזית המגרש ושימור חזיתותיו.

החלטה זו ניתנה לאחר שניתנה החלטה אחרת של ועדת-המשנה של הוועדה המקומית, במסגרתה הוחלט לאשר את הבקשה בתנאים. להחלטה הוגשה הסתייגות חבר ועדה ולפיכך זו הועברה לדיון במליאה. מליאת הוועדה המקומית החליטה להחזיר את הדיון לוועדת-המשנה.

העוררים טענו, כי אישור החלטת הוועדה המקומית שלא ליתן את ההיתר, משמעותו נזקים כלכליים כבדים לעוררים, אשר נמנעו מהריסת המבנה ומשך שנים הלכו יד ביד עם הצוות המקצועי של הוועדה המקומית בתכנון הבניה במגרש, באופן שבית חמאווי יישמר, והבניה תהיה מאחוריו ורוכנת מעליו בלבד.

הוועדה טענה, כי יש לדחות את הערר. הבקשה להיתר לא אושרה על-ידי הוועדה המקומית עובר לפרסום ההודעות לפי סעיפים 77 ו- 78, ועדת השימור מעולם לא אישרה בקשה הכרוכה בהריסת גג בית חמאווי.

הודעות לפי סעיפים 77 ו- 78 אושרו לפרסום על-ידי הוועדה המחוזית, כאשר נקבע כי היתרים שיוצאו בתקופת הכנת התכנית יהיו בכפוף למסמך העקרונות וההנחיות שאושר על-ידי הוועדה המקומית וועדת השימור.

בתכנית המתאר המופקדת חפ/2000 כלולה שכונת בת גלים במרחב שימור מרקמי עליו יחולו הוראות בהיבט שימור בתכניות והיתרי בניה. כלומר ההגבלות על המגרש חלו עוד ממועד הפקדת תכנית המתאר בחודש מרץ 2014.

אין ממש בטענות ביחס לחובה לערוך תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ולסטיה מהוראות סעיף 24 לתמ"א, שכן הוראות אלה חלות רק על תכניות מכוח התמ"א, והתכנית בענייננו הנה לבניה ושימור בטיילת. ניתן לאשר בקשה להיתר בנכס, כל עוד היא עומדת במגבלות הקבועות בהודעה ובמסמך ההנחיות.

ועדת הערר קבעה, כי הבקשה להיתר מושא הערר כפופה למסמך עקרונות והנחיות לשימור ובינוי לאורך טיילת בת גלים, וזאת בהתאם להודעה לפי סעיפים 77 ו- 78 שפרסמה הוועדה המחוזית ביום 17.12.14.

אשר-על-כן, מאחר ואין מחלוקת כי הבקשה אינה תואמת את מסמך העקרונות, לא ניתן לאשרה, והערר נדחה מטעם זה.

12. ממועד אישורה של תמ"א/ 38 לא ניתן להסיק כי ינתן היתר להרחבת הבינוי
ב- ערר 85170/10 {ריטה יהאן-פורוז נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, תק-וע 2015(3), 246 (2015)} הוגש ערר בעקבות חיוב בהיטל השבחה שהוטל בגין מימוש בדרך של מכר של דירת מגורים. העוררת הינה רוכשת הדירה, והיא התחייבה כלפי המוכר בהסכם הרכישה כי תישא בהיטל ההשבחה.

העוררת יוצאת כנגד החיוב בהיטל ההשבחה בגין תכניות הגגות, ג ו- ג/ 1, מאחר שלטענתה לא ניתן לממש תכניות אלה בנכס דנן, במיוחד לנוכח אי-עמידה בדרישות התכניות הנ"ל בדבר גודלה של קומה העליונה שעליה ניתן לבנות חדרי יציאה אל הגג.

הוועדה המקומית משתיתה את החיוב על העובדה שניתן להגדיל את הקומה העליונה הקיימת ולהפכה לקומה שלמה, וזאת מכוחה של תמ"א/ 38 וממילא ניתן אף לממש את התכניות הנ"ל.

ועדת הערר קבעה, כי יש לבטל את החיוב בהיטל השבחה. ממועד אישורה של תמ"א/ 38 לא ניתן להסיק כי ינתן היתר להרחבת הבינוי בקומה העליונה להשלמתו לקומה המהווה 90% מהקומה שמתחתיה, דבר שיאפשר מימושה של תכנית ג.

עמדת הוועדה המקומית לפיה עם אישורה של תמ"א/ 38 הפכו הזכויות מכוחה של תכנית ג' לברות מימוש מאחר שקומה העליונה ניתנת להרחבה מכוחה של התמ"א, מותנית במשתנים רבים מדי של חוסר ודאות ואינה יכולה לשמש כהנחת מוצא. הדברים חלים בהתאמה גם על מתן היתר מכוחה של תכנית ג/1, אשר דורשת כי שטח הקומה העליונה יהיה לפחות 80% מהקומה שמתחתיה.
בנוסף, לא ניתן איפוא להסיק למועדים הקובעים הרלבנטיים, כי תכניות הגגות הינן בנות מימוש על הנכס דנן בשל קיומה של תמ"א/ 38, ולפיכך לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה בעת המכר.

ככל שינתן לבניין היתר לפי תמ"א/ 38, וניתן יהיה בהתאם לבינוי שיאושר בגדרו לממש את תכנית הגגות, יהיה מקום לבחון את שאלת ההשבחה גם בשל האפשרות למימוש תכנית הגגות, על רקע הוראות התכניות שיחולו באותה עת ונתונים שמאיים.

בהקשר זה לא ניתן יהיה לומר כי האפשרות לגביית היטל השבחה בגין תכניות הגגות כבר מוצתה בעת המכר, שכן נכון לאותה עת לא ניתן היה עדיין לממש תכניות אלה.

13. המבנה אינו כלול ברשימת האתרים לשימור ולפיכך אינו מיועד לשימור
ב- ערר (ח"י) 181/15 {מועצה לשימור אתרי מורשת בישראל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה, תק-וע 2015(3),144 (2015)} המועצה לשימור אתרים מורשת בישראל הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה לאשר הריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש תוך ניצול תמריצי תמ"א 38, מכוח סעיף 14א להוראות תמ"א 38.

המועצה לשימור טענה, כי אין להעניק תמריצי תמ"א 38 למבקשי ההיתר, שכן עסקינן בבניין בעל ערך היסטורי ואדריכלי, אשר לפי סעיף 14א(ו) להוראות התמ"א, אינו זכאי להיכנס בגדר סעיף 14א.

אין מחלוקת בין הצדדים כי המבנה אינו מיועד לשימור במסגרת תכנית שימור כמשמעותה בתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. המבנה גם אינו כלול ברשימת אתרים לשימור, כהגדרתה בתוספת הרביעית. ולפיכך אינו מיועד לשימור.
ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי למבנה מושא הערר, הן כפי שהיה במקור, והן כפי מצבו היום אין ערך אדריכלי כלשהו. בנוסף חוות-דעת המומחה מטעם העוררים מקובלת על בית-המשפט. גם ערך היסטורי ממשי לא נמצא למבנה, כמו-כן, לא בכדי המבנה לא הוכנס לרשימת השימור של העיר חדרה.

14. קידום פרוייקטים על-פי תמ"א 38 הן בסימן חיוב שכן יש בו אינטרס ציבורי חשוב
ראה עררצפון 342/13 {סבר הניגנאוה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניהקריית טבעון} לעיל בעמוד 91 .

15. מתן ההטבה יינתן רק לאחר קיום ההתחייבות, אחרת יקטן התמריץ להשלים את עבודות החיזוק
ב- רע"פ 2510/12 {אשר רון ואח' נ' מדינת ישראל, תק-על 2012(2), 1964 (2012)} בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שדחה ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מקומיים אשר קבע כי צו הפסקת בניה שיפוטי שהוצא נגד המבקשים, אשר מונע מהם להמשיך בעבודות בניה בבניין בתל-אביב, יישאר על כנו עד אשר יעמדו המבקשים בתנאיו של היתר הבניה שניתן להם.

בית-המשפט קבע, כי הבקשה נדחית. הוצא צו הפסקת בניה נגד המבקשים, זאת עד אשר ישלימו את עבודות החיזוק בבניין שלגביו ניתן היתר בניה לפי תמ"א 38.

המבקשים טוענים כי אין מקום להתערב בסדרי עבודתם וכי יש לאפשר להם להמשיך את עבודות הבניה בקומה הנוספת. לגרסתם, כיוון שהיתר הבניה שקיבלו אינו כולל תנאי לפיו עבודות החיזוק תבוצענה קודם להשלמת הבניה בקומה הנוספת, הרי שלא היה מקום להוציא נגדם צו הפסקת בניה.

בית-המשפט לא קיבל את הטענה של המבקשים וטען כי כל תכליתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ברור איפוא מדוע עומדת המשיבה על כך שהמבנה יחוזק לפני שתוסף לו קומה חדשה ומנגד, לא ברורה התעקשותו של המבקש.

הערכאות הקודמות שדנו בתיק קבעו כי במקרה דנן הדרישה להשלים את עבודות החיזוק, קודם שמוספים עומס על המבנה על-ידי תוספת הבניה, מתחייבת על-פי השכל הישר. לפיכך אין להתערב בהחלטה זו.

בית-המשפט ציין, כי בהיתר הבניה שניתן למבקשים מופיע שלב חיזוק המבנה בתור סעיף ראשון, הקודם ליתר הרכיבים הנכללים בהיתר.

מבחינה פרגמאטית, נראה שאין הגיון במתן ההטבה לפני קיום ההתחייבות שכן, עם השלמת בנייתה של הקומה הנוספת, קטן התמריץ של המבקשים להשלים את עבודות החיזוק. ייתכן כי גם אם המבקשים עצמם יפעלו להשלמת עבודות החיזוק לאחר שתבנה הקומה הנוספת, תחול התפתחות שאינה תלויה בהם, שתמנע מהם לעשות כן.

כך למשל, העיד מהנדס המבקשים כי לצורך השלמת עבודות החיזוק נדרש תיאום עם דיירי הבית. מכאן ברורה דרישתה של המשיבה המתנה את המשך הבניה בקומה הנוספת בהשלמת עבודות החיזוק. תנאי זה מבטיח את קיום תכליתה של תמ"א 38.

16. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התכנית
ב- רע"א 3002/12 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, תק-על 2014(3), 2662 (2014)} בית-המשפט דן בשאלה מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה.

בית-המשפט קבע כי ההשבחה נובעת מאישור התכנית הכוללת את הזכויות המותנות וזהו אירוע המס, המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית על-פי סעיף 7(ב) לתוספת ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב בהשלמת היטל בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה, בבחינת מימוש השלב השני של אירוע המס. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התכנית.

17. יש לקדם את התכנית החלה על המקרקעין נשוא העתירה
ב- עת"מ 10192-04-10 {בעלי הזכויות בבית ברחוב זרובבל 3 ת"א נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, תק-מח 2012(1), 28672 (2012)} בית-המשפט דן בעתירה להורות על בטלות החלטת המשיבה, ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, לפיה נדחה הערר שהגישו העותרים בעניין היתר בניה בבית ברחוב זרובבל 3 תל-אביב בהתאם לתכנית תמ"א 38, והחזרת הדיון בבקשת העותרים בעניין ההיתר למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, על-מנת שתשקול בשנית מתן ההיתר.

העותרים טענו, כי החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצונית בכך שהעדיפה נימוקים המתבססים על כוונות תכנוניות רחוקות וערטילאיות על פני חיזוק מבנה רעוע ומניעת סיכון ממשי ויומיומי הנשקף לחיי אדם מקום בו יתרחש באזורנו רעש אדמה.

טענות המשיבה, ועדת הערר, לא נפל כל פגם בהחלטתה ולפיכך אין מקום להתערב בשיקול-דעתה התכנוני. ועדת הערר פירטה בהחלטתה את הנימוקים התכנוניים שהביאוה לדחיית הערר לרבות הוראותיה המפורשות של תכנית 1200 החלה על המקרקעין ולפיהן אין לאשר תוספת בניה בהיעדר תכנית מפורטת ומקום בו התוספת עלולה להפריע לתכנון עתידי ולרבות התחייבות הוועדה המקומית לפעול לקידום תכנית מפורטת.

תכנית תמ"א 38 לא באה לצמצם את שיקול-הדעת התכנוני של הוועדה המקומית ולמרות חשיבותה וייחודה של תמ"א 38 הרי שיש לשמור על איזון בין הצורך לחזק מבנים לבין שיקולים תכנוניים עירוניים רחבים אחרים. אין כל מניעה שהעותרים יפעלו לחיזוק בניין המגורים נשוא העתירה מבלי להיזקק לתוספות בניה.

הוועדה המקומית טענה, כי הבניה המבוקשת על-ידי העותרים נוגדת את המדיניות התכנונית המיושמת על-ידי הוועדה המקומית בתכניות מפורטות רבות ביחס לאזור בו מצוי בניין המגורים, ובמהלך שנת 2011 תחל בייזום תכנית מפורטת ביחס למתחם בו מצוי בניין המגורים.

עוד טענה הוועדה המקומית כי בהתאם לסעיף 22 בתמ"א 38 מסור לוועדה המקומית שיקול-דעת האם להתיר תוספת זכויות בניה.

בית-המשפט קבע, כי לאור תשובתה של הוועדה המקומית לוועדת הערר לפיה התחייבה התחייבות מפורשת להתחיל בקידום התכנית המפורטת במהלך שנת 2011, התחייבות עליה חזרה והצהירה הוועדה המקומית שנערך בפני בית-המשפט.

נקבע כי יש לדחות את העתירה ולראות בהחלטת ועדת הערר נשוא העתירה החלטה סבירה בנסיבותיה הקונקרטיות של עתירה זו, בכפוף למילוי הצהרותיה והתחייבותה של הוועדה המקומית. יש לקדם את התכנית המפורטת החלה על המקרקעין נשוא העתירה.

18. לא ניתן לומר כי שיקולים כלכליים הם אלה שהכריעו את הכף
ב- עת"מ (ת"א) 39846-10-14 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז תל-אביב, תק-מח 2014(4), 38904 (2014)} בקשה למתן היתר בניה לחיזוק בניין ברחוב אבן גבירול 99 בתל-אביב, לפי תמ"א 38, והוספת שתיים וחצי קומות לבניין הקיים, באופן זה שבבניין לאחר החיזוק תהיינה שבע {או שש וחצי} קומות.
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה. מהטעם שלא להתיר תוספת קומה שישית מעבר לקומה חמישית שאושרה למשיבה מכוח תמ"א 38.

בית-המשפט קבע כי לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ועל-כן דין העתירה להידחות. העותרת סבורה כי ועדת הערר לא נתנה דעתה לשיקולים התכנוניים שבבסיס מסמך המדיניות, על אף דיון ממצה בעניין זה לפניה וביכרה לייסד החלטתה על שיקוליו הכדאיות הכלכלית של היזם.

בית-המשפט אינו סבור שכך אכן נהגה ועדת הערר. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי ההכרעה בבחירת שיטת החיזוק אינה עשויה מעור אחד וכי היא מערבת שיקולים בין-תחומיים, לרבות כלכליים, קנייניים ותכנוניים. הוועדה הדגימה בהחלטתה כל אחד משיקולים ולא ניתן לומר כי שיקולים כלכליים הם אלה שהכריעו את הכף.

בפסלה את מדיניותה הגורפת של הוועדה המקומית, בנוגע לדחיית בקשות להיתר בניה המבוססות על תמ"א 38 והמבקשות למצות את זכויות הבניה אגב חיזוק ולא הריסת מבנה קיים, נתנה ועדת הערר דעתה אף לשיקולי תכנון פרטניים הנכונים לנסיבותיו של רחוב אבן גבירול ולכך שחלק לא מבוטל מן הבניינים המשותפים לאורכו בנויים בקיר אפס אשר צמודים זה לזה, על-מנת להראות שהיתכנות ההריסה והבניה מחדש במסגרת בקשה להיתר לפי תמ"א 38, היא מזערית עד אפסית.

19. אין מקום להתערב במסקנות הוועדות היות ובחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, והפעילו את שיקול-הדעת שלהם כדין
ב- עת"מ (ת"א) 53123-03-14 {מלכה שיין נ' ועדת הערר לתכנון ובניה תא, תק-מח 2015(1), 136 (2015)} העותרת מתגוררת בדירה בבניין ברמת-גן, כל בעלי הדירות בבניין למעט העותרת חתמו ביום 10.10.12 על הסכם תמ"א 38 עם היזם לחיזוק הבניין. העותרת התנגדה להיתר הבניה שהוצא על-ידי היזם.
העותרת טענה, כי היא אינה מתנגדת לפרוייקט תמ"א 38, אלא רק לחלק מהוראות התכנית, כגון למיקום הממ"ד המוצע בבקשה להיתר שהגיש היזם, וכן למעלית, כשלגישתה של העותרת מיקום המעלית פוגע פגיעה של ממש בשימוש שלה בסלון, תוך גריעת שטח מהסלון וחסימת האור בו. כמו-כן, מיקום המעלית מהווה סיכון בטיחותי, וכי הרחבת הדירה הסמוכה לזו של העותרת, חוסמת את חלון החדר בדירתה הפונה לכיוון צפון.

בית-המשפט קבע, כי באשר למיקום הממ"ד, הרי שוועדת הערר קבעה בהחלטתה כי מבחינה תכנונית המיקום של הממ"ד נכון יותר, שכן הוא מאפשר תוספת חדר עם כניסה עצמאית באגף השינה.

בנוסף, העותרת לא טענה ולא הוכיחה כי גופי התכנון במקרה דנן פעלו בחוסר סמכות או בחוסר תום-לב. בית-המשפט אינו סבור גם כי היא הוכיחה כי ההחלטות של הוועדה המקומית או של ועדת הערר לוקות בחוסר סבירות במידה כזו המצדיקה התערבות בהן.

התערבותו של בית-המשפט תהיה מוצדקת כאשר מדובר בחוסר סבירות היורד לשורש עניין וקרוב לוודאי כי על-פי אמת-מידה נכונה של סבירות לא יכולה היתה הרשות להגיע להחלטה מעין זו.

לפיכך נדחה הערעור, ונקבע כי הוועדות בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, והפעילו את שיקול-הדעת שלהם כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהם.

{ראה גם ב- עת"מ (ח"י) 16777-05-15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה, תק-מח 2015(4), 39207 (2015); עת"מ (ח"י) 63738-09-14 יעקב שמעון שטיל נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה חיפה, תק-מח 2015(4), 22997 (2015); עת"מ (ח"י) 53775-05-12 שרה שפינדלר ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', תק-מח 2012(4), 9430 (2012)}

20. הבניין הישן לא עמד בקריטריונים שנקבעו בסעיף 11 לתמ"א
ב- עת"מ 52720/11 {ראובן אבן צור נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, תק-מח 2012(1), 26801 (2012)} נדונה עתירה נגד החלטת ועדת הערר אשר במסגרתה החליטה כי יש לצמצם את זכויות הבניה על מגרשם של העותרים, שהותרו בהחלטת הוועדה המקומית, כך שלא יינתנו לעותרים זכויות בניה המוענקות בסעיף 11 לתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמ"א 38 שינוי מספר 2 וזאת לאור קביעתה של ועדת הערר כי במקרה דנן חלה המגבלה הקבועה בסעיף 12 לתמ"א.

משמעות ההחלטה היא כי זכויות הבניה על-פי היתר הבניה שניתן לעותרים צומצם ב- 185 מ"ר, המהווים שטח של קומה טיפוסית.

העותרים טענו, כי הפרשנות שנתנה ועדת הערר להוראות התמ"א, ובמיוחד לסעיף 12 הנ"ל שבה על שתי חלופותיו, הינה שגויה, וכי התערבותה במדידה המקצועית שהונחה בפניה הינה בלתי-סבירה.

בית-המשפט קבע, כי קביעתה העובדית של הוועדה הינה קביעה מקצועית ומנומקת, ולא נמצאה כל עילה להתערב בה. משכך, הבניין הישן לא עמד בקריטריונים שנקבעו בסעיף 11 לתמ"א, לא מבחינת גובהו ולא מבחינת שטחו הכולל. לפיכך דין העתירה להידחות.

21. דין העתירה להתקבל באופן שתבוטל החלטת ועדת הערר והדיון יוחזר להמשך דיון
ב- עת"מ (ח"י) 22162-04-14 {רן מרגלית נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה, תק-מח 2014(3), 15406 (2014)} בית-המשפט דן בעתירה לביטול החלטת ועדת הערר המחוזית, מחוז חיפה משנת 2014, בגדרה התקבל חלקית ערר שהגישה החברה היזמית י.מ. כוכב תמ"א 38 בע"מ, על החלטת הוועדה המקומית ואושר למשיבים לבצע עבודות לתוספת בניה על-פי תכנית המתאר הארצית תמ"א/38, בבית במרכז הכרמל בחיפה.

העותר טען, כי טעתה הוועדה בכך שלא נתנה משקל ראוי לאינטרסים שלו ולפגיעה הצפויה בו ובנכס שבבעלותו. לטענתו, הוועדה לא התייחסה לכך שהבניה בגובה תביא לחסימה מוחלטת של קו השקף מקומת המגורים העליונה שבביתו ושל זרימת אוויר לביתו.

עוד הדגיש כי הוועדה כלל לא שקלה את החלופות שהוצעו, חלופות שיכולות להביא להשגת תכלית התכנית הארצית תמ"א/38 מחד, ולצמצם את הפגיעה בו מאידך. הוועדה לא התייחסה גם לחלופות מיטיבות שהציעה החברה היזמית עצמה.

המשיבים תומכים בהחלטת הוועדה, למרות שכללה גם דרישה לשינוי מיקום הממ"דים. המשיבים הבהירו כי בשל הימשכות ההליכים החברה היזמית איבדה עניין בפרוייקט וכעת על בעלי הדירות לאתר יזם אחר לצורך קידום הפרוייקט.

עוד נטען, כי הוצעו לעותר הצעות שונות למיקום שונה של עליית הגג, הצעות שיכלו להיטיב עם העותר אולם העותר סירב לקבלן. המשיבים מדגישים, כי הפתרון המוצע של תוספות בניה בקומת העמודים אינו מעשי ולא ניתן להנמיך את קומת החניה כפי שהוצע. המשיבים מבקשים לדחות את העתירה.

בית-המשפט קבע כי דין העתירה להתקבל באופן שתבוטל החלטת ועדת הערר והדיון יוחזר להמשך דיון, בהתאם להוראות שייקבעו להלן, לוועדה המקומית.

22. שגתה ועדת הערר בכל אחת מנקודות המוצא
ב- עת"מ (ח"י) 16042-12-12 {זמיר דב קורן נ' ועדת ערר מחוזית חיפה, תק-מח 2013(3), 24029 (2013)} בית-המשפט דן בעניינה של העתירה באיזון הראוי שיש לערוך במתן היתר בניה מכוח הוראות תמ"א 38 מחד גיסא, עומד האינטרס הציבורי בחיזוק המבנים ועמידותם מפני רעידות אדמה, ומאידך גיסא, עומד האינטרס הפרטי של דיירי המבנים הסמוכים שלא יפגעו זכויותיהם.

האינטרס המוגן על-ידי תמ"א 38, אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא רווחים, אלא אינטרס ציבורי, להיערך לתרחיש של רעידת אדמה בארץ, ולחסוך פגיעות רבות בנפש וברכוש.

תחיקת תמ"א 38 משקפת את ההכרה של גופי השלטון, בצורך הממשי בחיזוק מבנים אשר אינם עומדים בתקן 413 ואשר עלולים לקרוס במקרה של רעש אדמה. לפיכך, השאת הרווחים לבעלי הדירות, אינה התכלית של התמ"א, אלא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים.

בית-המשפט קבע, כי ביסוד החלטת ועדת הערר עמדו שלוש הנחות מוצא. האחת, כי עליית הגג מביאה להסתרה משמעותית של הנוף לכמה מהמשיבים. השני, כי לעותרים חלופות אחרות לניצול זכויות הבניה. השלישי, כי מתן התמריץ הכלכלי, קרי מתן זכויות הבניה, נועד לאפשר את מימון עלויות חיזוק הבניה, ולא מעבר לכך. לפיכך נקבע כי שגתה ועדת הערר בכל אחת מנקודות המוצא המפורטות.

עוד נקבע, כי יש לקבל את העתירה. החלטת ועדת הערר ככל שהיא מתייחסת לביטול האישור לבניית עליית הגג בטלה.

23. הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו לפיכך ההסכם בוטל
ב- ת"א (הרצ') 31983-12-09 {גודר אחזקות בע"מ - ח.פ. נ' ישראל לוסטיג, תק-של 2014(3), 70392 (2014)} התובעת הינה חברת יזמות נדל"ן בבעלותו ובניהולו של דוד גודר, הנתבע מר ישראל לוסטיג עוסק ביזמות וכן בעסקי מעליות.

בינואר 2008 חברו מר גודר והנתבע למיזם משותף, בין הצדדים נחתם אם כן הסכם מסגרת. המשקיעה צריכה היתה לשתף פעולה עם פרוייקט שיאתר היזם, פרוייקט בניה לפי תמ"א 38. לצורך כך, חתמו הצדדים על מסמכי התאגדות להקמת חברה משותפת.

בין הצדדים הוסכם כי אם בשנה קלנדרית לא יציע היזם לפחות 7 פרוייקטים פוטנציאליים, או המשקיעים לא יסכימו על ביצוע של לפחות 3 פרוייקטים, הצדדים יהיו רשאים להביא את הסכם המסגרת לסיומו ללא טענות כספיות זה כלפי זה.

התובעת טענה, כי הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו על-פי ההסכם, ולפיכך היא הודיעה לו על ביטול ההסכם {ראה גם ב- ת"א (ת"א) 22815-07-11 ט.ב.נ. ארכיטקטים ויועצים בעמ נ' י.ע.ל. המנהלת למימוש תמ"א 38 בעמ, תק-של 2015(4), 70231 (2015); ת"א (ת"א) 53291-05-11 {י.ע.ל. המינהלת למימוש תמ"א 38 בע"מ נ' מסיקה חסון מסחר 2002 בעמ ואח', תק-של 2013(4), 2789 (2013)}.

בנוסף, מצגיו של הנתבע בדבר יכולותיו והידע שלו בתחום פרוייקטים בתמ"א 38, הוא שגרם לתובעת להתקשר עמו. מאחר והנתבע לא היה איש נדל"ן במהותו ועסק שנים רבות בתחום המעליות, סמכה התובעת על הצהרת הנתבע ועל המצג שהציג בפניה כי יש בידיו כבר הסכם חתום עם בניין ביהוד ויש ביכולתו להעביר את פרוייקט יהוד לחברה המשותפת.

כמו-כן, ברבות הימים נתברר לה כי הולכה שולל וכי לא ניתן להעביר את פרוייקט יהוד לחברה המשותפת, שכן יש לערוך הסכם חדש.

הנתבע טען, כי כל פעולותיו בתחום תמ"א 38 נעשו באמצעות חברה שבבעלותו, שהקים לצורך כך. כמו-כן, מכחיש כי היה פרוייקט מסויים על הפרק שעה שחתמו הצדדים על הסכם המיזם המשותף. לא דובר על פרוייקט יהוד ספציפית, והנתבע הביא בפני התובעת ומר גודר רשימת פרוייקטים פוטנציאליים אכן ציין כי פרוייקט יהוד מתקדם, אך נושא זה לא היווה את הסיבה להתקשרות.

בית-המשפט קבע, כי הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו במשך שנה להעביר את פרוייקט יהוד או כל פרוייקט אחר לחברה המשותפת שהוקמה. פרוייקט יהוד היה בשל להעברה לכל המוקדם במרץ 2009 וגם אז לא הועבר.

כמו-כן, יש לקבל את גרסת התובעת, כי ההסכם בוטל על ידה כבר בינואר 2009. כל תכתובות הצדדים לאחר-מכן, נעשו על-מנת להסדיר את הפסקת הקשר במתווה החדש, מתווה שבסופו-של-יום רקם הנתבע עם חברה אחרת.

24. ההסתמכות הנטענת של התובעים בהקצאת משאבים מיוחדים יכולה היתה לקום רק מעת כריתתו של הסכם מחייב
ב- ת"א (כ"ס) 12880-03-12 {אפקט השקעות וטכנולוגיה בע"מ נ' אלכסנדר בודנארו, תק-של 2015(1), 21595 (2015)} בית-המשפט עסק במשא-ומתן בנוגע לשדרוג בניין שבו התגוררו הנתבעים בעבודות לפי תמ"א 38.

התובעים טענו, כי ישנו הסכם מחייב בין התובעים ובעלי הדירות בבניין לרבות הנתבעים, שחלקם התייעצו בייעוץ משפטי. אמנם הסכם ההתקשרות כלל פרטים עקרוניים שסוכמו במסמך ראשוני והסכם רחב בהיקפו היה אמור להחתם במשרד עורכי-דין, אולם גם ככזה, הוא הסכם מחייב בין הצדדים הכולל מסויימות והכולל כוונה להתקשר בפרוייקט לביצוע תמ"א 38.

לפיכך, הנתבעים היו אלה שהפרו את ההסכם והכשילו את מימושו בשל כוונתם לדאוג לאינטרסים אישיים לשיתופם בהליכי היזמות.

זאת ועוד, לא הוכח כלל שהסכם ההתקשרות בוטל על-ידי התובעים, הרי שההסכם היזמות נכשל. למעשה, גם הנתבעים והעדים מטעמם הודו כי לא ניתנה הודעה על ביטול הסכם ההתקשרות. משכך, יש לקבל את טענת התובעים, כי הסתמכו על הסכם ההתקשרות לעומת הנתבעים שפנו ליזמים אחרים, מבלי ליידע את התובעים.

התנהלות הנתבעים גרמה לנזק אצל התובעים, שהוכח באמצעות חוות-דעת של רואה-חשבון, מפורטת ורצינית אשר הצביעה על הפסד רווחים שנגרמו לתובעים לו היה הפרוייקט ממומש עד תום, לפיכך יש לחייבם לשאת בנזק.

הנתבעים טענו, כי לא נכרת הסכם מעולם ולא היתה התקשרות מחייבת בין התובעים לנתבעים ואף לא מול דיירי הבניין. לא נוצרה יריבות כלשהי מול התובעת שלא היתה צד למשא-ומתן.

בפועל, גם אם מסמך ההתקשרות נחזה להיות הסכם, לא כך היה המצב בפועל, הן משום שלא כל בעלי הזכויות בקומה העליונה חתומים על המסמך כמו הנתבע, בריזילי, שלא חתם, ההסכם כולל התניה שרק במידה וכל בעלי הזכויות יגיעו להסכמה ייצא הפרוייקט לפועל, וממילא בהעדר הסכם חתום לפחות על-ידי כל בעלי הזכויות הנ"ל לא ניתן לדבר על הסכם התקשרות בר-תוקף.

הצדדים שוחחו על שותפות וניסיון להגיע אליה, אולם המשא-ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מגובש ונותרו הבנות שלא היו בנות פועל חוזי, כפי שהעידו עדי ההגנה. לכן אין בסיס להסתמכות.
בית-המשפט קבע כי ההסתמכות הנטענת של התובעים בהקצאת משאבים מיוחדים יכולה היתה לקום רק מעת כריתתו של הסכם מחייב, ואם כזה לא התגבש אין להם להלין אלא על עצמם. התובעים עמדו בעול ההוכחה כדבעי לפיכך התביעה נדחית.

25. אין לייחס את עוגמת הנפש שנגרמה לתובע למעשיהן ומחדליהן של הנתבעות
ב- ת"א (פ"ת) 12012-01-10 {סלאם (מארק) מרדושה נ' עו"ד גילה פרלמוטר - נגריס, תק-של 2015(1), 13237 (2015)} בית-המשפט דן בתביעה לקבלת פיצויים בגין מעשים ומחדלים שהתרחשו לטענת התובע במסגרת יחסי עורך-דין-לקוח שהיו בינו לבין הנתבעות, אשר ייצגו אותו בעסקת מקרקעין אליה הצטרף כחבר בקבוצת רכישה בת 9 חברים שמטרתה רכישת בניין מגורים שלם, ישן ומוזנח, ברחוב זרובבל 3 בתל-אביב, הרחבתו והשבחתו, תוך ניצול זכויות בניה על סמך תכנית תמ"א 38.

התובע הינו אזרח ותושב צרפת אשר ביקש לרכוש נכס מקרקעין בישראל לו ולאשתו, שושנה סלאם, שגיב הלוי, בן דוד של שושנה, שהיה בעצמו חלק מקבוצת הרכישה בפרוייקט, סיפר לשושנה ומארק על הפרוייקט והפגיש אותם עם שמי עטר שהינו היזם ומנהל הפרוייקט.

בפגישה בה נכח גם שגיב הלוי נתן עטר הסברים נוספים על הפרוייקט, והמליץ בפניהם כי יפנו לנתבעות לקבלת ייצוג, וזאת לטענתו הואיל והנתבעת דוברת צרפתית וכן משום שהנתבעות כבר מייצגות חבר אחר בקבוצת הרכישה ולכן מכירות את העסקה.

הצדדים נפגשו והחליטו על הצטרפות לפרוייקט, אך ההסכמות לא נעשו בכתב אלא בעל-פה. התובע לא העביר את הכסף בזמן אלא באיחור ושילם 50% משכר-הטרחה אותם קבעו הצדדים בטענה כי הבין שישלם לצדדים את שאר הסכום בקבלת המפתח לדירה. לפיכך החליט לעזוב את הנתבעים ועבר לעורכי-דין חדשים.

בית-המשפט קבע, כי על-פי הנסיבות המיוחדות, אין לייחס את עוגמת הנפש שנגרמה לתובע למעשיהן ומחדליהן של הנתבעות. ניכר מתוך מכלול הנסיבות כי העילה לעוגמת הנפש של התובע היא העיכוב המתמשך במתן היתר הבניה, שאינו תוצאה של מעשי הנתבעות ולא בהכרח שניתן היה לצפיה על ידן ולפיכך נדחית דרישת התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש מהנתבעות.

26. הבקשה מאוזנת וסבירה לפיכך יש לקבל את הבקשה לתמ"א
ב- ערר (ח"י) 448/14 {יא.מ.א מרגליות ופיתוח בעמ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, תק-וע 2015(2), 304 (2015)} ועדת הערר דנה בערר שהוגש בגין החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה לדחות בקשה להיתר להריסת מבנה קיים והקמת בניין בן 10 יחידות דיור, תוך ניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, ברחוב חורב 39, חיפה.

העוררת טענה, כי הבקשה היא להריסה והקמת מבנה חדש למגורים, הכולל חניון חפור, תוך הנמכת גובה הבניין ב- 2.14 מ' ביחס לבניין שנתבקש בבקשה הקודמת. בבקשה יושמו המלצותיה של ועדת הערר בהחלטה הקודמת וניתן להן ביטוי מעשי. שינויים אלה לא נבחנו כלל על-ידי הוועדה המקומית.

בנוסף, תמ"א 38 גוברת על הוראות התכניות המקומיות. הוועדה המקומית כלל לא התייחסה בהחלטתה לעובדה שמדובר בבקשה מכוח התמ"א ולכך שלא מבוקש ניצול מלוא הזכויות ומלוא התמריצים מכוח התמ"א. כמו-כן, לא התייחסה לעובדה שמוצע חניון תת-קרקעי, אשר יקל על החניה והתנועה ברחוב.

המשיבים טענו, כי חלק מרום הגג נמוך וחלקו גבוה הימנו, מה שיוצר הסתרה לבתי המשיבים.ועדת הערר קבעה שחריגה נמוכה יותר בגובה המבנה, מזו הקבועה בתכניות החלות, מהווה סטיה ניכרת.

שטחי הבניה המבוקשים כפולים משטחי הבניה המותרים בתכנית, אף בתוספת הקלה והיה מקום להפעלת שיקול-דעת הוועדה המקומית גם בעניין זה, במיוחד לאור העובדה שמדובר במבנה קטן שעלויות החיזוק שלו מינימליות, והיתה כוונה להרסו ולבנות מבנה אחר תחתיו גם טרם תמ"א 38, מה שאינו תואם את דרישות התמ"א.

בנוסף, לעניין הנוף בחיפה, הוא ייחודי ואין להגביל את השמירה עליו לרחובות מסויימים, כל מקרה צריך שייבחן לגופו. כמו-כן, מדובר בנוף מרהיב שייחסם.

ועדת הערר קיבלה את הערר וביטל את החלטת הוועדה המקומית, כמו-כן אישר את היתר. כמו-כן, היא ציינה כי המבנה מבוקש על רחוב ראשי וסואן, מוצג פתרון חניה תת-קרקעי על-פי תקן לכל הדירות המבוקשות, המגרש נחפר על-מנת להמעיט בפגיעה בגובלים, הצפיפות המבוקשת מתאימה למיקום המגרש, החריגות בקווי הבניין נובעות מצורתו האי-רגולרית והן אינן מהותיות.

לאור כל אלה, נמצא כי הסתרת הנוף הנגרמת כתוצאה מקבלת התמריצים אינה מהותית, גם לא ביחס למצב המאושר, בית-המשפט סבור כי מדובר בבקשה מאוזנת וסבירה שיש לאשרה.

27. נושא מספר יחידות הדיור במסגרת הקלה נתון לשיקול-דעת הוועדה המקומית והיא רשאית לסרב להקלה
ב- ערר (ח"י) 332/14 {מרום א.י. נכסים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה, תק-וע 2015(3), 154 (2015)} ועדת ערר דנה בערר שעניינו החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה, לדחות בקשה של העוררת להיתר בניה מכוח תמ"א 38, ברחוב הרצל 52, חדרה.

מדובר בחלקה ששטחה 2,202 מ"ר, המהווה איחוד של שתי חלקות ישנות. העוררת מבקשת להרוס מבנה מסחרי בשטח של כ- 500 מ"ר הקיים על החלקה, ולהקים מבנה חדש למגורים, בן 8 קומות על עמודים ובו 13 יח"ד מכוח התכנית החלה ובצירוף תמריצים מכוח תמ"א 38.הוועדה המקומית דחתה את הבקשה.

העוררת טענה, כי הוועדה המקומית היתה צריכה לאשר את הבקשה, אשר הוגשה מכוח תמ"א 38, המאפשרת ניצולו של המבנה הקיים והוספת יחידות דיור, תוך ניצול אחוזי הבניה הבלתי-מנוצלים בחלקה.

הוועדה המקומית טענה, כי הבקשה תלויה באישור הקלה של תוספת יחידות דיור, שבלעדיה אין לבקשה קיום, שכן אין מחלוקת כי על-פי הוראות הצפיפות אין יותר יחידות דיור לניצול בחלקה.

הוועדה המקומית סבורה שלא ניתן לנצל את המבנה הקיים למגורים. כמו-כן, נטען כי אין מניעה לעשות שימוש בשטחים הנותרים לאחד או יותר מן השימושים האחרים המותרים בחלקה, תוך ניצול תמריצי תמ"א 38 למבנים שאינם למגורים תוספת קומה אחת.

ועדת הערר קבעה כי מדובר בסיטואציה ייחודית בה קיים מבנה מסחרי על חלקה בייעוד מעורב, שמספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות על החלקה על-פי הוראת הצפיפות בתכנית המאושרת, מוצה בבניין נפרד וחדש אשר אינו נדרש לחיזוק, אך השטחים העיקריים לניצול, לא מוצו במלואם.

עוד נקבע, כי החלטת הוועדה המקומית שלא לאשר את ההקלה, הינה החלטה סבירה בנסיבות העניין. הקלה במספר יחידות הדיור כבר אושרה למגרש בעבר, וניתנה אפשרות להקים יחידות דיור נוספות, מעבר לצפיפות המותרת. העוררת לא קיבלה חוות-דעת מהנדס הוועדה המכניסה אותה לתחום ההקלה הנוספת המבוקשת, בהתאם להוראות התקנה, ובהיעדר חוות-דעת שכזו, ספק אם יש מקום לדון בהקלה כלל.

נושא מספר יחידות הדיור במסגרת הקלה נתון לשיקול-דעת הוועדה המקומית והיא רשאית לסרב להקלה, במיוחד מקום שבו לא נתמלאו התנאים הנדרשים בתקנות. לפיכך בית-המשפט לא התערב בהחלטת הוועדה המקומית.

28. הוועדה המקומית ביצעה בדיקה מקיפה שעוגנה בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית
ב- ערר 262/13 {אפרים רשו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, תק-וע 2013(4), 502 (2013)} ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון להתיר למשיבים תוספת וחיזוק בניין לפי תמ"א 38/3 ורצ/106/1, במקרקעין ברחוב קריית ספר 17 בראשון לציון.

העורר טען, כי לא ניתנה לו הזדמנות נאותה להשמיע טענות כנגד התכנון המתוקן. התכנון המתוקן שונה מהמקורי שכן הוא כולל דירת גן בקומת הקרקע, חלף דירות בקומות העליונות שלא אושרו וכן שונה התכנון של הקומות העליונות כך שמתבקשות בהן 2 דירות פנטהאוז. הוועדה המקומית עצמה ראתה לנכון לדון בבקשה החדשה ומשכך היה מקום לזמן את המתנגדים לדיון נוסף.

בנוסף, החלטת הוועדה המקומית מהווה תקדים מסוכן ותגרום לצפיפות בלתי-סבירה במקרקעין ובסביבה כולה. ההחלטה כוללת תוספת 11 יחידות דיור ברמת ציפיפות חריגה לאזור. מדובר בחלקה המשתרעת על 750 מ"ר וקיים עליה בניין מגורים בן 4 קומות שיוגבה ל - 6.5 קומות.

הצפיפות אינה עולה בקנה אחד עם צפיפותה דיור הקבועה ברצ/106/1 שכן סך כל יחידות הדיור בבניין עולה על מכפלת יחידות הדיור שהותרו ערב אישורה של אותה תכנית. כבר במצב הקיים ישנה חריגה במספר יחידות הדיור ביחס למותר.

המשיבים טענו, כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה לאחר הסכמות שהגיעו אליהם הצדדים בעקבות המלצת צוות הוועדה המצומצמת, כך שכל המתנגדים האחרים אינם מתנגדים לבקשה במתכונתה הנוכחית. בנוסף, כי העורר היה נוכח בכל הדיונים המהותיים ואף הכתיב לוועדה המקומית את החלטתה, ולפיכך נטען כי טענותיו התקבלו ואין הוא יכול להמשיך ולפנות לוועדת הערר בעניין.

ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית ביצעה בדיקה מקיפה שעוגנה בתכנית בסמכות הוועדה המחוזית, וכל עוד מדובר בבקשות הנכנסות בתחום המותר על-פי תוצאותיה של אותה בדיקה כפי שעוגנו בדין, הרי שניתן ורצוי לאשר ציפוף.

יחד-עם-זאת, היה והוועדה המקומית סבורה כי אין מקום לאותן מגבלות עליה לדאוג מבעוד מועד להסרתן בתכנית מתאימה ו/או בכל הליך סטטוטורי אחר על-פי דין, ואנו מפנים את תשומת-לב הוועדה המקומית לנושא זה.

29. חשיבות המידע המבוקש ללא הקצאת משאבים בלתי-סבירה
ב- עת"מ (ת"א) 16047-12-13 {עותרים נ' משיבים, תק-מח 2014(4), 1671 (2014)} בית-המשפט דן בסירובן של המשיבות להמציא לידי העותר את כלל הבקשות למתן היתר בניה שהוגשו בהתאם לתמ"א 38 במסגרתן נדרש סימון שטח שיועד לצרכי ציבור בקומת הקרקע והעתק כתבי התחייבות שנחתמו לצורך קיום דרישה זו.

העותר הוא בעל זכויות הבעלות במבנה מגורים המצוי בחלקה 50 גוש 6195 ברח' הרצל 91 בבני ברק. העותר פנה אל משיבה, הוועדה המקומית בני ברק, בבקשה לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38.

ביום 05.05.11 נתקבלה החלטת המשיבה לפיה הבקשה תאושר בתנאי שהעותר יחתום על כתב התחייבות למסירה והקצאת שטחים לטובת המשיבה, עיריית בני ברק, בבחינת תמורה ציבורית.
העותר פנה אל המשיבות, בהתאם לחוק חופש המידע, התשנ"ח-1998 על-מנת שימציאו לידיו את פירוט הבקשות לקבלת היתר בניה לפי תמ"א 38 שבהם נדרשו היזמים לחתום על כתב התחייבות, אך המשיבות סירבו לבקשתו מהטעם שלטענתן, הטיפול בבקשה מצריך הקצאת משאבים בלתי-סבירה.

העותר טען, כי סירובן של המשיבות להמציא לידיו את פירוט הבקשות מנוגד להוראות החוק. המשיבות הצדיקו את סירובן בטענה כי בקשת העותר דורשת הקצאת משאבים בלתי-סבירה בזמן שהעותר עצמו יכול לבצע את הבדיקה באופן עצמאי ולא על חשבון משלם המיסים.

העותר מבקש לדחות טענה זו כי המידע אודות כתבי ההתחייבות עליהם נדרשו היזמים לחתום, אינו מידע המפורסם על-ידי המשיבה ועל-כן לא ניתן לאתרו בבדיקה עצמאית. בנוסף, הבקשה אינה מצריכה הקצאת משאבים בלתי-סבירה הואיל ומדובר במספר מצומצם מאוד של כתבי התחייבות.

בית-המשפט קבע, כי לאור חשיבות המידע המבוקש ויכולתן של המשיבות לספקו ללא הקצאת משאבים בלתי-סבירה, נמצא כי סירובן של המשיבות לספק את המידע המבוקש איננה סבירה, לפיכך בית-המשפט קיבל את העתירה.

30. אין לראות במסמכים עליהם נסמכת המבקשת כמסמכים המעידים שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים
ב- ה"פ (מרכז) 54734-11-11 {גולד ליפט בע"מ נ' שילה אהרון ואח', תק-מח 2013(2), 2746 (2013)} בית-המשפט דן בתובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו, בהתאם להסכם שנחתם ביום 31.03.08, היתר הבניה שניתן ביום 11.10.09 וההסכם המשלים שגובש על-ידי הצדדים מיום 01.08.11, נכרת בין הצדדים חוזה מחייב והמבקשת זכאית להיכנס לנכס הידוע כגוש 6386 חלקה 215 ברחוב בן יהודה 39 בפתח תקווה ולהתחיל בביצוע העבודות על-פי ההסכמים ותנאיהם.
בית-המשפט דחה את התובענה וקבע כי אין לראות במסמכים עליהם נסמכת המבקשת כמסמכים המעידים שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים ולכן יש לדחות את התובענה. עם-זאת, אין לשלול אפשרות בו המבקשת תהא זכאית לפיצוי כספי בשל דרך ניהול המשא-ומתן, לנוכח טענתה שלאורך כל העת היא המשיכה בפעולות למימוש ההתקשרות עם המשיבים בליווי נציגות הדיירים ובידיעת הדיירים, ונגרמו לה נזקים רבים לטענתה.

31. יש חובה לתת זכות שימוע בכתב
ב- עת"מ (מרכז) 49288-05-14 {שרון דרשן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, תק-מח 2015(3), 5609 (2015)}בית-המשפט דן בטענת העותרים וקבע כי המשיבה העניקה להם היתר אשר מכוחו ניתן לבנות גם את יחידת הדיור השביעית, זאת בשתי הזדמנויות שונות. אלא, שסמוך לאחר-מכן, ביטלה המשיבה היתרים אלה מבלי ליתן לעותרים זכות טיעון ועל אף שהעותרים עמדו בכל התנאים שהציבה המשיבה.

לפיכך, עתרו העותרים למתן צו קבוע לפיו תחוייב המשיבה ליתן היתר בניה ליחידת דיור אחת נוספת {שביעית במספר} במקרקעין.

בית-המשפט קבע, כי הוא מקבל את העתירה וחייב את ועדת-המשנה להתנגדויות אצל הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה לקיים דיון נוסף בבקשת העותרים למתן היתר בניית יחידה שביעית על המקרקעין, לצורך מתן החלטה, כל זאת לאחר שתינתן לעותרים זכות השימוע בכתב באשר לביטול האישור השני לגבי היחידה השביעית במקרקעין.

32. אין בטענות העוררת בנוגע לפעולה של תכנית רע/185/1 ממש
ב- ערר 40/12 {מרכז ראשונים (1993) בעמ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, תק-וע 2012(2), 86 (2012)} ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה לאשר את בקשת המשיבים לחיזוק בניין נגד רעידות אדמה על-פי תמ"א 38, הרחבת יחידות דיור קיימות, כולל ממ"ד, תוספת קומה רביעית הכוללת 4 יחידות דיור חדשות, בנוסף ל- 12 יחידות הדיור הקיימות, 4 חדרי יציאה לגג, מרפסות גג, תוספת שטחי שירות בקומת הקרקע ועוד שברעננה.

העוררת טענה, כי לא ניתן להתיר בניה חדשה על המגרש, לרבות מכוח תמ"א 38, כל עוד לא אושרה תכנית מפורטת. בחלקה חלה רע/185/1 משנת 1985, ותכנית רע/2000 משנת 1990. על-פי תכנית 185, המגרש מצוי בתחום מבנן 4א' המיועד למסחר, למשרדים ולמגורים. תכנית זו קובעת במסגרת סעיפים 5.1 ו- 5.2 כי יש להכין תב"ע הכוללת בינוי בקנה-מידה של 1:250 ותקנון מחייב, המפרטים את שטחי הבניה.

המשיבים טענו, כי המתנגדים הינם בעלים של מרכז מסחרי ענק הכולל עשרות חנויות, מגדל מגורים וחניון גדול ובו 150 מקומות חניה סמוך לבית המשיבים. העילה האמיתית להתנגדות הינה התנגדות שהגישו בעבר המבקשים לבקשה שהגישו העוררת להרחיב ולהגדיל את המרכז המסחרי לכיוון ביתם. לפיכך, יש לדחות את התנגדותם על-הסף.

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי אין בטענות העוררת בנוגע לפועלה של תכנית רע/185/1 ממש. התכנית אכן קובעת בסעיף 5.1 כי עבור כל יחידת בינוי ועיצוב, בהתאם להגדרה, בתשריט המצורף, יוכנו תכנית בניין ערים הכוללת בינוי ותקנון מחייב, המפרטים את שטחי הבניה והשתרעותם בהתאם לתכליות המותרות, ויתר תנאים תכנוניים, לצורך מיצוי הזכויות על-פי התכנית.

33. יש להחיל את דוקטרינת האשם התורם בדיני חוזים על התובעים
ב- ת"ק (ח"י) 1235-02-14 {לירן בן משה נ' אבי קיסר, תק-של 2014(3), 65577 (2014)} התובעים טענו כי כרתו הסכם שכירות עם הנתבע על פיו ישכרו דירה ברחוב הביכורים 17 בחיפה על-פי ייפוי-כוח שניתן לו על-ידי בעלי הדירה.

ההסכם נחתם ביום 02.09.13 וכבר למחרת החלו התובעים בהעברת תכולה לדירה אז גילו באקראי מהשכנים כי לבניין תכנית מאושרת לתמ"א 38 בשלב מתקדם, עובדה זו הוסתרה מהם בשלב המשא-ומתן והדבר אמור היה להשפיע על שיקוליהם בבחירת הדירה שכן חיפשו דירה שקטה לתקופת שכירות ארוכה.

התובעים טענו כי לא הודע להם שבפועל כבר יש תכנית להשבחה הנמצאת בשלבים אחרונים.

הנתבע טען, כי התובעים פשוט מצאו דירה אחרת והחליטו לנצל את עניין התמ"א על-מנת להיחלץ מהחוזה עמו. הפרת החוזה מצד התובעים גרמה לבעל הנכס נזק רב שהתבטא באובדן דמי שכירות בגין 7 חודשים וכנגזרת מכך גם נשיאה בתשלומים קבועים כגון ארנונה.

הנתבע הגיש כנגד התובעים תביעה אזרחית בתיק אחר בגין אובדן ההכנסות והנזקים.

בית-המשפט קבע, כי במקום מוצב שלט גדול והתובעים, שהשקט היה כה חשוב להם, לא ראו לנכון לברר לפני חתימת ההסכם באיזה בניין ומתי יחלו העבודות.

זאת ועוד, התובעים הסכימו, במסגרת ההסכם, כי יפונו בכל מקרה של ביצוע עבודות תמ"א 38 או מכירת הדירה בהתראה של 60 יום, כך שמבחינה חוזית הסכימו לכך שלנתבע תהיה הזכות לקצר את תקופת השכירות ולנקוט בהליכי תמ"א או מכירת הדירה.

התובעים הסתמכו על כך ששום דבר לא יקרה, ברם מהפן החוזי התניה קיימת וכוחה פועל דווקא כנגד התובעים ומעניק את הזכות לנתבע.לפיכך דוקטרינת האשם התורם בדיני חוזים שאותה יש להחיל בנסיבות המקרה על התובעים.