מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) דינים והלכות
הפרקים שבספר:
- מבוא
- דואליות של חוזה החכירה
- החכירה הפרטית - תנאי החכירה של חוכרים פרטיים - בין שכירות לבעלות
- החלטה 1136
- מיזכר כחוזה מחייב
- חוזי חכירה ייחודיים
- הארכת חוזה החכירה בתנאי של הוספת תנאי-מפסיק למקרה של שינוי יעוד
- חידוש חוזה חכירה באותם תנאים או תנאים חדשים
- סיווג של נכס "משק עזר" או "נחלה"
- הגדרת "שימוש חקלאי"
- התקנת מתקן סלולרי בפטור ממכרז
- חתימת מינהל על בקשה להיתר בניה
- טעות של המינהל עד כדי הכשרת עסקה
- פסק-דין שנתן תוקף להסכם פשרה
- הארכת חוזה חכירה
- בר-רשות - אישור לבניית תחנת דלק,
- חכירה ראשית מול המינהל או מול חוכר משנה
- הסכם פיתוח
- מבצעי היוון - החלטה 678
- "חוזה חכירה" - תנאים מקפחים
- ההלכה הפסוקה,
- מקרקעי ציבור
- מקרקעי יעוד
- דרישת הכתב בעיסקת מקרקעין
- הגנת הבעלות והחזקה
- מיהו "בעל" ומהי " זכות במקרקעין"
- מניעת הפרעה לשימוש
- תביעה למסירת מקרקעין
- תביעה בעילה על-פי סעיף 17 לחוק המקרקעין
- עילות מכוח סעיף 18 לחוק המקרקעין
- עילה על-פי סעיף 19 לחוק המקרקעין
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינו
- סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר - אי-תשלום דמי שכירות - עילת פינוי
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר
- עילה מכוח סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת המשנה ריווח - עילת פינוי
- עילת פינוי בעילת צורך עצמי - סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(9) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר
- עילת פינוי מכוח סעיף 131(11) לחוק הגנת הדייר
- הנטישה - עילת פינוי
- סעד מן הצדק
- החלטות מועצת מקרקעי ישראל - הנחיות מינהליות
- הוראות פנימיות
- סמכות בתי-המשפט
- שיקול-דעת הרשות והתערבות בית-המשפט
- פרשנות המונח "ניהול" בחוק מינהל מקרקעי ישראל
- רשות הפיתוח
- חובת ההנמקה
- הבטחה שלטונית
- מסירת מסמכים לפי חוק חופש המידע, התשנ"ח-1998,
- ההלכה הפסוקה
- דמי הסכמה - שכירות מוגנת
- פטור מתשלום דמי הסכמה
- חכירה מהוונת - המחאת זכויות
- השבת דמי הסכמה
- דמי היתר - כללי
- זכות המינהל לגבות דמי היתר כתנאי למתן הסכמה לבניה במקרקעין
- דמי היתר - חישובם
- דרישה לתוספת דמי היתר - דיור מוגן
- דמי היתר -ההלכה הפסוקה
- החלטות מועצת מקרקעי ישראל שבוטלו והוראות המעבר
- זכויות המגורים באזורים המיועדים לכך בייישובים חקלאיים{החלטה 979}
- החלטה מספר 1101 - הסדרת הפעילות שאינה חקלאית בנחלות שבמושבים
- שימוש לא חוקי בנחלות
- הקצאת מגרש וביטול ההקצאה
- קיבוצים - כללי
- הלכת בג"ץ 1027/04 - פורום הערים העצמאיות
- הרחבות בקיבוצים
- תכנון ובניה - כללי
- הפקדתה של תכנית מתאר - שלבי תכנון
- בניה לגובה
- בעל זכויות חכירה מכוח הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל
- תכנית הר/1/1985,
- היטל השבחה
- היטלי פיתוח
- תביעה על-סמך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
- בקשה להיתר הריסה - חתימת רשות מקרקעי ישראל
- מכרזים - מבוא
- מטרתו של המכרז
- הרחבת זכות המעמד
- המכרז וניגוד עניינים במגזר הציבורי
- חוק חובת מכרזים - "מכרז פומבי", "מכרז סגור" ו- "הגרלה",
- פרשנות המכרז
- עקרונות יסוד בדיני המכרז
- פרשנות של תנאי המכרז
- ההצעה הזולה ביותר
- חוות-דעת מומחה
- אפשרות ביטול המכרז
- פיצול מכרז
- ניהול משא-ומתן עם מציעים
- ועדת המכרזים
- סמכות עניינית של בית-המשפט
- סעדים זמניים
- פטור ממכרז
- פגמים במכרז
- ביטול מכרז
- הטבה לחיילי מילואים במכרזים פומביים של מינהל מקרקעי ישראל
- תובענה מינהלית לפיצויים
- מכרז על קרקע שהופקעה
- חילוט ערבות בנקאית
- מכרזי "חריש"
- הפקעה - כללי
- חוקיות ההפקעה
- הפחתת יתרת המגרש בחישוב הפיצוי (סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה)
- התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה
- פיצויי הפקעה
- ביטול ההפקעה
- הפקעה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים)
סעד מן הצדק
עיקרון "הזדהות החזקות" משמעו הוא, כי אם בשעת עריכת החוזה לא ישב השוכר כלל בדירה, והיא נשכרה על ידו מלכתחילה לא לצרכי עצמו, אלא לצרכי אחרים, ובפרט - באשר "אחרים" אלה הם בני-ביתו של השוכר. במקרה כזה, נהנה הדייר "הנעבר" מהגנתו של החוק, ואין בעל הבית יכול לקבל נגדו צו פינוי ולהוציא מן הדירה את הדרים בה למעשה {כב' השופט זילברג ב- ע"א 5/49 לובלין נ' פרידמן, פ"ד ב(1), 506 (1949)}.נטל השכנוע בתביעת פינוי לפי עילת נטישה מוטל על כתפי בעל הבית, וזאת גם כאשר הוא מביא ראיות לכאורה לנטישה ומעביר בכך את נטל ההסבר לדייר - בדרך-כלל על-ידי הבאת ראיות לסתור את ראיותיו של בעל הבית.
לעניין נטל השכנוע, אין הבדל בין תביעה לפי עילת נטישה של דירה לבין תביעה כזו לגבי נטישת עסק. באופן רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על-ידי שלוחו, אך יכול הוא לנהל עסק על-ידי שלוח. על-כן, במרבית המקרים, העובדה, שבעל-עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק, אינה מצביעה בהכרח על-כך כי נטש את המושכר.
אם היתה או לא היתה נטישה של עסק, תלויה, בנסיבות כל עניין ועניין לרבות טיב העסק, הקשר האישי שבין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות, המצביעות לכאורה, על נטישה, והקשרים, שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוואנטית.
לפי כלל "הזדהות החזקות", מקום שהאנשים, שנכנסו לגור במושכר ביחד עם השוכר הרשמי, מוסיפים לגור בו, גם לאחר שעזב אותו השוכר באורח מוחלט, תמשיך השכירות לזכות בהגנת החוק, ובלבד שנתקיימו שני תנאים:
ראשית, כי כוונת הצדדים היתה שלאותם "הדיירים הממשיכים" תהיה זכות עצמאית להחזיק במושכר, בלתי-תלויה בזכותו של השוכר הרשמי ושוות-ערך לה.
ושנית, שהשוכר הרשמי עצמו מקיים את תנאי השכירות, לרבות תשלום דמי השכירות.
מטרתה של הלכת "הזדהות החזקות" היא לרכך ולסייג את הכלל כי דייר מוגן הנוטש את המושכר אינו מוגן עוד.
בשכירות מוגנת, כל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי נגד הדייר המוגן, זכות השכירות שלו שרירה וקיימת ועצם מציאותה של עילת פינוי נגדו אינה מעלה ואינה מורידה. דהיינו, אין משמעות לכך כי בידי המשכיר להוכיח את קיומן של עילות פינוי למיניהן. לפסק-דין של פינוי יש אופי קונסטיטוטיבי, ולא דקלרטיבי, במובן זה שרק בעקבותיו מגיעה לקצה זכות השכירות של הדייר המוגן. עילת פינוי אינה אלא אמצעי שבעזרתו ניתן להשיג מבית-המשפט צו פינוי {ע"א 264/76 יעקב מרכוס נ' שלף שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2), 622 (1977)}.
במקום שחלה "הזדהות החזקות", הרי באה חזקת הדייר הממשי תחת חזקת הדייר הרשמי ועזיבת המושכר על-ידי האחרון אינה מקנה למשכיר את הזכות לדרוש את פינוי המושכר בעילת נטישה {ע"א 5/49 לובלין נ' פרידמן, פ"ד ב(1), 506 (1949)}.
"הזדהות החזקות" תיבחן על-פי כוונת הצדדים, ומה אופי שיוו, בפירוש או מכללא, לזכות ישיבתם של קרובי השוכר, אם ראו זכות זאת כנאלצת מזכותו של חותם החוזה, או שהיתה בעיניהם זכות עצמאית, שוות ערך, הקיימת בצד זכותו, ועלולה לבוא אף במקום זכותו - של השוכר הרשמי {ע"א 346/54 גרינברג נ' רודלי ואח', פ"ד י(2), 1065 (1956); ע"א 93/54 הבלין נ' קופר ואח', פ"ד י(2), 1519 (1956); ע"א 143/57 דוברושינה נ' אמסלם ואח', פ"ד יא(2), 1561 (1957); ע"א 300/65 מוטילב ואח' נ' לוניבסקי, פ"ד יט(4), 73 (1965) (להלן: "עניין מוטילב"); ע"א 628/66, 629/66 גולף נ' רבלינסקי ואח', פ"ד כא(1), 570 (1967)}.
אין הדייר כאמור הופך להיות דייר מוגן לכל דבר ועניין ואין הוא שווה-זכויות וחובות לדייר הרשמי. מעמדו נחות בהרבה משל הדייר הרשמי. כל הלכת "הזדהות החזקות" לא נועדה אלא כדי להוות מכשיר מגן נגד טענת נטישה הנטענת נגד השוכר הרשמי על-ידי בעל הבית. אולם השוכר הרשמי הוא שהיה ונשאר בעל דברו של המשכיר, הוא לבדו נושא בחובות העולות מתנאי השכירות. משבאה לקיצה הדיירות הרשמית - למשל עקב מות הדייר הרשמי - באה לקיצה גם הדיירות הממשית {עניין מוטליב 82; ע"א 346/54 גרינברג נ' רודלי ואח', פ"ד י(2), 1065 (1956)}.
כשבאים לענות על השאלה אם נטש השוכר את המושכר יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר והמוסכם בין השוכר והמשכיר {ע"א 118/59 לילי קולב בע"מ ואח' נ' ריכטר, פ"ד טו(1), 542, 546 (1961)}.
נקבע כי גם שימוש מוגבל בנכס יכול לשמש הגנה בפני נטישה {ת"א (יר') 14620/92 מחמד עלי מוסא אלחלאק נ' יוסף אליאס חליבו, תק-של 96(3), 1274 (1996)}.
אם נמצא שהדייר אכן מחזיק במקום, אין לדקדק עימו בדבר מידת השימוש שהוא עושה בו. הכלל הוא כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני נטישה. ניהול עסק אין פירושו שהדייר יימצא במקום בקביעות והוא רשאי לנהלו באמצעות פקידו או שותפו.