botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

קבוצות רכישה - מיסוי מקרקעין

1. מעמדו של מארגן - מתווך או מוכר ורוכש
ב- ע"א 4378/11 {מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' תפוח פז פיתוח נדל"ן, תק-על 2013(2), 22 (2013)} נדונה השאלה האם המארגן הוא בגדר רוכש ומוכר של זכות במקרקעין, או רק מתווך.

בית-המשפט הקיש מפסק-הדין בעניין קווי נדל"ן שיש למסות את המארגן כרוכש ומוכר של זכות במקרקעין. זאת בהתבסס על מספר טעמים: ראשית, המשתכנים ידעו מראש את העלות הכוללת לרבות עלות הקרקע ועלויות הבניה.

שנית, המשתכנים הוּדרוּ מהתהליך עד לסיום הבניה. שלישית, המארגן היה מעורב ישירות בקביעת המחירים, ושלט בפרוייקט באמצעות מינוי מִנהלת הפרוייקט והנאמן. מכאן המסקנה שמבחינה כלכלית מהותית המארגן רכש מקרקעין מהמיִנהל, הקים דירות ומכר אותן למשתכנים. זאת על אף שהמארגן טען כי על-פי מבחן הרווח והסיכון מדובר בעסקת תיווך, משום ששכרו היה קבוע ושווה ל- 2% מעלות הקרקע, והכנסותיו הסתכמו בכ- 420,000 ₪ בלבד {ע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, תק-על 2011(3), 1526 (2011)}.

בית-המשפט קבע, כי לא הובהרה שאלת הערבויות שמסרה המשיבה או לא מסרה לידי המשתכנים. מבחן הרווח והסיכון הכלכלי הוא בעל משקל, וביכולתו להוות אינדיקציה חזקה לשאלה האם המשיבה פעלה כמתווכת או כרוכשת ומוכרת של זכויות במקרקעין. אלא שוועדת הערר לא נתנה לשאלה זו תשובה של ממש.

2. מארגן ולא מתווך
ב- ע"א 11125/08 {קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, תק-על 2011(3), 1526 (2011)} נדונה המחלוקת בין המערערת למשיב. המשיב סבר שבחינתה של המהות הכלכלית האמיתית מגלה כי מדובר ברכישה של קרקע על-ידי המערערת, בניית בתי מגורים עליה, ולבסוף מכירתם של בתי המגורים ליחידים. בהתאם לכך, חייב המשיב את המערערת בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% בגין רכישת הקרקע, בתשלום מס מכירה בשיעור של 2.5% בגין מכירתה ובתשלום מס שבח בשיעור ממוצע של כ- 38% בגין השבחתה.

מנגד, המערערת טענה, שהיא איננה צד ברכישות המדוברות, אלא גורם מארגן בלבד, אשר סייע ליחידים להתאגד, לרכוש מקרקעין ולבנות עליהם בתי מגורים.

ועדת הערר קיבלה את ניתוחו של המשיב לעובדות המקרה. כיוון שכך, היא הסכימה לחיובה של המערערת במס רכישה של 5%, בסכום של 576,628 ₪.

נקבע, כי הוועדה מצאה שהרוכשים שהצטרפו לפרוייקט ורכשו בית מגורים מוגמר. הם ידעו מראש את עלותו הכוללת, ובכלל זה עלות הקרקע ועלויות הבניה. הם הודרו מהתהליך עד לסיומה של הבניה, ולנגד עיניהם עמדה רכישה של מוצר מוגמר. על-כן, הסיקה הוועדה, הרוכשים לא היו מעורבים בעסקת רכש של קרקע אלא של בית מגורים, על הרוכשים הוטל מס רכישה בהתאם לכך, והמס שולם ללא עוררין.

מעורבותה של המערערת כצד בהליכי הרכישה, לטעמה של הוועדה, המסמכים הצביעו על מעורבות ישירה של המערערת בקביעת המחירים, ועל שליטה ומעורבות בכל שלבי הקמת הפרוייקט. שליטה זו, כדברי הוועדה, הושגה באמצעות מנהלת הפרוייקט והנאמן, אשר מונו על ידה.

לפיכך נקבע, כי עסקינן בעסקת מכר, ולא בעסקת תיווך, מנקודת מבטה של המערערת. צדקה הוועדה איפוא בהכריעה שמבחינה כלכלית מהותית, המערערת רכשה מקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. עסקאות אלו חייבות על-פי החוק במס רכישה, מס מכירה ומס שבח מקרקעין.