botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

רכישת חלקת קרקע - מגרש

1. כללי
עסקות רכישת חלקת אדמה מתחלקות למספר סוגים של התקשרויות בהן גם נדון להלן בפרוטרוט.

א. רכישת מגרש לבניית בית צמוד-קרקע;

ב. רכישת מגרש לצורך הקמת בניין ושיווקו באמצעות קבוצות רכישה;

ג. רכישת מגרש לצורך הקמת בניין על-ידי קבלן ישירות או בדרך של עסקת קומבינציה;

ד. רכישת מגרש חקלאי להשקעה או לגידול תוצרת חקלאית;

ה. רכישת מגרש לבניה תעשיתית או מסחרית (משרדים - חנויות);

ו. רכישת מגרש במסגרת שיווק של תכניות "בנה ביתך" לסוגיהם;

העקרונות המשפטיים, הדינים ותהליכי ההתקשרות בעסקה תחתם חוסים עסקות המגרשים דלעיל נדונו בחלקיו השונים של הספר והם יפים גם לעניין עסקות אלה. אנו נפרט בהמשך רק את אותן עניינים המייחדים עסקות רכישת המגרשים מעסקות של רכישת נכסים בנויים ובכלל זה דירות, בין מקבלן ובין "יד שניה" ובין אחרות.

2. רכישת קרקע חקלאית
חזון נפרץ היא שיווק קרקעות חלקאיות במחירים אטרקטיביים. אכן אם הרכישה נעשית במודע על העתיד התכנוני של האזור כולו תוך שימת-לב לחלוף הזמן הרב והסיכוי שבכלל הקרקע תשנה את ייעודה, אין כל פגם בהתקשרות. על-כן, יש לבחון היטב את העתיד התכנוני של הקרקע הנדונה. זאת ניתן לעשות במשרדי התכנון של הרשות המקומית בתחומיה נמצאת הקרקע. מרבית עסקות המכירה מציעות יחידת קרקע בלתי-מוגדרת או אפילו מתחומת וזאת כחלק מתוך גוש חלקות שאיננו מפוצל רישומית ליחידות והוא בבחינת קרקע "מושע" לאמור, גם אם רכשת קרקע הרי רכשת חלק בלתי-מסויים בחלקת ענק אחת. וגם אם מוצעת לך יחידה נפרדת לכאורה הרי יש לבחון באם קיים הסכם שיתוף על הקרקע בין כל הרוכשים אשר מתאר בתשריט את מיקום היחידה. רישומו של הסכם שיתוף כזה הוא בעל ערך המגן על הרוכש. בהיעדרו אין בידי הרוכש ולא כלום למעט זכות אובליגטורית לגבי יחידת קרקע בלתי-מוגדרת.

זאת ועוד. קרקע חקלאית מעצב טיבה, פעמים רבות שימשה לעיבוד חקלאי. על-כן לא מן הנמנע כי בעבר נמסרו זכויות עיבוד על החלקה לאחרים. זכויות עיבוד אלה עשויות להקים למעבד זכויות בקרקע ועל-כן בעצם הרוכש רוכש קרקע ועליה מחזיק. סילוקו של המחזיק, במקרה הטוב, אפשרי וגם זאת לאחר שנים רבות.

לסיכום על הרוכש מגרש לבחון:

א. באם מדובר ביחידת קרקע עצמאית ומתוחמת הניתנת לגידור פיזי ולזיהוי והרשומה במשרדי רישום המקרקעין כיחידה נפרדת;

ב. באם מדובר ביחידת קרקע בלתי-מסויימת יש לבחון באם קיים הסכם שיתוף אשר נרשם במשרדי רישום המקרקעין;

ג. העדר רישום במשרדי רישום המקרקעין ישאיר את הרוכש עם זכות אובליגטורית ותו לא על כל הסיכונים הכרוכים בך, הן לגבי יכולת המימוש של פוטנציאל החלקה והן באשר לאפשרות מכירתה בעתיד;

ד. קיומו של מחזיק על הקרקע יהווה סיבה שלא להתקשר בעסקת הרכישה. אין להסתפק רק בהצהרת המוכר. ניתן לבדוק את הדברים על-ידי גורמים ברשות המקומית או אצל בעלי קרקעות סמוכות.

ה. כל הנ"ל הינם גם למקרה שהקרקע נרכשת למטרת עיבוד חקלאי.

3. רכישת קרקע לבניה תעשייתית או מסחרית
3.1 כללי
מעבר לעקרונות והדינים בהם דנו לעיל והחלים אף על עסקות רכישה אלה יש להדגיש את הדברים הבאים:

א. יש לבחון באורח מקיף ויסודי את המצב התכנוני של הקרקע וסביבתה לרבות את כל השימושים המותרים על החלקה כמו גם בסביבת החלקה ואם קיימות מגבלות על שימושים כאלה או אחרים או כל מגבלה תכנונית אחרת;

ב. יש לבחון אצל הרשות המקומית את תהליכי קבלת רישוי עסק והדרישות השונות המוצבות על-ידי הרשות המקומית ורשות הרישוי;

ג. יש לבחון הבחן היטב את סוגיית החניה כנדרש על-ידי רשות רשויות התכנון כמו גם את סביבת החלקה ומצב החניה באזור כולו והנגישות מכבישים ראשיים כמו גם הנגישות בכלל לבניין העומוד לקום על החלקה;

ד. יש לבחון את מצבת הבניינים המתוכננת באזור לאותן מטרות. יש לכך השפעה על מחיר הרכישה ואחר כך על השיווק של היחידות המוגמרות;

ה. יש לבחון את השירותים הקהילתיים הקיימים באזור כמו גם את חתך האוכלוסיה החיה ברדיוס סביר מן הבניין המוקם.

3.2 הסכמי פיתוח
סוג מיוחד של רכישה הוא במסגרת הסכמי פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל. בהסכמים אלה מתחייב הרוכש, בין שהוא קבלן או אחר, לסיים את הבניה תוך מועד קצוב מראש הקבוע בהסכמי הפיתוח. הסכם הפיתוח מכיל תנאים נוספים ובכלל זה התמורה, מועדים להגשת תכניות ועוד. בסיום הבניה מוענקות - ורק אז - זכויות לקבלן או לרוכש במקרקעין, בדרך-כלל זכות חכירה על-פי חוזה חכירה מלווה את הסכם הפיתוח.

לגבי יתר סוגי הרכישות ראה דיוננו בחלקים אחרים של הספר.