botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

ינוי-בינוי - הריסת בניין והקמת בניין חדש (תמ"א 38/2)

הסדר הפינוי-בינוי בא לתת מענה לצורך חברתי כלכלי לניצול יעיל יותר של אחד המשאבים היקרים והחסרים במדינת ישראל - הקרקע.

הרעיון ברור וידוע - הריסת מבנים ישנים ובנייתם של מבנים חדשים במקומם. בדרך זו נעשה ניצול מיטבי יותר של קרקעות ששימשו לבניית מבנים שכיום הם ישנים, בעלי איכות בניה נמוכה או בנויים בצפיפות שאיננה גדולה.

כך נבנים במקומם בניינים גבוהים יותר, עם תשתיות ציבוריות חדשות, שטחים פתוחים המשפרים את איכות החיים של הדיירים ועוד {ראה א' נמדר פינוי ובינוי (2013), 25 (להלן: "נמדר")}.

מבנה העסקה מחייב את פינוי הבתים הישנים, הריסתם, פיצוי לבעלי הדירות בין בדרך של תשלום כספי ובין בדרך של מתן דירה אחרת במבנה החדש שיקום, ומתן האפשרות ליזם למכור את הדירות הנוספות שייבנו כדי לממן את הפינוי, ההריסה, הבניה ואת שאר הוצאותיו תוך הותרת רווח מתאים שיתמרץ יזמים ליטול על עצמם משימה כה קשה.

מאחר והפינוי וההריסה מחייבים הסכמתם של בעלי הדירות במבנים המיועדים להריסה, הקושי המרכזי שנוצר הוא בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לעסקה המוצעת ובמיוחד את הסכמתם של אותם בודדים שאינם מסכימים להצעה להתפנות ובכך מונעים את מימוש הפרוייקט.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 {להלן: "החוק"} נועד להסדיר פינוי של דירות או מבנים ישנים ובנייתם של בניינים חדשים במקומם. ככזה הוא נשען על איזון בין זכויות הקניין של הפרט לבין זכויותיהם של האחרים להביא למימוש ולהשאת תועלת רבה יותר.

כעיקרון, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקת הפינוי-בינוי לכפות את פינוי הדירה והריסתה על דייר שאינו מעוניין בכך, ואולם סעיף 2 לחוק מטיל על המסרב להעביר את זכויותיו לצורך ביצוע העסקה אחריות בנזיקין בגין אותו סירוב:

"(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים (בחוק זה: "בעל דירה מסרב"), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה."

האיזון נעשה איפוא בין הפגיעה האמורה בזכות הקניין בשל החיוב בפיצוי לבין האינטרס הנגדי שהינו קידום הבניה, ההתחדשות העירונית, ציפוף הדיור ושימוש יעיל יותר במשאב הקרקע {ראה לעניין זה דברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), הצ"ח 1814 (2005)}.

איזון זה נשען על הקביעה כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה בלתי-מוגבלת {ראה רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550, 562-563 (1994)}.

ליבת החוק היא איפוא בשאלה מתי ייחשב בעל דירה שמסרב להעביר את זכויותיו או מתנה את ההעברה בתנאים - כבעל דירה מסרב, כלשון החוק, או בכינוי הנפוץ לכך: "דייר סרבן".

הקביעה מיהו בעל דירה מסרב - מסורה לבית-המשפט ואולם סעיף 2 לחוק צייד את בית-המשפט בכלים לקבוע מתי סירוב לא ייחשב כבלתי-סביר:
"(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף-קטן (א) לא ייחשב כבלתי-סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא-אם-כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא-אם-כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי-סביר..." {ת"א 18270-06-12 א נ' א, תק-מח 2013(4), 19015 (2013)}.

באשר לכל שלבי הקשר מול הקבלן/יזם לרבות חוזה מול הקבלן ראה דיוננו לעיל בשער ג' הדן בתכנית תמ"א 38 באותו חלק הדן בחיזוק בתים ולא הריסה. להלן נביא את הדין והעקרונות המשפטיים תחתם חוסה כל ההליך של הריסה ובניה.