botox
הספריה המשפטית
המדריך המקיף והשלם למכירת ורכישת נכסי מקרקעין בישראל

הפרקים שבספר:

רכישת חנות או משרד

1. כללי
סקירותינו בחלקים האחרים של הספר יפים אף לעניין רכישת חנות או משרד. אולם, אנו נציג רק סוגיות המיוחדות לרכישות אלה שלהן יש ליתן תשומת-לב רצינית. רכישת החנות או המשרד יש ויהיו לצורכי השקעה בלבד לשאחריה הרוכש ישכיר את הנכס לאחר, ויש לצורך שימוש עצמי. על-כן על-מנת לנצל את פוטנציאל הנכס קיימת חשיבות להערות שיוערו להלן.

2. מצב תכנוני
יש לבדוק באם השימושים המותרים בנכס הנרכש מתאימים לשימושים להם יזקק הרוכש. כמו-כן על הרוכש לבחון את מצבת השימושים המותרים בכלל ואת העדר מגבלות על השימושים למיניהם. כך, למשל, יכול שתהיה מגבלה על קיום חנות למטרה מסויימת באשר כבר קיימת כזו במבנה וכיוצא באלה. כלומר, יש לבחון, לפני הרכישה, אם המטרות לשמן נרכש הנכס ולשמן יושכר, עולות בקנה אחד עם המותר על-פי תכניות ההיתר של הבניין ותכניות תכנוניות אחרות. אלה יבוררו אצל רשויות התכנון.

3. רישוי עסק
שלב בלעדיו אין הוא, בדיקת יכולת השגת רישוי עסק - באם מדובר בחנות ואפילו לגבי משרד - על-פי המטרות לשמן נרכש הנכס. כך, למשל, באם הרוכש ירצה להשתמש בחנות לצורכי מסעדה או בית אוכל אחר יש לבדוק לעומק את הדרישות לסוגיהן בין שאלה מעוגנות בתכנון ובהיתר הבניה של הבניין ובין שאלה מעוגנות בדיני רישוי העסק לכל ענפיו. כל הבדיקות הללו ישליכו על עצם ההתקשרות כמו גם על מחיר העסקה.

4. דיני בתים משותפים
רכישת הנכס המסחרי במבננים מעורבים של מגורים ועסקים מחייבת בדיקת סוגיות השייכות לדיני בתים משותפים, כאלה מעבר לאלו שדנו בהן בחלקים האחרים של הספר.

ראשית, יש לבחון בצו הבית המשותף ובהחלטות הוועד את חלוקת ההוצאות השונות המתייחסות לדמי ועד הבית והעדר סכסוכים בנדון זה;

שנית, יש לבחון בצו הבית המשותף את סוגיית החניה לרבות את ההצמדות של חלקים מן הרכוש המשותף לנכס המסחרי הנרכש;

שלישית, יש לברר את כל סוגיית המתקנים המשותפים כגון רחבה לפני המבנן, מעלית, חימום ועוד כיוצא באלה.

סכסוכים רבים נודעו במבננים אלה סביב הנקודות דלעיל.

ב- עש"א (חי') 29972-12-12 {אייל מנחם נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף, בשד' המגינים 53, חיפה, תק-מח 2013(2), 1455 (08.04.2013)} נדון ערעור על פסק-דינה של כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה. עניינו העיקרי של הסכסוך בין הצדדים הוא בשאלת התשלומים שהמערערת חייבת (או לא חייבת) למשיבה בעבור השנים 2008, 2009 ו- 2010. כב' המפקחת קיבלה את תביעת המשיבה, ואימצה אל פסק-דינה את טענות המשיבה בדבר יתרת החוב המעודכנת לתאריך 31.12.2011. המדובר בבניין משרדים רב-קומות והוא כולל חנויות, משרדים, מחסנים וחניון תת-קרקעי. המערערת היא הבעלים של יחידה מס' 31, וחלק ניכר מיחידה זו הושכר על-ידה לשוכרים שונים.

בית-המשפט קבע:

"החל משנת 2006, נתגלע סכסוך בין המערערת והמשיבה בדבר האופן בו מחולקות ההוצאות הדרושות לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף בין בעלי היחידות בבית המשותף. על רקע הסכסוך, המערערת חדלה מלשלם את התשלומים החלים עליה באופן סדיר.

6. בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה לכב' המפקחת על רישום המקרקעין (תיק מס' 177/08), עתרה המשיבה לכך שהמערערת תחוייב לשלם לה את החובות המגיעים לה בגין השנים 2006 ו- 2007. תביעת המשיבה התקבלה, ועל כך הוגש ערעור.

לצד טענות שונות שטענה המערערת כנגד החוב שהמשיבה טענה לו, טענה המערערת, שהאופן בו מחלקת המשיבה את נטל התשלום הכולל בין בעלי היחידות השונות בבית המשותף, נעשה שלא על-פי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין. לטענת המערערת, משאין הסכמה בין בעלי היחידות בבית המשותף לסטות מהדרך שנקבעה בחוק, לא היתה המשיבה רשאית לחלק את התשלום בדרך אחרת. לטענת המערערת, החלוקה באותה עת נעשתה כפי שנעשתה, כדי להעדיף את עניינה של חברת ד.ג.ש. חניונים ואחזקה 1989 בע"מ, שניהלה את החניון שבבניין וטיפלה אף באחזקתו של הרכוש המשותף.

בהערת אגב יצויין, שלמנהל המערערת יש סכסוך מאוד קשה עם מנהל חברת ד.ג.ש. חניונים הנ"ל.

7. עוד בטרם ניתן פסק-הדין בתיק 133/10, הגישה המשיבה תביעה נוספת לכב' המפקחת על רישום המקרקעין, ותביעה זו התבררה בתיק מס' 177/08. בתביעה שניה זו ניתן פסק-הדין העומד עתה לערעור בפני.

8. בתאריך 22.05.2011 נתנה כב' המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בחיפה (הגב' צפורה פיגנבוים) פסק-דין, ובו קיבלה טענות המשיבה. בפסק-הדין קבעה כב' המפקחת הבכירה, שהוכח לה שהמערערת אכן חייבת למשיבה את סכומי הכסף שנתבעו עבור שיפוצים שבוצעו ברכוש המשותף ועבור דמי האחזקה השוטפים. בשאלת אופן חלוקת ההוצאות בין בעלי היחידות השונות, קבעה כב' המפקחת, כי במשך עשרות שנים התפתח בבניין נוהג לפיו חולקו הדמים לנציגות הבית, והגיונו של הנוהג היה מבוסס על כך שבבניין נכסים מסוגים שונים. על-כן דחתה כב' המפקחת טענות המערערת, וקבעה, כי יש להוסיף ולנהוג על-פי הנוהג שנהג.

9. המערערת, אשר לא השלימה עם פסק-הדין, הגישה עליו ערעור, ובערעורה חזרה על טענותיה, כי יש לחלק את הוצאות השיפוצים וההחזקה השוטפת של הבית המשותף על-פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

בפסק-הדין שניתן בערעור (עש"א 10493-07-11), קיבלתי טענות המערערת, וקבעתי, כי לא ניתן להסתמך על נוהג מקום בו המחוקק קבע כיצד יש לחלק את סכומי הכסף שעל הנציגות לגבות, ועל-כן, מקום בו אין הסכמה בין בעלי היחידות על אופן חלוקת הסכומים ביניהם, כי אז יש לנהוג על-פי מצוות המחוקק. עם-זאת, קבעתי בפסק-הדין, כי שינוי המשטר לפיו בעלי היחידות בבית המשותף נושאים בנטל התשלום, יחול החל מתאריך 01.01.2012, והחל ממועד זה, החלוקה בין בעלי היחידות בבית המשותף תעשה על-פי הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.

10. כאמור, באותה עת טרם הסתיים הדיון בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה בתיק מס' 177/08, ועל-כן, במהלך הדיון טענה המשיבה, שפסק-הדין שניתן בערעור, משתיק את טענות המערערת ביחס לאופן חלוקת התשלומים לנציגות הבית המשותף ביחס לתקופה שעד לתאריך 31.12.2011. בעניין זה טענה המערערת, שאין היא משותקת, שכן הקביעה בנוגע למועד שהחל ממנו תשונה שיטת הגביה, נעשתה כאמרת אגב.

בהחלטתה מתאריך 01.03.2012 קיבלה כב' המפקחת הבכירה את טענות המשיבה, ומכאן הערעור על החלטתה זו.

מכאן אעבור לדון בשאלות המתעוררות בערעור שלפני.

11. לעניין הקביעה כי המערערת מושתקת מלעורר פעם נוספת את טענותיה בדבר שיטת החלוקה:

(א) כאמור, ועל-פי קביעותיה העובדתיות של כב' המפקחת, עוד בפסק-הדין שניתן בתיק מס' 133/10, שיטת החלוקה הקודמת, נהגה במשך שנים רבות. אגב, מקריאת פרוטוקול הדיון עולה, שבחלק מהזמן אף מנהל המערערת היה חבר בנציגות הבית המשותף.

(ב) כיוון שהשיטה הקודמת נהגה במשך תקופה ארוכה, והבניין כולל יחידות רבות, ומסוגים שונים, לא ניתן לשנות את שיטת החישוב ולהפוך את סדרי העולם בדיעבד, וניתן לעשות זאת אך ורק מנקודה הצופה פני העתיד. משק הכספים של נציגות הבית המשותף הוא משק סגור, והכספים שהיא גובה מבעלי היחידות בבית המשותף, משמשים אך ורק לצרכי שיפוצו ותחזוקתו השוטפת של הרכוש המשותף. הפחתת הסכומים אותם חייבת המערערת בגין תקופת העבר, בשל השינוי בשיטת החישוב, עלולה להכניס את קופת נציגות הבית לגרעון. זאת ועוד, חלק מהיחידות בבית המשותף, לרבות חלקים מהיחידה שבבעלות המערערת, הושכרו לדיירים שונים ששילמו את הסכומים לנציגות הבית המשותף מכוח חוזי השכירות עליהם חתמו עם בעלי היחידות. בנסיבות שכאלה, חישוב הנעשה באופן הצופה פני עבר אינו אפשרי, ואף אינו צודק.

(ג) מטעם זה, משהתקבלו טענות המערערת בערעור הקודם, ונמצא שיש צורך לשנות את שיטת החישוב שנהגה במשך זמן רב, לא ניתן היה להחיל את שיטת התשלום לעבר, וניתן היה לעשות זאת רק לעתיד, וכך נקבע, שהדבר יעשה מתאריך 01.01.2012 ולהבא.

(ד) נוכח דברים אלה, צדקה כב' המפקחת הבכירה, שקבעה, כי בעקבות פסק-הדין שניתן בערעור הקודם, מושתקת המערערת מלטעון שיש להחיל את שיטת התשלום החדשה גם על התקופה שקדמה לתאריך 31.12.2011. מפסק-הדין שניתן בערעור הקודם היה על המערערת להבין, אילו רק רצתה, ששיטת החישוב לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין תחול רק מתאריך 01.01.2012. ממילא היה על המערערת להבין, שהשיטה הקודמת, שנהגה משך שנים רבות בעבר, תחול על חובותיה לשנים 2008 עד 2010, בעטיין התנהלה התביעה שהוגשה בתיק מס' 177/08.

(ה) על-כן הנני דוחה טענות המערערת בנוגע להחלטת כב' המפקחת מתאריך 01.03.2012. כמו-כן, הנני דוחה את טענות המערערת, כי יש להחיל את שיטת החישוב הקבועה בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין על חובותיה בגין השנים 2008 ועד לתאריך 31.12.2011.

12. לעניין גובה החוב:

(א) המערערת מלינה על כך, שכב' המפקחת לא פרטה בפסק-הדין את מרכביו של החוב, וקבעה את סכום החוב על דרך אימוץ הפירוט שהופיע בסיכומי המשיבה (והעתק מהדף הרלבנטי צורף כנספח לפסק-הדין).
(ב) עם כל הכבוד, לא מצאתי פסול בדרך בה נהגה כב' המפקחת. כמובהר בסעיף 11 לפסק-הדין שניתן על-ידי כב' המפקחת, מנהל חברת האחזקה העיד בפניה, והסביר את בסיס החישוב ואת האופן בו חולק הסכום בין היחידות השונות בבית המשותף. וכך קבעה כב' המפקחת:

"הבסיס הראייתי לחלקה של הנתבעת בהוצאות אחזקה של הרכוש המשותף לתקופה אליה מתייחס כתב התביעה, היינו עד אמצע שנת 2010, אמין בעיני, מבוסס על ראיות מהימנות שלא נסתרו על-ידי הנתבעת."

כיוון שכב' המפקחת מצאה, שעדות העד מטעם המשיבה היתה מהימנה ולא נסתרה על-ידי הנתבעת, היתה כב' המפקחת רשאית לאמץ את טענות המשיבה, ולא היתה חייבת להתחיל מבראשית את מלאכת החישובים.

(ג) על-כן, הנני דוחה טענות המערערת אף בעניין זה.

13. חיוב המערערת בסכומים שלא נתבעו בכתב התביעה:

(א) כב' המפקחת הבכירה אכן חייבה את המערערת בתשלום סכומים שלא נתבעו בכתב התביעה, אך הדבר לא נעשה בהיסח הדעת. בעניין זה הסתמכה כב' המפקחת על פסק-דין שניתן ב- ע"א (ב"ש) 1133/03 קבלו נ' נציגות הבית המשותף, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.05.2004), שם נקבע (מפי כב' השופטת ש' דברת):

"המפקחת פרטה בסעיף 10 לפסק-הדין את שיקוליה לחייבו במלוא הסכום גם שהצטבר לאחר הגשת התביעה, משפעלה על-פי הוראה סעיף 75(א) לחוק המקרקעין המתיר לה לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבית-המשפט וזאת ללא צורך בתביעה נוספת על-מנת לחסוך מזמנם של הצדדים ולחסוך תביעות נוספות בגין תקופה זו ואין להתערב בשיקולים סבירים אלה."

(ב) להשקפתי, צדקה כב' המפקחת בכך שחייבה את המערערת לשלם בגין התקופה שעד לתאריך 31.01.2011, גם אם התביעה במקורה התייחסה לשנים 2008 עד 2010. הצדדים בסכסוך זה לא היו זרים לכב' המפקחת, הנדרשת מעת לעת לדון בסכסוך המתמשך, שבבסיסו עומדים, ככל הנראה, יחסי איבה ששוררים בין מנהל המערערת ומי ששימש כמנהל חברה האחזקה. משהוכרעו השאלות העקרוניות בין הצדדים, כמו למשל, האם יש לחלק את הנטל בין בעלי היחידות על-פי הנוהג שנהג או לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לא היה כל טעם לפסוק אך ורק בנוגע לאותן שנים אליהן התייחסה תביעת המשיבה, וטוב עשתה כב' המפקחת הבכירה, אשר הפעילה את סמכותה לפי סעיף 75(א) לחוק המקרקעין, כדי לנסות ולשים, פעם אחת ולתמיד, סוף לסכסוך.

(ג) על-כן, הנני דוחה טענות המערערת אף בעניין זה."

ב- עש"א (ת"א) 33422-02-12 {חיים שרוני ואח' נ' נציגות ועד הבית סוקולוב 53 הרצליה,תק-מח 2012(3), 6662 (01.08.2012)} נדון ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין את תביעת הנציגות כנגד המערערים באופן עקרוני, וחייבה אותם בהוצאות הבית המשותף (למעט התקופות שבגינן התביעה התיישנה ושנת 2007 לגביה לא הוכח החוב). המדובר בבניין למגורים בן 8 קומות בעל קומת קרקע של מסחר ומשרדים וקומת מרתף. במשך שנים עשו המערערים במרתף שימושים מסחריים שונים. בשנת 1990 שינתה עיריית הרצליה את התב"ע שחלה על הבניין. בית-המשפט קבע:

"4. אין חולק כי המערערים הם בעלי מרתף בבניין, הרשום בלשכת רישום המקרקעים כיחידה קניינית עצמאית.

סעיף 52 לחוק, שכותרתו "הגדרות", ושפותח את פרק הבתים המשותפים בחוק, קובע:

" 'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

לפי ההגדרות הנ"ל עולה כי המערערים הם "בעלי דירה" בבניין, כמשמעות מונח זה בחוק המקרקעין, ולפיכך חלה עליהם הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, שכותרתו "נשיאת הוצאות", הקובע:

"58.(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר-מכן בהסכמת בעלי הדירות."
עולה איפוא, שעקרונית המערערים חייבים להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף של הבניין, אלא אם יביאו לשינוי בתקנון.

5. אינני מקבלת את טענת המערערים כי מאחר שעיריית הרצליה שינתה את התב"ע החלה על הבניין, כך שאין באפשרותם להשתמש בנכס שברשותם על-ידי השכרתו כמחסן או שימוש אחר, המצמיח להם תועלת, אין הם יותר בגדר של "בעל דירה" בבניין, ולפיכך פטורים הם מנשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף של הבניין. לפי הפסיקה מידת ההנאה שהבעלים מפיק מנכסו איננה משליכה על חבותו או היקף חבותו בדמי החזקת הרכוש המשותף.

כך למשל נקבע ב - ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, פ''ד מא(2), 561, 565-564 (1986) (להלן: "פסק-דין מרכוס"):

"בהסתמך על הוראות אלה החליט המפקח, שהמעלית היא "רכוש משותף", וכי על המשיבים להשתתף בהוצאותיה. בית-המשפט המחוזי החליט אחרת. לגישתו:

'ראוי שהוצאות ההחזקה של רכוש משותף יוטלו וישולמו על-פי ההבחנה של האפשרות הפיזית להשתמש באותו חלק של הרכוש המשותף, שבשל השמוש בו כרוכה ההוצאה. היכן ששימוש זה כלל אינו אפשרי, או כלל אינו נחוץ, כמו בענייננו, אין מקום להטיל חיוב על בעל דירה בשל שימוש כזה'."

6. לפי חוק המקרקעין שתי הקטגוריות היחידות שקיימות בבניין הן - דירות או רכוש משותף (ראו: פסק-דין מרכוס, 564). אם המערערים טוענים שהם חדלו להיות "בעל דירה" משעה ששונתה התב"ע, המשמעות היא שהם הפכו להיות בעלים של רכוש משותף. מעבר לחוסר ההיגיון בטענה שכזו, שאדם ייהפך לבעלים של רכוש משותף ללא דירה בבניין, ומעבר להיותה של הטענה סותרת את הרישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין, הרי שהטענה סותרת את הגדרות "בעל דירה" ו- "דירה" בסעיף 52 לחוק לפיהם דירה יכולה להיות גם חדר שנועד לשמש יחידה שלמה ונפרדת לכל צורך אחר. דהיינו לפי הגדרה זו, אין היחידה חייבת בהכרח לשמש למגורים או מסחר לשם הגדרתה כדירה.

חוסר יכולתם של המערערים להפיק רווח מנכסם בשל שינוי התב"ע לא מוביל בהכרח למסקנה כי יש לפוטרם מדמי אחזקת הרכוש המשותף. כשם שבעל דירה למגורים אשר לא מצליח להשכיר את דירתו למגורים והיא עומדת ריקה אינו פטור מתשלומי אחזקת הרכוש המשותף, כך גם במקרה דנן.

7. אינני מקבלת את טענת המערערים שמבקשים לעשות היקש מהפטור מארנונה לו זכו, במסגרת פסק-דין שניתן לזכותם, לצורך הצדקת פטור מלא גם מדמי ועד הבית לאחזקת הרכוש המשותף. הכללים למתן פטור מארנונה שונים מהכללים החלים על דמי ועד בית. בדיני הארנונה קיימים כללים הפוטרים נכס שאינו בשימוש, ואילו הסוגיה דנן נשלטת על-ידי חוק המקרקעין והתקנון המצוי, אשר לפיהם כאמור, לא ניתן לפטור את המערערים מדמי אחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקם הקנייני בו, ללא שינוי בתקנון. המערערים לא הפנו לכל אסמכתא לטענתם כי משחדלו להשתמש בנכסם, הרשום כיחידה קניינית עצמאית בלשכת רישום המקרקעין, הוא חדל להיות "דירה" כמשמעותו בחוק המקרקעין. אם וככל שנטען על-ידי המערערים כי בשינוי התב"ע גרמה להם העיריה נזק כלשהו, היריבות שלהם היא עם העיריה. אין בהליך דנן שעניינו תביעה כספית של נציגות הבית כלפי המערערים, כדי להעניק להם סעד בפני המפקחת, אשר סמכויותיה מוגבלות לעניינים שחוק המקרקעין העניק לה סמכות לעסוק בהם.

8. המערערים ניסו לתמוך עמדתם בפסק דין וייזר, שבו ניתן פטור חלקי מתשלום לדיירים שנתקו עצמם ממערכת הסקה מרכזית בבניין שבו גרו, דהיינו, רק מחלק מתשלומי הצריכה (בעיקר דלק) שנדרשו להפעלת מערכת ההסקה המרכזית ממנה התנתקו. אין הנדון דומה לראיה. בענייננו לא ניתן לומר כי המערערים נתקו עצמם מהרכוש המשותף שבבניין. כמו-כן, בית-המשפט בפסק-דין וייזר הוסיף וקבע את הדברים הבאים (בעמ' 502 ):

"לעניין זה יש לזכור, כי בהגדרה של רכוש משותף, בסעיף 52 לחוק המקרקעין ובסעיף 1 לתקנון המצוי, הקפיד המחוקק לומר בסמוך לדיבור "מתקני הסקה או מים וכיוצא בזה" את הדברים הבאים: "המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...". משמע, גם מתקן שמעיקרו לא נועד לשמש דירה מסויימת פלונית כלל, נחזה כרכוש משותף, ועל כל בעלי הדירות, לרבות מי שהמתקן לא נועד לשמשו, להשתתף בדמי הפעלתו, בדמי ניהולו, החזקתו ומתן השירות הכרוך בו. קל וחומר מתקן שאינו מונע כליל מדירה מסויימת את ההנאה אלא אך נותנה, משום מה, בצימצום יחסי לשאר הדירות."

מהאמור ניתן להסיק בקל וחומר לענייננו, כי על המערערים לשאת בדמי אחזקת הרכוש המשותף שנועדו מלכתחילה לשרת גם את היחידה שבבעלותם.

סיכום
9. לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור.
מתוך התחשבות במערערים אני קובעת כי ישלמו הוצאות למשיבה בסך 3,000 ש"ח בלבד, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סד"א."