botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005

חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 קובע:

"1. הגדרות (תיקונים: התשע"א, התשע"ד)
בחוק זה:
"בית משותף" - אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין;
"בניין לפינוי ובינוי" - (נמחקה);
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי העניין:
"הוועדה להתחדשות עירונית" - הוועדה להתחדשות עירונית שמונתה לפי הוראות סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבניה;
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
"מקבץ פינוי ובינוי" או "מקבץ" - בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
"מתחם פינוי ובינוי" - שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;
"עסקת פינוי ובינוי" - חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" - בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד - בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" - בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה ממחצית מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם;
"רשימת השמאים" - רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי כאמור בסעיף 2ב;
"שמאי פינוי ובינוי" - שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית מפורטת" - תכנית שאפשר להוציא מכוחה היתר בניה; לעניין זה, "תכנית" ו- "היתר בניה" - כמשמעותם בחוק התכנון והבניה.

2. אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי-סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי (תיקונים: התשס"ח, התשע"א)
(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי-סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי-סבירים (בחוק זהף"בעל דירה מסרב"), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף-קטן (א) לא ייחשב כבלתי-סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא-אם-כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי ובינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע, אלא-אם-כן הוכח אחרת;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי ואם נקבעו תנאים על-ידי שמאי פינוי ובינוי לעניין כדאיות כלכלית - לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי-סביר;
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת-משנה (א) - העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות.
(ג) בסעיף זה:
"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"התאמות" - שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבית המשותף שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.

2א. שמאי פינוי ובינוי (תיקונים: התשע"א, התשע"ד)
(א) רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי לעניין סעיף 2(ב)(1), כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ב) יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית ימנה שמאי פינוי ובינוי מתוך רשימת השמאים, ויודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם מבין הרוב המיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית, בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפניה, על זהות השמאי שמינה.
(ג) שמאי פינוי ובינוי ידון ויקבע אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית - באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ד) שמאי פינוי ובינוי לא ימונה, ואם מונה - לא יטפל בעניין שהועבר לטיפולו, אם הוא עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי פינוי ובינוי באותו עניין, לבין עניין אישי שלו או תפקיד אחר שלו; לעניין זה:
"עניין אישי" - לרבות עניין אישי או תפקיד אחר של קרובו או של מי שמועסק על ידו;
"קרוב" - כהגדרתו בחוק התכנון והבניה.
(ה) שמאי פינוי ובינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, ממי שעניינו נדון לפניו או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, זולת שכר והחזר הוצאות שקיבל לפי סעיף-קטן זה, אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו, ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם עניין שנדון או הובא לפניו בתפקידו כשמאי פינוי ובינוי, זולת שכר והחזר הוצאות כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף-קטן זה.
(ו) שמאי פינוי ובינוי לא יטפל בעסקאות פינוי ובינוי ובעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות כאמור, שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף-קטן (ב), אם טרם חלפו שישה חודשים מהמועד שבו חדל להיות רשום ברשימת השמאים או אם טרם חלפה שנה ממועד מתן חוות-דעתו האחרונה מכוח מינוי כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף-קטן זה.
(ז) שמאי פינוי ובינוי העושה אחד מאלה, דינו - מאסר שלוש שנים:
(1) מטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף-קטן (ד);
(2) מקבל טובת הנאה בניגוד להוראות לפי סעיף-קטן (ה);
(3) מטפל בעסקת פינוי ובינוי או בעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות פינוי ובינוי, בניגוד להוראות לפי סעיף-קטן (ו).

2ב. רשימת השמאים (תיקון התשע"א)
(א) שר המשפטים יקבע, על-פי המלצת הוועדה המייעצת, רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי; לא תיקבע רשימה כאמור אלא-אם-כן נעשתה פניה לשמאי מקרקעין, בדרך של פרסום בעיתון ובאתרי האינטרנט של משרד המשפטים ושל משרד הבינוי והשיכון, לצורך הגשת מועמדות להיכלל ברשימת השמאים; לעניין זה:
"הוועדה המייעצת" - הוועדה שהוקמה לפי סעיף 202ד לחוק התכנון והבניה;
"פרסום בעיתון" - כמשמעותו בחוק התכנון והבניה.
(ב) שמאי פינוי ובינוי ייכלל ברשימת השמאים לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
(ג) רשימת השמאים תפורסם ברשומות ובאתרי האינטרנט של משרד המשפטים ושל משרד הבינוי והשיכון.
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי פינוי ובינוי:
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, מהן עסק בפועל במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין, ומתוכן - שנתיים רצופות לפחות סמוך למועד הגשת המועמדות;
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי פינוי ובינוי, ובית-המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים שלפני הגשת המועמדות, ואם הותלה - חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול-דין, מי שהוכרז פושט רגל או מי שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי פינוי ובינוי לבין עניין אישי כמשמעותו בסעיף 2א(ד) או תפקיד אחר שלו.

3. הקטנת שיעור הפיצויים
בית-המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לעניין זה, בית-המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:
(1) גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;
(2) כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;
(3) נסיבות העסקה.

4. בעלות על יותר מדירה אחת
לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כדירה אחת בלבד.

5. תחולת פקודת הנזיקין
על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין (נוסח חדש), בכפוף להוראות חוק זה.

6. חובות גילוי ושקיפות (תיקון התשע"א)
(א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפניה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות, אם הוא אחד מאלה:
(1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את הבניה;
(3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי.
(ב) אדם כאמור בסעיף-קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ.
(ג) הפר אדם כאמור בסעיף-קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים-קטנים (א) או (ב), תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

7. ביצוע ותקנות (תיקון התשע"א)
(א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו, בכפוף להוראות סעיפים-קטנים (ב) עד (ג).
(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יקבע כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי ובינוי.
(ג) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי, ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן."

תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012 קובעות לאמור:

"בתוקף סמכותי לפי סעיף 7(א) ו- (ג) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: "החוק"), בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוקקה חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

1. הגדרות
בתקנות אלה:
"אמצעי אלקטרוני" - תקשורת בין מחשבים, דיסקט מגנטי או אופטי או התקן אחר שבאמצעותו ניתן להעביר מסמכים אל מערכת ממוכנת או ממנה;
"בקשה" - בקשה כאמור בתקנה 2(א) למינוי שמאי פינוי ובינוי;
"הוועדה" - הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק;
"מבקשים" - בעלי דירות שהם רוב מיוחס לפחות מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית שפנו ליושב ראש הוועדה בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי לפי סעיף 2א(א) לחוק וכן יזם עסקת פינוי-בינוי;
"משיבים" - כל מי שהוא בעל דירה במקבץ נושא הבקשה שאינו מבקש;
"צדדים" - המבקשים והמשיבים.

2. בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי
(א) בקשה המוגשת ליושב ראש הוועדה לצורך מינוי שמאי פינוי ובינוי, כאמור בסעיף 2א(א) לחוק, תיערך לפי הטופס שבתוספת ותישלח ליושב ראש הוועדה בדואר רשום או בדואר אלקטרוני.
(ב) לבקשה כאמור בתקנת-משנה (א) יצורפו המסמכים המפורטים להלן:
(1) נסח רישום בפנקסי המקרקעין ואם הזכות איננה רשומה בפנקסי המקרקעין מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים בדירתו;
(2) החוזים המתייחסים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, אם נכרתו טרם הגשת הבקשה, או טיוטת חוזים שהוצעו על-ידי היזם אך טרם נכרתו, אם ישנם כאלה;
(3) אמות-המידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציגן למבקשים או שומת מקרקעין;
(4) הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת שמכוחה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי, אף אם טרם אושרה;
(5) מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים ביחס לעסקה המוצעת והיותה כדאית כלכלית;
(6) כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו.
(ג) בקשה כאמור שלא נחתמה בידי כל המבקשים או שלא צורפו לה מסמכים כאמור בתקנת-משנה (ב), לא תתקבל; יושב ראש הוועדה יודיע למבקשים על הליקויים בבקשה והם יהיו רשאים לתקנם בתוך 15 ימים; תוקנו הליקויים - יראו את היום שבו התקבלו התיקונים כיום שבו הוגשה הבקשה.
(ד) עותק של הבקשה וכל המצורפים לה יומצאו במישרין על-ידי המבקשים למשיבים לא יאוחר מ- 7 ימים מהמועד שבו הוגשה הבקשה למינוי כאמור בתקנת-משנה (א); המצאה כאמור תתבצע בדואר רשום עם אישור מסירה או באמצעות דואר אלקטרוני, אם ניתנה הסכמת הנמען להמצאה בדואר אלקטרוני; אישור בדבר ביצוע המסירה יישלח ליושב ראש הוועדה.

3. מינוי שמאי פינוי ובינוי והודעה על מינויו
(א) יושב ראש הוועדה ימסור הודעה על זהות שמאי פינוי ובינוי שמינה למבקשים ולמשיבים בבקשה ולשמאי שמינה בתוך 15 ימים ממועד קבלת הבקשה למינוי.
(ב) מונה שמאי פינוי ובינוי יוכלו הצדדים להגיש בכתב את טענותיהם ליושב ראש הוועדה בקשר למינוי בתוך 14 ימים מיום שנודע להם על המינוי או מיום שנודע להם על עילה לפסילתו של השמאי או על קיומו של ניגוד עניינים בעניינו.

4. המצאת מסמכים לשמאי פינוי ובינוי ולמשיבים
(א) יושב הראש הוועדה ימציא עותק של הבקשה וכן את המסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 2(ב) לידי שמאי פינוי ובינוי שמונה בתוך 15 ימים ממועד קבלת הבקשה למינוי.
(ב) לא ימסרו המבקשים מסמכים נוספים על אלה שצירפו לבקשתם לפי תקנה 2 אלא באישור שמאי פינוי ובינוי ובמועד שיקבע.
(ג) לא המציאו המבקשים לידי המשיבים עותק של הבקשה והמסמכים כאמור, במועד שנקבע לפי תקנה 2(ד), יראו את המבקשים כאילו חזרו בהם מהבקשה.

5. תשובת המשיבים
המשיבים יגישו את תשובתם לשמאי פינוי ובינוי ולמבקשים בתוך 60 ימים, מיום שהומצאו להם הבקשה והמסמכים כאמור בתקנה 2(ד), ובצירוף כל המסמכים שהם מבקשים להביא לפניו, ורשאים הם לצרף שומת מקרקעין לתשובה; לא יוגשו מסמכים נוספים לאחר המועד הקבוע בתקנה זו, אלא באישור שמאי לפינוי ובינוי.

6. דיון לפני שמאי פינוי ובינוי
(א) שמאי פינוי ובינוי יקיים דיון לא יאוחר מ- 45 ימים מיום הגשת תשובת המשיבים אם הוגשה, או מיום שנקבע להגשתה, לפי המוקדם, ויודיע לצדדים על מועד הדיון ומיקומו 14 ימים לפחות לפני המועד שבו הוא עתיד להתקיים; הדיון יתקיים לאחר ביקורו של השמאי בנכס כמפורט בתקנה 9.
(ב) בהודעה לפי תקנה זו יצוין כי שמאי פינוי ובינוי רשאי לקיים דיון גם אם אחד הצדדים נעדר ממנו.

7. מקום הדיון
הדיון ייערך במקום המאפשר קיום דיון הולם המצוי בקרבה גאוגרפית למתחם, ואולם לא יתקיים דיון במשרדו של אחד הצדדים לדיון או של מייצגו.

8. דיון בהעדר צד
(א) צד שהוזמן כדין לישיבה ולא התייצב, רשאי שמאי פינוי ובינוי באותה ישיבה לדון בהעדרו; צד שנדרש לטעון את טענותיו במועד שנקבע לכך ולא עשה כן, רשאי השמאי לקבל החלטה בהעדרו.
(ב) החלטה שניתנה אחרי דיון שהתנהל בהעדר צד או בהעדר טענותיו, רשאי שמאי פינוי ובינוי, על-פי פניית אחד הצדדים שהובאה לפניו בתוך שלושים ימים מהיום שנמסר לו העתק ההחלטה, לבטלו ולחדש את הדיון, אם שוכנע שאחד הצדדים נעדר או לא טען את טענותיו מסיבה מוצדקת.

9. ביקור בנכס
שמאי פינוי ובינוי יבקר לצורך מילוי תפקידיו לפי חוק זה בדירה אחת לפחות מכל סוג אופייני ביחס לשטח ומאפייני התכנון של דירות המצויות במתחם; הביקור יתבצע בנוכחות הצדדים, זולת אם הסכימו כי הביקור ייערך שלא בנוכחותם.

10. סדר שמיעת הצדדים בדיון
(א) המבקשים יטענו תחילה והמשיבים יטענו אחריהם, זולת אם קבע השמאי סדר טיעון אחר.
(ב) השמאי רשאי להתיר לאחד הצדדים טיעון נוסף בתשובה לטענות הצד שכנגד.
(ג) לבקשת אחד הצדדים או מיוזמתו, רשאי שמאי פינוי ובינוי להתיר לאדם שאינו אחד מהצדדים לטעון בשם אחד הצדדים בדיון המתקיים לפניו, אם מצא שהדבר דרוש.
(ד) הוצגה חוות-דעת מומחה כאמור בתקנה 15, או צורפה שומה שנערכה מטעם צד, כאמור בתקנות 2(ב)(3) ו- 5, רשאי הצד שכנגד להציג שאלות למומחה או לשמאי, ושמאי פינוי ובינוי יאפשר למומחה או לשמאי לענות על השאלות שהוצגו לו.
(ה) לא יישמעו המבקשים במהלך הדיון אלא לעניין טענות שהועלו בבקשה או במסמכים שצירפו כאמור בתקנה 2(ב) או לעניין טענות שהועלו בתשובת המשיבים ובמסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 5, ולא יישמעו המשיבים במהלך הדיון אלא לעניין טענה שהעלו בתשובתם ובמסמכים המצורפים לה כאמור בתקנה 5; ואולם שמאי פינוי ובינוי רשאי, בכל שלב בדיון, להתיר לצד להוסיף טענות בעל פה מעבר לטענות שהועלו בבקשה או במסמכים ובתשובה, לפי העניין, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון בעניין.

11. המצאת מידע ומסמכים נוספים
(א) לא הוצגו לפני שמאי פינוי ובינוי מידע או תשתית עובדתית לטענה שהעלה צד, רשאי שמאי פינוי ובינוי לדחות טענה זו, כולה או חלקה, מטעם זה בלבד.
(ב) השמאי רשאי לדרוש מהצדדים להמציא לו, בתוך מועד שיקבע, מסמכים או ידיעות שברשותם, הדרושים לדעתו לשם בירור המחלוקת; לא הומצאו מסמך או ידיעה כאמור, רשאי השמאי לדחות טענה שהמסמך או הידיעה נועדו להוכחתם, או לקבל טענה של צד שכנגד בקשר למסמך או לידיעה.

12. המצאה באמצעי אלקטרוני
(א) המצאה באמצעי אלקטרוני, למעט המצאה ליושב ראש הוועדה לפי תקנה 2(א), תהיה רק לאחר קבלת הסכמת הנמען להמצאה כאמור.
(ב) המצאה ראשונה לאותה תיבת דואר אלקטרוני תיענה בתשובת הנמען כי קיבל את ההמצאה.
13. מסמכים בשפה זרה
ביקש צד להגיש מסמך בשפה שאיננה עברית, יגיש עם המסמך את תרגום המסמך לשפה העברית, זולת אם הסכימו הצדדים ושמאי פינוי ובינוי, לקבל את המסמך בשפתו המקורית.

14. חוות-דעת מומחה
(א) ראה שמאי פינוי ובינוי כי לצורך הכרעה במחלוקת עליו למנות מומחה, יודיע לצדדים מיהו המומחה והצדדים יוכלו להגיש את טענותיהם בכתב בקשר למינוי בתוך 14 ימים מיום שנודע להם עליו או מיום שנודע להם על עילה לפסילתו או קיומו של ניגוד עניינים בעניינו.
(ב) התמנה מומחה כאמור בתקנת-משנה (א), יעביר המומחה לשמאי פינוי ובינוי ולצדדים את חוות-דעתו בכתב והוא יוזמן לדיון, יציג את חוות-דעתו והצדדים יהיו רשאים לשאול את המומחה שאלות ולטעון בעניינה.
(ג) שכרו של המומחה ישום על-ידי היזם, זולת אם שמאי פינוי ובינוי קבע אחרת.

15. סמכות שמאי פינוי ובינוי
(א) כל עניין הנוגע לסדרי דין, שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות מכוחו, רשאי שמאי פינוי ובינוי לתת הוראות לגביו, באופן הנראה לו הטוב ביותר לעשיית צדק.
(ב) שמאי פינוי ובינוי יאסוף כל מידע הנראה לו נחוץ לצורך בירור המחלוקת, לרבות מידע המצוי בידי אדם שאינו אחד הצדדים.
(ג) גילה שמאי פינוי ובינוי עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ויש לעובדה או למסמך השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, יעביר שמאי פינוי ובינוי את העובדה או המסמך לידיעת הצדדים ויאפשר להם לטעון בעניין בתוך זמן סביר.

16. פרוטוקול
(א) שמאי פינוי ובינוי או מי שהוא מינה לכך ינהל פרוטוקול של עיקרי הדיון המתנהל לפניו.
(ב) שמאי פינוי ובינוי או מי שהוא מינה לכך יעביר את העתק הפרוטוקול לצדדים סמוך לאחר עריכתו.
(ג) ראה שמאי פינוי ובינוי כי יש צורך בהקלטת הדיון, יורה על ההקלטה ועל עריכת תמליל; קבע השמאי כאמור יישא היזם בהוצאות הכרוכות בכך, זולת אם השמאי המכריע קבע אחרת.
(ד) נערך תמליל לדיון, יישלח התמליל לידי הצדדים ולשמאי פינוי ובינוי.

17. הוצאות מיוחדות
(א) ראה שמאי פינוי ובינוי כי לצורך בירור המחלוקת בין הצדדים יש צורך בהמצאת מידע שהמצאתו כרוכה בהוצאות מיוחדות, לרבות צילום אוויר, יודיע ליזם על הצורך בהמצאת המידע כאמור והוא יישא בהוצאות הכרוכות בכך.
(ב) חלק היזם על הצורך בהמצאת המידע, יפנה השמאי ליושב ראש הוועדה כדי שיכריע בעניין הצורך בהמצאת המידע כאמור.

18. החלטה
(א) החלטת השמאי תהיה מנומקת, תינתן בכתב, ותיחתם ביד שמאי פינוי-בינוי.
(ב) שמאי פינוי ובינוי יתייחס בהחלטתו לדירות האופייניות, ולרבות ליתרונות מובנים בהן במקבץ פינוי ובינוי נושא הבקשה, במצבן הקיים טרם ביצוע העסקה, ובמצבן כפי שהוא צפוי להיות לאחר השלמת עסקת פינוי ובינוי וביצוע הבניה בהתאם לה.
(ג) שמאי פינוי ובינוי יקבע האם עסקת הפינוי ובינוי שהוצעה לבעלי הדירות היא כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תיחשב כדאית כלכלית, וזאת ביחס לדירות האופייניות במקבץ פינוי ובינוי נושא הבקשה; החלטתו של שמאי פינוי ובינוי תינתן בתוך 60 ימים מיום סיום הדיון האחרון או מהיום שבו התקבל המסמך האחרון שהוגש מטעם הצדדים, אם אושרה הגשתו, והוא יודיע על קבלת החלטתו לצדדים.
(ד) לא שולם לשמאי פינוי ובינוי מלוא שכרו עד מועד ההחלטה, יעכב השמאי את מסירת ההחלטה לצדדים עד שישולם הסכום שבפיגור.
(ה) העתק ההחלטה יישלח לצדדים וליושב ראש הוועדה בתוך שבעה ימים מיום השלמת תשלום שכרו של שמאי פינוי ובינוי; כמו-כן תועבר ההחלטה על-ידי השמאי למשרד המשפטים לפרסום באתר האינטרנט שלו, בלא ציון שמות בעלי הנכסים ופרטים של הנכס שעשויים לזהות את הצדדים או את הנכס ומיקומו; פרסום כאמור יתבצע 180 ימים לאחר ההחלטה, זולת אם הוגשה התנגדות.
(ו) ביקש צד שלא לפרסם באתר האינטרנט של משרד המשפטים פרט הנוגע אליו, יעביר שמאי פינוי ובינוי את הבקשה האמורה בצירוף ההחלטה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין שיכריע בבקשה, ויורה על פרסום החלטת השמאי, כולה או חלקה, בהתאם להכרעתו בבקשה כאמור.

19. הכרעה פרטנית בעניין שווי דירה
(א) קיבלו הצדדים את החלטתו של שמאי פינוי ובינוי כאמור בתקנה 18, וסבר בעל דירה כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במקבץ פינוי ובינוי, רשאי הוא לפנות לשמאי פינוי ובינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה לו כדאית כלכלית.
(ב) בעל דירה כאמור בתקנת-משנה (א) יעביר לשמאי פינוי ובינוי וליזם, את עיקרי טענותיו בכתב, בתוך 30 ימים מיום שהועברה לו ההחלטה כאמור בתקנה 18, ורשאי הוא לצרף שומה מטעמו.
(ג) היזם רשאי להגיש לשמאי פינוי ובינוי ולמבקש את עיקרי טענותיו בכתב, וכן רשאי הוא להגיש שומה מטעמו, בתוך 21 ימים מיום שהועברו לו המסמכים האמורים בתקנת-משנה (ב).
(ד) שמאי פינוי ובינוי יבקר בדירה ויקיים דיון בבקשה בתוך 30 ימים מיום שהועברו לו המסמכים, ולא פחות מ- 14 ימים מיום שהודיע לבעל הדירה כאמור בתקנת-משנה (א) ולמבקשים על מועד הדיון ויחליט האם העסקה שהוצעה לבעל הדירה היא כדאית כלכלית ואם לא, באילו תנאים תיחשב כדאית; ואולם שמאי פינוי ובינוי יוכל שלא לבקר בדירה נושא הבקשה, אם ביקר בה קודם לכן או אם הסכימו על כך המבקשים ובעל הדירה כאמור בתקנת-משנה (א).

20. הארכת מועדים
שמאי פינוי ובינוי רשאי להאריך כל מועד הקבוע בתקנות אלה, מנימוקים מיוחדים שיירשמו.

21. שמירת מסמכים
שמאי פינוי ובינוי ישמור את כל המסמכים שהגיעו אליו לצורך הדיון ואגב הדיון, לפרק זמן של שבע שנים מעת שנתן את החלטתו, והוא רשאי לשמור אותם באמצעות מדיה מגנטית.

22. תיקון טעויות
(א) שמאי פינוי-בינוי רשאי, על-פי פניית אחד הצדדים ולאחר שניתנה לצדדים האחרים הזדמנות נאותה לטעון בכתב את טענותיהם לתקופה של 7 ימים, לתקן או להשלים את החלטתו, אם נפלה בהחלטתו טעות סופר, פליטת קולמוס, השמטה, טעות בתיאור אדם או נכס, בתאריך, במספר, בחישוב וכיוצא באלה.
(ב) שמאי פינוי ובינוי יחליט בפניה לפי תקנה זאת בתוך 15 ימים מהיום שנמסרה לצדדים האחרים."

תוספת 2
(תקנה 2(א))

(תוספת זו הושמטה ממהדורה זו)

בדברי ההסבר להצעת חוק נאמר:

"בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ה-2005 הצ"ח 1814 {להלן:"הצעת החוק" או "דברי ההסבר"}, שפורסמה ביום 16.07.05 נאמר כי:

"הצעת החוק נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרוייקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה."

כן נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק:

"מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב.

עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף' (תוך הפניה ל- רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994) {להלן: "פסק-דין צודלר"}, בו נקבע כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי יתר הדירות בבית המשותף)."
{ע"א (ת"א) 51373-01-11 נקט נ' אנוך, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.07.11)}.

ב- ע"א 3511/13 {רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.14)} דובר בערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה ב- ת"א 1763-06-12 {השופט י' כהן} מיום 20.02.13, במסגרתו חוייב עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ז"ל בתשלום 400,000 ש"ח, בגין סירוב להצטרף לתכנית פינוי ובינוי, בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 {להלן:"חוק פינוי ובינוי" או "החוק"}.

המשיבים הינם חוכריהן לדורות של 16 מתוך 18 דירות מגורים בבית משותף בחיפה {להלן: "הבניין"}.

עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ז"ל הוא חוכרה לדורות של דירת מגורים נוספת בבניין {להלן: "הדירה"}.

המערערת, רגינה שוורצברגר, הינה בתה של המנוחה ומי שייצגה את העזבון בהליכים שהתנהלו בבית-המשפט המחוזי וממשיכה לייצגו בהליך לפני בית-משפט זה {להלן ביחד: "המערערת"}. שטחן של כל הדירות בבניין זהה ועומד על 40 מ"ר {ולכל דירה צמודים 1/18 חלקים ברכוש המשותף}.

המשיבים ביקשו לקדם עסקת פינוי ובינוי בבניין, בהתאם לחוק פינוי ובינוי ובהתאם לתכנית מתאר שאושרה על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אשר עיקריה כדלקמן:

צו רישום הבית המשותף יתוקן כך שתתווסף יחידה חדשה אליה יוצמדו כל שטחי הרכוש המשותף וכל זכויות הבניה; בעלי הדירות יפנו את דירותיהם במהלך הבניה; בעלי הדירות לא יידרשו לשאת בעלות כספית כלשהי בגין עבודות הבניה; לצורך הבטחת התחייבויותיו, התחייב היזם להמציא ערבות כחוק לכל בית אב, על סך 300,000 ש"ח; הבניין הקיים ייהרס וייבנה בניין חדש תחתיו שיכלול שבע דירות חדשות שירשמו על שם היזם; בתום הבניה יקבל כל אחד מבעלי הדירות דירה גדולה יותר בשטח של 75 מ"ר הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן.

העסקה המתוכננת נתקלה בתחילה בהתנגדות מצידם של המערערת ושל בעליה של דירה נוספת בבניין, אשר בהמשך הצטרף לפרוייקט והסיר התנגדותו.

מכיוון שההסכם עם היזם קבע שתנאי לתחילת העבודות הינו תיקון צו רישום הבית המשותף, הכרוך בהסכמת בעלי כל הדירות בבית המשותף, לא יצא הפרוייקט אל הפועל עד כה.

נוכח עמידת המערערת על התנגדותה, הגישו המשיבים תביעה כספית כנגדה בטענה כי התנגדותה הינה "סירוב בלתי-סביר" כמשמעו בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, המקים אחריות בנזיקין של המערערת כלפי המשיבים בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

המערערת טענה להגנתה כי סירובה הינו "סירוב סביר" כמשמעו בחוק פינוי ובינוי וכי בנסיבות העניין אין לחייבה בתשלום פיצויים למשיבים. בין-היתר, טענה המערערת כי סירובה נבע מדרישת בא-כוח המשיבים להחתימה על חוזה שכלל הצהרה כי דירתה נקיה מכל חוב, אף שבאותה עת רבץ על הדירה חוב בסך של כ- 51,000 ש"ח לעיריית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל.

בנוסף, הדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית; כי בבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית; וכמו-כן, כי מתקיימות בעניינה נסיבות אישיות מיוחדות, כאמור בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי, שכן מרבית המשיבים משכירים את דירותיהם בבניין ואינם מתגוררים בהן בפועל.

במהלך הדיונים שהתקיימו בבית-המשפט המחוזי הועלו מספר הצעות חלופיות במטרה להביא את המערערת לחזור בה מסירובה. בין-היתר, הציעו המשיבים למערערת:

להצטרף לפרוייקט בתמורה לתוספת זכויות, כאלה שלא הוענקו למשיבים, בדמות תשלום דמי שכירות למשך שנתיים וסילוק חובה לעיריית חיפה; להצריח בין דירת המערערת לדירה בבניין סמוך שבו מתבצע פרוייקט דומה המצוי בשלבי סיום, כך שהמערערת תהא צפויה לקבל באופן מיידי דירה "משודרגת", אם כי בבניין סמוך, זאת בשונה מהמשיבים, שיאלצו להמתין עד להשלמת הפרוייקט; להצריח בין דירתה החדשה של המערערת לדירה חדשה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש שייבנה, באופן שיבטיח כי דירתה החדשה לא תהא במפלס נמוך מזו הקיימת; לרכוש את דירת המערערת בתמורה לסכום של 780,000 ש"ח, הכולל את סילוק חובה לעיריית חיפה, או בתמורה לדירה שוות ערך במקום אחר בעיר חיפה.

אך למרות כל אשר הוצע למערערת, הצעות אלה נדחו כולן על-ידי המערערת, אשר סירבה לחתום על מסמך כלשהו עם המשיבים, כפי שציינה בתשובותיה לשאלות בית-המשפט המחוזי.

בערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בית-המשפט העליון דחה את הערעור בקובעו כי ההסדר הקבוע בחוק נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי-סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות.

זאת על-ידי חשיפת הדיירים המסרבים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.

לצד האמור, מגדיר החוק רשימת נסיבות שבהתקיימן לא ייחשב סירוב לעסקה כסירוב בלתי-סביר.

הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כשברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידום פרוייקטים אלו. הסדר זה עולה בקנה אחד עם מעמדה החוקתי של זכות הקניין, חרף פגיעתו בה.

במסגרת פרוייקטי פינוי ובינוי בעלותם של בעלי הדירות בקניינם מועברת עבור תמורה הוגנת, או נשמרת, כאשר בדרך-כלל תחת דירתם הקטנה והמיושנת זוכים בעלי הדירות לקבל דירה גדולה ומודרנית יותר. לפיכך בסופו-של-יום עתיד ערכו של נכס המקרקעין שבבעלותם לעלות על ערכה של הדירה הישנה שפינו.

בנוסף, סירוב של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי-סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו-כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכול תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות.

אחר כל זאת, יודגש כי החוק אינו מאפשר לכפות על הדייר הסרבן להצטרף לפרוייקט, אלא רק מציב "תג מחיר" לעמידתו הדווקנית על סירובו הבלתי-סביר.

בבואו לדון בתביעה המוגשת על-פי החוק, השאלה העיקרית הניצבת לפני בית-המשפט היא השאלה מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן שסירובו בלתי-סביר.

על בית-המשפט להבחין בין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית.

התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב הינו התנאי הנוגע לאי-כדאיות העסקה.

לצד תנאי זה, מונה החוק שלושה תנאים נוספים: אי-הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרוייקט, לרבות התאמתם במידה ובעל הדירה או בן משפחתו סובלים ממוגבלות; אי-הצעת בטוחות הולמות; הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, שאינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלות בעל הדירה המסרב או של בן משפחתו או את שוויין.

לצד תנאים אלה, מופיע בחוק תנאי "סל" המכיר בסירוב כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות.

נטל הוכחת כדאיות העסקה מוטל על כתפי התובעים. אופן בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה תיבחן מנקודת מבט אובייקטיבית.

ודוק, אין משמעם של דברים כי על בית-המשפט להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו.

יש לזכור כי עסקאות אלה, שמשמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים. כאמור, החוק מבהיר כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן שבהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה.

יחד-עם-זאת, רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירה, לראות בסירובו סירוב סביר. שיקולים סובייקטיביים אלו יכול וימצאו ביטוי בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי.

בית-המשפט העליון ציין כי במקרה הנדון, בית-המשפט המחוזי קבע כי העסקה כדאית כלכלית. בית-המשפט העליון לא נמצא מקום להתערב בקביעה זו.

אף לא נמצא פגם בקביעה לפיה אין במהותם ובמשקלם של נימוקי הסירוב שהעלה המערערת אלו כדי להצדיק את סירובה לעסקה. זאת בפרט בשים-לב כי למערערת הוצעו הצעות חלופיות מגוונות, שיש בהן כדי לספק מענה לקשיים שהעלתה, אשר ממילא אינם ייחודים לה.

עצם העובדה שהמערערת מתגוררת בדירתה ואילו חלק ניכר משאר בעלי הדירות משכירים את דירותיהם, אינה מהווה נסיבה אישית מיוחדת בגינה ההצעות שהוצעו לשאר בעלי הדירות אינן סבירות בעניינה של המערערת.

בעקבות הצעת בית-המשפט העליון ניהלו הצדדים מגעים נוספים, במסגרתם הוצעו למערערת הצעות נוספות, שדומה כי הינן עדיפות אף על ההצעות שהוצעו לה בעבר ובמסגרתן הוצעה למערערת תמורה העולה על ערך דירתה הנוכחית, לצד ויתור על חיובה בהוצאות משפט.

אף-על-פי-כן, עמדה המערערת על סירובה בטענה כי ההצעות השונות מקפחות אותה, מאחר והן אינן מעניקות לה תמורה השווה בערכה לתמורה לה יזכו בעתיד שאר בעלי הדירות בבניין אשר הצטרפו לפרוייקט.

בית-המשפט העליון קבע כי בכך מגלה המערערת כי לשיטתה היא זכאית ליהנות מן התועלת הגלומה בפרוייקט, מבלי להצטרף אליו, וכי אין לקבל גישה זו, אשר משמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף.
בית-המשפט המחוזי הורה כי יש לפסוק לחובת המערערת פיצוי הנמוך באופן משמעותי מן הפיצויים להם עתרו המשיבים.

יתר-על-כן, בית-המשפט עיכב את ביצוע פסק-דינו על-מנת לאפשר למערערת לשקול עמדתה בשנית.

בית-המשפט העליון קבע כי גישה זו, של הטלת חיוב מותנה על הדייר הסרבן, הינה גישה מידתית וראויה, המתיישבת עם תכלית החוק, וכי יש להורות על עיכוב נוסף, בן חודש ימים, של ביצוע פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, כשבתקופה זו תיוותר הדלת פתוחה לפני המערערת לשקול פעם נוספת את עמדתה.

ב- ע"א (ת"א) 51373-01-11 {שרית נקט נ' גד אנוך, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.07.11)} דובר על ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום, במסגרתו נדונה השאלה מה דינו של "דייר סרבן" המסרב לפנות את ביתו במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי, מהם הקריטריונים הסבירים לסירוב כזה ומהם אינטרסי זכויות וחובות הצדדים המעורבים, הציבור והאיזון הראוי ביניהם.

בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים, דחה את הערעור, בקובעו כי בעניין זה, כפי שקבע בית-משפט קמא, לא מתקיימים התנאים לקיומו של סירוב סביר לעסקת בינוי פינוי שכן העסקה כדאית כלכלית, והוצע למערערת על-ידי היזם כל שניתן היה להציע ואף מעבר לכך, כולל התאמות אם יידרשו לבנה הנכה, ולא נמצאו נסיבות אישיות מיוחדות ההופכות את הסירוב לסביר.

למרות שמחד המערערת ניסתה להציג את התנגדותה כהתנגדות עקרונית, וטענה לאי- חוקיות של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) {להלן: "החוק"} ולפגיעה בזכויות יסוד כמו זכות הקניין, כבוד האדם והשוויון, בסופו-של-יום היא מוכנה לנהל משא-ומתן לפינוי, ועשתה זאת גם במהלך הדיונים בבית-משפט קמא וגם בפני בית-המשפט דלערעור.

בסופו-של-יום, בית-המשפט קבע כי לא ניתן לשלול את התרשמות וקביעת בית-משפט קמא שמבחינה עובדתית התנגדותה של המערערת הינה התנגדות סרק שאינה עניינית, ולמעשה מדובר בניסיון שלה לקבל פיצוי כספי גבוה, הגבוה בהרבה מהשווי הכספי של ההטבה שמקבלים שאר הדיירים בפרוייקט, ובדיוק לשם כך חוקק החוק שנועד למנוע מצב כזה.

זאת-ועוד, בית-המשפט קבע, כי מול הזכויות החוקתיות של המערערת והפגיעה הנטענת בהן, עומדות זכויותיהן החוקתיות של הדיירים האחרים {שחלקם כפי שנטען על-ידי בא-כוח המשיבים, קשיי יום ובעלי נסיבות אישיות קשות} שגם להם יש זכויות קניין, כבוד, ורצון לחירות לבחור להתקדם בחיים ולהשביח את רכושם ותנאי מגוריהם, ולכן האינטרס הציבורי והחברתי מחייב גם הגנה עליהם.