חוק לעידוד בניית דירות להשכרה - התשס"ז 2007

1. הגדרות
בחוק זה:
"בניין להשכרה" - בניין, למעט חלק מבניין, שמתקיימים בו כל אלה:
(1) הוא מבנה של קבע;
(2) התכנית החלה עליו מייעדת אותו למגורים;
(3) יש בו לפחות שש-עשרה דירות בארבע קומות לפחות, שהשטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100 מ"ר;
(4) בנייתו הסתיימה אחרי יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006); לעניין זה, יראו את המועד שבו התקבל אישור להספקת חשמל, מים או חייבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, כמועד סיום הבניה;
(5) 70% לפחות מהדירות בו מושכרות למגורים, ובשאר הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה כאמור;
"דירה" - כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992;
"הכנסה" - כהגדרתה בפקודה, לרבות שבח כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין;
"השכרה", לעניין דירה בבניין להשכרה - השכרה על-פי חוזה שכירות שלפיו דמי השכירות, לרבות חלק מהם, אינם ניתנים להיוון, והם משולמים בתשלומים עתיים, לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על שנה, למעט השכרה כמפורט להלן:
(1) השכרה לקרוב;
(2) השכרה למשרד לקליטת העליה או למי מטעמו, לצורך אכלוסם של עולים;
(3) השכרה למשרד הבינוי והשיכון או למי מטעמו, לצורך אכלוסם של זכאים על-פי נוהלי משרד הבינוי והשיכון;
"זכויות", בבניין להשכרה - זכות בעלות, זכות חכירה לדורות, או זכות חוזית לקבל אחת מהזכויות האמורות;
"זכות במקרקעין", "יום מכירה", "יום רכישה", "מכירה", "מס שבח", "מקרקעין" - כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין;
"חברה", "מדד", "מנהל", "תושב ישראל" - כהגדרתם בפקודה;
"חברה בעלת בניין להשכרה" - חברה שהיא בעלת מלוא הזכויות בבניין להשכרה, שמתקיימים בה כל אלה:
(1) היא תושבת ישראל;
(2) היא אינה חברת בית כמשמעותה בסעיף 64 לפקודה, חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 64א לפקודה או חברה שקופה כהגדרתה בסעיף 64א1(א) לפקודה;
"חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
"חוק לעידוד השקעות הון" - חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959;
"חוק מיסוי מקרקעין" - חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963;
"חלק השבח הריאלי מהמועד הקובע" - החלק מהשבח הריאלי שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבין התקופה שמהמועד הקובע עד ליום המכירה לבין התקופה שמיום הרכישה עד ליום המכירה;
"המועד הקובע" - המאוחר מבין אלה:
(1) יום י"א בטבת התשס"ז (1 בינואר 2007);
(2) יום רכישת הזכות במקרקעין;
(3) המועד שבו התקבל היתר בניה, לפי חוק התכנון והבניה, לבניית הבניין להשכרה, ולעניין בניין שהיה לראשונה בניין להשכרה לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים ממועד קבלת ההיתר כאמור - המועד שחל שלוש שנים לפני המועד שבו הבניין היה לראשונה בניין להשכרה;
"עסקה", "פנקסי המקרקעין", "רכוש משותף", "רשם" - כמשמעותם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"הפקודה" - פקודת מס הכנסה;
"קרוב" - כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה;
"שבח ריאלי" - כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין;
"שטח עיקרי" - שטח למטרה עיקרית, כמשמעותו לפי חוק התכנון והבניה;
"תכנית" - כהגדרתה בחוק התכנון והבניה;
"השר" - שר הבינוי והשיכון.

2. שלילת הקלה או הטבה נוספת
חברה בעלת בניין להשכרה רשאית לבחור לפי הוראות חוק זה בהטבות הקבועות בו, כולן או חלקן; בחרה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה, ולא יחולו על כל הכנסה או הוצאה הנובעת מהבניין להשכרה הוראות פרק שני1 שבחלק ד' לפקודה, הוראות חלק ה'2 לפקודה והוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון.

3. פחת
(א) שיעור הפחת שיותר בניכוי, לפי סעיף 21 לפקודה, לחברה בעלת בניין להשכרה, בעד בניין שהיה בשנת המס בניין להשכרה, יהיה 20%, ובלבד שהבניין יהיה בניין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך תקופה כוללת של עשר שנים רצופות לפחות; החלה התקופה האמורה במהלך שנת המס, תהא החברה בעלת הבניין להשכרה זכאית באותה שנת מס לחלק יחסי מהפחת כאמור.
(ב) על אף הוראות סעיף-קטן (א), רשאית חברה בעלת בניין להשכרה לבחור בשיעור פחת נמוך יותר מהשיעור הנקוב בסעיף-קטן (א), בדוח שהיא מגישה לפי סעיף 131 לפקודה בשנה הראשונה שבה הבניין היה בניין להשכרה; בחרה החברה כאמור, לא תוכל לחזור בה מבחירתה.
(ג) הפסד שנוצר בשל פחת לפי סעיף זה, יראהו כהפסד לפי סעיף 28(א) או (ח) לפקודה, לפי בחירת החברה בעלת הבניין להשכרה.
(ד) הותר לחברה בעלת בניין להשכרה פחת לפי הוראות סעיף-קטן (א) או (ב), והבניין לא היה בניין להשכרה, בידי אותה חברה, במשך עשר שנים רצופות לפחות, ייווסף להכנסתה של החברה בשנה הראשונה שבה חדל הבניין להיות בניין להשכרה (בסעיף-קטן זה: "שנת ההפרה"), ההפרש שבין הפחת שנוכה לפי סעיף-קטן (א) או (ב), לפי העניין, לבין הפחת שהיה ניתן לניכוי אילולא בחרה החברה בהטבה לפי סעיף זה, כשהוא מוכפל במדד שפורסם לאחרונה לפני תום שנת ההפרה ומחולק במדד שפורסם לאחרונה לפני תום השנה שבה נוכה הפחת, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה.

4. פטור ממס שבח
(א) במכירת זכות במקרקעין, במקרקעין שהם בניין להשכרה, תהא החברה בעלת הבניין להשכרה פטורה ממס השבח החל על חלק השבח הריאלי מהמועד הקובע, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) זכויותיה של החברה נמכרו במלואן;
(2) הבניין להשכרה נמכר בשלמותו;
(3) המכירה אינה לקרוב;
(4) הבניין היה בניין להשכרה, בידי החברה המוכרת, במשך עשר שנים רצופות לפחות;
(5) הרוכשת היא חברה שמתקיימים בה התנאים המפורטים בפסקאות (1) ו- (2) להגדרה "חברה בעלת בניין להשכרה", והיא התחייבה שהבניין ימשיך ויהיה בניין להשכרה, בידיה, למשך תקופה נוספת (בסעיף זה: "התקופה הנוספת"), כך שהתקופה הכוללת שבה הבניין יהיה בניין להשכרה בידי החברה המוכרת ובידיה, תהא 25 שנים רצופות.
(ב) (1) ניתן פטור לפי הוראות סעיף-קטן (א) לחברה המוכרת, והבניין לא היה בניין להשכרה בידי החברה הרוכשת במשך כל התקופה הנוספת, תהא החברה הרוכשת חייבת בתשלום המס שהיתה חייבת בו החברה המוכרת אילולא הופטרה ממנו לפי סעיף-קטן (א), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור של 4% מתום שנת המס שבה ניתן הפטור; ואולם בשל כל שנה שבה הבניין היה בניין להשכרה בידי החברה הרוכשת, יופחת המס בסכום המתקבל מהכפלתו בשיעור תקופת ההשכרה בפועל; לעניין זה, "שיעור תקופת ההשכרה בפועל" - היחס שבין התקופה שבה הבניין היה בניין להשכרה, בידי החברה הרוכשת, לבין התקופה הנוספת, או שיעור של 10%, לפי הגבוה מביניהם;
(2) הודעה על חיוב במס לפי פסקה (1) יראוה כהודעת שומה כמשמעותה בסעיף 86 לחוק מיסוי מקרקעין, ויחולו על החיוב הוראות הפרק השמיני לחוק האמור ופקודת המיסים (גביה).
(ג) המנהל יתנה את מתן הפטור לפי הוראות סעיף-קטן (א) במתן ערובות מאת החברה הרוכשת, לתשלום המס שהופטרה ממנו החברה המוכרת והפרשי ההצמדה והריבית, כאמור בסעיף-קטן (ב).

5. דרישת אישורים והודעות
המנהל רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיפים 3 ו- 4 בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בהם, וכן רשאי הוא לקבוע את אופן מתן ההודעה על בחירה בהטבות לפי הסעיפים האמורים, את המועדים למתן הודעה כאמור ואת כללי הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות.

6. רישום הערה או מסירת הודעה כתנאי להטבות (תיקון התשס"ט)
(א) היו זכויותיה של חברה בעלת בניין להשכרה, בבניין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, יחולו הוראות אלה:
(1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא-אם-כן נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין, לבקשת החברה ובאישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, לגבי הבניין כולו או לגבי כל דירה בו, לפי העניין, בדבר היותו של הבניין, בניין להשכרה;
(2) נרשמה הערה כאמור בפסקה (1), לא תירשם בפנקסי המקרקעין עסקה בזכויות החברה בבניין להשכרה, אלא-אם-כן הומצא לרשם אישור לביצוע העסקה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך.
(ב) לא היו זכויותיה של חברה בעלת בניין להשכרה, בבניין להשכרה, רשומות בפנקסי המקרקעין, והבניין בנוי על מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, יחולו הוראות אלה:
(1) החברה לא תהא זכאית להטבות לפי חוק זה אלא-אם-כן מסרה לרשות מקרקעי ישראל הודעה, באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך, בדבר היותו של הבניין, בניין להשכרה;
(2) נמסרה הודעה כאמור בפסקה (1), לא תאשר רשות מקרקעי ישראל את העברת זכויותיה של החברה בבניין להשכרה, כולן או חלקן, אלא-אם-כן הומצא לה אישור לביצוע ההעברה מאת השר או מי שהוא הסמיכו לכך, ולא יאשר את רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין אלא-אם-כן תירשם הערה כאמור בסעיף-קטן (א).
(ג) ביטול או שינוי של הערה כאמור בסעיף-קטן (א) או של הודעה כאמור בסעיף-קטן (ב), לא ייעשה אלא באישור השר או מי שהוא הסמיכו לכך.

7. חובת ניהול ואחזקה
בלי לגרוע מהוראות כל דין, חברה בעלת בניין להשכרה אחראית לניהולו ולאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף של הבניין להשכרה; אין להתנות על הוראת סעיף זה, אלא לטובת שוכר דירה בבניין להשכרה; לעניין זה, "אחזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן על-ידי החברה בעלת בניין להשכרה או בהסכמתה.

8. ביצוע ותקנות
(א) השר ממונה על ביצוע הוראות חוק זה והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו.
(ב) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי להתקין תקנות בדבר:
(1) אזורים שבהם השטח העיקרי הממוצע של דירות בבניין להשכרה יעלה על 100 מ"ר ואת השטח העיקרי הממוצע בכל אזור שקבע;
(2) הגבלות על דמי השכירות המרביים שחברה בעלת בניין להשכרה רשאית לגבות משוכר דירה, לרבות הגבלות על העלאת דמי השכירות, ויכול שהגבלות כאמור יחולו באזורים מסויימים שקבע;
(3) הוראות בדבר שיעור הפיצויים המוסכמים שייקבעו בחוזה שכירות בין חברה בעלת בניין להשכרה לשוכר דירה, ושחברה כאמור תהא חייבת בהם בשל הפרת הוראות סעיף 7;
(4) הוראות בדבר סיוע מאת המדינה בדמי שכירות שעל שוכר דירה בבניין להשכרה, הזכאי לסיוע כאמור על-פי נוהלי משרד הבינוי והשיכון, לשלם לחברה בעלת בניין להשכרה, בתנאים, בדרך ובשיעורים שיקבע; תקנות לפי פסקה זו יותקנו גם בהסכמת שר האוצר.
(ג) על אף הוראות סעיף-קטן (א):
(1) שר האוצר ממונה על ביצוע הוראות סעיפים 2 עד 5 והוא רשאי להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועם;
(2) שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לעניין אגרות בשל רישום הערות בפנקסי המקרקעין לפי סעיף 6, שינוין וביטולן.

אהוד אולמרט מאיר שטרית דליה איציק
ראש הממשלה שר הבינוי והשיכון יושבת ראש הכנסת

דליה איציק
ממלאת מקום נשיא המדינה

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק לעידוד בניית דירות להשכרה - התשס"ז 2007