botox

ההיקש בין סעיף 5(א) לחוק המתנה לבין סעיף 8 לחוק המקרקעין

כאן נרחיב את היריעה בעניין דרישת הכתב במקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי:

"8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."


הקביעה כי דרישת הכתב היא דרישה מהותית נחרטה ב- ע"א 726/71[177] מפי כב' השופט י' זוסמן ולאחר מכן בשורה של פסקי-דין[178].

כב' השופט י' זוסמן קבע בפסק-דינו כי דרישת הכתב היא דרישה מהותית וזאת ממספר נימוקים:

– השוואת סעיף 8 לחוק המקרקעין לסעיף 7 לחוק המקרקעין הקובע כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום". לשון החוק מצווה כי "טעונה רישום" היא דרישה מהותית. הדעת נותנת כי סעיף 8 לחוק המקרקעין יתפרש כמו סעיף 7 לחוק המקרקעין.
– כותרת השוליים, "צורתה של התחייבות" מעידה על כך שהדרישה הינה מהותית.
– המטרה התחיקתית תומכת בדרישת הצורה. הרציונל שבחיקוק הוא כי עשיית מסמך תרתיע אדם מלהתחייב בחפזון ובקלות ראש. עסקת מקרקעין הנה עסקה חשובה ורצינית, לכן דרישת החוק כי העסקה תהיה בכתב היא דרישה מהותית. אם לא נעשה מסמך בכתב הצדדים כביכול לא עשו מאומה.
וכדברי כב' השופט י' זוסמן בפרשת גרוסמן:

"מדברי יושב-ראש ועדת חוקה, חוק ומשפט (ח"כ אונא) בהביאו את החוק לקריאה השניה לפני הכנסת. וכה הוא אומר (דברי הכנסת, כרך 55, עמ' 3758):
'סעיף 8 הוא סעיף חדש, שאין לו מקור בחוק הקיים, אך הוא מתאים לנוהג הקיים. בדרך-כלל, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין היא התחייבות רצינית ונוהגים לערוך אותה בכתב. הסעיף בא לתת תוקף לנוהג זה. הוראה דומה מצויה בחוק המתנה, התשכ"ח-1968, שלפי סעיף 5(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.'
מהסבר זה – עליו לא נמצאו עוררים בוויכוח ולא הוגשו הסתייגויות – עולים שלושה דברים חשובים, דהיינו: ראשית, תשומת-לב הכנסת הופנתה לכך שיש בהוראה זו משום חידוש, אם כי היא תואמת את הנוהג הקיים, שכן התחייבות לעשות עסקה במקרקעין נמנית, כידוע, עם אותן העסקות ש'מקובל ונהוג לקבוע (אותן) במסמכים', כאמור בסעיף 80 לחוק הפרוצידורה האזרחית, העתמאני, ראה ע"א 52/53 שיך אל-כירי נ' י.א. שפיר, פ"ד ט(2) 1382, הנ"ל ורבים אחרים זולתו. שנית, נתגלע המניע לקביעת החידוש, הוא רצינות העסקה. שלישית ההפניה אל סעיף 5(א) לחוק המתנה מצדיקה היקש מחוק המתנה לחוק המקרקעין."
ב- ע"א 146/72[179] הוסיף כב' השופט צ' ברנזון כי "המסמך בכתב הנדרש לפי סעיף 8 הוא מהותי ולא בעל ערך הוכחתי בלבד" שכן, "ההתחייבות, היא עצמה, צריכה לקבל צורה של כתב".


משמעות הדרישה על-פי סעיף 8 לחוק המקרקעין עלתה לדיון בפרשות שונות בבתי-המשפט. עילתן של התביעות היתה כי קיים מסמך כלשהו בין הצדדים שעניינו עסקה במקרקעין. הדרך לבחינה של המסמך בפרשות אלו התגבשה בפסיקה ובתי-המשפט נדרשו לתשובות לשתי שאלות:


האם המסמך שנחתם על-ידי הצדדים עולה לכדי התקשרות חוזית מחייבת, היינו, האם המסמך עומד במבחנים הרגילים של חוק החוזים:


– גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר ולבצע עסקה על-פי המסמך.

– בחינת המסויימות כפי שהיא באה לביטוי במסמך שיכלול בחובו את הפרטים החיוניים לעסקה[180].
אם התשובה לשאלה שלעיל חיובית, יהא עלינו לבחון האם המסמך עומד בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, היינו, האם המסמך כולל בחובו את כל הפרטים ההכרחיים ליצירת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

השאלה ביחס לתנאים המהותיים הנדרשים לפי לשון סעיף 8 לחוק המקרקעין משתרעת על גבי פסקי-דין רבים. נראה כי ההתפתחות בעמדת הפסיקה היא הדרגתית ולא מדובר בגישות שונות. בתחילה הגישה היתה שמרנית ונוקשה אך בחלוף העיתים הגישה התרככה, ובתי-המשפט נאותים להשלים פרטים חסרים בהסכם ובלבד שהוכחה כוונת הצדדים להתקשר על-פי המסמך בהסכם מחייב.

ב- ת"א (שלום נצ') 5053/98[181] סקר כב' השופט ע' עיילבוני את משמעות דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין:

"בתי-המשפט בארץ נזקקו לא אחת לדיון במשמעות דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. אין חולק כי מדובר בדרישה מהותית ולא בדרישה ראייתית. (ראו ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781). יחד עם זאת, מסקירת הפסיקה בסוגיה זו משנות השבעים ועד לימינו, עולה מגמת התרככות. ברבות השנים הפסיקה עברה מגישה שמרנית, המדגישה את הצורך בקיומם של תנאים מהותיים וחיוניים החייבים להימצא במסמך, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום, הוצאות ומיסים (ראו לעניין זה ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן ואח', פ"ד כח(1) 291), לגישה מרוככת לפיה אין הכרח שיהיה חוזה כתוב וחתום על כל פרטיו ודיקדוקיו ובלבד שהנתונים והתנאים ההכרחיים, אשר לא פורטו בו, הינם מן הסוג הניתן להשלמה נורמטיבית על-פי החוק או הנוהג (ראה לעניין זה ע"א 686/83 אליסיאן אן נ' יהלומי, פ"ד מא(4) 160). כמו-כן היום, גישת הפסיקה היא כי אין הכרח שיהיה מסמך אחד המעיד על עסקה, אלא ניתן להסתפק באסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת עסקה, אף אם כל מסמך כשלעצמו לא יספיק לצורך זה. (ראו: רע"א 10/87 ג'אדיר נ' שופאניה, פ"ד מא(2) 553). שיאה של הגישה המרוככת בא לידי ביטוי בעניין ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, עת הושלמה דרישת הכתב ברוח תורת הביצוע החלקי של עסקה במקרקעין ועיקרון "תום-הלב".
למעשה, עולה כי בסוגיית דרישת הכתב, בתי-המשפט נדרשים ליתן תשובה לשתי השאלות הבאות:
א. האם המסמך שנחתם בין הצדדים הינו בחזקת התקשרות חוזית מחייבת? דהיינו, עומד במבחני חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 שהם, בעיקר:
1. גמירות-דעת של שני הצדדים להתקשר ולבצע עסקה על-פי המסמך.
2. מסויימות המתבטאת בכך שהמסמך כולל את הפרטים החיוניים לעסקה.
ב. היה והתשובה לשאלה (א) חיובית, תידרש הכרעה בשאלה האם עומד המסמך בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין, לאמור, המכיל הוא את כל הפרטים החיוניים ליצירת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין? הביטוי "גמירות-דעת", משמעותו כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות שכוונת הצדדים, ליצור יחסים משפטיים מחייבים. (ראו: ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דציגר ואח', פ"ד ל(2) 260, 266).
על-פי ההלכה הפסוקה כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה, על-פי המסמך, חייבת להיות ברורה ונעלה מכל ספק. על בית-המשפט להשתכנע כי הצדדים הגיעו להסכם וכי מה שנעשה בינם לא היה בגדר משא-ומתן בלבד. צריך להיות ברור מנוסח הדברים כי כוונת הצדדים לא רק להעלאתם על הכתב של תנאים ראשוניים ושלדיים, אלא כי נתכוונו ליצור יחסים משפטיים מחייבים ממש. המבחן לקיומה של גמירת-הדעת – יהיה בדרך-כלל מבחן אובייקטיבי, דהיינו השאלה תהיה אם בנסיבות כגון אלה היה אדם סביר לומד מנוסח הדברים ומהתנהגות הצדדים כי הם התכוונו לכריתת חוזה מחייב, על כל יסודותיו ומשמעויותיו. יש ללמוד על כוונתם זו – על-פי אמות-מידה של האדם הסביר – מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה או העריכה או החתימה על המסמך. כלומר, יש לבדוק את כל שלבי ההתקשרות בין הצדדים. (ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 287), וכן ראו בעניין זה בהרחבה עורך-דין פ' נרקיס דרישת הכתב בעסקות מקרקעין (אוצר המשפט, הוצאה לאור בע"מ, 1998) 13-35)."
הפרטים החיוניים הדרושים הוגדרו בתחילה ב- ע"א 649/73[182]:

"... שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ראה ע"א 522/65 עזרא יוסף, שמשון עירון (אייזלמן), ואח' נ' שאול לסקובסקי, ואח', פ"ד כ(3) 589). רק מסמך כזה, על כל הפרטים החיוניים הללו, יעלה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם ההסדר הרצוי בעסקות מקרקעין."
ב- ע"א 158/77[183] נקבעה ההלכה כי יתכנו מקרים שניתן יהיה להשלים פרטים מהותיים בעסקה באמצעות הוראות חוק רלבנטיות ו/או על דרך של נוהג.

יש לשים דגש כי הלכה זו סוייגה בסייג לפיו כל זמן שהצדדים קבעו או התכוונו לדון ולקבוע תנאים הסוטים מההסדר החקיקתי או מהנוהג ואלה לא מצאו ביטויים בזכרון-דברים או במסמך בכתב, אין להשלים תנאים אלה על-ידי פניה לחוק או לנוהג[184].

2. גמירות-דעת
משמעותו של הביטוי גמירות-דעת הינה כי הן על ההצעה והן על הקיבול להראות שכוונת הצדדים, או אחד מהם, לפי העניין, ליצור יחסים משפטיים מחייבים.

לפי ההוראות שבחוק החוזים, חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול.

סעיף 2 לחוק החוזים עוסק בהצעה:

"פנייתו של אדם לחברו בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירות-דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה, הפניה יכול שתהיה לציבור."


סעיף 5 לחוק החוזים קובע:

"הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע והמעידה על גמירת-דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה."


סעיף 6 לחוק החוזים קובע קיבול דרך התנהגות:

"(א) הקיבול יכול שיהיה במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת, אם דרכים אלה של קיבול משתמעות מן ההצעה; ולעניין סעיפים 3(א)ו-2)4), התנהגות כאמור דינה כדין מתן הודעת קיבול.
(ב) קביעת המציע שהיעדר תגובה מצד הניצעי יחשב לקיבול, אין לה תוקף."

המבחן לקיומה של גמירות-הדעת, בדרך-כלל, יהיה מבחן אובייקטיבי, היינו, האם אדם סביר בנסיבות כגון אלה היה לומד מנוסח והתנהגות הצדדים כי הם התכוונו ליצור חוזה מחייב[185].

לצורך הקביעה אם ההסכם מחייב או לאו כל מקרה יבחן לגופו על-פי נסיבות המקרה והעובדות.

3. דרישת הכתב בקודקס האזרחי
סעיף 182 בקודקס האזרחי כפי שהוא מוצג בנוסחו כיום[186] לעיון הציבור קובע כי:

"התחייבות להקניית מתנה טעונה כתב המשקף את גמירת-דעתו של המתחייב להקניית המתנה."

פרופ' מיגל דויטש גורס במאמרו[187]:

"חוזה מתנה טעון מסמך בכתב. דרישה זו נועדה להקל את ההבחנה שבין הבטחות ג'נטלמניות לבין הבטחות מחייבות, בהתחשב בחשש הטבעי שהבטחות למתנה, הנעוצות לרוב במניע רגשי-חברתי, הן בגדר הבטחות ג'נטלמניות בלבד.
אף שגם בתחום המתנה, בדומה לתחום המקרקעין, התפיסה העקרונית היא כי דרישת הכתב נושאת אופי קונסטיטוטיבי, בשני התחומים גם יחד ניתן לצפות לריכוך מובהק של דרישה זו – הן לעניין רמת הפירוט הדרושה, תוך טשטוש ההבחנה בין המימד הקונסטיטוטיבי למימד הראייתי, והן באשר להחלת עיקרון תום-הלב כגורם המאפשר גברות על דרישת הכתב.
הקודקס קובע כי רמת הפירוט הדרושה בכתב היא כזו שיהא בה כדי לשקף את גמירת-דעתו של המתחייב להקניית המתנה ותו לא. נוסף על כך אומצה ההלכה בעניין קלמר (הערת המחבר: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185) בנוגע לביצוע מהותי חלקי כגורם המרפא פגם צורני בכל המצבים שבהם קיימת דרישה צורנית."


[177] ע"א 726/71 גרוסמן איל ק.ב.ק. ואח' נ' מנהלי עזבון יהושע בידרמן ואח', פ"ד כו(2) 781 (1972).
[178] ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 292-293 (1978) קבע בית-המשפט העליון כי:
"דרישת הכתב לעניין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראייתית אלא דרישה מהותית". וב- 2143/00 אריה לוין נ' ישראל שולר, פ"ד נז(3) 193, 200 (2000) קבע השופט ש לוין כי:
'אחת המטרות החשובות של דרישת הכתב בעסקת מקרקעין היא להשיג ודאות... ולמנוע התדיינות סביב תוכנם של הסכמי מכר במקרקעין – הסכמים שיש בהם בדרך-כלל חשיבות רבה לצדדים המתקשרים.' עוד בעניין ראה: ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291 (1974), ע"א 269/77 בוגנים צ'שיק חברה לבניין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203 (1978).
[179] ע"א 146/72 חברת האחים מנשה וויקטור לוי נ' דבורה גולדמן, פ"ד כז(1) 321 (1973).
[180] ע"א 269/77 בוגנים צ'שיק חברה לבניין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203, 205 (1978).
[181] ת"א (נצ') 5053/98 סימון ח'ורי ואח' נ' נעמה אבראהים נסייר ואח', תק-של 2006(1) 14871 (2006).
[182] ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח', פ"ד כח(2) 291
(1974).
[183] ע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281 (1978, 1979).
[184] ע"א 579/83 הרי זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278
(1988).
[185] ע"א 694/69 רפאל מגידו נ' "דיור חן" חברה קבלנית לבניין בע"מ ו- 3 אח', פ"ד כד(2) 6, 9 (1970).
[186] http://www.justice.gov.il/MOJHeb/Codex2/, אתר משרד המשפטים, תזכיר הקודקס האזרחי 31/7/2006.
[187] פרופ' מיגל דויטש "הרוויזיה של דין המתנה בקודקס" משפט ועסקים ד (התשס"ו) 321-338.