botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

קבוצות רכישה ניהולה של עסקת קבוצות רכישה

1. כללי
פתחנו את הדיון בהצגת מספר נושאים שצריכים להיות נר לרגלי המתקשרים בקבוצות הרכישה. כפי שהובהר להתקשרות רכישה כזו יתרונות וחסרונות. על-כן מידע בסוגיות הנ"ל חשוב לצורך ההכרעה באם אכן להתקשר בעסקה מן הסוג הזה. יש לקחת בחשבון את האמור לעיל גם באשר לצורת התארגנות לצורך הרכישה ובאופן שלא יפוגו היתרונות שבהתקשרות.

הפרקטיקה הנהוגה בפועל היא שמארגן קבוצת הרכישה מתחיל לצבור את חברי הקבוצה לאחר שהוא עצמו כבר קשר עסקה לרכישת המגרש ועל-כן מערכת התניות בהצטרפות לעסקה כזו הינה מוגבלת מראש על-פי תכתיב המארגן. הסימנים הקלאסיים לעסקות כאלה הינם כלהלן:

א. המארגן יוצא בפרסומים לגבי הדירות המוצעות במסגרת קבוצת הרכישה כמו גם מחיר כניסה לעסקה שהוא בדרך-כלל החלק היחסי ברכישת המגרש;

ב. הפרסום הנ"ל איננו מתאר את המיפרט המלא של הדירה אלא מיפרט מינימום;

ג. המערכת ההסכמית כפי שיובהר להלן הינה בנויה על שרשרת הסכמים הקשורים אלה באלה;

ד. בדרך-כלל שלב תכנון כולל היתרי הבניה הבניין כבר נערך לפני איסוף קבוצת הרכישה, בין על-ידי בעל המגרש או על-ידי המארגן, כך שלמעשה אין לקבוצה או לרוכש היחיד כל שיקול-דעת בנדון.

2. התארגנות הקבוצה
בהתארגנות הראשונית לקראת הקמת קבוצת הרכישה יש להקפיד כבר מתחילת הדרך על כך שההתארגנות תבליט, באופן שאינו מתשמע לשתי פנים, כי מדובר בשלושה גורמים המנווטים את העסקה.

האחד, המארגן; השני, הקבוצה עצמה; השלישי, הגוף המבצע את העסקה - קבלן. טשטוש גבולות בין הצדדים המעורבים עלול לקלוע את הצדדים כולם או אחד מהם לתחומי הוראות הדין המטילות חובות מיסוי להן לא ציפתה הקבוצה. כלומר, אין מניעה שגורם מארגן ירכז את הקבוצה ויביא בסיכומו-של-דבר להתקשרות נושא העסקה. אולם יש ליצוק את זכויות המארגן באופן ההולם את הגדרות החוק האמורות לעיל. בסיכומו-של-דבר יש לייצור את הגופים הבאים:

האחד, הקבוצה - היא היזם המתנהלת באמצעות גוף אחר ששכרה לשם כך (חברת ניהול או גורם מנהל אחר) שמולו עומד ועד נבחר של הקבוצה;

השני, הגורם המבצע - קבלן הביצוע.

המארגן ודרך הארגון הינם בעלי השפעה מכרעת בעסקות רכישה כאלו על ההחלטה להיכנס ולהצטרף לקבוצות הרכישה. ניסיון ומוניטין בתחום זה של ארגון קבוצות רכישה, ארגון ובניה, יהוו שיקול חשוב לקראת הכניסה לפרוייקט כזה.

גורם נוסף הנמצא בתמונה מתחילת המסלול הינו מוכר הקרקע עליה יקום הבניין נשוא עסקת הרכישה.

דיני המקרקעין בהם דנו לעיל חלים על עסקה זו על כל המשמעויות הכרוכות בכך.

3. המערכת ההסכמית המכסה עסקות רכישה ובניה באמצעות קבוצות רכישה
עיצוב הקשר המשפטי בין כל הגורמים הינו יסוד מרכזי ברכישה על-ידי קבוצות רכישה. מדובר בגורמים יחידיים רבים המעורבים ועל-כן יש חשיבות על לדרך והצורה שבה ינוסחו ותוקם מערכת הזכויות בין כל הצדדים המעורבים. מדובר בסדרת ההסכמים על-פי הפירוט להלן:

א. הסכם לרכישת המגרש נשוא המגרש;

ב. מסמך ההרשמה לקבוצת הרכישה שצריך לכלול את מרבית התנאים וההסברים למהותה של העסקה;

ג. הסכם שיתוף בין כל חברי הקבוצה המכיל גם את מינוי הוועד המנהל של העסקה, כמו גם הוראות שונות לגבי מימון העסקה, החתימה על מסמכי בנק -באם מימון הבניה נעשה באמצעות בנק, הדירה המוגמרת ועוד;

ד. הסכם בין הקבוצה באמצעות הוועד המנהל (המקבל סמכות חתימה והחלטה מכוח מינויו וסמכויות בהסכם הנ"ל) לבין חברת ניהול הפרוייקט - המתקשרת עם בעלי מקצוע, קבלני-משנה, ארכיטקטים ועוד;

ה. הסכם בין חברת הניהול לבין הקבלן המצבע את הבניה.

יש להדגיש את הדברים הבאים:

א. יש לדאוג להפרדה ממשית, עניינית ברורה בין עסקת רכישת המגרש לבין עסקת הבניה. כל זיקה בין העסקות עלולה להוביל להחלת כל המיסוי החל ברכישת דירה מקבלן.

ב. יש לדאוג לקשר בל יינתק בין כל ההסכמים דלעיל (על החשיבות של קשר כזה ראה למשל, את דיוננו לעיל בנושא עסקת הקומבינציה

4. רכישת המגרש וכספי הרוכשים, התקשרות עם הקבלן - ההסכם עם הקבלן, תהליך הבניה, קבלת החזקה בדירות, מיסוי
כל אלה יחסו תחת מטריית העקרונות שדנו בהם במסגרת השערים הקודמים החלים בעסקות המקרקעין השונות.