botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

דיני בתים משותפים -הריסה של בניין קיים ובניה מחדש

1. הדין
סעיף 60 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"60. בית משותף שנהרס
(א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן: "המשקמים") החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, יישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על-פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת משישה חודשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף-קטן (ב), רשאי המפקח, על-פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם - למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות.
(ד) נתגלעו חילוקי-דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על-ידי המפקח לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'."

2. כללי
ב- רע"א 8276/12 {חברת רוון ביזנס בע"מ נ' אלדד קולנשר ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (29.11.2012)} דובר על בקשת רשות לערער על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב שדחה ערעור על פסק-דינו של המפקח בלשכת רישום מקרקעין בתל-אביב {להלן: "המפקח"}.

בפסק-דינו העניק המפקח למשיבים סעד בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 {להלן: "חוק המקרקעין"} וחייב את המבקשת להצטרף לעסקת קומבינציה לבניית בניין משותף שנהרס, או להעביר את זכויותיה בדירה לאדם אחר שיבוא במקומה בכל הקשור לקימום הבית.

בשל התנגדות המבקשת לעסקת הקומבינציה, המשיבים - המחזיקים בכ- 80% מהרכוש המשותף - פנו למפקח על רישום מקרקעין בתל-אביב בבקשה שיפעיל את הסמכות המסורה לו בסעיף 60(ב) לחוק המקרקעין.

בפסק-דינו המנומק קיבל המפקח את תביעת המשיבים וקבע כי עמדו בתנאי תחולתו של סעיף 60.

המבקשת השיגה על החלטה זו בערעור לפני בית-המשפט המחוזי. בערעור טענה המבקשת כי לא ניתן לחייבה להתקשר בהסכם קומבינציה מכוח סעיף 60 לחוק המקרקעין.

ביום 15.10.12 דחה בית-המשפט המחוזי את הערעור. בית-המשפט המחוזי פסק כי קביעתו של המפקח שלפיה ניתן לעשות שימוש בסעיף 60 לחוק המקרקעין לצורך כפיית עסקת קומבינציה לא פוגעת באופן בלתי-מידתי בזכות הקניין, וזאת נוכח יישומה של הלכת צודלר {רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994), להלן: "הלכת צודלר"} שבה נקבע כי סעיף 60 לחוק המקרקעין מאפשר, בהתמלא תנאיו, לכפות לא רק את הקמתו מחדש של בית - אלא גם את הדרך שבה ייבנה הבית {שם, 566}.

מנקודה זו בקשת רשות הערעור לפני בית-המשפט העליון, שבגדרה שבה המבקשת והלינה על ההחלטה לחייבה להתקשר בעסקת הקומבינציה.

לטענת המבקשת, סעיף 60 לחוק המקרקעין לא מאפשר ביצוע עסקת קומבינציה, והחלת הלכת צודלר על פרשה זו מרחיבה את ההלכה באופן לא מידתי.

בית-המשפט העליון קבע כי פרשנותו של סעיף 60 לחוק המקרקעין הוכרעה בצורה ברורה בהלכת צודלר. גם אם הלכה זו לא התייחסה מפורשות לאפשרות שיקומו של בניין על דרך עסקת קומבינציה דווקא, ממילא שאלת יישומה של הלכה במקרה קונקרטי אינה מעמידה עילה לקיומו של דיון בערכאה שלישית {רע"א 2882/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בלולו, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.01.06), פסקה 3}.

ב- רע"א 7112/93 {צודלר בתיה ו- 18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח(5), 550 (05.12.94)} דובר בהחלטת המפקח על רישום בתים משותפים לחייב בעל דירה בבניין שנהרס להעביר זכויותיו לאחר כאשר הוא מתנגד להקמת הבית מחדש.

המתדיינים היו בעלי כל היחידות בבית משותף, שנהרס מטיל סקאד עיראקי במלחמת המפרץ. אותו טיל הרס 6 בניינים נוספים.

רשויות מס רכוש הציעו לבעלי הדירות והעסקים פיצוי כקבוע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006{להלן:"חוק פינוי ובינוי" או "החוק"}, אך פיצוי זה לא היה בו די כדי לאפשר בניית היחידות המקוריות.

כדי לעזור לתושביה הנפגעים, הכינה עיריית רמת-גן תכנית כוללת לפתרון המצוקה.

עיקרי התכנית כללו בניית בניינים חדשים במיתחם שנהרס, על דרך שכל אחד מבעלי הדירות הנפגעים יזכה ביחידת דיור חדשה, שגודלה ככפל גודלה של היחידה המקורית.

למיתחם שנהרס הוכנה תכנית בניה מקיפה אשר כללה הסדרי תנועה, חניה, הסדרי בטיחות ושירותים קהילתיים, הכול כדרישת דיני התכנון והבניה התקפים כיום.

בעלי יחידות הדיור שנהרסו לא נדרשו להוסיף כל תשלום בעבור קבלת היחידות החדשות והמרווחות; היתה זו העיריה אשר נטלה על עצמה את כל ההוצאות.

כל אשר נדרשו בעלי הדירות לעשות לא היה אלא שימחו את זכויותיהם לקבלת פיצויים מרשויות מס רכוש בעיריית רמת-גן.

העיריה אף נטלה על עצמה להוציא מכרז ליזמים שיציעו עצמם לבנות את המיתחם מחדש, בתמורה שתשלם להם העיריה.

תמורה זו הורכבה בחלקה מסכומי הפיצויים שהיו אמורים להתקבל מרשויות מס רכוש, ובחלקה מהגדלת אחוזי הבניה בחלקות שעליהן ניצבו הבתים ההרוסים. הגדלת אחוזי הבניה איפשרה ליזמים לבנות במיתחם דירות נוספות, והם היו רשאים למוכרן בשוק החופשי. רוב בעלי היחידות שנהרסו - 57 מתוך 61 - הסכימו לתכנית.

בבית הנדון 11 מבעלי היחידת הגיעו לכלל הסכם עם העיריה וביקשו לשקם את הבית על-פי התכנית האמורה, ואילו שניים לא הגיעו לכלל הסכם עם העיריה וסירבו לתכנית השיקום.

המשקמים פנו אל המפקח וביקשו אותו כי יפעיל את סמכותו על-פי סעיף 60 לחוק המקרקעין. המפקח קיבל את בקשת המשקמים.

בית-המשפט המחוזי קיבל את ערעורם של המשיבים. מכאן הבקשה לרשות ערעור, שנדונה כערעור, ונסבה על השאלות אם היה בית-המשפט המחוזי מוסמך לדון בערעור במותב של שופט אחד ואם הביטוי "להקים את הבית המשותף" בסעיף 60 לחוק המקרקעין פירושו הוא רק בניית הבית כמתכונתו המדוייקת של הבית שנהרס.

בית-המשפט העליון פסק כי מכוח סעיף 77 לחוק המקרקעין, בערעור על החלטת המפקח לפי סעיף 72(ב) לחוק אמור בית-המשפט המחוזי לדון בערעור במושב שלושה, ואילו בערעור על שאר החלטות תחול הוראת החוק הכללי.

הוראה זו תימצא בסעיף 37(ג) לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 {להלן: "חוק בתי-המשפט"}, ולפיה אמור בית-המשפט המחוזי לדון בערעור בשופט אחד (555א-ה).

במקרה הנדון החלטת המפקח ניתנה כסמכותו על-פי סעיף 60 לחוק המקרקעין, והיא ניתנת לערעור לפני בית-המשפט המחוזי במותב של שופט אחד (555ה-ז).

הביטוי "להקים את הבית מחד" אינו כובל את הפרשן בשלשלאות אל מסגרתו המדוייקת של הבית המקורי, אלא מחזיק הוא בציקלונו גם בית שאינו בן-דמותו המדוייקת של הבית ההרוס.

השאלה אינה אלא שאלה של מידה, על-פי רוחו של ההסדר.
זכות הקניין הינה מן הזכויות בעלות העוצמה הרבה ביותר, והיא מעין זכות יסוד טבעית שהטילה עוגן במיתחם החוקתי אף הוא.

גם אם הקניין שבחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו מתפרס אף על זכויות שאינן זכויות קניין במובנן הקלאסי, הנה בזכויות קניין קלאסיות ודאי שהוא תופס.

זכות הקניין משמיעה, כעיקרון, זכותו של אדם לעשות, או שלא לעשות, בקניינו, כרצונו; הכול למגבלות שהדין הקוגנטי קובע.

הבית המשותף הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית.

מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת, ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים.

הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף, והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק המקרקעין הן ייחודיות לבתים משותפים.

ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף, גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו.

הבית המשותף הינו מוסד, sui generis שיש בו גם מכאן וגם מכאן, ומסרב הוא בכל תוקף להסגיר עצמו בשלמות למשבצת זו או אחרת מן המשבצות המסורתיות של דיני הקניין.

יתרה-מזאת, הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בו יסודות שמעבר לדיני הקניין. יסודות יוצרים אלה בבית המשותף - יסודות שהם מטה-קנייניים - כוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, את אספת הדיירים, הגבלות קנייניות ספציפיות החלות על בעלי הדירות בבית ועוד.

הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה.

זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית". בוודאי כך במקום שבית משותף נהרס.

פירוש הביטוי "להקים את הבית מחדש" - כהוראתו בסעיף 60 לחוק המקרקעין - הוא התווייתו של מרחב נורמאטיבי ספציפי לפעילות הקמתו של בית חדש, הענקת שיקול- דעת למשקמים בדרכם להקמת משכנם חדש.

למרות שמדובר בזכות הקניין, במערכת ייחודית כזו של הרס בית משותף מתעצם הגורם האישי {משכן לאדם} וגורר עמו, כמו מעצמו, את יסוד הסבירות.

מנגנון הסבירות במשפט נועד לוויסות של חיים יחדיו, וכשם שכוחו עמו ביחסי קניין המשולבים ביחסים בין אנשים - כגון בעוולת המטרד שכוחה עמה אף לעניין הקניין ה"קלאסי" - כן יהיה בהקמתו מחדש של בית שנהרס, ואף על דרך של קל וחומר; הקמת הבית בידי המשקמים - ההקמה בתורת שכזו - משולבים בה יסודות קניין ויסודות אישיים של יחסי אנוש.

סעיף 60 לחוק המקרקעין מדבר אמנם במקום שבו "נהרס בית משותף מכל סיבה שהיא, אך אין ספק שכוונת הדברים היא, בעיקרו, למקרים חריגים כמעשה שמים {רעידת אדמה} או מעשה ידי אדם שלישי {כמו טיל אוייב}, לרבות אדם שהוא בעלים בבניין.

סעיף 60 לא נועד לתת לגיטימציה מראש להריסה במתכוון של בית משותף בידיהם של מקצת הבעלים המשותפים והם תומכי שיקום. מובן הוא, כי להריסת בית מכוונת נדרשת הסמת כל הבעלים.

אשר-על-כן, בית-המשפט העליון קבע כי פירוש של ביטוי או של תיבה בחוק, לא ראוי כי ייעשה אך על דרך החיוב בלבד, אלא על דרך בחינת החלופות אף הן. משתימצאנה החלופות כולן, יש להעמידן זו בצד זו, ולשאול איזו מהן מקרבת עצמה להסדר הראוי ביותר שעל-פי הסברה ביקש המחוקק לקובעו.

במקום שבו תכנית השיקום משנה ממתכונתו של הבית שנהרס - ואפשר אף מחייבת היא את בעלי הדירות בהוצאות נוספות, ולו בגדרי הסבירות ­השוואת ערך הזכויות של המתנגד לשיקום על-פי חלופת ההקמה לשווי זכויותיו שעל-פי חלופת אי-ההקמה ופירוק השיתוף תהיה לעניין, במסגרת הכוללת של פריסת המושג "הקמת הבית מחדש".

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט העליון קבע כי נתקיימו התנאים הנדרשים להקמתו של הבית המשותף מחדש, כהחלטתם של בעלי הדירות, ונכון עשה המפקח בהחליטו כפי שהחליט.

לפיכך, בית-המשפט העליון ביטל את פסק-דינו של בית-משפט קמא, וציווה על המתנגדים להעביר את זכויותיהם לכל אדם, לפי ראות עיניהם, תוך שישה חודשים.

3. חוק פינוי-בינוי וסעיף 60 לחוק המקרקעין
ב- ע"א (חי') 899-03-09 {שרה קלצוק נ' צבי אורון, תק-מח 2010(2), 7135, 7138 (2010)} המערערים עתרו למפקחת על בתים משותפים כי תפעיל סמכותה לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "החוק") ותקבע, כי למרות התנגדות משיבים 4-1, יהיו המערערים {שהם רוב בעלי דירות בבית המשותף} רשאים להתקשר בחוזה לביצוע עבודות ברכוש המשותף, הכוללות עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38, בתמורה לקבלת כל זכויות הבניה לשם בניית שתי דירות מגורים נוספות בבית המשותף, שתהיינה בבעלות הקבלן.

המפקחת דחתה את התביעה על-הסף ומכאן הערעור.

בית-המשפט המחוזי דחה את הערעור ופסק כי: החוק נועד ליצור מנגנון שיאפשר לממש תכניות חיזוק לפי תמ"א 38.

העיקרון הכללי הקבוע בחוק הוא, שביצוע עבודות לפי תכנית חיזוק ברכוש המשותף, הכרוכות בבניית דירה חדשה ברכוש המשותף, טעונות החלטה מראש של כל בעלי הדירות.

כל עוד לא ניתן היתר בניה, אין תחולה לחוק וממילא לא התעוררה סמכות המפקח על רישום המקרקעין לכפות את התכנית על המיעוט המתנגד.

אישור עקרוני של רשות התכנון אינו היתר בניה, ואינו מקיים את לשון החוק. לפיכך, אין מקום להתערב בהחלטת המפקחת על רישום המקרקעין, לסלק את התביעה על-הסף מחמת שטרם ניתן היתר בניה.

עם-זאת, לאחר קבלת היתר בניה, ומשעה שהחוק יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, ביישומו יהיה צורך להפעיל הגנות שונות מאלה הנוהגות לפי התפיסה הכללית בדיני הקניין, ובמקום הגנה קניינית, המאפשרת למיעוט למנוע את ביצוע העבודות, יהיה צורך להפעיל את "הגנת החבות" כך שבידי המיעוט המתנגד לבצע עבודות חיזוק יוותר סעד של פיצוי בלבד אם יתברר כי נגרם לו נזק מביצוע פעולות החיזוק.

לכן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בניה, וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום-לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבניה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה.

אם יפעל היזם בשיווין בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום-לב, ויחשב את חישוביו לפי סעיף 5 לחוק, זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט.

כאשר יינתן היתר הבניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו ליתן הסכמתו, יתייצב הרוב בפני המפקח על רישום המקרקעין, והמפקח יבחן האם הופר השוויון, והאם הרוב נוהג בתום לב, והאם "הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט, אם ימצא המפקח מקום לכך, יהיה הוא מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. המפקח על רישום המקרקעין לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק על בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו. סמכות ההתערבות של המפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה מצומצמת ביותר.

4. שיקומו של בית באמצעות עסקת קומבינציה
ב- רע"א 8276/12 {חברת רוון ביזנס בע"מ נ' אלדד קולנשר ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (29.11.2012)} נדונה בקשת רשות לערער על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב {כב' השופטת י' שיצר} שדחה ערעור על פסק-דינו של המפקח בלשכת רישום מקרקעין בתל-אביב {להלן: "המפקח"}.

הצדדים הם בעלי הזכויות בבניין אשר הוכרז על-ידי עיריית ת"א כמבנה מסוכן.

בשנת 2002 הוציאה העיריה צו פינוי לכל הדיירים וכן צו הריסה לבניין. צו הריסה בוצע בנוגע לרבע מהבניין. צו הפינוי נותר בעינו, והכניסה והשימוש בבניין אסורים מזה עשור.

בקשה זו היא בקשת רשות לערער על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, שדחה ערעור על פסק-דינו של המפקח בלשכת רישום מקרקעין.

בפסק-דינו העניק המפקח למשיבים סעד בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין, וחייב את המבקשת להצטרף לעסקת קומבינציה לבניית בניין משותף, או להעביר את זכויותיה בדירה לאדם אחר שיבוא במקומה בכל הקשור לקימום הבית.

המבקשת טענה כי סעיף 60 לחוק המקרקעין לא מאפשר ביצוע עסקת קומבינציה, והחלת עניין צודלר על פרשה זו {רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5), 550 (1994); להלן: "עניין צודלר"} מרחיבה את ההלכה באופן לא מידתי.

המבקשת טענה כי עסקת הקומבינציה מפלה אותה לרעה, והיא עלולה לגרום לה להפסד כלכלי בסך 2 מיליון ₪, לעומת "עסקה משולבת" שתאפשר לה להזמין שירותי בניה לדירתה.

בית-המשפט העליון דחה את הבקשה בקובעו כי רשות ערעור תינתן רק מקום שבו מעלה הבקשה שאלה כללית שחשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת.

מקרה זה לא ענה על תנאים אלו.

השאלה שאותה העלתה המבקשת במקרה אינה חורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. למעלה מכך: פרשנותו של סעיף 60 לחוק המקרקעין הוכרעה בצורה ברורה בעניין צודלר.

גם אם הלכה זו לא התייחסה מפורשות לאפשרות שיקומו של בניין על דרך עסקת קומבינציה דווקא, ממילא שאלת יישומה של הלכה במקרה קונקרטי אינה מעמידה עילה לקיומו של דיון בערכאה שלישית.

טרוניית המבקשת נגעה גם לשאלות עובדתיות. הערכאה הדיונית קבעה כממצאים שבעובדה כי לחלופת "העסקה המשולבת" אין היתכנות ממשית בנסיבות העניין מאחר ומתווה עסקת הקומבינציה לא גורע משווי הזכויות של המבקשת - אלא משפרן; כי מתווה זה עדיף על-פני פירוק השיתוף; וכי אין בעסקת הקומבינציה משום הפליה בין הדיירים.

עוד הוסיף בית-המשפט העליון, כי הלכה היא שערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה המבררת, לא כל שכן בגלגול שלישי.

בנוסף, לא נמצא כי הטענות בדבר ניהול הדיון מצדיקות התערבות. ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות בעלות אופי דיוני, ובהקשר זה מקובלת על בית-המשפט העליון קביעת בית-המשפט קמא שלפיה הערעור שהגישה המבקשת ארוך ומפורט, וכי במועד הדיון ניתנה לצדדים הזדמנות ראויה ומספקת להבהיר עמדתם.

5. תביעת פיצויים לפי החוק
ב- ת"א (מחוזי לוד) 55587-12-11 {רחל עמינדב ו- 46 אחרים נ' יקותיאל קאזי, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.06.13)} התובעים הגישו תביעה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), לתשלום פיצויים בגין נזק שנגרם לתובעים, בשל סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם לפינוי-בינוי.

התובעים טענו, כי הנתבעים סירבו להתקשר בהסכם, ולחילופין היתנו את התקשרותם בתנאים בלתי-ישימים.

עוד טענו התובעים כי סירובם של הנתבעים לחתום על ההסכם בלתי-סביר ומהווה ניצול לרעה של זכויותיהם בדירות שבבית המשותף.

הטענה העיקרית שהיתה בפי הנתבעים בעת שהוגש כתב ההגנה מטעמם כי סירובם לחתום על ההסכם נעוץ בכך שתנאיו בלתי-סבירים: דירת התמורה אינה ראויה; דמי השכירות אינם משמעותיים; וכי הערבות הבנקאית המוצעת בלתי-הולמת. בסיכומים טענו הנתבעים בעיקר כי התביעה אינה עומדת בדרישות חוק פינוי-בינוי לפי חוות-דעת השמאי מטעם התובעים.

בית-המשפט קיבל את התביעה ופסק כי עניין להם ברוב מיוחס של מקבץ {בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת} לפינוי, כנדרש בחוק.

סעיף 2(ב) בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 {להלן:"החוק"} דן בשאלת סבירות הסירוב.

את סירובם לחתום על ההסכם נימקו הנתבעים בנימוקים אלה: היעדר לוח זמנים מחייב לביצוע הפרוייקט; עמימות לגבי אופן קביעת שטח הדירה החדשה; היעדר מנגנון לעדכון גובה דמי השכירות; וערבות בסכום בלתי-הולם.

הסיכון הרובץ לפתחם של בעלי הזכויות הוא שהפרוייקט לא יסתיים כולו אם לא יחתמו כל בעלי הזכויות במתחם על ההסכם. אבל אין סיכון מבחינת לוח הזמנים לבניית הבניינים המיועדים לתובעים ולנתבעים.

בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין, דמי השכירות בגובה 3,700 ₪ נותנים מענה לטענות הנתבעים בעניין זה וסירובם בהקשר זה אינו סביר. לטענת הנתבעים כי גובה הערבות אמור לשקף את שווי דירות התמורה לא הובא כל ביסוס משפטי, ומשכך יש לדחותה.

העובדה שכל יתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה. מכל מקום, בית-המשפט לא מצא כי יש להפר את עקרון השוויון כך שהנתבעים יקבלו ערבות בנקאית גבוהה יותר מיתר בעלי הזכויות.

הנה-כי-כן, אף לא אחת מטענות הנתבעים נגד תנאי הפינוי נמצאה כסבירה.

בית-המשפט קבע כי אם בתחילת הדרך ניתן היה לקבל חלק מן הנימוקים שהנתבעים טענו להם, לאורך ההליך הובהר הטעון בירור, וניתן מענה מספק לטענות הנתבעים {השוו: ת"א (ת"א) 28736-02-10 גד אנון נ' שרית נבך, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.12.10)}.

סירוב הנתבעים מונע את ביצוע התכנית וגורם נזק לבעלי הדירות האחרים אשר אינם יכולים לזכות בדירה גדולה יותר וחדישה יותר, הכוללת גם חניה תת-קרקעית ומחסן {ראה גם, ת"א (חי') 1763-06-12 שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.02.13)}.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי משהודיע הקבלן כי יעמוד בדרישות, והובהר כי התנאים סבירים, נעשו נסיונות להביא את הצדדים לכלל הסכמה. הנסיונות לא צלחו, ונמצא כי שהעמדות המנוגדות נבעו מסכסוך שנתגלע בין עורכי-הדין {ליאור עמידור ומשה רז-כהן}, שותפים לשעבר, שלא מעניינים מהותיים לתביעה.

סיכומו-של-דבר בית-המשפט קיבל את התביעה. הנתבעים ישלמו לתובעים 2,750,000 ₪. בנוסף, ישלמו הנתבעים הוצאות משפט ואגרות משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום, וכן שכר-טרחת עורך-דין בסכום של 20,000 ₪.

6. סמכות מוסדות התכנון לדון במחלוקות קנייניות
ב- עע"מ 2832/09 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ואח', תק-על 2011(1), 1045 (2011)} נדונה השאלה כיצד על מוסדות התכנון לנהוג מקום בו בקשה להיתר בניה מוגשת ללא הסכמתם של יתר בעלי הזכויות בנכס.

בית-המשפט קבע כי השאלה המרכזית, עניינה כאמור האופן בו נדרשים מוסדות התכנון לנהוג מקום בו בקשת היתר מוגשת ללא הסכמת יתר בעלי הזכויות בנכס.

בית-המשפט קבע כי אין חולק, שסמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות כאשר גרס כי בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד {עע"ם 3493/08 שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.12.10)}.

לגישה זו טעם מבורר, הוועדות אינן מוסמכות בדין וגם אין מומחיותן בשאלות קניין; עליהן לפעול על יסוד תשתית קניינית נתונה ומובהקת.

מנגד, מוסדות התכנון רשאים לדון בבקשה גם במצב בו בעלי זכויות בנכס מתנגדים לבקשה מטעמים תכנוניים. הדברים עלו מהפרשנות שניתנה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 {להלן: "תקנות התכנון והבניה" או "התקנות"}.
המחלוקת בין הצדדים הינה אם על-פי האמור בתקנות, תנאי מחייב הוא, שבכל מקרה יחתמו בעלי הדירות בבית המשותף {או נציגות הבית המשותף} על כל בקשה להיתר בניה בבית המשותף כאמור בתקנה 2א(4), ומבלי חתימה כזו לא תדון הוועדה בבקשה; או שמא האמור בתקנה 2ב מסייג את האמור בתקנה 2א(4) במובן זה, שאם לא חתמו כל בעלי הדירות, יש לנקוט בפרוצדורה הקבועה בתקנות 2ב ו-2ג ולאחר נקיטת ההליך לפי תקנות אלה תוכל הוועדה לדון ולהכריע בבקשה.

הפתרון בו בחר מחוקק-המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קנינית של בעלי דירות אחרים בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרים, על הוועדה לדון ולהכריע אם על-פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בניה לעותרים, ואם כן {ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב ו-2ג} - עליה לתת אותו להם גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר.

יודגש, כי ב- בג"צ 879/89 {בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין נ' הוועדה המקומית, פ"ד מד(2), 831 (1990) (להלן: "עניין ט.ל.מ")} היתה התייחסות למצבים בהם יש "תימוכין קנייניים" לבקשת ההיתר, והתנגדות השותפים - שזכויותיהם מוגדרות - נבעה מטעמים תכנוניים.

במצבים בהם התנגדות הצדדים נבעה מכך שהבקשה נעדרת תמיכה קניינית, רשאית הוועדה לסרב לדון בבקשה.

אשר-על-כן, אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית-המשפט המוסמך.

בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד.

בית-המשפט קבע כי לאור האמור לעיל וכשעמדת הוועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית-המשפט המוסמך {בג"צ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון לבניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.10.90)}.

מקום בו הוועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית {למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף}, תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית.

גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושו {רע"א 4138/10 קלצוק נ' אורון, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.04.10)} והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בשאלות קנייניות, שבהן - כאמור - אינם מוסמכים לדון.

ההבחנה היא איפוא בין מקום שבו אין שאלה באשר לזכויות קנייניות, למקום שבו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ.

בספרות הוצע נימוק נוסף לגישה שננקטה ב- בג"צ 1578/90 {הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.10.90) (להלן: "הלכת אייזן"} לפיו דיון על-ידי מוסדות התכנון בהיבטים תכנוניים של בקשה הנעדרת "תימוכין קנייניים", עשוי להוביל להכשרתה בפועל של בניה לא חוקית.

כך למשל, מתן היתר בניה לבניה ברכוש המשותף, בהיעדר "תימוכין קנייניים" לעשות כן, עשוי להכשיר בניה המנוגדת לחוק המקרקעין ולהביא לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס.

נטען, כי כדי למנוע מצב זה על מוסדות התכנון, לדון בהיבטים התכנוניים רק לאחר שהוכח היסוד הקנייני לבקשה {ראו מ' בניאן דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (2002), 755-754; ראו והשוו עע"מ 9057/09 {דן איגנר ועוד 32 אח' נ' השמורה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.10.10)}. נימוק זה יש בו טעם.

כדי להשיב לשאלה אם במקרה הנדון מוסדות התכנון רשאים לעכב את הדיון בשאלות התכנוניות, יש לבחון אם למשיבה "תימוכין קנייניים" לבקשתה.

יוזכר, כי לטענת המשיבה אין מחלוקת בנוגע לזכויותיה הקנייניות, ואילו לטענת הוועדה המקומית והמדינה, בקשת המשיבה נעדרת "תימוכין קנייניים", ולכן יש לעכב את הדיון בבקשתה עד להכרעה בסוגיה הקניינית.

בית-המשפט ציין כי לאחר התלבטות כנזכר, מקובלת עליו בסופו-של-יום עמדת הוועדה המקומית, וזאת משום שהתכנית כללה בניה ברכוש משותף וניצול זכויות בניה, באופן העלול לפגוע בזכויות המשיבה 3.

יתכן שהשאלה הקניינית עשויה להיפתר במהירות סבירה בהליך שיפוטי באין הסכמה {כגון על-ידי פירוק השיתוף} - אך בהיעדר הסכמה לעת הזאת, קשה להלום "קיצור דרך", אשר יתכן כי יפגע בזכויות המשיבה, וידוע כי מקום שבקניין בעניין הנדון, זכות חוקתית היא {סעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו}.

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי צדקה הוועדה המקומית בהעבירה את המחלוקת לבית-המשפט המוסמך, זאת, לאחר שבחן את מהות הזכויות הקנייניות של המבקשים.

המשיבה לא הוכיחה כי יש בידה "תימוכין קנייניים" לבניה המבוקשת, ולפיכך חלה הלכת אייזן, המרשה את מוסדות התכנון שלא להכריע בהיבטים התכנוניים של הבקשה, ולהפנות את הצדדים לבית-המשפט המוסמך.

בית-המשפט סבר כי זהו הפתרון הרצוי בעניין הנדון אף כי הוא היה ער לכך שמשמעו הימשכות נוספת על ציר הזמן.

משנדחתה התנגדותה התכנונית של המערערת לבקשה, המשוכה שבפני המשיבה נמצאת במישור הקנייני והמשיבה לא תזדקק להסכמת המשיבה 3 אם יפורק השיתוף ביניהן.

עוד הוסיף בית-המשפט בהחלטתו כי באמצעות הליך פירוק מסודר ניתן יהיה להבטיח, כי זכויותיה של המשיבה 3 בנכס לא ייפגעו {ובכלל זה גם זכויות הבניה העומדות לרשותה} ויובטחו זכויות המשיבה עצמה, המבקשת לממש את פוטנציאל הבניה במקרקעין, בהתאם לזכויות הבניה שיוקנו לה ותכניות המתאר הרלבנטיות.

7. אין לקיים דיון מחודש בהגדרת המקבץ הרלבנטי ובשאלת כדאיותה הכלכלית של העסקה
ב- רע"א 6819/15 {אליעזר משיח אהרן נ' רובע 1 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.12.15)} דובר על בר"ע על החלטת בית-המשפט המחוזי אשר עוסקת בקביעת מתווה הדיון בו יתנהל ההליך, שעניינו סכסוך הנוגע לפרוייקט פינוי-בינוי.

בהחלטתו אימץ בית-המשפט ממצאים עובדתיים ומסקנות משפטיות שנקבעו בפסק-דין קודם שניתן בבית-המשפט המחוזי ועסק בסכסוך זה, כבסיס למתווה הדיון בהליך הנוכחי. למבקשים היו טענות רבות על קביעתו של בית-המשפט המחוזי כי בעניין הנדון חל השתק פלוגתא.

בית-המשפט העליון דחה את הבקשה בקבעו כי על פניו קיים קושי בהחלת דיני השתק הפלוגתא על העניין הנדון. עיקר הקושי נבע מכך שמדובר במקרה של "ממצא מזיק".

מאידך, מדובר במצב בלתי-רגיל, בו בית-המשפט בפסק-הדין הראשון בחר מיוזמתו להמשיך ולדון בשאלות שבמחלוקת בין הצדדים, מתוך ראיה צופה פני עתיד וכדי לנסות ולסיים את הסכסוך במהירות וביעילות.

לצדדים ניתן יומם והם עשו כל שביכולתם להוכיח את טענותיהם בנוגע לפלוגתאות בהן מדובר, ואף בית-המשפט נתן דעתו ודקדק בהכרעותיו בפלוגתאות אלו באותה תשומת לב שניתנה להכרעותיו האחרות, החיוניות לפסק-הדין.

יחד-עם-זאת, אף שניתן לראות בקביעות שבפסק-הדין הראשון כחיוניות לקידום פתרון הסכסוך, אין הן עומדות במבחן הנוקשה של חיוניות לפסק-הדין. העדר זכות הערעור על פסק-הדין הראשון גם היא מקשה על קבלת הכרעותיו כמעשה בית-דין.

בית-המשפט המחוזי ניסה לגבש פתרון יצירתי למצב זה, לפיו יש להתייחס באופן מהותי להליך זה כהמשך של ההליך הקודם, ועל-כן לאמץ את הקביעות שבפסק-הדין הראשון אל תוך ההליך הנוכחי.

בשל כך החליט בית-המשפט העליון כי תינתן גם זכות ערעור על קביעות אלו במסגרת הערעור על פסק-הדין הנוכחי.

בית-המשפט העליון ציין, כי מבלי לקבוע מסמרות, קונסטרוקציה משפטית זו אינה מעוגנת בכללי סדר הדין האזרחי, וקיים קושי ממשי, מעשי ומהותי, ביישומה.

עוד הוסיף בית-המשפט העליון, כי לא נמצא צורך להכריע בשאלת תחולת השתק הפלוגתא וב"אימוץ העובדות" מפסק-הדין הקודם, שכן נמצא כי יש לדחות את הבר"ע בשל השיהוי בהגשתה וחוסר תום-הלב הנלווה לה.

בית-המשפט העליון הבהיר כי החלטה אחרת של הערכאה הדיונית נבלעת בפסק-הדין הסופי שיינתן בהליך, ועל-כן ניתן לערער עליה בזכות במסגרת ערעור על פסק-הדין; אלא שבמצבים מסויימים מוצדק לדון בערעור על החלטה כזו כבר תוך כדי ניהול ההליך.

רשות ערעור תינתן רק כאשר שוכנע בית-המשפט שדחיית הדיון בעניין לשלב הערעור על פסק-הדין הסופי עלולה להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים או שעלול להיגרם לצד להליך נזק של ממש, או שעלול להתנהל הליך מיותר או בדרך שגויה. ענייננו עונה על דרישה זו.

אלא שלא די בכך. קבלת רשות מצויה במסגרת שיקול-דעת בית-המשפט, השוקל אם מתן רשות כזו מוצדק בהתאם לטיב ההחלטה ולמכלול נסיבות העניין.

אחד השיקולים הרלבנטיים לעניין זה הוא שהערעור על החלטת ביניים עלול לשמש כלי בידי המבקש לעיכוב הדיונים וההליך, באמצעות פיצול בלתי-נסבל של המשפט.

מכך גם נגזרת חובת המבקש שלא להשתהות בהגשת הבקשה, פן יעכב הדבר את ההליך המתנהל בערכאה הדיונית ללא הצדקה. במקרה הנדון לא עמדו המבקשים בחובה זו.

נפסק, כי כאשר מבקש בעל דין להגיש בר"ע על החלטת ביניים העשויה להשפיע על מהלך הדיון, וקבוע מועד דיון קרוב, עליו לכלכל את צעדיו בזריזות.

עליו להוציא את החלטתו אל הפועל תוך זמן קצר ולא למצות את מלוא התקופה הנתונה לו בחקיקה.

כמו-כן, כאשר קיים סיכוי שהמידע על הגשת הבר"ע ישפיע על אופן ניווט הדיון על-ידי הערכאה הדיונית, חובה להודיע לבית-המשפט על כך שקיימת כוונה להגיש בר"ע או כי נשקלת אפשרות כזו. המבקשים לא עמדו בחובתם להחליט במהירות, ולא בחובתם להודיע לבית-המשפט על החלטתם.
הדבר הוביל לביטולם של דיונים ולעיכוב ההליך.

בית-המשפט העליון קבע, כי דחיית בר"ע מטעמי שיהוי בלבד היא תגובה שיפוטית חריפה שנעשית במשורה, והיא תהא מוצדקת במקרה של שיהוי משמעותי, במיוחד מבחינת ההשלכה על ההתנהלות הדיונית של הערכאה הראשונה. כזה הוא המקרה הנדון.

ניתן להסיק זאת גם מאופי הסכסוך - סכסוך נזיקי מכוח חוק פינוי-בינוי. חוק פינוי-בינוי עוסק במצב בו מרבית בעלי הדירות מעוניינים בעסקת פינוי-בינוי, ומיעוטם מתנגדים לכך, והחוק מנסה למצוא איזון ראוי בין האינטרסים של שתי קבוצות אלו.

האופי הייחודי של הסכסוך מטיל עליהם חובה מוגברת שלא להשתמש בכלים הדיוניים שברשותם באופן המעכב את ההליך יתר על הנדרש.

גם אם יונח לטובת המבקשים כי השתהו מסיבות אובייקטיביות מוצדקות, מדובר במצב מובהק בו עליהם להודיע על הכוונה להגיש בר"ע או כי נשקלת אפשרות כזו, במהירות האפשרית.

קל וחומר שמשעה שהוגשה הבקשה היה עליהם להודיע על כך באופן מידי לבית-המשפט, הנטל בעניין זה מוטל כולו על כתפי המבקשים ואין הם יכולים להיתלות בכך שהודיעו על הגשת הבקשה לבעל הדין שכנגד.

השופט זילברטל קבע כי ניתן לדחות את הבר"ע מבלי להתייחס לגופם של דברים, רק מהטעם שדין ההשגה על החלטת הביניים שניתנה בבית-המשפט קמא להתברר במסגרת הערעור על פסק-הדין, ככל שהמבקשים יחפצו לערור עליו.

עוד הוסיף השופט זילברטל , כי ככלל, "אין מקום ליתן רשות ערעור במקרים כגון דא, כאשר אי-בירור ההשגה בטרם הסתיים ההליך לא יגרום לעיוות דין שלא ניתן יהיה לתקנו במסגרת ערעור בזכות או ייצור מצב בלתי-הפיך אחר".

השופט דנציגר הסכים לפסק-דינו של חברי השופט סולברג ולהערותיו של השופט זילברטל.

8. המבקש לא תמך את העובדות העומדות ביסוד בקשתו בתצהיר
ב- ת"א (חי') 6157-07-15 {עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' גל אלימי, תק-מח 2015(3), 34161 (2015)} בית-המשפט דן בבקשה לסילוק על-הסף של התובענה שכותרתה חוזים - הפרה, פיצויים, דייר סרבן - פינוי-בינוי.

הסעד המבוקש בתובענה הוא הצהרה כי המבקש הפר הפרה יסודית את החוזים שכרת עם המשיבה במסגרת עסקת פינוי-בינוי בכך שרכש דירה נוספת בבניין. כמו-כן, נתבקש להצהיר כי חוזה הרכישה שנכרת בין התובעת למבקש שריר וקיים וכי למבקש מגיע לכל היותר פיצוי בין איחור במסירת דירת התמורה.

התובעת עתרה לאכיפת החוזים בין הצדדים על דרך של חיוב המבקש למכור לתובעת את דירת פינקל שנרכשה על ידו וכן לפיצוי מוסכם בגין ההפרה.

לחילופין, עתרה התובעת לפיצויים בגין נזקיה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים) ובנוסף, פיצוי בגין הנזק שנגרם לה בשל עיכוב הפרוייקט.

המבקש טען, כי דין התביעה להידחות על-הסף מחמת העדר עילה לפי החוק וזאת משום שהתובעת אינה בעלת דירות במקבץ, משום שהתובעת אינה בעלת רוב מיוחס במקבץ, ושהבניין אינו מהווה מקבץ כהגדרתו בחוק וכי המבקש אינו דייר סרבן כהגדרתו בחוק.
בית-המשפט קבע, כי דין הבקשה לסילוק על-הסף להידחות. הנסיבות לא הצדיקו דיון בטענות הסף בטרם הגשת כתב הגנה ובכלל.

כמו-כן, בית-המשפט לא שוכנע כי המקרה נופל לגדר אותם מקרים חריגים בהם ניתן להגיע למסקנה כבר בשלב זה כי אין לתביעה כל סיכוי ולו קלוש להצליח. די בעובדה שהמבקש לא תמך את העובדות העומדות ביסוד בקשתו בתצהיר.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי בנסיבות אלו, וכאשר הבקשה לסילוק על-הסף נסמכת על הסעד החלופי בלבד, אין מקום לדון בבקשה כטענת סף, וזו תתברר במידת הצורך במסגרת הדיון בתיק העיקרי, אם יידרש בית-המשפט לדון סעד החלופי.

המבקש אמנם טען בתשובתו לתגובת התובעת כי ביטל את החוזים כדין בשל האיחור במסירה ודוחה גם את הטענות המיוחסות לו בגין רכישת דירת פינקל.

טענות אלו הן טענות הראויות להישמע ואולם מנגד טענה התובעת כי רכישת דירת פינקל והודעת הביטול ששלח המבקש ביחס להסכמים שנכרתו עם התובעת בעניין מכירת דירתו ורכישת דירת התמורה, מהווים הפרה של החוזה בין הצדדים וניהול משא-ומתן בחוסר תום-לב לקראת כריתתו של חוזה התמורה החלופי.

טענות אלו שהינן בעלות אופי עובדתי ומשפטי כאחד דינן להתברר במסגרת ההליך העיקרי ולא ניתן לקבוע כבר בשלב זה כי אין לטענות התובעת כל סיכוי להצליח באופן המצדיק סילוק תביעתה על-הסף.

9. סירובו של הנתבע לכך שאימו המבוגרת תאלץ לעבור לדירה אחרת באופן זמני איננה סבירה
ב- ת"א (הרצ') 54823-07-13 {אופיר קינן נ' ליאור משה, תק-של 2014(3), 96189 (2014)}בית-המשפט דן בתביעה לסירובו של הנתבע לחתום על הסכם פינוי-בינוי בפרוייקט בניה שהתובעים הינם בעלי זכויות בדירות המצויות בו.

הנתבע טען כי הוא איננו מסרב לחתום על הסכם פינוי, ולמעשה לדבריו היה בין הראשונים להסכים לעסקה יחד עם בני משפחתו על הסכם מול היזם.

מקור המחלוקת הינו סירובו לחתום על הסכם חדש הסותר את תוכנו של ההסכם האמור, שקבע כי האם תעבור ישירות לדירה החדשה ללא צורך במגורים זמניים. כמו-כן, היזם נקט כלפי הנתבע ובני משפחתו באלימות ובאיומים על-מנת לכפות עליהם חתימת הסכם חדש.

בית-המשפט קבע, כי כל טענות הנתבע כי נציגים מטעם היזם תקפו אותו פיזית ואיימו על חייו, וכן על בני משפחתו, לא היו רלבנטיות ולא היו צריכות הכרעה, שכן ממילא הנתבע לא חתם על הסכם פינוי ולכן טענות כפיה אינן מעלות או מורידות.

הנתבע נותר יחיד בסירובו שלא לחתום על ההסכם ולדרוש כי אימו תעבור ישירות לדירה חדשה, למרות שהדבר איננו אפשרי על-פי נספח השלביות בתב"ע. לפיכך בית-המשפט בחן האם סירובו של הנתבע בא בקהל המקרים הנחשבים סירוב בלתי-סביר, והתשובה נעתה בחיוב.

בית-המשפט קבע כי סירובו של הנתבע נובע מכך שאימו המבוגרת תאלץ לעבור לדירה אחרת באופן זמני לתקופת הבניה ורק לאחר-מכן תעבור להתגורר בדירה החדשה.

לכן גם דרישתו כי תעבור ישירות לדירה החדשה היא דרישה בלתי-סבירה בעליל.
אשר-על-כן, מלאו התנאים הקובעים בחוק פינוי ובינוי לחיוב הנתבע בנזקי התובעים כתוצאה מסירובו לחתום על הסכם פינוי {ראה גם ת"א 1763/12 (ח"י) שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר, תק-מח 2013(1), 26873 (2013)}.

10. לא נמצא בטענות המערערת כי יש לה צרכים ייחודים אשר אינם משותפים לדיירים נוספים מלבדה, ואשר לא זכו למענה הולם במסגרת ההצעות שהוצעו לה
ב- ע"א 3511/13 {רגינה שורצברגר נ' שלום מרין, תק-על 2014(3), 3961 (2014)} ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי המחוזי במסגרתו חוייב עזבון המנוחה בתשלום 400,000 ש"ח, בגין סירוב להצטרף לתכנית פינוי ובינוי, בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 {להלן:"החוק"}.

המערערת עתרה לביטול פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בטענה כי התמורה לה היא זכאית היא שדירתה הנוכחית תירכש על-ידי היזם במחיר שיאפשר לה לקנות דירה חלופית בעירה, השווה בערכה לדירות החדשות אותן צפויים המשיבים לקבל לכשיושלם הפרוייקט.

המערערת חזרה על טענתה כי סירובה האמור הינו סירוב סביר בנסיבות העניין, וזאת מן הנימוקים שהעלתה לפני בית-המשפט קמא, ובשים-לב כי מלכתחילה, כך לדבריה, רצתה כי הפרוייקט ייצא אל הפועל ולא היה בכוונתה לסכלו או לעכבו.

עוד הוסיפה המערערת, כי בית-המשפט קמא דחה את טענותיה על יסוד ממצאים עובדתיים שגויים ותוך התעלמות מחומר הראיות שהוצג לפניו.

בהקשר זה, הלינה המערערת על כך שההצעות החלופיות שהוצעו לה במהלך הדיונים לפני בית-המשפט קמא קיפחו את זכויותיה, שכן חלקן לא העניקו לה תמורה הוגנת, השווה לתמורה לה יזכו שאר בעלי הדירות בבניין, אשר הצטרפו לפרוייקט, ואחרות לא סיפקו מענה לבעיות שהציגה.
כמו-כן, טענה המערערת כי חוות-דעת השמאית מטעם המשיבים היתה מבוססת על נתונים כוזבים שמסרו המשיבים לשמאי. לצד האמור, עתרה המערערת לביטול חיובה בתשלום הוצאות משפט למשיבים.

בית-המשפט קבע כי בדומה לבית-המשפט המחוזי, אין להקל ראש בנסיבותיה האישיות של המערערת ולא נשכחה העובדה כי מדובר בדירת מגוריה.

אולם, לא נמצא בטענות המערערת כי יש לה צרכים ייחודים אשר אינם משותפים לדיירים נוספים מלבדה, ואשר לא זכו למענה הולם במסגרת ההצעות שהוצעו לה.

יתר-על-כן, גם שהוצעו למערערת מספר הצעות הוגנות, היא דבקה בסירובה ועיכבה במשך תקופה ממושכת את יציאת הפרוייקט אל הפועל, וזאת אך על רקע חוסר האמון שהיא חשה כלפי המשיבים.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי יש לדחות את הערעור.

11. אין תחולה לתמ"א 38, לאור הוראות סעיף 4.1 לתמ"א
ב- ערר 239/13 {מתחמים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, תק-וע 2013(4), 494 (2013)} ועדת הערר דנה בשאלה האם מדובר בתכנית פינוי-בינוי.

נקבע, כי ועדת הערר איננו סבור כי התכניות החלות במקרקעין מהוות תכניות פינוי ובינוי.

תכניות אלה מוגדרות בסעיף 33 לחוק התכנון והבניה, במסגרתו מוסמכת הממשלה להכריז בצו על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי הבניה.

סעיף 1ג לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) קובע כי מתחם פינוי ובינוי - שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

תקנון התכנית קובע כי לתכנית מצורפת תכנית בינוי, המחייבת את המתכננים, כאשר אותה תכנית קובעת בינוי השונה בתכלית מהבינוי הקיים.

התכנית המקומית קוראת לתוך תשריט המצב הקיים את התכנון שהוצע בתכנית הישנה, ואף משנה ממנו ותחת בינוי טורי, מאפשרת מבנים מנותקים, תוך יצירת מרווח סביר ביניהם.

התכנית המקומית קובעת בתקנונה שורה של הוראות בינוי וקווי בניין, בהתייחס לאותו שינוי שערכה בין הבינוי המוצע בתכנית הישנה, לבין החידושים הטמונים בה.

כמו-כן, התכנית המקומית כלל אינה מתייחסת לבינוי הקיים בשטח, שכן סטטוטורית, אותו בינוי כבר אינו קיים משנת 1979, עת אושרה התכנית הישנה.

לפיכך, עצם העובדה שהתכנית המקומית אינה מייעדת שוב את אותם מבנים להריסה, אינה מעלה ואינה מורידה, שכן אותם מבנים המופיעים בה הם כבר המבנים החדשים שתוכננו על-פי התכנית הישנה, לאחר הריסת המבנים הקיימים, אשר קיימים גם בחלקה דנן.

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הערר נדחה ואין במקרה דנן תחולה לתמ"א 38, לאור הוראות סעיף 4.1 לתמ"א.

12. הצעת היזם עונה על דרישת הכדאיות הכלכלית
ב- ת"א 18270-06-12 {א נ' א, תק-מח 2013(4), 19015 (2013)} בית-המשפט קבע כי הצעת היזם עונה על דרישת הכדאיות הכלכלית וסירובם של הנתבעים להצעה זו מנימוק זה הוא בגדר סירוב בלתי-סביר, ההופך אותם לבעל דירה מסרב כמשמעותו בחוק פינוי-בינוי.

13. פינוי-בינוי הינה תכנית שאפתנית, מדינית בשיתופה של עיריית תל-אביב שנועדה להוביל להתחדשות עירונית
ב- ת"א (ת"א) 28493-03-11 {עליזה רביטן נ' אילנה בן ארי, תק-של 2013(2), 9308 (2013)}התובעת טענה כי הינה אחת מדיירות בבניין אשר מצויה במסגרת תכנית בניין עיר המיועדת להוביל להתחדשות עירונית של האזור, תוך הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים תחתיהם. התובעת חתמה עם חברת פנינת עתידים על הסכם פינוי-בינוי.

התובעת טענה כי מרבית הדיירים במתחם חתמו על הסכמי פינוי-בינוי, ואילו הנתבעת סירבה לחתום על הסכם פינוי-בינוי, וגורמת לנזקים עצומים בכך שהפרוייקט כולו נתקע.

התובעת טענה, כי מהותו של הפרוייקט הינו להטיב עם הדיירים תושבי השכונה, המקבלים במקום דירתם שהינה בת 60 מ"ר לערך, תוספת של כ- 40 מ"ר נטו לשטח הדירה. כמו-כן, כל דייר, אמור לקבל דמי שכירות במסגרת הפרוייקט לתקופת הבניה עד למסירת הדירה החדשה.

התובעת טענה כי הנתבעת, מנימוקים בלתי-ענייניים, שמטרתם הגדלת התמורה אותה היא מקבלת ובאופן לא שוויוני לכלל הדיירים, סירבה לחתום על הסכם פינוי-בינוי.
עוד הוסיפה התובעת, כי סירובה של הנתבעת נבע ממניעים ומנימוקים בלתי-סבירים, וכתוצאה מכך נגרמו נזקים רבים, שגובו בחוות-דעת שמאי.

הנתבעת טענה, כי הינה אם חד-הורית, אשר מצויה בהליכי גירושין קשים מבעלה, אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה.

עוד הוסיפה הנתבעת, כי בהתאם לחוות-דעת פז כלכלה והנדסה, קיימות דירות שונות במתחם, של 84 מ"ר, ושל 110 מ"ר, כשדירתה מצויה ברחוב פנימי שקט, בקומה שלישית הנשקפת לנוף ולפיכך, ניקוד הדירה נעשה בחסר, והיא זכאית לקבלת דירה בשטח 110 מ"ר ולא 84 מ"ר כפי שהוצע לה.

כמו-כן טענה הנתבעת כי לא התקיימו הוראות חוק פינוי-בינוי המזכות בהגשת תביעה, שכן לא התקיימו כל התנאים המפורטים בסעיף 2 לחוק פינוי-בינוי, כל עיכוב בפרוייקט נבע מהתנהלות היזם ולא נוגע אליה, וכי אין בחוות-דעת פז כללה והנדסה כדי לתמוך בטענות המפורטות בתביעה.

הנתבעת טענה, כי העומד מאחורי תביעה זו הינו היזם העושה שימוש בתובעת להגשת התובענה כנגדה. לפיכך יש להורות על דחיית התביעה כנגדה.

בית-המשפט קבע, כי חוות-דעתו של המומחה מפרטת ובהרחבה, את הפרוייקט, את ההסכמים שנערכו עם הדיירים, השינויים שהוכנו להסכמים אלו, את השווי הכלכלי של התמורה לדיירים, והנזק שעשוי להיגרם לכל דייר ודייר אם לא יצא לפועל פרוייקט הפינוי-בינוי.

עוד הבהיר בית-המשפט כי מדובר בתכנית שאפתנית-מדינית בשיתופה של עיריית תל-אביב שנועדה להוביל להתחדשות עירונית, כך שבעלי דירות ישנות ומוזנחות בשכונה שנחשבה כשכונה ירודה כלכלית, יקבלו דירות חדשות מרווחות, עם מעלית וחניה מקורה וכו', המטרה הינה התחדשות עירונית.

המסקנה המתבקשת היא כי בדרך זו עיריית תל-אביב בסיוע ממשלת ישראל ביקשו להטיב עם הדיירים שלכאורה הינם הבעלים של דירות קטנות ובאזור מוזנח.

כל זאת מתוך הנחה, כי הדיירים לא יידרשו לשלם בעבור ההטבה, ינתן פטור מהיטלי השבחה, והיזם שיקים את הפרוייקט, יהנה בדרך של הגדלת אחוזי הבניה, ומכירת הדירות הנוספות לציבור בכללותו.

בדרך זו מובאים דיירים חדשים לשכונה המזרימים דם חדש ומצעירים את האזור, על-מנת להופכו לשוקק חיים, ובעל ערך כלכלי גדול יותר.

בית-המשפט קבע כי התובעת הגישה חוות-דעת שלא נסתרה, והינה חוות-דעת המפרטת במדוייק את הנתונים שעל יסודם התקבלה התוצאה.

על-פי האמור בחוות-הדעת, והמפרטת את השווי הכלכלי של העסקה ואת הנזקים הנגרמים מעיכוב, עומד על סך שבין 900,000 ₪, הנזק הנובע מהפסד ההטבה של דירה בפרוייקט החדש לעומת הדירה הקיימת, ובין 230,000 ₪ הנזק הנובע משווי דירה נוכחית עם פוטנציאל פינוי וללא פוטנציאל כזה.

זאת, מעבר לסכנה שפקיעת תוקף הפטורים שניתנו לטובת קידום הפרוייקט על-ידי ממשלת ישראל.

אשר-על-כן, בית-המשפט קיבל את התובענה והחליט לחייב את הנתבעת בתשלום המהווה מיצוע הסכומים הנ"ל בשיעור של 565,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

14. על-מנת להוציא את התכנון לפועל יהיה על המשיבים לגייס רוב
בערר 339/12 {חנה אברהם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, תק-וע 2013(1), 261 (2013)} דובר בערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה לאשר תכניות שעיקרם - קביעת מתחמים לאיחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית, במקרקעין בהיקף של כ- 45 דונם הידועים כחלק משכונת יד אליעזר בנס ציונה.

העוררת טענה, כי מאחר ומדובר בפינוי-בינוי על התכנית להיות מאושרת ברוב הדרוש לחתימות ב- 90%. וכי הוועדה אישרה תוספת בניה לבניינים בהם בקושי 40% חתימות ודיירי עמידר שאינם מעוניינים בפרוייקט.

בנוסף טענה העוררת, כי בתחום התכנית בית עלמין מוסלמי, וכי הובטח כי יגודר גן הגבעה על-מנת להצביע על מיקומו של בית העלמין, אך דבר לא נעשה.

עוד הוסיפה העוררת כי לא הוצגו החתימות הדרושות לפרוייקט, התכנית תגרום למפגע תברואתי ולכלוך בתקופת הבניה, והוועדה המקומית אינה אובייקטיבית בהחלטותיה כי היא יוזמת את התכנית המחוזית.

המשיבים טענו, כי העוררת התנגדה רק לתכנית 8, ואין לשמוע טענות מצידה בנוגע לתכניות האחרות, העוררת הגישה את התנגדותה במועד ולפיכך קיימת ראיה לפרסום אפקטיבי.

לעניין ההליכים בוועדה המקומית, הוגשו התנגדויות שונות בנוגע לכל תכנית, ונשמעו ביחס לכל התכניות, הכל לפני מניין חוקי.

לעניין בית העלמין קיבלה הוועדה המקומית את ההתנגדות, והפתרון שניתן בוועדה המקומית היה מקובל על "מואססאת אלקאסא בע"מ" שהיתה המתנגדת הראשית בנוגע לבית העלמין.

ועדת הערר קבעה כי כל הוראות התכניות המקומיות תואמות את התכנית המחוזית ונמצאות בסמכות הוועדה המקומית ומטרותיהן בהתאם לקבוע בתכנית המחוזית איחוד וחלוקת מגרשים, קביעת הוראות בניה ומימוש זכויות הבניה הנוספות לפי התכנית ובכפוף להתניותיה.

ועדת הערר קבעה, כי בסופו-של-דבר על-מנת להוציא את התכנון לפועל יהיה על המשיבים לגייס רוב כנ"ל, אולם אין זה תנאי לקידום התכנון עצמו.