עסקאות נוגדות במקרקעין - נכסי דלא ניידי
הפרקים שבספר:
רכישה בתום-לב (סעיף 10 לחוק המקרקעין)
1. כלליסעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
בסעיף 10 לחוק המקרקעין חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי-נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע. זכות על-סמך סעיף 10 לחוק המקרקעין {ע"א 605/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2), 29, 33 (1979)}.
הוראה מפליגה זו נחקקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקניית זכות קניין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות.
כאמור, מטרתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין הייתה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רשום המקרקעין, כאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכול סיבה אחרת.
סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על-שמו הושג בתרמית כפי שארע במקרה שלפנינו, כשעסקת המכר בוצעה על-ידי אדם זר לנכס.
סעיף 10 לחוק המקרקעין הינו הבסיס לתקנת השוק בדיני המקרקעין, זאת בנוסף לתקנות שוק המופיעות, באופן כללי, לאו דווקא בהקשר למקרקעין, בסעיף 73 לחוק הירושה {ראה למשל ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו(6), 832 (2002) בו סעיף 10 לחוק המקרקעין וסעיף 73 לחוק הירושה הועלו כטענות חלופיות} ובסעיף 17(א) לחוק נכסי נפקדים {ראה למשל ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מז(5), 1, 6 (1993)}.
תקנת השוק משמעה הגנה על צד ג' הרוכש את המקרקעין בתום-לב ובהסתמך על הרישום. סעיף 10 לחוק המקרקעין לא נועד להגן על מי שעצם רישום הנכס על-שמו נעשה תוך מרמה. מטרתו של הסעיף היא להגן על מי שבא לאחר מכן ורוכש את הנכס מאותו אדם, שהרישום על-שמו הושג במרמה {ראה ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ"ד מט(1), 649 (1995)}.
2. תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין
קונים לא ייהנו מההגנה הכלולה בסיפא של סעיף 10 לחוק המקרקעין, אם בעלותם בקרקע לא נרשמה, זאת משום שעד לרישום בעלותם אין הם נחשבים עדיין "רוכשים" {ע"א 52/89, 51 האפוטרופוס הכללי כמנהל רכושם של שלום אזולאי ואח' נ' צאלח אסעד אסעד אבו חמדה ואח', פ"ד מו(1), 491 (1992)}.
פרופ' י' ויסמן במאמרו {"יפוי-כוח בלתי-חוזר כתחליף לבעלות" משפטים י"ד (תשמ"ד - מ"ה) 572, 574} מחזק עמדה זו. לגישתו "כל עוד לא נרשמה הבעלות על-שם הקונה לא יוכל הלה ליהנות מתקנת השוק, והוא חשוף לסיכון שיופיע צד שלישי שיערער על תוקף זכותו של המוכר. ייפוי כוח בלתי-חוזר שבידי הקונה לא יוכל לסייע לו משיופיע צד שלישי שכזה, כי ערעורו של הצד השלישי ייטול מן הקונה את תום-הלב שקיומו נדרש בכל שלב משלבי העסקה, ועד לשלב האחרון של רישום הזכות על שכמו של הקונה בפנקסי המקרקעין".
ב- ע"א 2680/90 {ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח נ' נסיך מנסורי, פ"ד מט(1), 649 (1995)} דן כב' השופט ד' לוין בשאלה מהי רכישה לעניין סעיף 10 לחוק המקרקעין. כב' השופט ד' לוין דחה את הערעור וקבע כי מקובלת עליו השקפתו של בית-משפט קמא לפיה אין המערערת עומדת בכל תנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן לא נתמלא בה התנאי הראשון והוא "מי שרכש זכות במקרקעין".
במקרה הנדון, המערערת התקשרה עם אדם זר לנכס שהתיימר, תוך מרמה, למכור לה אותו בשמו של הבעלים. כאמור, עסקה זו לאו עסקה היא, ולפיכך לא נתקיים בענייננו התנאי הראשון הוא תנאי הרכישה.
כאמור, קבע בית-המשפט כי רכישה שאינה מבעלי המקרקעין אינה רכישה לצורך הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
שאלה נוספת היא האם רכישה היא חתימה על הסכם הרכישה או העברת הזכויות במרשם המקרקעין לטובת הקונה?
ב- ע"א 590/84 {אריה פינס נ' אמת שיפוט חברה לבנין ופיתוח, תק-על 86(2), 509 (1986)} מסכם כב' השופט א' חלימה את משמעותו של הביטוי "בשעת הרכישה".
לדבריו "שעת הרכישה לצורך זה היא שעת חתימת שטר העסקה היכולה להיעשות לפי תקנות 14 ו- 16 של תקנות הניהול והרישום, לפני הרשם או לפני עורך-דין. אדם הסומך על עיון בפנקסי הרישום עובר לחתימתו של שטר ההעברה, ייאמר עליו שרכש את זכותו בהסתמך על הרישום ... סעיף 10 אינו אלא בבואתו של סעיף 125(א) והוא התוצאה ההגיונית של תוקף רישומם של מקרקעין מוסדרים, בהיות הרישום בפנקסים ראיה חותכת לתוכן הרישום".
3. מקרקעין מוסדרים
מקרקעין מוסדרים אלה הם מקרקעין שעברו הליכי מיפוי ומדידה מדוייקים ושהבעלות בהם נרשמה באופן סופי - ורישום זה נחשב כראיה מוחלטת וחותכת. כמעט ולא ניתן לערער על אמינות המרשם אלא בתנאים מסויימות מאוד כגון מרמה וזיוף.
סעיף 10 לחוק המקרקעין מסדיר את ענייני תקנת השוק במקרקעין, ונוגע רק בזכויות הרשומות במרשם המקרקעין והמוסדרות. סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו חל על קרקע שלא עברה הליך של הסדר.
כל עוד הקרקע בהליך הסדר, יהיה קונה קרקע לא מוסדרת חשוף לתביעות סותרות {דברי כב' השופט א' חלימה ב- ע"א 590/84 אריה פינס נ' אמת שיפוט חברה לבנין ופיתוח, תק-על 86(2), 509 (1986)}.
מ' בניאן גורס בספרו {דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (מהדורה שניה) 432} כי על המחוקק לשנות את סעיף 10 לחוק המקרקעין באופן שיחול על קרקע לא מוסדרת. ואולם לעניות-דעתו, כל עוד לא הוגדרו הקרקעות בישראל עד תום בהליך של פרצלציה, לא ניתן לקבוע בוודאות, ללא חקירה בהליך מסודר, של מי הזכויות האמיתיות בקרקע, משום כך הסתמכות על המרשם כקובע מטילה חובת אחריות על מי שלא רוצה שימכרו את הקרקע ששייכת לו, לרשום אותה בספרי המקרקעין ומאפשרת ודאות כלשהי שעדיפה על אי-ודאות וצורך בחקירה מקיפה לפני ביצוע עסקה.
4. תמורה
ב- ע"א 109/87 {חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן, פ"ד מז(5), 1 (1993)} נדונה משמעות התמורה הנדרשת על-מנת להחיל את סעיף 10 לחוק המקרקעין.
במקרה הנדון נטען על-ידי המשיבים כי דמי חכירה שנתיים הינם תמורה כמשמעותה בסעיף 10 לחוק המקרקעין זאת משום שלגישתם לא ניתן לומר, שתשלום שמועדו בעתיד יהווה "תמורה" החוסמת תביעת זכות של בעלים שבעלותו נשללה שלא כדין.
כב' השופט י' מלץ קבע כי אין מניעה, שדמי חכירה שנתיים כשלעצמם יהוו "תמורה" כמשמעותה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן סעיף 10 לחוק המקרקעין עוסק ברכישת זכות במקרקעין, ותחולתו איננה מוגבלת להעברת זכות הבעלות המלאה. הסעיף חל גם ביחס לזכויות קנייניות פחותות, כגון: חכירה או שכירות, ובהתאם לכך מתאפשרים סוגים שונים של "תמורה".
עוד נקבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין נוקט את המונח "תמורה", וההקשר הרלוונטי הוא זה של "תקנת השוק". מכאן, שמדובר ב"ערך", ועל מה שהתקבל מאת הרוכשים בעסקות דנן בעבור הזכויות בחלקות {ובכלל זה גם דמי החכירה השנתיים בהם התחייבה המערערת}, לקיים מספר תנאים: ערך מבוצע בפועל {להבדיל מערך עתידי}, וערך ממשי {להבדיל מסמלי}.
זאת ועוד. מבחינת הסדר התשלומים הגיעו אומנם הצדדים להסדר המבוסס על תשלום שנתי, אך מבחינה מהותית לא ניתן לומר שכול תשלום שנתי עומד כנגד החכירה לאותה שנה. נראה כי בנסיבות אלה, למרות החלק העתידי שבתשלומים, ניתן לומר שהתקיים יסוד התמורה.
5. בהסתמך בתום-לב
היושר, ההגינות ותום-הלב של הקונה הוא נשמת-אפה של תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר. כך גם ב"תקנות שוק" שבהוראות חוק אחרות. דוגמה לכך מצויה בסעיף 10 לחוק המקרקעין היוצר מעין "תקנת שוק" במקרקעין.
סעיף 10 לחוק המקרקעין יוצר, איפוא, מעין "תקנת שוק" במקרקעין, שלפיה אם מתקיימים התנאים שנקבעו בו - שעיקרם {או, שבליבם} תום-ליבו של הרוכש - תהיה זכותו של הרוכש עדיפה על זכות אחרת {ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6), 832, 847 (2002)}.
נעיר כי שלא כבסעיף 34 לחוק המכר רומז סעיף 10 לחוק המקרקעין לקיומו של בעלים מקורי על-ידי העמדת רוכש המקרקעין מול מי שבידיו הזכות הנכונה לרישום {ראה גם דנ"א 2568/97 זהבה כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז(2), 632 (2003)}.
על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין תנאי בסיסי להתקיימות הסעיף הוא הסתמכות על הרישום, ומכאן שתום-הלב על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מבוסס בעיקר על הסתמכות על המרשם בלשכת המקרקעין ובעצם ניתן לומר כי הוא מתחיל בכך, זאת אומרת שאי-הסתמכות על המרשם הינו חוסר תום-לב כשלעצמו לצורך הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
מקום שקיימת חובת רישום זכויות קניין בנכס בספרי רישום, העומדים לעיונו של הציבור, לא יצא צד ג' ידי חובת "תום-ליבו", בטרם יבדוק רישום זה. הרי אחד הטעמים העיקריים לחובת הרישום הוא להסיר מכשול לפני קונה ולמנוע תקלה בדרכו אל הרכישה. על-ידי כך שמעמידים לעיונו מידע ברור ומדוייק באשר לבעלים של הנכס, ועד כמה חופשי הבעלים להקנות זכויותיו.
קונה, המתעלם מספרי הרישום ונמנע מלעיין בהם, לא עושה את כל המצופה ממנו, ואל לו אלא להלין על עצמו, אם סבל נזקים ונמנעה ממנו זכות הקניין שביקש לרכוש.
במקרקעין מוסדרים, המסמכים הפומביים, בהם יירשמו זכויות הקניין, הם ספרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ובהם ראוי לעיין בטרם מתקשרים בעסקה, אם מבקשים להבטיח זכויות ולמנוע תקלות {ע"א 842/79 משה נס ואח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(1), 204 (1981)}.
אם סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו ישים, עדיין יחול העיקרון הכללי, שכאשר קיימת חובת רישום של זכויות הקניין בנכס ומצויים בטבע הדברים ספרי רישום, אין הקונה יוצא חובת תום-ליבו, בטרם בדק ספרים אלה ובירר מיהם בעלי הזכות בנכס על-פיהם.
חובת תום-הלב בנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין נבחנת עד למועד רישום זכותו של הקונה השני במרשם.
נדגיש כי בנכס מנכסי מינהל מקרקעי ישראל, שאין עליהם רישום בלשכת רישום המקרקעין, הרגע המכריע הזה הוא בקבלת האישור על הסכמת המינהל לעסקה, אולם המקור להגנה זו הוא אינו סעיף 10 לחוק המקרקעין כי אם סעיף 9 לחוק המקרקעין. סעיף 10 לחוק המקרקעין מגן על זכויות קנייניות שנרשמו במרשם.
ב- ע"א 4609/99 {בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו(6), 832 (2002)} קבע כב' השופט י' אנגלרד {אליו הצטרפו שאר שופטי ההרכב}, ובדחותו את הערעור, כי לא התקיים מרכיב תום-הלב הנדרש על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין.
לדבריו, צדק בית-משפט קמא במסקנתו כי, על-אף ביטול צו המניעה הזמני, לא התקיים אצל הקונה היסוד של תום-הלב הנדרש בהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. הלכה היא כי המבחן לתום-הלב הוא סובייקטיבי {ראה לעניין זה גם ע"א 7785/99 ארוך נ' פאריינטי, פ"ד נה(3), 85, 94 (2001)}.
כלומר, תום-הלב נבחן על-פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על-פי מה שצריך היה לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר. והנה, בפנייתו לבית-המשפט בבקשה לביטול פסק-הדין פירט הבעלים המקורי את טענותיו הקשות נגד המוכר, לפיהן נלקחו ממנו הזכויות בדירה שלא כדין.
דברים אלה "הדליקו נורה אדומה" לגבי מצב הזכויות של המוכר בדירה. הידיעה על תביעת זכות של אדם בנכס אחר שוללת, באופן עקרוני, את האפשרות לטעון לקיומו של תום-לב.
טענותיו של הבעלים המקורי, שזכויותיו המקוריות היו מלכתחילה ידועות לקונה, הטילו על האחרונה את הנטל לבדוק את מצב הדברים לאשורו ולנהוג בזהירות מירבית.
במקרה הנדון, ידעה הקונה ידיעה בפועל את טענותיו של הבעלים המקורי כנגד חוזה המכר שנערך בינה לבין המוכר. היא גם ידעה שהבעלים המקורי היה רשום כבעל זכויות בדירה בעת חתימת חוזה המכר.
בנסיבות אלה, "העוצמה של צלצולי פעמון האזהרה" הייתה מפליגה. ידיעתה בפועל כי הבעלים המקורי טוען לזכויות בדירה, והימנעותה מבדיקה מקרוב של טענות אלה, שוללים את תום-ליבה. ואם לא די בכך, הרי גם החיפזון של הקונה לרשום את זכויותיה על-פי ההסכם עם המוכר מיד עם הסרת צו המניעה, יש בו כדי להעיב על תום-ליבה.
ב- ע"א 73/83 {עזאת נעמה דניאל נ' ג'רייס תאופיק כרדוש, פ"ד לט(4), 406 (1985)} נבחן תום-ליבו של הבודק במרשם. כב' השופט א' חלימה קיבל את הערעור לאחר שבחן היטב האם התקיימו כל תנאי סעיף 10 לחוק בתום-לב.
לדבריו, יהא אך מוגזם לייחס למערער חוסר תום-לב. נהפוך הוא: תוכן הדברים שהוכחו עד כה מלמד, שהמשיב הוא שנהג במערער בחוסר תום-לב. הצהרותיו בכל הזדמנות לפני ואחרי משלוח ת/2, שהוא הבעלים של השליש שאותו מכר למערער אומרות דרשני, והתכחשותו עתה להצהרותיו אלה לא תועיל לו.
זאת ועוד. מקובל על כל הצדדים, שג'רייס קיבל תמורה מלאה מאת המערער בעבור המימכר, ולפיכך יש לומר, שהמערער אכן הוכיח הגנה במובן סעיף 10 של חוק המקרקעין.
נסכם ונאמר כי תום-הלב הנדרש לצורך סעיף 10 לחוק המקרקעין הינו תום-לב מתמשך, הנבדק לאורך כל הליך ביצוע העסקה הנוגדת ועד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין.
6. בהסתמך בתום-לב על הרישום
המחוקק קבע כי על הקונה השני להסתמך, בתום-לב על הרישום, בין השאר, במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור.
סעיף 10 לחוק המקרקעין דן בהתמודדות קונה מול מי שרשום שלא כדין או מי שלא רשום אך אי-הרישום הוא שלא כדין.
הסעיף חל רק כאשר הקונה הסתמך על מרשם המקרקעין והלה היה מוטעה מאחת הסיבות המנויות לעיל.
דוגמה להתקיימות תנאיו של סעיף 10 לחוק המקרקעין כפשוטו ניתן למצוא ב- ע"א 4357/98 {עליזה רוטנברג ואח' נ' ישראל ריעני ואח', תק-על 2001(2), 557 (2001)}. במקרה הנדון, המנוח יום-טוב מוטולה - מורישם של המערערים {להלן: יורשי מוטולה} - היה הבעלים הרשום של 309/3336 חלקים מן החלקה.
ביום 13.1.51 חתם מוטולה על ייפוי-כוח בלתי-חוזר, לפיו העביר 169/3336 חלקים, מתוך חלקו בחלקה, למשה סעדיה טסה.
ביום 1.1.52 מכר טסה את מלוא הזכויות שרכש ממוטולה לבני משפחת ריעני: לאחים ריעני {ביחד} מכר 113/3336 חלקים, ואילו להורי האחים ריעני מכר את יתרת חלקו {56/3336 חלקים}.
בשנת 1961 רכש המשיב 2 {משה ריעני} מן המשיב 1 {ישראל ריעני} את חלקו. בני משפחת ריעני לא השלימו את עסקאותיהם ברישום, ואף לא רשמו בגינן הערות אזהרה.
בשנת 1980 פנה המשיב 2 {משה ריעני} לבית-המשפט בבקשה למתן פסק-דין הצהרתי, המכיר בזכותו להירשם כבעלים של 113/3336 חלקים מתוך חלקו של המנוח מוטולה. יורשי מוטולה לא התנגדו לבקשתו, ועל יסוד הסכמת הצדדים הצהיר בית-המשפט {ביום 2.6.80} כי משה ריעני זכאי להירשם כבעלים של 113/3336 חלקים מן החלקה.
בשנת 1983 נרשמו יורשי מוטולה בפנקס המקרקעין כבעלי הזכויות בחלקה, שנותרו רשומות על-שם מורישם. הרישום כלל גם את 56/3336 החלקים שהועברו על-ידי מורישם לטסה ונמכרו על-ידי האחרון להוריהם המנוחים של האחים ריעני.
בשנת 1991 מכרו יורשי מוטולה את כל זכויותיהם בקרקע, כולל חלקם של הורי האחים ריעני, למערערים הם הצדדים השלישיים.
משנרשמו כבעלי הזכויות הקימו הצדדים השלישיים על חלקם בקרקע בית מגורים ומכרו את הדירות למשיבים 9-3, שחלקם משכנו את דירותיהם לטובת הבנקים המשיבים 10 ו- 11.
בשנת 1995 הגישו האחים ריעני את תביעתם, בה עתרו למתן פסק-דין הצהרתי הקובע כי הם זכאים להירשם כבעלים של 56/3336 חלקים נוספים בקרקע, אותם קיבלו בירושה מהוריהם. התביעה הופנתה נגד יורשי מוטולה, שרשמו חלקים אלה על שמותיהם כאילו היוו חלק מזכויות מורישם; נגד הצדדים השלישיים, שרכשו את החלקים הנטענים מיורשי מוטולה ורשמו אותם בבעלותם; וכן נגד רוכשי הדירות מאת הצדדים השלישיים ונגד הבנקים, שלטובתם מושכנו חלק מן הדירות.
כל האחרונים, שזכויותיהם נובעות מעסקאותיהם עם הצדדים השלישיים, תוארו כ"משיבים פורמליים".
יורשי מוטולה התגוננו מפני התובענה, בין היתר, בטענות שיהוי והתיישנות, ואילו הצדדים השלישיים התגוננו בטענה שאת הזכויות בחלקה רכשו בתמורה ובהסתמכם בתום-לב על הרישום. בית-המשפט המחוזי דחה את טענותיהם של יורשי מוטולה. בפסק-הדין נקבע, שיורשי מוטולה ידעו כי מורישם העביר למנוח טסה גם את 56/3336 החלקים שהאחרון מכר להורי האחים ריעני. ברושמם חלקים אלה בבעלותם, כאילו היוו חלק מירושת אביהם, ובמוכרם חלקים אלה לצדדים השלישיים, פעלו בחוסר תום-לב, ועל-כן אינם זכאים להסתמך על טענת שיהוי.
מאידך, קיבל בית-המשפט את טענת הצדדים השלישיים, כי את הזכויות בחלקה רכשו בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום. עם זאת סבר, כי מאחר שיורשי מוטולה לא היו זכאים לבעלות ב-56/3336 חלקים מן החלקה, ממילא לא היה בכוחם להעביר את הזכויות בחלקים אלה לצדדים השלישיים. מכאן שגם הצדדים השלישיים לא רכשו זכות בחלקים האמורים. על יסוד נימוקים עיקריים אלה נעתר בית-המשפט המחוזי לתביעת האחים ריעני והעניק להם את ההצהרה המבוקשת.
נגד פסק-דין זה מופנה הערעור הנדון בו הצדדים השלישיים סומכים את עמדתם על הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
כב' השופט א' מצא קיבל את ערעורם וקבע כי "מן העובדות שנקבעו עולה כי הצדדים השלישיים רכשו בתמורה זכויות בקרקע מוסדרת. משקבע בית-המשפט המחוזי, כי הם עשו כן בהסתמך בתום-לב על הרישום, הרי שזכותם גוברת על כל זכות אחרת וקביעת בית-המשפט כי הרישום לא היה נכון, באשר יורשי מוטולה לא היו זכאים להירשם כבעלי הזכויות הנמכרות, אינה יכולה לעמוד להם לרועץ. נמצא כי בית-המשפט המחוזי שגה בקבעו, כי האחים ריעני זכאים להירשם כבעלי הזכויות האמורות, שנרשמו בינתיים בבעלות הצדדים השלישיים. ודחיית תביעתם של האחים ריעני נגד הצדדים השלישיים מובילה, מניה וביה, גם לדחיית תביעתם נגד המשיבים הפורמליים, שרכשו את זכויותיהם בחלקה מן הצדדים השלישיים... מן הטעמים שפורטו יש לקבל את הערעור".
כאשר מדובר בזכויות שאינם רשומות או בכל טענה של זיוף או טעות במסמך שאינו המרשם, עליו הסתמך הקונה, לא תחול הגנת סעיף 10 לחוק {ע"א 6906/00 אחמד ענבטאוי (המערער) נ' דר (דרויש) רינה, פ"ד נו(5), 280 (2002); רע"א 2267/95 ב"כ היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3), 854 (1995)}.
דוגמה להסתמכות על ייפוי-כוח מזוייף ניתן למצוא ב- ע"א 2680/90 {ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ"ד מט(1), 649 (1995)}, בו הסתמך צד ג' על ייפוי-כוח שניתן לשם העברת הרישום על-שם הבעלים, ונעשה בו שימוש לאחר מות הבעלים כייפוי-כוח למכירת הנכס. במקרה הנדון הוחל חוק השליחות ולא סעיף 10 לחוק המקרקעין.
כך למשל נקבע גם ב- ע"א 54/82 {אדמונד לוי נ' עזבון המנוח עפאנה מחמוד מחמוד (אבו-שריף), פ"ד מ(1), 374 (1986)} על-ידי כב' השופט א' חלימה. במקרה הנדון קבע בית-המשפט קמא כי גולן ולוי {המערערים} לא הסתמכו כלל על הרישום אלא על ייפוי-כוח והסכם המכר שהציג בפניהם אלסייד.
על-כן נקבע כי די בקביעה זו כדי לשלול מהמערערים את ההגנה שבסעיף 10 לחוק המקרקעין שכן, על-ידי ההנחה שהניחו המערערים, שהסכם המכר וגם ייפוי-הכוח היו אותנטיים, נטלו על עצמם סיכון מחושב. משהסתבר שהייתה זו הנחת-שווא, אין להם להלין על החלטתו של בית-המשפט. במקרה כזה לא תעמוד להם ההגנה שבסעיף 10 של חוק המקרקעין, ודינה של טענתם להידחות.
ב- ע"מ 2012/06 {פלונים נ' פלונים, תק-על 2006(4), 4507 (2006)} קבעה כב' השופטת ע' ארבל כי גם הסתמכות על החלטה שיפוטית ולא על הרישום אינה מספיקה על-מנת להחיל את הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין.
במקרה הנדון קבע בית-המשפט כי סעיף 10 לחוק המקרקעין, אינו חל בענייננו אף אם היו המבקשים מוכיחים תום-לב ותמורה. זאת, משמטרת הסעיף היא להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, תוך הסתמכות בתום-לב על רישום מוטעה בלשכת המקרקעין, בעוד שבמקרה הנדון ההסתמכות הייתה על אישור בית-הדין השרעי, ולא על רישומי לשכת המקרקעין.
בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין היה על המבקשים לדעת כי אישור בית-הדין השרעי עלול להיות מזוייף ומכאן שהמבקשים נהגו שלא בתום-לב, כמו-כן סעיף 10 לחוק המקרקעין לא נועד להגן על אדם שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית.
מטרתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין לעודד הסתמכות על המרשם בעת ביצע עסקה. כיוון שהמרשם הוא תהליך ארוך, יסודי ומדוייק המחוקק ראה לנכון להיות ערב לכך שהסתמכות על המרשם תשתלם.
מבחינה זו בקניית קרקע לא רשומה תמיד קיים חשש שיקום אדם אחר ויוכיח כי הקרקע בעצם שייכת לו והקונה לא יהיה מוגן.
במקרים כאלו של מקרקעין שאינם רשומים מחיל בית-המשפט, בדרך-כלל, את סעיף 34 לחוק המכר.
המצב המשפטי הנוכחי מאפשר קבלת תוצאות שונות בתכלית, לגבי מקרים זהים במהותם, לדוגמה בעלים של שתי דירות הנמצאות באותה קומה שוות בגודלן ובמחירן. אחת הדירות רשומה בבעלות בעליה ואחת אינה רשומה אלא קיימת לבעליה זכות חוזית, לאחר שנמכרו שתי הדירות התגלה כי זכותו של בעל הדירות בדירות הושגו במרמה, הקונה בתום-לב ובתמורה את הדירה הרשומה יוגן מפני תרמיתו של המרמה מכוחו של סעיף 10 לחוק המקרקעין ואילו בדירה השניה, עלול להיות מצב של חוסר הגנה, כיוון שסעיף 34 לחוק המכר מגן רק על מי שרוכש בחיי המסחר הרגילים {אלא-אם-כן יוכרע שקניית דירת מגורים הינה חלק מחיי המסחר הרגילים}.
בשל העובדה כי לעיתים אי-הרישום לא נובע מחוסר אחריותו של הבעלים כי אם מבירוקרטיה ארוכת שנים הכרוכה ברישום בעלות בקרקע שאינה עברה הליך פרצלציה {חלוקה לחלקות} או שהמדובר בקרקע שמנוהלת על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, יש ניצני פסיקה, המוכנים לפרש את סעיף 10 לחוק המקרקעין באופן רחב יותר, אם כי לא ניתן לומר כי המדובר במהלך המוסכם על הכול {כזה הוא המקרה הנדון ב- ע"א 842/79 משה נס ואח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(1), 204 (1981)}.
המחוקק קבע את ההסתמכות על הרישום כתנאי קובע להחלת סעיף 10 לחוק המקרקעין. הנחיה זו מטרתה לקבוע את מעמדו של המרשם כגוף הרשמי היחיד הקובע את מעמדם של הזכויות הקנייניות, וכאשר המדובר בזכויות שאינם רשומות ככלל, נקבע כי סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו חל.
זאת ועוד. סעיף 10 לחוק המקרקעין בא להגן על המסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין ופטרו מלבדוק את אשר קדם לרישום. כאשר מובא לידיעת הקונה בצורה בוטה דבר קיומה של עסקה, אין הוא יכול להסתמך על הרישום המאוחר יותר, לאחר מחיקת עקבותיה של העסקה הקודמת, ולנהוג כאילו זו לא הייתה {ע"א 7785/99 ארוך שלמה נ' ג'רארד פאריינטי, פ"ד נה(3), 85 (2001)}.