מהות השכירות (סעיף 1 לחוק)

1. הדין
סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"ה-1971 קובע כדלקמן:

"1. מהות השכירות
שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן: "דמי שכירות"), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות."

2. כללי
בדברי ההסבר לסעיף 1 בהצעת החוק {הצעות חוק 901 מיום כו באלול תש"ל, 27.09.70} נאמר:

"ההגדרה של שכירות מציינת גם את הזכות להחזיק בנכס וגם את הזכות להשתמש בו, להבדיל מעסקה לפי סעיף 25 הכוללת את זכות השימוש בלבד. השכירות היא, איפוא, תרכובת של זכויות חפציות וזכויות חוזיות. היא נבדלת מן הבעלות משום שאינה ניתנת לצמיתות; והיא נבדלת מן ההשאלה משום שהוקנתה תמורת דמי שכירות. הגדרה דומה לזו שבסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969."

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו (וראו סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכן סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). יחסי השכירות מטילים על כל אחד מהצדדים לה זכויות וחובות שונים. כנגד חיובי השוכר לשלם את דמי השכירות ולהשתמש בנכס לפי המוסכם, מטיל החוק חיובים שונים על המשכיר, כמו למשל חובתו לתקן כל דבר העלול לשלול או להגביל, הגבלה של ממש, את השימוש בנכס על-פי המוסכם בחוזה השכירות {ת"א (חי') 15448-01-13 עו"ד יעקב ריבנוביץ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ, תק-מח 2014(4), 17116 (2014)}.

מושגים של "רשות" או "רישיון" נקלטו בזמנו מן המשפט המקובל האנגלי כמושגים מבחינים מן המושג שכירות במקרקעין, וזאת בעיקר כדי לעקוף את חוקי הגנת הדייר (נ' זלצמן, "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (תשנ"ה) 24, 25 (להלן: "זלצמן")) וכדי לעקוף הגבלות על עבירות זכויות שוכרים (נ' כהן "זכות שימוש במקרקעין כ'זכות במקרקעין'" עיוני משפט ד (תשל"ה), 425, 427 (להלן: "כהן")).

המושגים אינם כלולים ברשימת הזכויות המנויה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בחקיקה אחרת. ניתן ואף ראוי לסווגם תחת הזכויות המנויות בחוק המקרקעין או בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, כגון "שכירות", "שאילה", "זיקת הנאה" או "זכות שימוש".

סיווגה של הזכות יקבע בכל מקרה בהתאם לתוכנה של הזכות, לאור כוונת הצדדים המשתמעת מן ההסכם והנסיבות הסובבות אותו.

עצם השימוש בהגדרות ובמונחים של החקיקה החדשה, עדיין אינו מכריע לגבי מהותן הקניינית של הזכויות השונות. כך, למשל, אין להניח מראש כי שכירות היא בהכרח זכות קניינית. גם שעל-פי רוב היא אכן כזו, אופיין הדיספוזיטיבי של הוראות חוק השכירות והשאילה מתיר אפשרות לשכירות שאינה קניינית ואינה תקפה in rem (ראו, י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות" משפטים לג (תשס"ג) 329, 336 ואילך).

אופיה של השכירות ייקבע בכל מקרה קונקרטי לפי המערכת ההסכמית המעצבת אותה, והיא עשויה כמובן לכלול יסודות חפציים לצד יסודות אישיים. שאלה מורכבת אף יותר נוגעת למהותה של זכות השימוש שאין עימה החזקה. זכות זו מופיעה בסעיף 31 לחוק השכירות והשאילה, אך אינה נמנית עם הזכויות שבחוק המקרקעין {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח', פ"ד נח(4), 27 (2004)}.

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). חיובי השוכר כוללים את החובה לשלם למשכיר את דמי השכירות. החובה לשאת בדמי השכירות היא חובה לשלם את דמי השכירות לתקופה קצובה, ובמקרקעין, צריך התשלום להתבצע מראש "בראשית כל תקופה" (סעיף 14 לחוק השכירות).

תקופת השכירות היא תקופה קצובה ומתחדשת, וכך גם במקביל החובה לשאת בדמי השכירות. הזכות לדייר מותנית איפוא בתשלום דמי השכירות, כאשר קיום החובה מקבילה להמשך קיומה של זכות השוכר {בש"א (חי') 8546/07 רותי אלפסי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (הנושה) ואח', תק-מח 2008(4), 9196 (2008)}.

3. סיווג הכנסה שמקורה בהשכרת תחנת דלק - הערעור נדחה
ב- ע"א 10251/05 {ברשף אילת בע"מ ואח' נ' פקיד שומה אילת, תק-על 2007(4), 3796 (2007)} נדונה השאלה, כיצד תסווג הכנסה שמקורה בהשכרת תחנת דלק.

המערערת 1, היא חברה משפחתית כמשמעותו של מונח זה בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה. המערער 2, יליד 1929, החזיק בתקופה הרלוונטית ביחד עם אשתו ב- 75% ממניות ברשף, ובכך הוא בגדר "נישום" כמשמעותו בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה. יתרת מניותיה של ברשף הוחזקה על-ידי בנו של המערער.

בשנת 1969 הקים המערער תחנת דלק על שטח באילת, אותו חכר לדורות ממנהל מקרקעי ישראל. התחנה הופעלה ונוהלה על-ידי המערער ובנו באמצעות ברשף, כאשר הציוד והמחוברים הדרושים לצורך הקמתה והפעלתה, נרכשו בכספיה של "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ.

בשנת 1998, לאחר כ- 30 שנה בהן הפעילו המערער ובנו את התחנה, הם התקשרו באמצעות ברשף בחוזה שכירות עם חברת דלק, לפיו תימסר לחברת דלק החזקה הבלעדית במקרקעי התחנה, על הזכויות הנלוות לכך. במסגרת החוזה הוסכם, כי חברת דלק תפעיל את התחנה על-פי שיקול-דעתה ועל אחריותה המלאה, לרבות אחריות על נזקים שעלולים להיגרם לכל אדם או לרכוש בשטח התחנה, ונקבע, כי היא רשאית להשכיר את המקום לצד ג' תמורת קבלת דמי שכירות.

המערערים מצידם התחייבו, בין היתר: לא להתערב בניהול התחנה; לא להפריע להפעלתה השוטפת; לא לקיים פעילות המפריעה או מתחרה בחברת דלק; למסור לחברת דלק את רשימת לקוחות החוץ של התחנה ולחדול מכל קשר עסקי עמם, תוך הסבת זכויותיהם, אם יש כאלה, לחברת דלק. בתמורה הוסכם, כי ברשף תקבל מידי חודש סכום של 44,000$ ללא קשר להיקף המכירות או ההוצאות של התחנה ולמספר לקוחותיה. על-פי החוזה, תקופת השכירות עמדה על תשע שנים, כאשר לברשף נשמרה הזכות להפסיקה בתום כל שלוש שנות שכירות.

בהתאם לזכויות שהוקנו לחברת דלק מכוח החוזה, היא פיטרה את כל עובדי התחנה והעבירה את מושכות הניהול של התחנה לידי חברת ש.א.ש ביטחון ימי (קרל זינגר) 1972 בע"מ, עימה התקשרה בהסכם. למערער ולבנו לא ניתן תפקיד בתחנה, ולמעשה, הם נעדרו כל קשר עסקי איתה. כך באשר לקבלת עובדים ולקביעת תנאי העסקתם; להזמנת ציוד ומלאי; לטיפול בבלאי המכונות; לשווק התחנה ועוד.
בשנים 2000-1999, הן השנים הרלוונטיות לערעור, קיבלה ברשף סכום של 44,000$ מידי חודש מחברת דלק, כאמור בחוזה. הגם, כי בשנים אלו משכו המערער ובנו משכורות מברשף, המערער סכום של 3,401,875 ש"ח ובנו סכום של 715,000 ש"ח, סרב המשיב לנכותן מהכנסתה החייבת של ברשף, משנמצא, כי לא בוצעה על ידם כל עבודה המצדיקה משיכת משכורות כאמור.

הוצאות אחרות הותרו בניכוי, ויתרת הכנסתה החייבת של ברשף נזקפה לחובתו של המערער מכוח היותו "נישום", כאמור בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה.

בתקופה הרלוונטית לערעור קבע סעיף 11 לחוק אזור סחר חופשי באילת (פטורים והנחות ממסים), התשמ"ה-1985 {ייקרא להלן: "חוק אזור סחר חופשי"}, כי יחיד תושב אילת יוכל ליהנות מזיכוי בשיעור של 10% מהכנסתו החייבת שהופקה באילת, כל עוד סווגה ההכנסה כהכנסה חייבת מכוח סעיפים 2(1) או 2(2) לפקודת מס הכנסה.

אין חולק, כי המערער הוא תושב אילת וכי ההכנסה הופקה באזור העיר אילת. סלע המחלוקת הוא באשר לסיווגה של ההכנסה מהשכרת תחנת הדלק. המשיב מצא, כי מדובר בהכנסה מדמי שכירות לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, ולפיכך, קבע, כי אין תחולה לסעיף 11 לחוק אזור סחר חופשי, דהיינו, כי המערער אינו זכאי ליהנות מזיכוי ממס הכנסה. המערער, לעומתו, סבר, כי מדובר בהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, ובהתאם טען, כי היה מקום להעניק לו זיכוי בשיעור של 10% מגובה ההכנסה, כאמור בחוק.

בית-המשפט קבע, כי במובנם ה"קלאסי", דמי השכירות הם תמורה המשתלמת עבור נכס באופן שהנכס ורק הנכס משמש להם כמקור, כך שהם דומים במהותם לריבית המשתלמת על קרן הלוואה. במובן זה, הכנסה משכירות היא הכנסה פאסיבית, קרי תשואה על הון מושקע שלא נדרשה כל יגיעה אישית מצד הנישום להפקתה.

הדין מכיר בשני מצבים בהם יחשבו דמי שכירות להכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה:

האפשרות הראשונה, בה יראו הכנסה מדמי שכירות כהכנסה מעסק היא מקרה בו מפעיל הנישום "עסק להשכרות", כאשר הנכסים המושכרים מהווים את המלאי העסקי ופעולות ההשכרה הן פעולות נמשכות ושיטתיות שמטרתן ברורה {ראה ע"א 335/79 פקיד השומה נ' אגודת ידידי באוניברסיטה העברית בע"מ, פ"ד יא 44 (1979); עמ"ה 83/77 פגסוס בע"מ נ' פקיד השומה, פ"ד י 12 (1977)}
הכנסה זו מלווה בפעילות הקשורה לעצם פעולת ההשכרה או לשירותים המסופקים לשוכר, המלמדים על אופייה העסקי של אותה השכרה, והיא כרוכה ביגיעה אישית מצידו של הנישום. אין חולק, כי אפשרות זו אינה מתקיימת בענייננו.

האפשרות השניה, בה ייצבעו דמי השכירות בצבעים "עסקיים", עניינה השכרת עסק חי, כאשר הנישום שהחזיק בעסק, ממשיך להפיק ממנו את הכנסתו, באמצעות השכרתו לתקופה קצובה ובאופן זמני לאחר והפעלתו באמצעות אותו אחר.

על-פי אפשרות זו, דמי השכירות המשתלמים למשכיר אינם תשואה על הנכס המושכר, כי אם נגזרים מרווחיות העסק המופעל בו, ביטוי ל"שותפותו" של המשכיר בעסק המתנהל במושכר. הכנסה זו אינה הכנסת שכירות מעצם טבעה, אלא הכנסה רגילה מעסק שאך נחזית להיות הכנסת שכירות.

דמי השכירות יסווגו, כאמור, כהכנסה מעסק אם יוכח, כי העסק, להבדיל מהנכס עצמו, הוא נשוא עסקת השכירות. על הנישום {המשכיר}, להוכיח, כי השכיר "עסק חי", קרי עסק פעיל, אשר לא חוסל עובר לעסקת השכירות, ושהמשיך להתקיים על-ידי השוכר {ראה עמ"ה (ת"א) 1018/69 מרכז הקרח בע"מ נ' פקיד שומה תל-אביב, פ"ד ד 15 (1970)}. בנוסף, נדרש המשכיר להוכיח, כי פעילותו נכנסת בגדרי פעילות אקטיבית. לשיטתם של המלומדים נמדר ובורנשטין, המבחן המכריע לזהותה של ההכנסה הוא, האם חל ניתוק בין מקור ההכנסה של העסק לבין מקור ההכנסה של המשכיר מהשכרת הנכס בו מתנהל העסק.

האבחנה היא, איפוא, בין השתתפותו של המשכיר בעסקו של השוכר לבין השתתפותו בהכנסותיו. אם חל ניתוק בין מקור ההכנסה של העסק לבין מקור ההכנסה של המשכיר - אין הכנסתו הכנסה מעסק אלא הכנסת שכירות, ולהיפך.

בית-המשפט קבע, כי אין די בהוכחת השכרתו של עסק על-מנת להיכנס בגדרי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, ועל המערערים היה להוכיח, כי קיים קשר בין מקור ההכנסה שלהם, דמי השכירות, ובין מקור ההכנסה של תחנת הדלק, קרי, כי דמי השכירות שקיבלו מהווים ביטוי לשותפותם בתחנת הדלק שהופעלה על-ידי חברת דלק. המערערים לא עמדו בנטל זה.

מתוך הראיות שהוגשו לבית-המשפט עלה, כי חל ניתוק בין מקור ההכנסה של תחנת הדלק לזה של המערערים. לא ניתן לסווג את התקבולים שקיבל המערער כהכנסה מכוח סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, ולפיכך אין הוא זכאי להטבת המס שהעניק סעיף 11 לחוק אזור סחר חופשי.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

4. "דירת שירות" - המבקשים לא היו דיירים מוגנים, אלא היו ברי רשות בנכס - ערעור המבקשים נדחה, ערעור המשיבים התקבל
ב- רע"א 1156/02 {עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, תק-על 2003(2), 1235 (2003)} המשיב, הוא הבעלים הרשום של חלקה בבינימינה, שעליה נבנו מחסן וצריף מגורים. סבו של המשיב הרשה למבקשים להתגורר בנכס ללא תמורה כ"דירת שירות", למשך תקופת עבודתו של אבי משפחת המבקשים, במשק החקלאי שהמשיב הוא בעליו. המבקש עבד במשק אצל סבו של המשיב, כפועל שכיר, בין השנים 1995-1957.

המבקש סיים את עבודתו במשק בנובמבר 1995, קיבל פיצויי פיטורין, והמשיב ביקש ממנו, בפברואר 1996, לפנות את הנכס, אך המבקש סירב והוא מתגורר בו עם יתר המבקשים עד עצם היום הזה.

בית-משפט השלום, דחה את כל טענותיהם של המבקשים. בין היתר קבע בית-המשפט, כי המבקשים אינם דיירים מוגנים אלא היו ברי רשות בנכס כל עוד עבד המשיב כשכיר במשק; הרשות בוטלה בהודעת המשיב על ביטול הרשות משסיים המבקש את עבודתו במשק. לפיכך ציוה על המבקשים לסלק את ידיהם מהנכס.

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי המבקשים אינם זכאים לסעד מן הצדק. בית-המשפט דחה את טענת המבקשים, כי הם השביחו את הנכס וקבע, כי ככל שהיתה השבחה כזאת, היא מומנה על-ידי הוריו של המשיב ולא על-ידי המבקשים.

עוד נקבע, כי המבקשים לא הסתמכו על הרשות שניתנה להם להתגורר בנכס וכי המבקש רכש מגרש בג'סר אל זרקא, ולכן אינו יכול לטעון שלא פעל להשגת מקום מגורים חלופי.

עוד ציין בית-המשפט, כי מעולם לא נערך הסכם בכתב בין המבקש לבין המשיב, הוריו או סבו. מעבר לדרוש קבע בית-המשפט, כי המבקשים אינם זכאים לפיצויים, היות ולא טענו לכך, וזאת למרות שהם מתגוררים בחלקה שנים רבות ולמרות ש"היה מקום להמליץ לפנים משורת הדין" על-פיצויים. בית-המשפט הרשה למשיב לפצל את הסעדים, כפי שביקש, אך המליץ לו לשקול "אם דמי השימוש הראויים בגין התקופה שלאחר ביטול הרישיון אינם ראויים לשמש פיצוי לנתבעים (המבקשים)".

המבקשים ערערו על פסק-דינו של בית-משפט השלום, שדחה את ערעורם למעט לעניין הפיצויים. לעניין הפיצויים, קבע בית-המשפט, כי "בשים-לב לכלל נסיבות העניין כפי שהוכחו בבית-משפט השלום, הרי ניתן היה להגיע למסקנה, כי ביטול הרשות להחזיק בנכס מותנה בקביעת פיצוי כספי". לפיכך, "אחרי ששקל "את התיעוד שהובא בפני בית-משפט השלום ועל יסוד הערכת הנתונים הרלוונטיים", פסק למבקשים פיצויים בסכום של 150,000 ש"ח.

הצדדים ערעורו על פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי.

בית-המשפט תמך בפסק-דינו של בית-המשפט השלום וקבע, כי חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות {סעיף 2 לחוק הגנת הדייר}, שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות {ראה סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה; סעיף 3 לחוק המקרקעין}. לפיכך, משניתנה רשות לפלוני להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת.

עוד הדגיש בית-המשפט, כי במקרים שבהם מדובר ב"דירת שירות", שהיא "דירה שהשכיר מעביד לעובדו בקשר לשירותו בשביל המעביד ולתקופת שירותו" {סעיף 8(א) לחוק הגנת הדייר}, לא חלות עילות הפינוי וממילא גם לא חל הסעד מן הצדק, בדרך-כלל, "אלא אם פורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי הפרקים האמורים".

לעניין הפיצוי, קבע בית-המשפט, כי המבקשים לא השביחו את הנכס, ואם היתה השבחה הרי לא הם שמימנו אותה. לפיכך, קבע בית-המשפט, כי לא היה מקום לפסוק להם פיצויים עבור השבחה.

5. האם החזקה ושימוש בנכס באופן קבוע נחשבים כשכירות לצורך חישוב שומת מס
ב- ע"מ (ת"א) 39857-01-10 {נאסר ראני נ' פקיד שומה כפר סבא, תק-מח 2014(3), 15171 (2014)} עסקינן בשני ערעורים שאוחדו, בעניין שומות פקיד שומה.

מדובר במשאית שנרכשה על-ידי בת זוגו של המערער 2 ואמו של המערער 1 כאשר המערער 2 נהג במשאית והפעיל באמצעותה עסק לחלוקת משקאות כאשר בת הזוג -בעלת המשאית דיווחה למשיב על הכנסותיה מהעסק באותן שנים, ואילו המערער 2, לא דיווח על קבלת שכר. בהמשך העבירה בת הזוג את הבעלות במשאית ואת פעילות העסק לבנה -המערער 1, שדיווח מאז על הכנסותיו מהעסק, כאשר המערער 2 המשיך לנהוג ולהפעיל את המשאית, גם לאחר שהעסק הועבר למערער 1, אך בשינוי אחד: המערערים דיווחו על תשלום וקבלת משכורת ששולמה למערער 2, כאשר ההכנסות מהעסק הופקדו בחשבון בנק בישראל על שמו של המערער 1 שהתגורר בחו"ל.

לטענת המערערים, לא היתה כל הסבה של המשאית או של העסק ממערער 2 למערער 1, משום שאלה הועברו למערער 1 מאמו, ומערער 2 לא היה מעולם בעל העסק או בעל המשאית, וכי הבעלים האמיתי של העסק ושל המשאית הוא מערער 1, ואילו מערער 2 עבד כנהג וכשכיר בלבד בעסק, ומשכך נדחית אף הטענה בדבר השכרת המשאית למערער, שהרי התנאי להתקיימות שכירות הינה שהמושכר מוחזר למשכיר בתום תקופת השכירות, אלמנט זה לא התקיים בענייננו.

עמדתו העיקרית של המשיב היתה, שההכנסות המיוחסות למערער 1 הן בעצם הכנסות של המערער 2 ולכן יש להוסיפן על ההכנסות שדווחו על-ידי המערער 2 כמשכורות ולמסותן בהתאם, וכי הסבת ההכנסות היא הסבה הניתנת לביטול.
לחילופין, טען המשיב, כי, למעשה, המשאית הושכרה על - המערער 1 למערער 2, ולכן יש למסות את הרווחים ממנה שהתקבלו על-ידי המערער 1 כהשכרת נכס.

בית-המשפט קבע כי יש לקבל את שני הערעורים ולבטל את השומות שקבע המשיב לשני המערערים בשנות המס הנדונות,וכי על הטוען לעיתוק הכנסה הנטל להוכיח את טענתו, ובענייננו לא עלה בידי המשיב להוכיח הסבת נכס או הכנסה, זאת משום, שהתנאי הבסיסי הנדרש לשם הסבת הנכס {מקור ההכנסה} או ההכנסה הוא, שהנכס או ההכנסה היו קודם לכן של המסב, כי אם לא היו בידיו כיצד יסב אותם?!

עוד נקבע, כי כדי להוכיח את קיום התנאים לביטול ההסבה היה על המשיב להראות שההסבה כוללת הוראה בדבר העברת או החזרת ההכנסה {רווחי העסק}, או מקור ההכנסה {המשאית} למסב, או שיש למסב הכח להחזיר אליו את אלה. בעניננו אין חולק שהבעלות במשאית נותרה על שמו של המערער 1 ולא הוצגה כל ראיה שתוכיח את כוחו של מערער 2 להחזיר אליו את הבעלות עליה.

כיוון שכך, לא התקיימו התנאים לביטול ההסבה, ולפיכך, נשללת מאליה גם את טענת המשיב לעסקה מלאכותית, היוצאת מההנחה שהמשאית או העסק הם של מערער 2 ונרשמו על שמו של מערער 1 באופן מלאכותי או בדוי.

6. לשון ההסכם, אינה קובעת את סיווג ההסכם. המהות היא הקובעת את הסיווג, והמהות של הסכם שכירות מצויה בחוק השכירות והשאילה - הערעור והערעור שכנגד נדחו
ב- ע"א 18/91 {יגאל אוחנה נ' עיריית בת-ים, תק-על 96(3), 159 (1996)} המערער הקים והפעיל מתקן של מגלשת מים על שטח מסויים בחוף הים של בת-ים. נערך הסכם בין המערער לבין המשיבה {עיריית בת-ים}, בקשר לשימוש בשטח. לפי ההסכם הרשתה המשיבה למערער להשתמש בשטח לצורך הפעלת המתקן עד יום 88. המערער התחייב לשלם למשיבה תמורת השימוש בשטח במשך תקופת ההסכם סכום השווה לסך 33,000 דולר בתשלומים ובמועדים שנקבעו בהסכם.

במקרה של פיגור בתשלום, התחייב המערער לשלם למשיבה ריבית יומית בשעור של 0.3%. כמו-כן התחייב המערער לשלם למשיבה סכום מסויים כפיצוי מוסכם עבור כל יום של איחור בפינוי השטח במועד שנקבע בהסכם.

המשיבה הגישה בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב תובענה נגד המערער בסדר דין מקוצר. המשיבה טענה, כי המערער הפר את התחייבותו לפי ההסכם, ראשית, בכך שלא שילם חלק מדמי השימוש המוסכמים, ושנית, בכך שלא פינה את השטח במועד שנקבע.

המערער ביקש למחוק את התביעה על-הסף בשל היעדר עילה, או למחוק את כותרת התביעה, או לתת לו רשות להתגונן מפני התביעה.

הרשם של בית-המשפט המחוזי דחה את בקשת המערער למחוק את התובענה או את כותרת התובענה. באשר לבקשת הרשות להתגונן, החליט הרשם לדחות את הבקשה להתגונן מפני התביעה.

בערעור על פסק-דין זה, ביקש המערער שתינתן לו רשות להתגונן גם מפני התביעה לדמי שימוש, והוא ערער גם על החיוב בריבית יומית בשעור 0.3%.

המערער הסתמך על כך שכותרת ההסכם אומרת "הסכם" בלבד, וכי גוף ההסכם אינו מדבר על שכירות מקרקעין אלא על רשות להשתמש בשטח, ולא על דמי שכירות אלא על דמי שימוש. אולם, בית-המשפט קבע, כי לשון ההסכם, אף כי נודעת לה חשיבות, אינה קובעת, כשהיא לעצמה, את סיווג ההסכם. המהות היא הקובעת את הסיווג, והמהות של הסכם שכירות, מצוייה בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה.

בית-המשפט קבע, כי הגדרה זאת {של סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה} הולמת את ההסכם שנערך בין המערער לבין המשיבה. זאת ועוד. הוראות שונות בהסכם תואמות הסכם שכירות, יותר מאשר הן מתיישבות עם הסכם שימוש. ההסכם מדבר בשטח מגודר, עליו הקים המערער את המתקן, והוא קיבל על עצמו אחריות לכל נזק שייגרם בשטח, לרבות נזק למשיג גבול. הוא התחייב גם לשלם את כל הארנונות, האגרות ותשלומי החובה מכל מין שיוטלו על השטח.

אחד הסעיפים בהסכם מצהיר, כי זכותו של המערער בשטח "אינה מוגנת על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב וכל חיקוק אחר המקנה הגנה לדיירים)", ואף סעיף זה מצביע על כך שהצדדים ראו בהסכם זה הסכם שכירות. המסקנה היא, שההסכם הינו, אכן, הסכם שכירות, ולפיכך טענת המערער בעניין זה, שהניחה, כי ההסכם הינו הסכם בדבר זכות שימוש, נופלת.

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי צדק בית-המשפט המחוזי כאשר סרב לתת למערער רשות להתגונן מפני התביעה לדמי שימוש, וחייב את המערער לשלם למשיבה את הסכום שנתבע, כלומר, סך 58,291 ש"ח.

המשיבה הגישה ערעור שכנגד. הערעור שכנגד מוקד בטענה אחת, הטענה, כי טעה בית-המשפט המחוזי שלא פסק למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין.

בית-המשפט לא מצא מקום להתערב בפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בעניין זה.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור והערעור שכנגד.

7. תחולת חוק הגנת הדייר היא רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות
ב- ת"א (עכו) 41704-09-12 {רחמים קאשי נ' רמון יעקב סמילה, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.05.13)} נדונה תביעה במסגרתה עתר התובע לחייב את הנתבע לפנות את הדירה שבבעלותו ולמסור לו את החזקה בה.

לפי הנטען בכתב התביעה, התובע רכש ביום 23.06.12 את זכויות הבעלות על הדירה.

רכישת הדירה התבצעה בדרך של כינוס נכסים ואושרה על-ידי בית-המשפט המחוזי.

התובע טען כי הנתבע פלש לדירה והחזיק בה ללא זכות בדין וסירב לפנותה.

מנגד, טען הנתבע כי הוא דייר מוגן בדירה מכוח היותו בן זוג של המנוחה פרימה ז"ל, אשר על-פי הנטען, היתה דיירת מוגנת בדירה, עובר למועד פטירתה.

בית-המשפט קבע כי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי תחולת חוק הגנת הדייר הינה רק לגבי זכות שכירות שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות {סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.

ב- ת"א (חד') 18146-01-11 {המוסד לביטוח לאומי ירושלים נ' יהושע דאבוש, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.08.12)} בית-המשפט קבע כי עזרה הדדית בין שני אחים, כאשר זה עוזר לזה בעבודות עפר כאשר היה צריך, וזה עוזר לזה בכך שמשאיל לו את הרכב "כאשר הוא מגיע לבקר אימו" לתקופה קצרה, אינה מקיימת אחרי תנאי התמורה לצורך הסכם שכירות.

שכירות מוגדרת על-פי סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

יחד-עם-זאת, בית-המשפט קבע כי התרת השימוש ברכב לתקופה קצרה היתה מותנית בעזרה מצד הנתבע. דרכם של אחים לעזור זה לזה; זו דרכו של עולם ואין להפוך עזרה בין אחים לחוזה מסחרי כאשר הם אינם מתכוונים לכך.

בית-המשפט קבע כי לא הוכח שהעזרה ההדדית מקיימת אחרי יסוד התמורה, ולא הוכח כי מסירת הרכב לנפגע למספר דקות היתה מותנית בביצוע עבודה מצד הנפגע.

המונח "עזרה", בו השתמשו האחים, אינו מתיישב עם יסוד התמורה; אח העוזר לאחיו אינו מצפה לתמורה, אחרת הופכת "העזרה" לעבודה ממש.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי לא מתקיים במקרה הנדון חוזה שכירות.

ב- ת"א (ב"ש) 8708-03-10 {סלאמה סאלח אבו ראשד נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.11.14)} בית-המשפט ציין כי זכות שכירות היא זכות לשימוש והחזקה במקרקעין שלא לצמיתות. אין שכירות לזמן בלתי-מוגבל. על-כן, פרשנות התובעים אינה אפשרית שכן היא הופכת זכות זו לזכות לצמיתות.

ב- ת"א (חי') 17861-01-09 {עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' רחל גולן, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.06.14)} בית-המשפט העיר כי כל אימת שהדייר בדיור ציבורי ממלא אחר הוראות החוזה, זכאי להתגורר בדירה הציבורית שהוקצתה לו {כפוף לזכות עמידר לדרוש פינוי אם חל שינוי במספר הנפשות המתגוררות בדירה ולהעניק לדייר דירה אחרת המתאימה לצרכיו החדשים} ללא הפרעה ובלא שעמידר תהא רשאית לדרוש את פינויו.

ב- ת"א (יר') 9640-09 {המוסד לביטוח לאומי נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (26.08.13)} בית-המשפט קבע כי בעניין הנדון אין ספק שהרכב נמסר לנפגעת על-ידי הנתבעת לא לחינם, אלא כהטבה וכחלק מהתמורה ששולמה לנפגעת עבור עבודתה, ולכן מדובר בזכות שהוקנתה לנפגעת בתמורה, אשר נכנסת לגדר הגדרת השכירות.

8. גורם יעיל להתקשרות בהסכם שכירות ושאילה-דמי תיווך
ב- תא"ק (ת"א) 35631-02-12 {דניאל כהן נ' נתן יגר, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.05.13)} נדונה סוגיה בה התובע הגישה תביעה כנגד הנתבעים, במסגרתה ביקש התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 23,200 ש"ח, בגין הסכם הזמנת שירותי תיווך שנכרת ביניהם, ביחס לשכירת דירה בתל-אביב.

התובע טען כי משרדו לא הטעה את הנתבעים בדבר, לרבות לא בעניין הטענה לבלעדיות, שכן מי שפנה למשרדו של התובע הנה השוכרת של הנכס באותה העת, אשר ביקשה להשתחרר מחוזה השכירות ולמצוא שוכר חלופי {בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, והיא זו אשר העניקה למשרדו בלעדיות.

לדבריו, השוכרת פעלה בתיאום עם בעל הנכס.

הנתבעים טענו כי התובע ומשרדו לא זכאים לדמי תיווך מאחר שלא עמדו בתנאי סעיף 14 לחוק השכירות והשאילה, ובכלל זה לא היוו את הגורם היעיל להתקשרות.

הנתבעים טענו כי מתווך אחר {להלן: "קדמי"} הוא המתווך אשר היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, ועל-כן הוא שהיה זכאי לדמי התיווך.
עוד טענו הנתבעים, כי זיכרון הדברים הינו מסמך בעל אופי משפטי הנוגע לעסקה במקרקעין, ועל-כן עריכתו על-ידי משרד התובע שוללת את זכות התובע לקבלת דמי תיווך, בהתאם להוראת סעיף 12 לחוק השכירות והשאילה.

בית-המשפט קבע כי התובע ומשרדו לא הפרו במקרה דנן את הוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה וכי אין המדובר גם בהטעיה על-פי דיני החוזים.

כמו-כן, בית-המשפט לא סבר כי יש קשר בין סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה לבין שאלת ההטעיה ביחס לבלעדיות, שכן לא הוצג מצג כוזב לפיו יש לתובע בלעדיות מהבעלים והיה ברור לצדדים כי לשם כריתת חוזה השכירות תידרש, בסופו-של-דבר, פעולה מול הבעלים.

יתרה-מכך, בית-המשפט לא התרשם כי עניין הבלעדיות היה כה עקרוני לנתבעים.

הנתבעים היו מעוניינים בדירה ובית-המשפט לא שוכנע שהיו נמנעים מלחתום על טופס ההזמנה באם היה נאמר להם שאין למשרד התובע בלעדיות.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי התובע ומשרדו לא הטעו את הנתבעים ולא פעלו בניגוד להוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה, ועל-כן אין בסוגיה זו כדי להביא לבטלותו של טופס ההזמנה.

בית-המשפט קבע כי התובע אינו זכאי לקבל את דמי התיווך על-פי חוק השכירות והשאילה.

בית-המשפט הסביר כי במצב הדברים הייחודי שנתהווה במקרה דנן התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

אין חולק, כי התובע ומשרדו לא הגיעו לשלב של קישור בין הנתבעים לבין בעל הדירה, שהוא הגורם היחיד שיכול היה להתקשר מול הנתבעים בהסכם השכירות.

בנוסף, מייד לאחר שראו את הדירה הנתבעים הודיעו למשרד התובע על רצונם לשכור את הדירה ואף חתמו על זיכרון הדברים ומסרו את השיק.

משרדו של התובע לא הצליח במשך מספר ימים להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב, וזאת חרף בקשותיהם והפצרותיהם של הנתבעים לעשות כן.
עוד ציין בית-המשפט כי התובע נמנע מלזמן את הדיירת השוכרת לעדות, ואף עדותו של בעל הדירה לא נשמעה, ועל-כן התובע לא הוכיח גם שבפועל יכול היה להביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב בסופו-של-דבר.

בית-המשפט סבר כי במקרה הייחודי דנן פעולתם של משרד התובע ושל קדמי, בהצטרפן יחד, היוו את הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, שכן, כפי שהעיד קדמי עצמו, אלמלא היו רואים הנתבעים את הדירה באמצעות משרד התובע ואלמלא היו מציינים עובדה זו בפניו, לא היה הוא יודע כלל על זמינותה של הדירה להשכרה ולא היה מציע אותה כלל לנתבעים.

סיכומו-של-דבר, ראוי היה שקדמי ומשרדו התובע יחלקו את שכר הטרחה במקרה דנן.

9. האם עסקאות ליסינג מימוניות מסווגות כעסקת מכר או שכירות
ב- בש"א (ת"א) 12289/08 { עוד אריה חגי נ' דראל רם בע"מ, תק-מח 2009(2), 17148 (2009)} עסקינן בבקשה למתן ינתן צו מניעה זמני.

מדובר בבקשה של כונס הנכסים הקבוע של החברה, במסגרתה ביקש כי יינתן צו מניעה זמני בקשר לשלושה רכבים של החברה בטענה כי מדובר ברכבים אשר תמורתם מהווה חלק ממסת נכסי הכינוס. לטענתו, מדובר ברכבים אשר נרכשו על-ידי החברה במועדים שונים באמצעות מימון שקיבלה מן המשיבה, וכי מימון העסקאות נעשה על-ידי המשיבה בהתאם להסכם ההתקשרות שבין המשיבה לחברה, וכי מניתוח התניות שבהסכם, עולה כי מדובר בעסקאות ליסינג מימוניות, במסגרתן רכשה החברה בעלות ברכבים.

לאחר מכירתם של הרכבים, הגיש הכונס בקשה מתוקנת בה עתר כי בית-המשפט יורה שהרכבים הם בבעלות החברה וכי תמורת מכירתם המלאה היא חלק מקופת הכינוס, וכי מאחר ומדובר, למעשה, בעסקת מכר הרי שרישומם של הרכבים על שמה של המשיבה במשרד הרישוי מהווה מעין עסקת משכון מוסווה, וכי על הטוען לשימור בעלותו בנכס, דהיינו - המשיבה, מוטל הנטל להוכיח את טענתו.

המשיבה טענה מנגד, כי היא חברה בקבוצת חברות ועוסקת בליסינג תפעולי, וכי על-פי חוות-דעת וקריטריונים חשבונאיים יש לסווג את העסקה כעסקת ליסינג תפעולי וכי יש לראות בה עסקת שכירות, וכי לא הוכיח הכונס את טענתו כי מדובר בעסקת מכר, ומאחר שמדובר בעסקת שכירות אין כל רלבנטיות להלכות הנוגעות לשימור בעלות, וכי אף אם מדובר בעסקת ליסינג מימונית, הבעלות ברכב לא עברה לחברה שהרי החברה לא שילמה את כל התשלומים אשר נדרשו לצורך העברת בעלות.

בית-המשפט קבע כי דין בקשת הכונס להדחות, וכי בנסיבות אלה, בהן ההתניות המפורטות בהסכם אינן מובילות למסקנה חד-משמעית, היה מקום להציג בפני בית-משפט ראיות חיצוניות להסכם שיש בהן כדי לסייע בהבנת הסכמתם של הצדדים כך שניתן יהיה לקבוע את תוצאתו המשפטית של ההסכם בין הצדדים, אולם הדבר לא נעשה על-ידי הכונס, וכי בנסיבות בהן לא עמד הכונס על הגשתם של המסמכים הרלבנטיים ולא על זימונם של הצדדים הרלבנטיים להסכם - יש לקבוע כי לא הוכחה טענתו לפיה מדובר בעסקת מכר בתשלומים, וכי בנסיבות אלה אין מקום להידרש לטענת שימור הבעלות.

10. חזקה ושימוש במקרקעין היא זכות חוזית, ולא זכות קניינית
ב- בש"א (ב"ש) 6172/08 {זגורי שלום נ' ניר עקיבא - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, תק-מח 2009(2), 10083 (2009)} עסקינן בתביעה מחמת חוסר סמכות עניינית.

מדובר במקרה בו המשיבה - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ - הינה בעלת הזכויות בשטח מקרקעין, זאת במסגרת הסכם תלת שנתי, המתחדש באופן שוטף מעת לעת, שיש למשיבה עם מינהל מקרקעי ישראל ועם הסוכנות היהודית, המאפשרים למשיבה ליתן רשות שימוש לחבריה, בחלק מקרקעות על-מנת שחברי האגודה יעבדו אותם בעיבודים חקלאיים. המבקשים הם חברי אגודה ובעלי הזכויות במשקים במושב.

המשיבה הגישה לבית-המשפט תביעה כנגד המבקשים, בה נטען, כי המבקשים או מי מהם פלשו לשטחי חלקות אחרות, החורגים מהשטחים שהוקצו להם, וכן על כוונתם לטעת פרדס בחלקה אליה פלשו. בהתאם לכך, עתרה המשיבה ליתן צו המורה למבקשים או מי מהם לפנות את כל הקרקע המוחזקת על ידם מעבר לשטח שהוקצה להם, וכן ליתן צו המורה למבקשים או מי מטעמם, להימנע מנטיעת הפרדס, או מטע כלשהו בשטח החלקות נושא התביעה.

המבקשים טענו, כי בית-משפט זה נעדר סמכות לדון בתביעה ועליו לדחותה על-הסף, מאחר שמדובר בסעד עיקרי של פינוי/סילוק יד ממקרקעין ושימוש במקרקעין, המצוי בסמכותו העניינית של בית-משפט השלום, כאמור בסעיף 51 לחוק בתי-המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.

המשיבה טענה מנגד, כי עניינה של התביעה אינו חזקה או שימוש במקרקעין, זאת משום שזכויותיה במקרקעין הן זכויות של ברת רשות, בנסיבות אלה, מעמדם של המשיבים הוא של ברי רשות אף הם, ולכן הסמכות לדון בתביעה כנגד המבקשים, מוקנית לבית-משפט זה, בהיותה זכות חוזית, אשר גדר הסמכות לדון בה, נקבע על-פי סכומה או הערכת סכומה הכספי.

בית-המשפט קבע כי דין הבקשה לסילוק התביעה על-הסף להידחות. זאת מן הטעם כי תוכנה של הזכות שהוקנתה מלכתחילה למבקשים הינה זכות חוזית, ולא זכות קניינית, אשר תוכנה הוא החזקה ושימוש במקרקעין. לפיכך, הסמכות לדון במחלוקת לגביה היא לבית-המשפט המחוזי, ולא לבית-משפט השלום.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

מהות השכירות (סעיף 1 לחוק)