סמכויותיו וחובותיו של כונס נכסים על-פי חוק ההוצאה לפועל

1. כללי

סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל קובע כי:

"(א) כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב.
(ב) רשם ההוצאה לפועל רשאי לתת הוראות לפי סעיף זה אם מיזמתו ואם לפי בקשת הזוכה או החייב, או לפי בקשת כונס הנכסים.
(ג) כונס הנכסים ינהל פנקסים וימסור דינים וחשבונות לרשם ההוצאה לפועל או למי שיורה עליו רשם ההוצאה לפועל.
(ד) כונס הנכסים ימסור למוציא לפועל כל הכנסה שהגיעה לידו מניהול הנכס, ממכירתו או ממימושו, במועד ובצורה שנדרש למסרה בכתב המינוי או בהוראה מיוחדת."

2. הגישה המרחיבה
על הייחוד שבמינוי כונס נכסים על-פי חוק ההוצאה לפועל ניתן ללמוד מ- ע"א 213/89[5] הקובע כי כונס שמונה על-ידי רשם ההוצאה לפועל אינו כפוף להוראות תקנות הוצאה לפועל בנוגע למכירת מקרקעין.

במקרה הנדון, ניתן פסק-דין כספי כנגד המערערות לטובת המשיבה בגדרו אישר בית-המשפט המחוזי עיקול זמני על שני קוטג'ים של המערערות.

רשם ההוצאה לפועל מינה את המשיב מס' 2 כונס נכסים לביצוע מכירת הקוטג'ים. לאחר שזה הוציא שומות מקרקעין ופרסם הודעות מכירה ואיפשר הגשת הצעות מכירה אישרו רשםי ההוצאה לפועל מכירת אחד מהקוטג'ים למשיבים מס' 3, 4 ואת האחר למשיבים מס' 5 ו-6.


המערערות עתרו שלא לאשר את הליכי המכירה ולחלופין לבטלם, אך בקשתן נדחתה, ולאחר שהוגשה בקשת רשות ערעור, ניתן אישור לדון בשתי שאלות והן:

"האם חלים על הליכי מכירת מקרקעין על-ידי כונס נכסים שנתמנה לפי חוק ההוצאה לפועל ההליכים בדבר עיקול מקרקעין ומכירתם המנויים בפרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 ואם כן מה דינם של ההליכים שננקטו במקרה שלפנינו בנסיבות העניין."
כב' השופט ש' לוין דחה את הערעור וקבע:

"הליכי מכירת מקרקעין בלשכת ההוצאה לפועל מפורטים בפרק ג' לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: החוק) והם כוללים צו לעיקול המקרקעין ולפי סעיף 36 לחוק אם 'עברו שלושים יום מיום רישום העיקול והחייב לא שילם את החוב הפסוק, רשאי רשם ההוצאה לפועל, לפי בקשתו של הזוכה, לצוות על מכירתם של המעוקלים'...
מינוי כונס נכסים לפי החוק נעשה בגדרו של פרק ה' לחוק, ולפי סעיף 53(א) שבו הוסמך רשם ההוצאה לפועל למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב. לפי סעיף 54(א) לחוק יקח כונס הנכסים 'לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב'. החוק אינו יוצר זיקת גומלין בין הוראות פרק ה' להוראות פרק ג' לחוק, וזיקת גומלין כזו גם אינה נזכרת בפרק ו' לתקנות, הנושא כותרת "כינוס נכסים"...
שאלה אחרת – שאינה מתעוררת בערעור שלפנינו – היא אם מלכתחילה היה מקום למינוי כונס נכסים לביצוע המכירה או דילמא היה דינה של המכירה להתבצע בדרך הרגילה באמצעות דרכי המכירה המנויות בפסקה ד'. בספרו של השופט ש' רוזנפלד ז"ל, דיני ההוצאה לפועל (מהדורה שניה) 52 הובעה הסברה, שלכאורה היא מקובלת עלינו, שרשם ההוצאה לפועל ממנה כונס נכסים כאשר קיים קושי לבצע הליכי מכירה בדרך הרגילה; אך יהא הדבר כאשר יהא אך ברור הוא, שכאשר כבר נתמנה כונס הנכסים לפי פרק ו' אין הליכי המכירה כפופים אלא להוראות רשם ההוצאה לפועל, אשר רשאי להיות מונחה, בשינויים או ללא שינויים, על-ידי הוראת פרק ד' לתקנות, אף שאינו מחוייב על פיהם."
אמנם ב- ע"א 584/81[6] קבע כב' השופט ש' לוין כי זיקת גומלין בין מינוי מכוח חוק ההוצאה לפועל והכפיפות לתקנות ההוצאה לפועל נוצרת מכוח האמור בתקנה 91 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 שלשונה:

"על-אף האמור בתקנות אלו בדבר מכירתם או מימושם של נכסים, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות בכל שלב של המכירה או המימוש כי הם יבוצעו על-ידי כונס הנכסים, אם ראה לעשות כן."


אך הוא חזר בו וקבע כי משמעותה של תקנה 91 היא אך זו שלצורך קיום הליכי מכירה לפי פרק ד' רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות "בכל שלב של המכירה או המימוש כי הם יבוצעו על-ידי כונס נכסים"; אין משמעותה שהוראות פרק ו' לתקנות גופו כפופות להוראות פרק ד'.

נראה כי על-פי התקנה, מינוי הכונס, אינו צריך להיות בהחלטת המוציא לפועל מרשם, וכי אף באמצע הליך המתנהל בהוצאה לפועל, למכירת נכסים, ניתן למנות כונס נכסים.


3. הגישה המצמצמת
לעומת גישה זו המקנה לכונס, לדעתי בצדק, יותר חופש פעולה במילוי תפקידו. רע"א 4114/98[7] מבטא גישה מאופקת יותר לסמכויות הכונס, המגבילה אותן למטרת מינויו בלבד ולעניינים המפורשים בשטר משכנתה שלצורך מימושו מונה הכונס.

במקרה הנדון, המשיבים משכנו לטובת המבקש 1 שלוש דירות כבטוחה להחזרת חוב של עסקם למבקש 1. המשיבים לא עמדו בתשלום החוב ונפתחו נגדם הליכי הוצאה לפועל למימוש המשכנתה ולצורך כך מונה המבקש 2 ככונס נכסים לדירותיהם.

הכונס ביקש למכור את דירותיהם של המשיבים בפטור ממס שבח מקרקעין ולשם כך פנה לרשם ההוצאה לפועל בבקשה למתן הוראה לחייב את המשיבים לחתום על בקשה לפטור ממס שבח, ולחלופין להסמיך אותו (את הכונס) לחתום על בקשה כזו בשמם. כל זאת, בהסתמכו על מסמכים שונים לפיהם עולה, לטענתו, כי המשיבים התחייבו בפני המבקש 1 שדירתם תימכר פטורה ממס שבח מקרקעין.

רשם ההוצאה לפועל דחה את הבקשה מהנימוק, שההתחייבות הנטענת למכור את הדירות פטורות ממס שבח מקרקעין אינה כלולה בשטר המשכנתה, ואילו הוא – רשם ההוצאה לפועל – מוסמך לפעול אך ורק כמוציא לפועל של שטר המשכנתה. בית-המשפט המחוזי דחה את בקשת רשות הערעור מאותם הנימוקים. ועל כך הוגשה בקשת רשות הערעור הנדונה.

המבקשים טוענים כי סמכותו של רשם ההוצאה לפועל הינה סמכות רחבה, המשתרעת על כל העניינים הנוגעים למכירת הדירה, ובכלל זה גם על מכירת הדירה בפטור ממס שבח, וכי סמכות זו אינה מוגבלת אך רק לעניינים המוזכרים במפורש בשטר המשכנתה. המבקשים מסתמכים בכך על לשונו של סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל.

כב' השופטת ד' דורנר דחתה את בקשת המבקשים וקבעה כי:

"שטר המשכנתה כמוהו כפסק-דין שרשם ההוצאה לפועל ממונה אך על ביצועו, מכוח סעיף 81 לחוק ההוצאה לפועל. אין זה בסמכותו של רשם ההוצאה לפועל לקבוע זכויות או חובות שאינם כלולים בשטח המשכנתה, וסעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל אינו מקנה לו סמכות כזו. סעיף זה מסמיך את רשם ההוצאה לפועל לבצע פעולות שונות בשם החייב לצורך מכירת הדירה, אך זאת, אך ורק לשם ביצוע שטר המשכנתה, ולא מעבר לכך. אם ישנן למבקשים טענות להתחייבות של המשיבים כלפיהם, שאינה כלולה בשטר המשכנתה, כגון ההתחייבות הנטענת למכור את הדירה בפטור ממס שבח מקרקעין, עליהם לפנות בתביעה רגילה לבית-משפט ולהוכיח בה את זכויותיהם. אשר-על-כן הבקשה למתן רשות ערעור נדחית."
גם ע"א 160/86[8] הינו דוגמה לכך שכונס הנכסים מטעם ההוצאה לפועל בכל זאת כפוף לכללי ההוצאה לפועל, בו נקבע כי אין למנות כונס בהוצאה לפועל למכירת דירת מגורים, אלא על-פי כללי ההוצאה לפועל.

במקרה הנדון, המערער הרג את אשתו, אם ילדיו המשיבים ומרצה כעת בשל אותו מעשה עונש מאסר לתקופה של עשר שנים. עד היום נמצאים שניים מן הילדים בידי סבם, אביה של האם שהלכה לעולמה.

הילדים מקבלים מזונות זמניים, היות שלמערער דירה שמכספי מכירתה ניתן לגבות את תשלום המזונות. לשם כך נקבע כי יש להמשיך בהליכים בלשכת ההוצאה לפועל למינוי כונס נכסים לצורך מכירת דירת המערער. ועל כך מוגש ערעור זה.

כב' השופט ש' לוין דחה את הערעור בנוגע לתשלום המזונות הזמניים וקבע כי אלה ישולמו כסדרם, אולם לגבי הליך מכירת המגורים קבע כב' השופט ש' לוין כי:

"לפי סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות למכור נכס מקרקעין של חייב שעוקל, המשמש לו בית מגורים, אלא אם הוכח תחילה להנחת-דעתו שיהיה לחייב מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותו סידור חלוף; הדברים הם קל וחומר כאשר טרם עוקל נכס של החייב, והמדובר אך במימוש חיובים שבמזונות זמניים."
יצויין כי מקרה זה, אף הוא פרי עטו של כב' השופט ש' לוין, ונדון טרם החלטתו המאוחרת יותר שניתנה ב- ע"א 213/89[9], משום כך, קרוב לוודאי כי פסיקה זו מייצגת את הגישה הקודמת שבה החזיק כב' השופט ש' לוין ואותה ביטל בקביעתו המאוחרת.

במקרה אחר, קבע בית-המשפט כי תעוכב מכירת המקרקעין שמכר הכונס, עקב אי-עמידת הכונס בתקנות ההוצאה לפועל ובהיותם של פגמים רבים בהליך המכירה.

ב- רע"א 667/01[10] המשיבה 1, היא הזוכה, פתחה בלשכת ההוצאה לפועל בהליכי ביצוע פסק-דין שניתן נגד החייב, המנוח עבד אל רחמן דרביה.

רשם ההוצאה לפועל מינה את בא-כוחה של הזוכה להיות כונס נכסים על זכויות החייב במגרשים באיזור התעשיה "ארז" שברצועת עזה. כונס הנכסים הציע את הנכס למכירה לציבור, ערך התמחרות בין המציעים והגיש "דו"ח מס' 1 של כונס הנכסים ובקשה למתן הוראות" שבו ביקש כי רשם ההוצאה לפועל יאשר את מכירת הנכס לקונה, משיב 2.

רשם ההוצאה לפועל העביר את הבקשה לתגובת החייב ומשלא התקבלה תגובתו, אישר את המכירה.

כשבועיים לאחר מכן הגיש החייב "בקשה דחופה לביטול אישור המכירה", אך בקשתו נדחתה. וגם בקשתו לעיכוב ההליכים בבית-המשפט המחוזי, נדחתה.

בבקשה זו המבקשים, שהם עזבונו של המנוח ויורשיו, ביקשו לערער על ההחלטה.

כב' השופט י' טירקל קיבל את הבקשה והורה על עיכוב ההליכים בקובעו כי:

"כבר נפסק כי:
'העילה העיקרית לעיכוב ביצוע פסק-דין הכפוף לערעור היא מניעת שינוי במצב הקיים כאשר קיים חשש שלא ניתן יהיה להחזירו לקדמותו ... אם קיים חשש כזה די בדרך-כלל בסיכוי כלשהוא למערער, ולו גם הקלוש, לזכות בערעורו.
כנגד זאת יש לשקול את תוצאות העיכוב, אם יינתן, על הזוכה בערעור ואם העיכוב לא יגרום לו נזק בל ניתן לתיקון בכך שיסכל את פרי זכייתו בתביעה באם הערעור ידחה ופסק-הדין ישאר על כנו.' (ב"ש 839/86 נאות מרינה בת ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הרשםון, פ"ד מ(4) 126)
בשל החשש שלא ניתן יהיה להחזיר את המצב הקיים לקדמותו נוטים בתי-המשפט, בדרך-כלל, לעכב את ביצוען של החלטות שעניינן מכירת מקרקעין, כאשר מוגש ערעור עליהן. (ראו, בין היתר, בש"א 3158/91 שמואל פלאטו שרון ואח' נ' קומפני פריזיין דה פרטיסיפסיון, פ"ד מה(5) 499; ב"ש 839/86 הנ"ל; ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995) 859)
המבקשים טוענים כי בהליכי המכירה היו פגמים רבים: לא הומצא לחייב דין וחשבון של שמאי המקרקעין... שומת המקרקעין שהוגשה אינה נכונה והיא נמוכה מערכו של הנכס; כונס הנכסים לא קיים את החלטת רשם ההוצאה לפועל לפיה היה עליו 'להודיע לחייב(י-ם) על ההצעה הגבוהה ביותר ולאפשר לו (להם) להשתתף בתחרות'; לא נערכה מכירה פומבית... המחיר שאושר היה נמוך בשיעור משמעותי משומת המקרקעין. כאמור, השיבו המשיבים על הבקשה, אולם בתשובתם... לא ניתנה תשובה לחלק מטענות המבקשים. יתר-על-כן, החייב ביקש לעכב את ההליכים עוד בטרם נערכו הליכי המכירה על-מנת שהנכס יימכר לקונה אחר שהציע מחיר גבוה יותר – פי שניים מהמחיר שהציע הקונה – אולם רשם ההוצאה לפועל לא החליט בבקשתו.
אכן, בתי-המשפט נוקטים מידת זהירות בבואם לבטל אישור מכירת מקרקעין (ראו רע"א 2404/01 דוד וקנין ואח' נ' רון בראון ואח', פ"ד נו(1) 913), אולם הפגמים שנמנו לעיל צריכים בדיקה ובירור ותוצאתם עלולה להיות בטול האישור שניתן. ברור כי במצב דברים זה עלול המשך הליכי המכירה לגרום נזק גדול ובלתי-הפיך למבקשים. מאידך גיסא, ניתן להבטיח על-ידי ערובה הולמת כי הקונה יזכה בפיצוי עבור העיכוב בהעברת הזכויות בנכס לידיו, אם ידחה ערעורם של המשיבים.
לפיכך אני מורה לעכב את הליכי מכירת הנכס המתנהלים בלשכת ההוצאה לפועל.., כנגד המצאת ערובה נאותה כפי שיורה בית-המשפט המחוזי."

4. סמכות הכונס למכירת מקרקעין בהליך הוצאה לפועל
עוד לעניין מכירת המקרקעין על-ידי כונס נכסים בהליך הוצאה לפועל, נדון רע"א 5609/03[11]:

במקרה הנדון, המשיב מס' 1, הבנק, נקט הליכי הוצאה לפועל נגד המבקשים למימוש משכנתה שנרשמה לטובתו על זכויותיהם בנכס מקרקעין בצפת – המחולק למגרשים לבניה ולמגרשים למלונאות – בגין חוב של 17 מיליון ש"ח.

רשם ההוצאה לפועל מינה כונס נכסים לצורך הליכי המימוש. לבקשתו נערכה חוות-דעת של שמאי רשםון, שאחר-כך עודכנה על-ידי שמאי נוסף. חוות-הדעת השניה היתה נמוכה מחוות-הדעת הרשםונה.

כונס הנכסים, באישור רשם ההוצאה לפועל, ניסה לשווק את המגרשים באמצעות מתווכים ומשקיעים, אולם נסיונות אלה לא עלו יפה. כעבור ארבעה חודשים, פרסם כונס הנכסים בעיתונות היומית הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרשים לבניה ולמלונאות יחד עם מגרשים נוספים, ונערכה במשרדו התמחרות בין המציעים. בשל מיעוט המציעים, החליט הכונס למכור את המגרשים לקונים, בסכום נמוך במקצת מחוות-הדעת השניה תמורת התחייבות הקונה לשאת בתשלומי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח.

המבקשים ביקשו לשמור על זכותם לפדות את המגרשים לבניה ולמלונאות, אולם משעברו 8 ימים מאז ההתמחרות בלא שיפדו אותם, עתר כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בחיפה בבקשה לאשר את המכירה לקונים. רשם ההוצאה לפועל נעתר לבקשת כונס הנכסים ואישר את המכירה בכפוף להוראות לפיהן הרשה למבקשים להגיש הצעה לקניית המגרשים שתהיה גבוהה מההצעות הקיימות ב-10% מהסכום המוצע על-ידי הקונים הקיימים.

המבקשים לא ביקשו לפדות את המגרשים לבניה או את המגרש למלונאות, וכן לא פנה מציע מטעמם אל כונס הנכסים לפי הוראות רשם ההוצאה לפועל. לפיכך אישר רשם ההוצאה לפועל את המכירה לקונים.

המבקשים ביקשו להרשות להם לערער על ההחלטה, בקשתם נדחתה אך ביצוע המכירה עוכב בעוד שבוע על-מנת להגיש בקשת רשות ערעור, שאכן הוגשה.

בבקשתם, טוענים המבקשים, כי המגרשים לבניה והמגרש למלונאות נמכרו ב"מחירים כה נמוכים", ולפיכך יש לבטל את אישורי המכירה.

עוד טוענים הם, כי כונס הנכסים פעל בחיפזון וכי היה עליו "לנסות ולפרסם את הנכס פעם נוספת, אין להסתפק בפרסום אחד כשהן גורל המכירה והן גורל החייבים תלוי על בלימה. זוהי עבודה רשלנית ופוגענית מאין כמוה ומשחקת בחיי אדם ובעתידו". המבקשים מוסיפים וטוענים, כי כונס הנכסים צריך היה למכור את כל המגרשים הממושכנים "בבת אחת", שכן מכירתם בחלקים "מסבה נזק בל יתואר לחלקות האחרות". לטענת המבקשים, "נכון להיום, ישנם שני קונים המתעניינים ברכישת כל המקרקעין בבת אחת", והם מבקשים כי בית-המשפט ימנה שמאי מטעמו "אשר יערוך חוות-דעת אמיתית המשקפת את שוויים הריאלי של המקרקעין".

כב' השופט י' טירקל דחה את הבקשה וקבע כי:

"מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל ... מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים" (דברי השופט א' ריבלין ב- רע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, תק-על 2001(3) 1552).
לפיכך, פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכירה הם עילה לביטול אישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 (ראו והשוו: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793; רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר, פ"ד מב(4) 281; רע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב(2) 332; רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל, תק-על 2002(1); רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5; רע"א 3315/03 מיסיוק נ' עקיבא, תק-על 2003(3) 3354).
אולם, לא אלה פני הדברים כאן... נחה דעתי כי מחיר המכירה של המגרשים לבניה ולמלונאות, כפי שאושר על-ידי רשם ההוצאה לפועל, היה המחיר הראוי ושיקף את ערך השוק האמיתי. מותר, דומני, גם להניח, כי הבנק היה ממצה כל אפשרות לממש את המגרשים במחיר הגבוה ביותר האפשרי באופן מעשי, כדי שהמבקשים יפרעו לו את מלוא חובם (ראו: רע"א 2052/00 חברת אחוזת ברוך זיזה בע"מ נ' שחם, תק-על 2000(2) 1191).
כך מכר כונס הנכסים את המגרשים לבניה ולמלונאות לקונים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר בהתמחרות, ורק אחרי שנסיונותיו לשווקם באמצעות מתווכים ומשקיעים במשך כארבעה חודשים, לא עלו יפה. יצויין, כי המבקשים ניסו גם הם לשווק את המגרשים במשך 15 חודשים, אולם ללא הצלחה...
רשם ההוצאה לפועל גם קבע כי:
'זה נכון שבהליכי כינוס יש להקפיד הקפדה יתרה על תקינות ההליכים וצודקים החייבים (המבקשים -י' ט') בבקשתם שיש לדאוג לכך שיושג תכלית הכינוס שהיא הגשת מחיר מירבי, אך אין זאת אומרת לאפשר לחייבים להשהות ולעכב את הליכי הכינוס עד אין סוף בתואנות שונות ומשונות המתבססות על קיומם של מציעים פוטנציאלים אשר לא ראיתי ולא הוכח בפני קיומם הוודאי, ואת עצם השתתפותם הוודאית להליכי התמחרות עתידית.'
אף-על-פי-כן, לא נעל הדלת בפני המבקשים והרשה להם להביא הצעות של רוכשים מטעמם, אולם לא עלה בידיהם להביא אפילו הצעה אחת, וגם בפני בית-המשפט המחוזי לא הוכח קיומם של מציעים פוטנציאלים. לפיכך, פג כל חשש שיכול היה להתעורר בדבר פגם בהליכי המכירה. לעניין זה יפים הדברים הבאים:
'אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של רשם ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, בלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם' (ד' בר-אופיר, הוצאה לפועל- הליכים והלכות (מהדורה חמישית, 2001) 404ב)... הבקשה להרשות ערעור נדחית."

5. סמכות הכונס "כיד החייב"
כאמור, הכונס מקבל את הנכס לידיו, וידו "כיד החייב", בעניין הגדרת החוק את כניסת הכונס לנעלי החייב, דן כב' השופט ש' לוין ב- רע"א 7037/00[12], שעליו היה להכריע האם כונסי נכסים המתמנים על מימוש דירת מגורים, והחייבים עדיין גרים בדירה, צריכים לשאת בתשלום עלות הארנונה, כחלק מהוצאות הכינוס?

במקרה הנדון, המשיבים הם כונסי נכסים שנתמנו על-פי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, לבקשת הבנקים. המינוי נעשה לשם מימוש דירה, שהיתה בבעלות יצחק ואסתר פנסו (להלן: החייבים) ומושכנה לטובת הבנקים, לאחר שהחייבים לא עמדו בהחזר החוב.

המבקשת היא עיריית רשםון לציון, שהחייבים חבו לה סך של -.40,000 ש"ח בגין ארנונה, מים והוצאות משפט, מכוח פסק-דין שניתן כנגדם.

הכונסים נתמנו כשנתיים לפני שהחייבים פונו מהדירה, והחזקה בדירה הועברה לכונסים.

הדירה נמכרה והחזקה בה נמסרה לקונה, אך בשל חובם של החייבים לעיריה, סירבה העיריה לתת לכונסים תעודה על העדר חובות לצורך העברת הבעלות בדירה לקונה.

לפיכך פנו הכונסים לרשם ההוצאה לפועל על-מנת שתורה על מתן התעודה האמורה.

רשם ההוצאה לפועל קבעה כי אין לעיריה זכות למנוע את העברת הבעלות אם אין לזכותה עדיפות מהותית על פני חובות אחרים.

לצורך קביעת הזכויות המהותיות, הבחינה רשם ההוצאה לפועל בין שלוש תקופות שונות לגבי חובות הארנונה והמים.

התקופה הרשםונה היא התקופה שעד למינוי הכונסים. רשם ההוצאה לפועל קבעה כי באשר לחובות ארנונה ומים שנוצרו בתקופה זו גוברת זכות הבנקים, כנושים מובטחים, על זכותה של העיריה, שהיא נושה רגיל.

התקופה השניה היא התקופה שמיום מינוי הכונסים, ועד יום פינוי החייבים מהדירה. בתקופה זו הארנונה היא חלק מהוצאות הכינוס, שכן מדובר בהוצאה בגין הנכס, שהוקנה לכונסים בתקופת הכינוס. הארנונה היא הוצאה שחייב בה על-פי הדין המחזיק בנכס, ולאחר מינוי הכונסים יש לראותם כמחזיקים, על-אף שבתקופה זו התגוררו בדירה החייבים. לפיכך, נהנית העיריה ביחס לארנונה מדין קדימה לעומת הבנקים. לעומת זאת, חוב המים בתקופה זו, אינו חוב הכרוך במימוש הנכס. לפיכך העיריה אינה נהנית מדין קדימה באשר לחוב זה.

התקופה השלישית היא מיום פינוי החייבים מהדירה ואילך. באשר לתקופה זו, לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי החובות הם בגדר הוצאות כינוס, ולפיכך לעיריה דין קדימה ביחס אליהם על פני זכויות הבנקים.

העיריה ערערה על החלטת רשם ההוצאה לפועל לפני בית-המשפט המחוזי.

בית-המשפט המחוזי דן, רשםית, במשמעותה של הכרזת שר האוצר מיום 16.3.00 (לאחר מתן החלטתה של רשם ההוצאה לפועל) על ארנונה כעל מס שפקודת המיסים (גביה) חלה עליו. על-פי סעיף 11(א)(1) לפקודת המיסים (גביה) "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שיעבוד רשםון על אותם מקרקעין". אולם כיוון שההכרזה תקפה מיום פרסומה בלבד, היא אינה רלבנטית למקרה זה.

שנית, קבע בית-המשפט כי לגבי התקופה השניה – חוב הארנונה אינו נכלל בהוצאות הכינוס, זאת משום שלא מדובר בהוצאה הדרושה לכינוס ולצרכיו. הארנונה חלה על המחזיקים באותה העת, הם החייבים.

העיריה הגישה בקשת רשות לערער על פסק-הדין, שהתקבלה בקשר לשאלה האם החייבים הם שחבים בחוב הארנונה במשך התקופה השניה כיוון שהם המחזיקים בנכס או שמא הכונסים.

העיריה טענה כי יש לראות בכונסים בעלים ומחזיקים של הדירה מיום מינויים, לטענתה, גם על-פי סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, הקובע את סמכויותיו וחובותיו של כונס נכסים ביחס לנכס נשוא הכינוס, מבסס את חזקתו של הכונס בנכס זה.

בענייננו, בתקופה השניה, החייבים התגוררו בדירה והשתמשו בה, ועל-ידי כך הפעילו ביחס אליה שליטה באופן רגיל. מכאן שהם החזיקו בה למעשה.

פרשנות הפסיקה נובעת מהגיונה של ההגדרה מן הטעם הבא: מטרת חיובו של "המחזיק למעשה" בארנונה היא ליצור קשר הדוק ככל האפשר בין זהות משלם הארנונה לבין זהות הנהנה משירותי העיריה, המהווים תמורה עקיפה לארנונה. כאשר אדם המתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי מהשירותים שמעניקה העיריה לתושביה כתמורה עקיפה לארנונה; בעוד שכאשר הדירה עומדת ריקה, הבעלים (או מי שנכנס בנעליו – למשל כונס נכסים) הוא הנהנה מאותה תמורה עקיפה.

החייב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. לפיכך נדחה הערעור.

פסיקה זו אומצה בבית-משפט העליון גם במקרים נוספים[13] ביניהם מקרה שבו מונה כונס נכסים במסגרת הליכי הוצאה לפועל לגביית חוב ולמימוש המשכנתה. החזקה בדירה עברה לידי הכונס ונחתם חוזה מכר בגין הדירה והחזקה עברה לרוכשים. באותה עת רבצו על הדירה חובות בגין ארנונה ואגרות מים וביוב לעיריית רשםון לציון, ובין העיריה לבין כונס הנכסים נתגלעה מחלוקת באשר לסדר הקדימות שבין חובות הארנונה לבין החובות שהובטחו באמצעות המשכנתה. העיריה בקשה לכרוך את הענקת התעודה על היעדר חובות לצורך העברת הבעלות בדירה לקונה, על-פי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש), בתשלום חוב הארנונה והאגרות.

רשם ההוצאה לפועל, ובית-המשפט המחוזי, דחו את טענת העיריה כי חל דין זכות קדימה על חובות הארנונה.

על החלטת בית-המשפט הוגשו שני ערעורים, רע"א 3437/01 בה החייבים הם המשיבים והעיריה היא המבקשת, ו- רע"א 6945/01[14] בה החייבים והכונס הם המבקשים.

כב' השופט א' ריבלין דחה את ערעור העיריה וקבע:

"הסוגיות והשאלות שמתעוררות בענייננו נידונו והוכרעו לאחרונה בפסק-הדין שניתן בבית-משפט זה ... ב- רע"א 7037/00 עיריית רשםון לציון נ' עו"ד וינבוים ואח', פ"ד נו(4) 856 ... כי סעיף 324 לפקודת העיריות הוא אך אמצעי אדמיניסטרטיבי לגביה, ואין הוא שייך למישור הזכויות המהותיות (וראו ההפניה שם ל- ע"א 633/91 מנהל מס רכוש תל-אביב נ' שמש ואח', פ"ד מח(1) 841, 850). ב- רע"א 7037/00, בנסיבות דומות לנסיבות המקרה הזה, נקבע כי זכותם המהותית של הנושים המובטחים קודמת לזכותה המהותית של העיריה. הוא הדין בענייננו".
אשר לבקשת החייבים, ב- רע"א 6945/01 דין הערעור להתקבל.

"כבר נפסק, ב- רע"א 7037/00, כי בנסיבות בהן מונה כונס נכסים, אולם החייבים עדיין יושבים בדירה, אזי, בתקופה זאת, יש לראות את החייבים שישבו בפועל בדירה, ולא בכונס הנכסים, כמחזיקים לעניין חבות בארנונה."

[5] ע"א 213/89 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' משה"ב משכנות, פ"ד מה(3) 91.
[6] ע"א 584/81 כונס הנכסים הרשמי נ' עורך-דין קלמן קרני ואח', פ"ד לו(3) 747.
[7] רע"א 4114/98 בנק הפועלים בע"מ נ' משה לויאן, תק-על 98(3) 1525, 1526.
[8] ע"א 160/86 דן מליחי נ' שריקי ימין ואח', תק-על 88(3) 556.
[9] ע"א 213/89 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' משה"ב משכנות, פ"ד מה(3) 91.
[10] רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5, 8-9.
[11] רע"א 5609/03 אד מרי השקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות ואח', פ"ד נח(3) 97.
[12] רע"א 7037/00 עיריית רשםון לציון נ' עורך-דין ישראל וינבוים, פ"ד נו(4) 856.
[13] ביניהם לדוגמה גם בר"ע (ת"א-יפו) 1192/05 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' עיריית רשםון לציון, תק-מח 2005(4) 2988.
[14] רע"א 3437/01, רע"א 6945/01 עיריית רשםון לציון נ' יהודה גרינהויז, תק-על 2002(2) 420.