המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א

1. יזמות פרטית של בעלי הזכויות - מודל הדיירים (בעלים)
כפי שראינו לעיל, קיימת דרך נוספת לבצע פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38. המסלול/המודל הינו בדרך של יוזמה פרטית של בעלי הזכויות בבניין המתאגדים יחדיו ומממנים מכספם את כל הפרוייקט.

לכאורה, היתרון בשיטה זו הוא רווח כפול: רווח מהעלאה משמעותית בערך הנכס ללא עלות, ורווח נוסף - כתוצאה ממכירת הדירות החדשות שייבנו.

בין היתר, החיסרון בשיטה זו הינו הצורך להשקיע סכום התחלתי גדול במימון הפרוייקט עד למימוש הזכויות הנוספות, מועד שבו יכולים בעלי הזכויות (הדיירים) להחזיר לעצמם את השקעתם הראשונית בתוספת הרווחים שיחולקו בין בעלי הזכויות. חיסרון נוסף הוא הסיכון הטמון בחוסר הידע, הזמן והניסיון שפרוייקטים מסוג זה דורשים.

בעלי הדירות באמצעות הנציגות, מקדמים את הפרוייקט בעצמם - במודל הדיירים, ובדרך זו יכולים בעלי הדירות למקסם את הרווח הצפוי להם מהתכנית. בעלי הדירות באמצעות הנציגות יבחרו קבלן ביצוע באמצעות מכרז קבלנים לביצוע הפרוייקט.

לאחר שהרוב הנדרש בהתאם לחוק מתוך בעלי הזכויות נתן את הסכמתו לביצוע הפרוייקט, ולאחר שהתקבלו חוות-הדעת הדרושות והתכניות המפורטות, עומדות בפני הנציגות שלוש דרכים לניהול הפרוייקט.

במסגרת מודל הדיירים, יש לתת דגש למספר רב של שאלות תוך דגש על השאלות הבאות:

הראשונה, הון עצמי, הדיירים נדרשים להשקיע מההון העצמי שלהם.

השניה, ידע מקצועי, לדיירים אין ידע מקצועי מתאים לקידום פרוייקט המבוסס על תמ"א 38.

השלישית, סכסוכים,חלופה זו עלולה להביא לסכסוכים בין הדיירים.

הרביעית, ניגודי אינטרסים, קיים חשש לניגוד אינטרסים בין בעלי הדירות לגבי בחירת דירות התמורה.

כמו-כן, במסגרת מודל זה, על הדיירים לבצע תכנון מקדים הכולל את הפרמטרים הבאים: תכנון מקדים בשלב גיבוש ההצעה לבניין; ההסכם המשפטי בין הקבלן ביצוע לבעלי הזכויות - שלב החוזה; שווי דירות למכירה/תחשיבי מס/תחשיבי היטלי השבחה/תחשיב הוצאות משפטיות וכללי תחשיב; הסכמות פנימיות בין בעלי הזכויות/סרבנים/טיפול בתהליך תיקון צו בית משותף ורישום תת-חלקה אצל המפקחים על הבתים המשותפים ובהסכמת דיירים מופחתת של 67% - היבטים קניניים.

מפגש רצונות בין הדיירים ליזם:
ü התקשרות עם יזם, מומלץ באמצעות מכרז לבחירת יזמים/קבלן.
ü מיצוי "ארגז הכלים" התכנוני ובחינת הכדאיות הכלכלית-יזמית לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38: מציאת נקודת האיזון בין ההוצאות (עלויות חיזוק, תוספת הבניה וכדומה) להכנסות (מכירת יח"ד חדשות) וקושי במימון הפרוייקט.
ü פערים בתמורות האפשריות לדיירים, הצמדת חניות והסכמת דיירים חלקית במקום 100% הסכמה.
ü התנגדויות שכנים לתכנית ועו"ד כמייצגים.

מעורבות רגשית של הדיירים:
ü ההתנהלות במסגרת פרוייקט מסוג תמ"א 38, כוללת צדדים רבים מלבד הבעלים עצמם. ההליך הופך לעיתים קרובות לתהליך רווי רגשות ולכן על מי שעוסק בתחום לפעול בהתאם. דגש מיוחד על עורך-הדין שצריך לפעול כמעין פסיכולוג.
ü התקדמות בהליך המשא-ומתן - המעורבות הרגשית גדלה ככל שההליך מתקדם, מאחר שתהליך המשא-ומתן כרוך מעצם טבעו בקונפליקט בין בני אנוש, הוא הופך לעיתים קרובות לתהליך רווי רגשות. ככל שהמשא-ומתן קרוב יותר לאינטרסים האישיים של מנהל המשא-ומתן, כך תלך ותיגדל מעורבותו הרגשית. ככל שהמשא-ומתן מתקדם, כך גדלה המעורבות הרגשית של הצדדים.
ü התוצאה של מעורבות רגשית במשא-ומתן - אחת התוצאות האופייניות של מעורבות רגשית במשא-ומתן הן תופעות לוואי המעוותות את השיפוט ומערפלות את החתירה להשגת האינטרסים הבסיסיים של מנהל המשא-ומתן.

מעורבות רגשית של הדיירים ככלי להכוונת התנהגות דיירים
מעורבות רגשית של הדיירים משפיעה על הדינמיקה במשא ומתן שבין הדיירים ליזם, דינמיקה שבדרך-כלל לא אמורה להיות חלק במשא-ומתן. ישנן שאלות שמובילות אותנו לבדוק את מצבי הרוח והמעורבות הרגשית של הדיירים למעשה הם אילו הגורמים שמובילים להצלחה או לכישלון במשא-ומתן. על היזם במסגרת פרוייקטים מסוג זה לקחת בחשבון את ההשפעה המשמעותית של מעורבות רגשית על התנהגותם של נושאים ונותנים בתהליך המשא-ומתן, ומשום כך גם על תוצאתו - הצלחה או כישלון.

השאלה שצריכה להישאל בהקשר זה היא: מה השפעתם על המשא-ומתן ותוצאותיו. האם מעורבות רגשית במשא-ומתן - החל בהתפרצויות כעס וכלה בהצהרות אהדה ואהבה - הינה בלתי-נשלטת ומשום כך יוצרת אי-ודאות ומאיימת על תהליך המשא-ומתן? או שמא הבעת רגשות מהווה מעין "מורה נבוכים" המאפשר לצדדים במשא-ומתן להבין משמעויות נסתרות, להסתגל למצבים בעייתיים, לעצב את ציפיותיהם מהצד האחר ולכוון את התנהגותם בהמשך המשא-ומתן? האם רגשות הכרוכים בבעיה מסויימת שהתעוררה במשא-ומתן - למשל, כעס שהתעורר כתוצאה מתביעות ראשוניות גבוהות מידי של הצד האחר, הנתפסות כלא הוגנות - משמשים זרז לפתרון הבעיה, או שמא מסלימים את התסכול וההתמרמרות? (אמירה גלין, משא-ומתן המימד החבוי)

2. ביצוע על-ידי רשויות מקומיות/חברות כלכליות
1. בעיית התארגנות על-ידי הדיירים עצמם;
2. בעיית הנציגות הנבחרת;
3. מיומנות ומקצועיות של הנציגות הנבחרת;
4. התערבות גורמים חיצוניים שאינם מקדמים את הפרוייקט;
5. חששות הדיירים מול היזם;
6. התנהלות במסגרת רשות מקומית או חברה כלכלית - יתרון או חיסרון?!

חברות כלכליות ו/או חברות שפועלות מטעם רשויות מקומיות מהוות יתרון בכל הקשור ליעילות והמקצועיות, מאחר והן מספקות לבעלי הזכויות תחושת ביטחון בהליך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

לא-זו-אף-זו, חברות-בת של רשויות, חברות כלכליות ו/או מנהלות, מבצעות כבר בתחילת ההליך בדיקות באמצעות אדריכל, בדיקת היתכנות ראשונית לפרוייקט, בדיקת זכויות הבניה, בדיקות כלכליות הכוללות פירוט האפשרויות לביצוע חיזוק המבנה לכל בניין ובניין.

3. קידום פרוייקט תמ"א 38 באמצעות קבוצת רכישה
ü מארגן הקבוצה (הוראת ביצוע מס' 02/2013).
ü כיצד זה עובד (חברי הקבוצה הם רוכשי הדירות, אופציה ו"פינוי פיצוי").
ü ההיבט התכנוני - קידום התכנית על-ידי הבעלים ו/או המארגן (הקבוצה).
ü היבט המיסוי - מס רכישה (קרקע או דירה, מס השבח של הבעלים והחלק של עד שליש בדירת מגורים לא יבוא במניין הדירות לצורך בחינת הפטור על דירת מגורים מזכה) מבחינת הבעלים הקיימים.
ü ההיבט הקנייני (משולש הזכויות) - בעלי הזכויות, חברי קבוצת הרכישה, מארגן/יזם.
ü ההיבט המימוני - קבלת ליווי בנקאי לעסקה ואישור חברי הקבוצה מראש במוסד הבנקאי.
ü בטוחות - הבחנה בין פרוייקט המבוסס על חיזוק ועיבוי לפרוייקט המבוסס על הריסה ובניה מחדש.

לא-זו-אף-זו, חברות-בת של רשויות, חברות כלכליות ו/או מנהלות, מבצעות כבר בתחילת ההליך בדיקות באמצעות אדריכל, בדיקת היתכנות ראשונית לפרוייקט, בדיקת זכויות הבניה, בדיקות כלכליות הכוללות פירוט האפשרויות לביצוע חיזוק המבנה לכל בניין ובניין.

לאחר סגירת העסקה בין היזם לבעליי הזכויות, רוכשי הדירות הפוטנציאליות (אלה שיתווספו לזכויות הבניה כתוצאה מתמ"א 38) משלמים ליזם סכום ראשוני שיאפשר לו להגדיל את ההון העצמי לצורך תשלום ההוצאות הראשונות של הפרוייקט, הכוללות תכנון, תשלומי אגרות והיתרים וביצוע עבודות חיזוק לבניין. הוצאות אלה מוערכות בפרוייקט סטנדרטי, שעלותו 8-6 מיליון שקל, בכ- 2.5 מיליון שקל.

4. קידום פרוייקט תמ"א 38 באמצעות קבוצת רכישה (עיבוי וחיזוק)
ü קידום הפרוייקט - משא-ומתן מסחרי עם בעלי הזכויות הקיימים.
ü חתימה על הסכם תמ"א 38 כולל מתן בטוחות (הריסה) (נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים).
ü הכנת תכניות והוצאת היתר.
ü מימון וליווי לפרוייקט - מוסד מממן (הון עצמי - מארגן/קבוצת רכישה, שיעבוד יחידה רישומית לצורך קבלת ליווי, פרוייקטים בהם הריווחיות גבולית).
ü מימון וליווי לפרוייקט - ביצוע ומתן ערבות ביצוע לדיירי הבניין.
ü מכירת יחידות חדשות.

התשלום עבור הזכות לרכוש את הדירות העתידיות בפרוייקט יאפשר לרוכשים החדשים להיכנס כסוג של שותפים לפרוייקט עם היזם וליהינות מפטור חלקי על מס הרכישה (ישלמו אותו רק על הסכום הראשוני ככל ולא יראו בהתארגנות קבוצת רכישה בהתאם להוראת הביצוע), וזאת היות שטרם התקשרו עם קבלן. לאחר חתימת ההסכם מול היזם והעברת התשלום ייגשו יחד לבחירת קבלן הביצוע וחתימה עמו.

5. קידום פרוייקט תמ"א 38 באמצעות קבוצת רכישה (הריסה ובניה מחדש)
ü קידום הפרוייקט - משא-ומתן מסחרי עם בעלי הזכויות הקיימים.
ü חתימה על הסכם תמ"א 38 כולל מתן בטוחות (הריסה) - (חתימה על הסכם אופציה עם בעלי הזכויות - "פינוי פיצוי", אפשרי בפרוייקטים בהם מספר מצומצם של דיירים.
ü הכנת תכניות והוצאת היתר.
ü מימון וליווי לפרוייקט - מוסד מממן (בשונה מפרוייקט חיזוק בפרוייקט מסוג הריסה יש להנפיק לבעלי הזכויות ערבויות חוק מכר, קושי במתן בטוחה לבנק לצורך שיעבוד וקבלת מימון, הוצאות הובלה ושכירות לבעלי הזכויות).
ü מכירת יחידות חדשות (בטוחות לרוכשי הדירות החדשות - ערבות חוק מכר? הערת אזהרה?

6. הטרנד החדש של קבוצות הרכישה - תמ"א 38
התארגנות של קבוצת רכישה לרכישה משותפת של זכויות בניה והקמת פרוייקט במסגרת תמ"א 38, הינה פופולארית בימים אלה, שכן היא מאפשרת לחברי הקבוצה להוזיל בצורה משמעותית את מחיר הדירה לעומת המסלול של רכישת דירה מיזם וכן להוציא לפועל פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 שאין בהם כדאיות כלכלית במסלול הרגיל.

האם מדובר על שלב נוסף בהתפתחות של קבוצות הרכישה שכמעט נעלמו בשנים האחרונות?! פרוייקט של קבוצת רכישה הינו מסלול מורכב בפני עצמו כמו שכבר נוכחנו ללמוד בשנים האחרונות בכל הקשור לוודאות העסקה, מחיר שאינו משקף את המחיר הסופי, זהות המארגן, הגדרת לוחות זמנים ועוד גורמים נוספים שמביאים לחוסר ודאות.

במתווה החדש של קבוצת רכישה במסגרת תמ"א 38 קיימים היבטים נוספים שהופכים את המנגנון למורכב יותר.

בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה ובראשם מארגן הקבוצה, למעשה ממלאים את תפקיד היזם, היתרון הגלום במתווה זה הינו לכאורה חיסכון כספי, אולם ישנם גם חסרונות כפי שנראה.

במתווה החדש של קבוצת רכישה במסגרת תמ"א 38 יש התחייבות ללוחות זמנים ברורים במטרה ליצור ודאות. יחד-עם-זאת, בפועל לפעמים נגרמים עיכובים במועד הסיום המשוער בין היתר מאחר ופעמים רבות חברי הקבוצה לא מצליחים להגיע להסכמות לגבי החלטות כאלו ואחרות, מה שגורר עלויות נוספות ועיכובים להשלמת הפרוייקט וחזית מול בעלי הזכויות הקיימים בנוסף לחברי הקבוצה.

כך, פעמים רבות חברי קבוצת רכישה ימצאו עצמם משלמים עבור הדירה עשרות אחוזים יותר מהתחזית הראשונית ובעלי הזכויות הקיימים מוצאים עצמם בסוג של שותפות עם קבוצת רכישה אשר מורכבת מאנשים פרטיים במקום יזם.

אז האם שכרם של חברי קבוצת הרכישה יוצא בהפסדם? התשובה לכך בחלק מהמקרים שלילית, הדבר תלוי בידע והניסיון של מארגן הקבוצה, ולא פחות מכך בייעוץ משפטי שוטף לאורך כל משך הפרוייקט, מיצירת מסגרת הסכמית ומשפטית שמתווה את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה לעצמם ובינם לבין נותני השירותים, דרך שלב הרישוי וכלה בשלב הביצוע והשלמת הרישום.

בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה במסגרת פרוייקט תמ"א 38, עלינו לפעול בקפידה ובזהירות. זהות מארגן הקבוצה חשובה עוד יותר במקרה זה, וזאת לאור המורכבות הנוספת והחשיבות של תכנון מדוייק ומקיף לפרוייקט. נושא הבטוחות שהינו מורכב הרבה יותר מפרוייקט בניה מסלול יזמי רגיל. מארגן הקבוצה הינו הרוח החיה מאחורי ביצוע הפרוייקט, ניסיונו הן בתחום קבוצות הרכישה והן בפרוייקטים של תמ"א 38 חשובים מאוד, ובייחוד לאור העובדה שלצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38 במסגרת קבוצת רכישה נדרשים ידע וניסיון בשני התחומים גם יחד.

בדרך מכשול נוסף, מצד אחד מצופה ממארגן הקבוצה לפעול בצורה יסודית, ומן הצד השני, ככל שחלקו של מארגן הקבוצה רחב יותר, כך עולה הסבירות שימוסה כיזם (במקרה כזה יכול ויוטל עליו מיסוי כפול, פעם עבור רכישת זכויות הבניה ופעם שניה עבור מכירת הדירות החדשות בפרוייקט). עסקאות אלה נבחנות ביתר קפידה על-ידי רשויות המס ולכן יש לפעול בקפידה בתכנון מס לגיטימי ומקובל מראש.

אם-כן, תמרור האזהרה הראשון בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה, הינו זהות מארגן הקבוצה. על הקבוצה להתקשר במערכת הסכמים בינם לבין עצמם וכן מול בעלי הזכויות הקיימים ובהמשך עם יועצים, מול הרשויות השונות על-מנת לאשר היתר בניה, ובסופו-של-דבר לבחור קבלן מבצע אשר בקיא ומנוסה בתחום תמ"א 38 - שזהו תנאי בלעדיו אין.

תמרור האזהרה הנוסף הינו מתן הבטוחות בפרוייקט, המדובר בבטוחות לבעלי הזכויות הקיימים - ערבויות מתאימות ומספקות בהתאם לאופי הפרוייקט וכן בטוחות לחברי קבוצת הרכישה.

במסגרת זו, על חברי הקבוצה להעמיד לטובת בעלי הזכויות הקיימים ערבות בהתאם לסוג הפרוייקט, וכאן ישנו פער משמעותי בין פרוייקט של עיבוי וחיזוק כתוספת על הקיים לבין פרוייקט הריסה ובניה מחדש.

בפרוייקטים של חיזוק ועיבוי מבנים קיימים נהוג להעמיד לטובת בעלי הזכויות הקיימים ערבות ביצוע של 30%-10% מהיקף התמורות לבעלים הקיימים. בעוד בפרוייקט של הריסה ובניה מחדש נושא הבטוחות מורכב יותר במסגרת המתווה של קבוצת רכישה במסלול תמ"א 38. במסגרת זו, יש להבטיח את הבעלים הקיימים במתן ערבות חוק מכר על-פי שווי הדירה החדשה וזאת ככל ולא ניתן להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית.

חברי קבוצת הרכישה בניגוד לרוכשי דירה מיזם מסתפקים לכל היותר בערבות ביצוע לצורך הבטחת הביצוע בפועל בלבד, דבר אשר מגדיל את הסיכון בעסקה. כאן עולה השאלה האם על-מנת להוריד את מחירי הדירה ב- 25%-10% אחוז ראוי לקחת את הסיכונים הקיימים במסגרת המתווה המוצע או שנכון למצוא מתווה בטוח יותר?

קיימת התארגנות נוספת של קבוצת רוכשים,במתווה זה של התארגנות רוכשים לרכישה משותפת (קבוצת רוכשים) לרכישת כל הדירות החדשות מהיזם, כסוג של פתרון חלופי על-מנת להפחית סיכונים. במתווה זה הקבוצה איננה היזם ולכן האחריות והביטחון בעסקה זהה לזה הקיים במסלול המסורתי.

חוסר ודאות -ככל ומדובר על התארגנות קבוצת רכישה אשר כפופה להחלטת ועדה ניתן להגיע לוודאות תכנונית במסגרת זו לא פחות מזו הקיימת במסגרת רכישת דירה מיזם. גם לעניין סטנדרט הבניה דווקא במסגרת זו ניתן להגיע לסטנדרט גבוה יותר במחיר זול יותר. ככל ובניית הקבוצה במסגרת תמ"א 38 נעשה נכון ניתן להגיע גם לוודאות גבוהה בכל הקשור למחיר הסופי.

מימון וליווי בנקאי - לצורך כך יש צורך לאשר בשלב ראשון את מתווה העסקה ולאחר מכן כל חבר בקבוצה נדרש לקבל אישור מקדים מהבנק המעניק את המימון הבנקאי לפרוייקט.

מע"מ - החיסכון בתשלום מע"מ, אגרות בניה והיטלי פיתוח הופך עם החלטת ועדת הכספים בעניין מע"מ 0 משנה את התמונה בכל הקשור ליתרונות של מתווה זה על המתווה המסורתי. עם החלטת ועדת הכספים לאשר מע"מ 0 לפרוייקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 נראה כי הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38 תגדל ובכך למעשה נקטין את הצורך במתווה זה.

ביצוע של פרוייקט תמ"א 38 במסגרת קבוצת רכישה אפשרי, ואף לפעמים תהא זו הדרך היחידה לביצוע הפרוייקט לאור חוסר הכדאיות במתווה הרגיל והמסורתי. במסגרת זו, אחריות חברי הקבוצה איננה רק כלפי עצמם אלה גם כלפי בעלי הזכויות הקיימים.

חשוב להיות ערניים לתמרורי האזהרה בדרך על-מנת למזער את הסיכונים ככל האפשר, לשמור על כל הצדדים בפרוייקט ובסופו-של-יום להביא להצלחתו בדרך המלך.

ייתכן שנאלץ לחכות עוד ולראות האם מדובר על מתווה שיצליח או שמא נראה כי מדובר על מתווה שאיננו מתאים לאור מורכבות העסקה. התמרורים שנועדו להזהיר קיימים כבר היום!!!

7. הובלת פרוייקט תמ"א 38 על-ידי עורך-דין בא-כוח בעלי הדירות - עו"ד עמית ארד
במידה רבה זהו פתרון להעצמת בעלי הדירות ומיקסום הערך שלהם בעסקה, ללא החסרונות הנלווים להתארגנות והובלת הפרוייקט על-ידי בעלי הדירות עצמם. בא-כוח בעלי הדירות חב כלפיהם חובות נאמנות קפדניות מכוח כללי האתיקה החלים על עורכי-דין, להבדיל מגוף עיסקי המציע לנהל ו/או לקדם את הפרוייקט עבור בעלי הדירות שאינו חב חובת נאמנות כזאת לפי הדין.
כאשר התמורה של בא-כוח בעלי הדירות מבוססת על אחוזים משווי התמורות שיקבלו בעלי הדירות במסגרת העסקה, קיימת זהות אינטרסים בין בעלי הדירות לבין מוביל הפרוייקט, למקסם את התמורה של בעלי הדירות.

הובלת פרוייקט כאמור הינה ריצת שדה למרחקים ארוכים ואינה מתאימה לכל עורך-דין. לצורך הובלה מוצלחת של פרוייקט כזה נדרש יותר מידע משפטי וגם התמחות מקצועית בהתחדשות עירונית אינה מספקת. מוביל הפרוייקט נדרש להיות מעורב בכל היבטי הפרוייקט, החל בגיבוש רוב בעלי הדירות וגיוסם לתמיכה בפרוייקט, תוך גילוי מנהיגות מצד אחד, רגישות פסיכולוגית מצד שני, ומומחיות משפטית בכל היבטי החוק החלים בפרוייקט מסוג זה; עליו להיות מסוגל לנתח את הפרוייקט מבחינה תכנונית וכלכלית, לנהל משא-ומתן ולהתדיין הן מול בעלי הדירות, הן מול יזמים, הן מול אדריכל היזם והן מול רשויות התכנון.

מוביל הפרוייקט הינו הפונקציה הכמעט יחידה בכל שרשרת הגורמים המשפיעים ו/או מחליטים על הפרוייקט שצריך להיות מסוגל לראות את התמונה הכוללת ולאזן בין האינטרסים והשיקולים השונים, זאת כאשר חובת הנאמנות המוחלטת ללקוחותיו בעלי הדירות חלה עליו בכל פעולותיו.

מודל הובלת הפרוייקט על-ידי עורך-דין בא-כוח הבעלים יכול לפעול עם נציגות בעלים או בלעדיה. במקרה של נציגות חשוב לקבוע בתחילת הפרוייקט מהן סמכויות הנציגות, וכי בכל מקרה פורום בעלי הדירות וקבלת החלטות על-ידיהם בצורת רוב דעות הינם בעלי סמכות מכרעת, באופן שבדרך-כלל הבעלים ומוביל הפרוייקט יוכלו לפעול במידת הצורך מול כל בעלי הדירות ולהביא להכרעתם החלטות חשובות.

מודל הובלת הפרוייקט על-ידי עורך-דין בא-כוח בעלי הדירות מאפשר להתחיל בפרוייקט בשלב מוקדם מאוד, עוד לפני המגעים עם יזמים ועוד לפני התגבשות רוב בעלי דירות התומך בפרוייקט. מקובל שעורכי-הדין הפועלים במודל זה יקבלו את שכרם על בסיס הצלחה ועל-כן מבחינת בעלי הדירות אין בהתקשרות עם עורך-דין כזה כל סיכון.

חשוב שבעלי הדירות ישמרו לעצמם את הזכות לסיים את ההסכם במקרה של חוסר הצלחה או לאחר פרק זמן מסויים, אך מתבקש והוגן כי במקרה כזה יהיה זכאי עורך-הדין שהשקיע מזמנו ומרצו בניסיון לקדם את הפרוייקט בשכר ראוי, אשר אף הוא יהיה מותנה בדרך-כלל בהצלחה עתידית של הפרוייקט, ויקבע על בסיס תרומתו והשקעתו של עורך-הדין לקידום הפרוייקט.

לא צריך לחשוש מכך שמדובר לכאורה בשיעור שאינו מוגדר, שכן הדבר ניתן להכרעה פשוטה יחסית באמצעות בוררות, מרגע שמוגדרים הקריטריונים לכך כמידת תרומתו והשקעתו של עורך-הדין בפרוייקט, כאשר נטל ההוכחה לכך יהיה תמיד מוטל לרבצו של עורך-הדין.

8. סקיצה - שלבי התקדמות פרוייקט תמ"א 38

טופס מינוי נציגות

NO
SHOP

הסכם עקרונות

הסכם שכר-טרחה -
נציגות/יזם

ייפוי-כוח בלתי-חוזר

בדיקת סטאטוס בניין

שאלון דיירים מיסוי

היתכנות + משכנתאות

הסכם + נספחים

טבלת מועדים

9. חוק מארגני עסקות להתחדשות עירונית
ביום 02.03.15 פרסם משרד הבינוי הודעה כי הינו יוזם הצעת חוק להסדרת תופעת "המאכרים" בפרוייקטים לפינוי-בינוי.

משרד הבינוי מקדם הצעת חוק שתקל על מימוש פרוייקטים לפינוי-בינוי באמצעות הסדרת תופעת המאכרים וסנקציות חדשות כנגד דיירים סרבנים.
ביולי 2015 התפרסם טרום תזכיר חוק מטעם הממשלה, אותו יזם האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי ואשר מטרתו להביא להסדרת תופעת "קבלני החתימות" של פרוייקטים לפינוי-בינוי. התזכיר גובש יחד עם הלשכה המשפטית של המשרד, תוך שיתוף פעולה הדוק ובתמיכה מלאה של משרד המשפטים.

בשנים האחרונות התרחב תחום ההתחדשות העירונית כמעט לכל היישובים העירוניים המרכזיים בארץ ואין כמעט בית מגורים אשר דייריו לא נתקלו ב"מארגן" אשר ניסה להחתים אותם על הסכמתם לביצוע פרוייקט להתחדשות עירונית.

לדברי עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי, רבים מ"מארגנים" אלה אינם היזמים אשר יבצעו את הפרוייקט בפועל, ועל-כן מטרתם הינה להשיג הסכמות עקרוניות ("הסכמי טרום התקשרות") ממספר רב, ככל הניתן, של בעלי דירות במבנה ולמכרן ליזם אשר יהיה מעוניין לקחת על עצמו את ביצוע הפרוייקט.

מצב זה מוביל לעיתים לכך ש"מארגנים" לא מקצועיים מחתימים בעלי דירות על הסכמי טרום התקשרות מחייבים, ללא מגבלת זמן, תוך הבטחת תמורות בלתי-ריאליות.

יש לזכור כי לעיתים בעלי הדירות באזורים המיועדים להתחדשות עירונית אינם בקיאים בהליכים הכרוכים בפרוייקטים מסוג זה ולכן על-פי רוב אינם מבינים את משמעות חתימתם על ההסכם. יתרה-מכך, בחלק מן המקרים מחתימים ה"מארגנים" בעלי דירות שאינם דוברי עברית על מסמכים אותם הם כלל לא קראו.
כתוצאה מכך, פרוייקטים רבים להתחדשות עירונית אינם יוצאים לפועל או מתעכבים למשך שנים רבות, לאחר שניתנו לדיירים התחייבויות אשר אינן ניתנות ליישום, במקרים של פיצול של חתימות הדיירים בין 3-2 "מארגנים" שונים, וזאת מעבר לאובדן האמון של בעלי הדירות בתהליך ולמאבקים הפנימיים בין בעלי הדירות הנגרמים בשל כך.

בד-בבד, חשוב להדגיש כי ישנם גם "מארגנים" רציניים ומסודרים, אשר הם אלה שמביאים לארגון הדיירים ולהוצאה לפועל של הפרוייקטים. אותם מארגנים נמצאים בקשר בלתי-אמצעי עם הדיירים, מדברים עם הדיירים "בגובה העיניים" ומביאים אותם כקבוצה לכדי הסכמה למימוש התהליכים.

לאור זאת, ולאור הניסיון הרב שנצבר בנושא באגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי ומתוך רצון להגן על זכויות הדיירים, עלתה היוזמה לקדם הצעת חוק להתמודדות עם התופעה, בשיתוף עם משרד המשפטים, אשר נרתם לטפל בתופעה לאחר שנוכח כי ישנה בעיה אמיתית המצריכה התערבות.

תזכיר החוק, יוצר הבחנה בין הסכם טרום התקשרות, שהינו מסמך עקרוני-ראשוני להסכמת הדייר לביצוע פרוייקט התחדשות עירונית במבנה, ובין הסכם מפורט לעסקת פינוי-בינוי, כהגדרתו בחוק פינוי-ובינוי (פיצויים). זאת, מתוך מטרה להבחין בין "מארגנים" העוסקים באיסוף חתימות על הסכמים ראשוניים אותם הם ימכרו בעתיד ליזם, ובין יזמים המחתימים את הדיירים על עסקאות אותן הם מבקשים להוציא אל הפועל.

כמו-כן, קובע תזכיר החוק לוחות זמנים לתוקפו של הסכם טרום התקשרות, וכן אבני דרך בהן על ה"מארגן" לעמוד בכדי שהסכם טרום ההתקשרות יעמוד בתוקפו, וזאת בכדי למנוע מצבים בהם מחתים ה"מארגן" את בעלי הדירות על הסכמים כובלים ללא מגבלת זמן.

האגף להתחדשות עירונית מנסה גם להיאבק בתופעת ה"החתמה בדלת" של דיירים אשר אינם מודעים למשמעות חתימתם על ההסכם, באמצעות חובת כינוס דיירים קודם להחתמת הדייר הראשון בבניין.

בנוסף, קובע תזכיר החוק כי רוב של שני שלישים מבין בעלי הדירות במבנה יוכל להחליט על סיום ההתקשרות עם ה"מארגן", ואף קובע סך של 5,000 ש"ח לכל דירה כמחיר מוסכם לסיום ההתקשרות.

לסיום, קובע תזכיר החוק כי במטרה להגן על בעלי הדירות, ה"מארגן" לא יוכל להחתים בעלי דירות על הסכמים המנוגדים לעקרונות הנכללים בו.

בשלב הבא, יכינו שני המשרדים הצעת חוק דומה, שתחול גם על פרוייקטים של תמ"א 38.

עינת גנון, מנהלת האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, מציינת נושא נוסף שייכלל בהצעת החוק - האפשרות לאכיפת ביצוע כנגד דיירים סרבנים בפרוייקטים של פינוי-בינוי. עד היום, כאשר בפרוייקט מסויים התגורר בעל דירה אשר התנגד לעסקת פינוי-בינוי מסיבות לא-סבירות (למשל מתוך רצון לקבל תמורה גדולה יותר מזו של שאר הדיירים), רוב של 80% מבעלי הדירות בפרוייקט רשאים לתבוע את הדייר המסרב תביעת נזיקין על כך שהוא מונע מהם לממש את האפשרות לשפר את איכות חייהם ולשדרג את דירתם.

משרד המשפטים הצטרף ליוזמת האגף לתקן את חוק פינוי-בינוי (פיצויים) בדומה להסדר הקיים בתמ"א 38. על-פי ההצעה יוכל בית-המשפט לבחור באחת משתי הסנקציות כנגד דיירים המסרבים סירוב בלתי-סביר ולפסוק לטובת הרוב: תשלום סכום כסף המבטא את הפגיעה ברוב בגין מניעת ביצוע הפרוייקט או להורות על-פינוי דירתו של הדייר המסרב סירוב לא סביר.

שני הנושאים הללו הם חלק מסדרה של הסדרים ופעולות שמשרד הבינוי מקדם לאורך השנים לצורך הסרת חסמים והוצאה לפועל של פרוייקטים להתחדשות עירונית, שהינם פרוייקטים מורכבים במיוחד.

9.1 תזכיר חוק המארגנים
א. שם החוק המוצע
חוק מארגני עסקאות להתחדשות עירונית, התשע"ה-2015.

א. שם החוק המוצע
חוק מארגני עסקאות להתחדשות עירונית, התשע"ה-2015.

ב. מטרת החוק המוצע והצורך בו
החוק המוצע נועד להתמודד עם תופעה רווחת לכאורה, לו הוצגו נתונים אשר יכולים ללמד על כך שמדובר על תופעה רווחת כיום, בקידום עסקאות פינוי-ובינוי במסגרתה גורם שאיננו היזם (להלן: "מארגן") (הצעת החוק לא מתייחסת לו למעשה, החוק לא מתייחס למצב דברים של קבלני חתימות הפועלים במסווה של יזם, כלומר מחתימים על הסכם פינוי-בינוי מתוך כוונה לסחר אותו) מנסה לגייס את הסכמת דיירי הבניין לביצוע העסקה. לרוב, המארגן מציע לבעלי דירות להתקשר עימו בחוזה לפיו יחתמו הדיירים בעתיד על עסקת התחדשות עירונית עם יזם ובתמורה יפעל המארגן לגיוס הסכמות של יתר בעלי הדירות הנדרשים ליתן הסכמתם לעסקה ויקדם את מימוש הפרוייקט (להלן: "הסכם טרום התקשרות"). החוק אינו מתאים למצב של חברות מנהלות שמשקיעות משאבי הון וזמן בקידום תב"ע בדרך שמדינת ישראל מבקשת לקדם. לשם הבטחת קידום העסקה, נקבע בהסכם טרום ההתקשרות כי משך תקופה לא יוכל בעל דירה בבית המשותף, שחתם על הסכם טרום ההתקשרות, לחתום על הסכם או עסקה אחרת הנוגעת להתחדשות עירונית. בפועל, ברבים מהמקרים המארגן לא מתקדם כראוי בגיבוש ההסכמות הנדרשות לשם מימוש העסקה, אולם בעלי הדירות שחתמו עימו על הסכם טרום ההתקשרות, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים או מארגנים אחרים לשם ביצוע הפרוייקט. מטרתו העיקרית של החוק המוצע היא לתחם את תקופת הכבילה שבהסכם טרום ההתקשרות, כך שבחלוף התקופות הקבועות, יפקע תוקפו ובכך יתאפשר קידומם של פרוייקטים לפינוי-ובינוי על-ידי הדיירים עצמם, מארגנים אחרים או יזמים. החוק המוצע קובע תקופות שונות לפקיעת הסכמי טרום התקשרות מתוקפם, וזאת לפי מידת "רצינותו" של המארגן בקידום הפרוייקט. בכך מתקיימת מטרת קיצור תקופת הכבילה מחד גיסא, אך נוצר תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום הפרוייקטים, מאידך גיסא.

בנוסף לאמור, מתמודד החוק עם תופעה של חתימה חפוזה ובלתי-מודעת על הסכמי טרום ההתקשרות, פעמים רבות מבלי שבעלי הדירות מודעים להשלכותיו המשפטיות. על-כן, נקבעו בחוק הוראות שונות שנועדו להבטיח כי בעל הדירה מבין את משמעותו של הסכם טרום ההתקשרות בטרם חתימה עליו (החוק מחייב אימות בפני עורך-דין דבר שגם אינו מעשי שכן בעלי הדירות לעיתים אינם משתפים פעולה והמארגן נדרש להגיע אליהם לבתים, לעיתים בשעות לא מקובלות, ולחתים אותם אחד אחרי השני; הדבר גם אינו פותר את הצורך המצויין בחוק שכן באימות כאמור עורך-דין אינו באמת מגן על האינטרסים של בעלי הדירות כעורך-דין המייצג אותם - דבר שאיננו נכון מאחר ואימות חתימה לא אומר שהציגו את ההסכם והסבירו אותו לבעלים הספציפי - מוצע לחייב מארגן לממן לבעלי הדירות עורך-דין מטעמם, לפי בחירתם, כאשר במקרה כזה, ככל שעורך-דין מטעם בעלי הדירות אישר את נוסח הסכם טרום ההתקשרות, חתימת בעלי דירה עליו לא תחייב אימות).

כמו-כן, החוק מחייב עריכת אסיפת בעלי דירות - דבר ששוב אינו מעשי ואינו תואם את המציאות שבה חלק מבעלי הדירות אינם משתפים פעולה והמארגן נדרש לרדוף אחריהם לגיוס חתימה אחר חתימה.

תופעה נוספת עימה מתמודד החוק היא היעדר מידע מהותי בהסכמי התחדשות עירונית, כך שבעלי הדירות מוצאים עצמם מחוייבים להסכם שתנאיו הבסיסיים אינם ידועים להם. לאור האמור, מוצע לחייב הכנסת פרטים מהותיים כמפורט בחוק.

החוק אינו מתאים ואינו רלוונטי למצב שבו בעלי הדירות או חלקם ממנים עורך-דין מטעמם אשר תפקידו לארגן אותם, לקדם את הפרוייקט ובהמשך לייצג אותם בעסקת הפינוי-בינוי עד סיומה.

החוק אינו מתאים למדיניות הממשלה לעודד חברות עירונית לתפקד כמנהלות לפינוי-בינוי, כאשר למעשה הן "מארגנים" כהגדרת החוק.

מוצע להחריג את שני סוגי הגורמים הנ"ל מהגדרת מארגן בחוק באופן שהחוק לא יחול על גורמים אלו.
לדעתנו חלק מהבעיות בתחום אינן נובעות ממארגנים אלא מיזמים מתחרים אשר מחתימים כל אחד חלק מבעלי דירות. מוצע לכלול בחוק הוראה שתחול הן על מארגנים והן על יזמים הקובעת כי במקרה שרוב (מעל 50%) מבעלי הדירות יחתמו לטובת מארגן/יזם אחד, יהיו רשאים כל יתר בעלי הדירות החתומים למארגן/יזם אחר להשתחרר מההסכם עימו ללא כל התחייבות.

ג. עיקרי החוק המוצע
מוצע להגדיר "עסקת פינוי-ובינוי", באופן המחייב לכלול בה פרטים מהותיים לעסקה כגון התמורה המתקבלת ממנה לכל בעל דירה, המועד הצפוי להשלמת הפרוייקט ועוד.

בנוסף מכיל החוק הוראות בנוגע לצורתו של הסכם טרום התקשרות ומטיל חובת אימות על-ידי עורך-דין, במטרה להבטיח גמירות-דעת מצד בעלי הדירות בטרם חתימה על ההסכמים.

עיקרו של החוק המוצע בקביעת תקופה מוגבלת של 24 חודשים בה יעמוד הסכם טרום התקשרות בתוקפו, וכן קובע כי אי-עמידה ב"אבני הדרך" שנקבעו, תביא לפקיעת תוקפו של הסכם ההתקשרות במועד מוקדם יותר. כמו-כן, מוצע כי עמידה בתנאים נוספים תביא להארכת תוקפו של ההסכם בשנה נוספת, ובסך הכול יוכל הסכם טרום התקשרות להיות בתוקף לתקופה מקסימלית של 36 חודשים ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון שחתם על ההסכם מבין בעלי הדירות בבית המשותף. פרקי זמן לא ריאליים, במיוחד כאשר המארגן משקיע בקידום הליכי תכנון כגון תב"ע.

עוד מוצע בחוק לקבוע כי בעלי הדירות יהיו רשאים לבטל את הסכם טרום ההתקשרות במועד מוקדם יותר מהמועדים הקבועים, ובלבד שלפחות שני-שליש מבעלי הדירות שחתמו על הסכם טרום התקשרות מעוניינים לבטל את ההסכם וכן שולם למארגן סכום של 5,000 ש"ח מכל בעל דירה המבקש לבטל את ההסכם.

החוק המוצע מכיל סעיף קוגנטי המונע אפשרות להתנות עליו אלא אם ההתניה היא לטובת בעל הדירה.

יצויין, כי התזכיר לא קובע הוראות הנוגעות להסדרת העיסוק של המארגנים, ולאחר פרסומו ייבחן הצורך לקבוע הוראות בעניין זה במסגרת החוק המוצע.
כמו-כן, לאחר פרסום התזכיר תיבחן האפשרות להחיל את הוראות התזכיר, בשינויים הנדרשים, על עסקאות למימוש בניה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) - רף מינימלי של 24 יחידות קיימות.

ד. השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה
אין

ה. השפעת החוק המוצע על התקן המינהלי
אין

ו. להלן נוסח החוק המוצע:

תזכיר חוק מארגני עסקאות להתחדשות עירונית, התשע"ה-2015

1. הגדרות
"בית משותף" - אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו' 1 לחוק המקרקעין;
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 26 או 77א לחוק המקרקעין, לפי העניין;
"היתר בניה" - היתר לפי חוק התכנון והבניה או החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים;
"המועד הקובע" - מועד החתימה על הסכם טרום התקשרות שנחתם בין בעל הדירה הראשון בבית משותף לבין מארגן;
"הסכם טרום התקשרות" - הסכם בין בעל דירה לבין מארגן, שאינו עסקת פינוי-בינוי, הכולל התחייבות המונעת מבעל הדירה להתקשר בכל הסכם שמטרתו קידום עסקת פינוי-בינוי עם אדם אחר ביחס לדירה האמורה; כלומר החוק אינו חל על מארגן שמחתים את הדיירים על הסכם פינוי-בינוי כאילו הוא יזם, כאשר בכוונתו למכור את העסקה.
"חוק המקרקעין" - חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"יזם"- מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי-בינוי;
"חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
"מארגן"- מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם טרום התקשרות למעט עורך-דין שבעלי הדירות התקשרו עימו לייצוג הכולל את עסקת הפינוי-בינוי עד השלמתה ולמעט חברות עירוניות שיתקשרו עם בעלי הדירות כמנהלת;
"מיתחם"- שטח שהוכרז מיתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, או שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמיתחם פינוי-ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 91כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;
"עסקת פינוי-בינוי" - חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי-ובינוי במיתחם, אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה, ובלבד שיכללו בו, בין היתר, הוראות מפורטות בעניינים אלו:
(א) התמורה המתקבלת מהעסקה לכל בעל דירה;
(ב) המועד הצפוי להשלמת הבניה בהתאם לעסקה;
(ג) קביעת האחריות להשלמת הבניה בהתאם לעסקה;
(ד) התחייבות אישית ובלתי-ניתנת להמחאה מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה;
(ה) ייפוי כוח נוטריוני הניתן מטעם בעל הדירה ליזם לביצוע פעולות הנדרשות למימוש העסקה.

2. חובת כינוס אסיפת דיירים
בטרם חתימה על הסכם טרום התקשרות עם בעל הדירה הראשון בבית משותף, יפעל המארגן לכינוס אסיפה של בעלי הדירות בבניין, במסגרתה יביא בפני בעלי הדירות את עיקרי הצעתו. במציאות לעיתים רק חלק מבעלי הדירות מעוניינים וגיוס החתימות מבוצע אחת אחרי השניה, או שרק לאחר שמושגת תמיכה מינימלית של תומכים בפרוייקט מאורגנת אסיפה.

3. פרטים חיוניים בהסכם טרום התקשרות
הסכם טרום התקשרות יכיל ציון של מועד חתימתו ושל המועד הקובע.
4. דרישת הכתב ואימות הסכם טרום התקשרות
הסכם טרום התקשרות יעשה בכתב ויאומת בידי עורך-דין מטעם הדיירים בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין.

הערת המחבר: מסרבל את העניין. בעלי הדירות לא תמיד משתפים פעולה ולא יסעו לעורך-הדין. מארגן העסקה יצטרך להביא עורך-דין לכל פגישה? חלק מהפגישות מבוצעות בבתים של בעלי הדירות, כאשר ממש מגייסים חתימה אחר חתימה.

5. תוקפו של הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי-ובינוי
על הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי-ובינוי (בסעיף זה: "ההסכם") יחולו ההוראות הקבועות בסעיפים-קטנים (א) ו- (ב); לא התקיימו ההוראות כאמור במועדים שנקבעו לקיומן, יהיה ההסכם בטל במועדים האמורים, על-אף האמור בכל דין:
(א) בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יתקשר המארגן בהסכם עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו שש עשר דירות לכל היותר, או 40% מבעלי הדירות בבית משותף כאמור שיש בו שבע עשרה דירות או יותר.

הערת המחבר: פרק זמן לא מעשי. נדרשת תקופה ארוכה יותר.

(ב) בתוך שמונה-עשר חודשים מהמועד הקובע, התקיים אחד מאלה:

הערת המחבר: לא מעשי. נדרש פרק זמן ארוך יותר, של 5-3 שנים.

(1) נקלטה במוסד תכנון תכנית שמטרתה ביצוע הליך פינוי-ובינוי בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים.
(2) היזם התקשר בעסקת פינוי-בינוי, עם 50% מבעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו הסכמי טרום ההתקשרות לעסקת פינוי-בינוי שלפי סעיף-קטן (א). היו בבית המשותף האמור שבע-עשרה דירות או יותר, היזם התקשר בעסקת פינוי-בינוי עם 40% מבעלי הדירות בלבד.

6. הארכת תוקפו של הסכם טרום התקשרות לעסקת פינוי-ובינוי
התקיימו התנאים האמורים בסעיף 5(א) ו- (ב) יעמוד הסכם טרום ההתקשרות בתוקפו ל- 24 חודשים מהמודע הקובע בלבד; ואולם, אם התקיימו שני התנאים המנויים בסעיף 5(ב), יעמוד הסכם טרום ההתקשרות בתוקפו למשך 36 חודשים מהמועד הקובע.

הערת המחבר: לא ריאלי.

7. ביטול הסכם טרום התקשרות
מבלי לגרוע מהוראות כל דין, בעלי הדירות רשאים לבטל את הסכם טרום ההתקשרות במועד מוקדם יותר מן המועדים המפורטים בחוק זה, בהודעה בכתב, ובלבד שהתקיימו שני אלה:
(א) לפחות שני שליש מבעלי הדירות שהתקשרו בהסכם טרום ההתקשרות מעוניינים לבטל את ההסכם.
(ב) שולם למארגן העסקה סכום של חמשת אלפים שקלים מכל בעל דירה המבקש לבטל את ההסכם, או סכום נמוך יותר שפורט בהסכם טרום ההתקשרות כפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם.

הערת המחבר: סכום שאינו ריאלי לכיסוי הוצאות תכנון והגשת תב"ע במקרה והמארגן לוקח את זה על עצמו.

8. אי-התניה
על-אף האמור בכל דין, התניה על הוראות סעיפים 2 עד 7 שאינה לטובת בעל דירה - בטלה.

9. הוראת מעבר
הוראות חוק זה יחולו על הסכמי טרום התקשרות, ועסקאות פינוי-בינוי, שיחתמו שלושה חודשים ומעלה מיום פרסומו.

9.2 התייחסות להצעת חוק מארגן עסקאות בפינוי-ובינוי
חשיבות החוק המוצע אינה מבוטלת. יחד-עם-זאת, הדרך להסדיר הנושא אינה מיטבית כפי שיוצג בנייר עמדה הזכות לחופש חוזי או זכות להסכמים הוגנים יש מי שיגיד, הגבלת זמן ההתקשרות המותנה בהגעה למספר חתימות נדרש וביצוע פעולות נוספות נכון רעיונית אך אינו אפשרי בפועל. יש ליתן את הדעת לאפשרות לאפשר לבעלי הדירות להאריך את תוקף ההסכמה מול המארגן אם זה ביצע את העבודות נאמנה לדעת בעלי הדירות.

לדעתנו, קיימת סתירה פרקטית בהצעת החוק בין מארגן ליזם. בעוד שהמארגן תלוי בתנאי של מספר מסויים של החתמות תוך פרק זמן קצר יחסית, יזם יכול להחתים על הסכם פינוי-בינוי שאינו מוגבל בזמן או כזה שיכול לארוך שנים רבות.

בנוסף, תנאי קליטת תכנית במוסד תכנון אינו מתאים למתווה של מארגן אלא שייך באופן מובהק ליזם, מה עוד שגם למוסד התכנון ישנה יכולת לעכב ביצוע תנאי זה.

על פניו נראה כי הצעת החוק באה להסדיר נושא חשוב ביותר אך זו מתעלמת מהמציאות בשטח. ככל ומטרתה האמיתית של הצעת חוק זו הינה לייחד טיפול בפרוייקטים כגון דא רק ליזמים, החל מהשלב הראשוני, מן הראוי כי נושא זה יוסדר באופן מובהק.

לא מובן מדוע אין הסדרה ותחולה גם לגבי תמ"א 38 מסלול חיזוק ועיבוי וכן במסלול הריסה ובניה מחדש.

גוף ההצעה
1. הגדרת עסקת פינוי-בינוי אינה נכונה לדעתנו! בהגדרה נרשם כי "מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת...". ידוע כי על-מנת לקבל את הטבות המס המוקנות מכוח פינוי-בינוי על הבעלים למכור ליזם את כל הזכויות.

בנוסף, אין הסדרה מבחינת מועד כניסת ההסכם לתוקף, דבר שמאפשר לקשור את בעלי הדירות בהסכם מחייב לאורך שנים רבות, ללא צורך בהוכחה בביצוע פעולות ממשיות.
2. בהגדרת מיתחם יש לתקן את המספר "91" ובמקומו לרשום את המספר "49".

3. בסעיף 1(ד) - "התחייבות אישית ובלתי-ניתנת להמחאה מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה", נוצרת התנגשות במצבים בהם מבקש היזם לצרף שותף או למכור את הפרוייקט ליזם אחר. מה גם שבסופו-של-יום הערבויות ניתנות על-ידי בנק או מבטח בהתאם להוראות החוק.

4. בסעיף 1(ה) - "ייפוי-כוח נוטריוני הניתן מטעם בעל הדירה ליזם לביצוע פעולות הנדרשות למימוש העסקה". מה בדבר ייפוי-כוח רגיל הניתן לעורך-דין? האם מחריג מהגדרת "עסקת פינוי-בינוי"? ובכל מקרה יש להוסיף לאחר המילים "בעל הדירה ליזם" את המילים "ו/או למי מטעמו". יש להבהיר שמדובר בייפוי-כוח בו היזם הוא הנהנה (בין אן כצד בענין ובין אם כצד ג').

5. סעיף 2 (חובת כינוס אסיפת דיירים) - נרשם כי "יפעל המארגן לכינוס אסיפה" - אין חובה כי זו תיתכנס בפועל. המארגן יכול לפעול לכינוס אסיפה ובהודעות לכינוס האסיפה יכול הוא לפרוט את הצעתו. כמו-כן, לא ברור האם נדרש רוב מסויים ואיזה? הייתכן כי גם במצב בו נמצא מיעוט מובהק מבעלי הדירות, המארגן עמד בדרישה? מוצע להוסיף לאחר המילים "בעלי הדירות בבניין" את המילים "לפי הוראות תקנון הבית המשותף או התקנון המצוי, לפי העניין".

6. סעיף 4 - האם החוק צופה כי בעלי הדירות יהיו מאורגנים בשלב זה או שמא כי המארגן יכתיב לבעלי הדירות את עורך-דינם? במקרים רבים אין עורך-דין בשלב טרום התקשרות. במצבים בהם ישנו עורך-דין המלווה את בעלי הדירות מתחילת ההליך, סביר כי לא יהיה צורך במארגן (במצב זה עורך-הדין מאגד את כל/רוב בעלי הדירות). חופש של הצד המתוחכם ובעל הידע לפגוע בזכויות הצד שאינו בקיא בתחום ובזכויותיו. הצעת החוק הזו אינה יחידה והיא למעשה חלק מהצעות נוספות בתחומים משלימים כגון - חוק המכר דירות, חוזי ביטוח, חוזי משכנתא, חוזים צרכניים, חוזים אחידים וכדומה - שהמכנה המשותף בין כולם הוא התערבות בחופש החוזים והגנה על הצד שנתפש כחלש יותר.

7. סעיף 5 - המועדים בכללותם אינם ראליים. הניסיון בשטח מלמדנו כי נדרשים פרקי זמן ארוכים משמעותית מאלו על-מנת לאגד את בעלי הדירות. בסעיף 5(א) מוצע להוסיף לאחר המילים "יתקשר המארגן בהסכם" את המילים "טרום התקשרות".

בנוסף, בשלב המתואר בסעיף 5(ב)(1), לרוב אם לא תמיד, קיים כבר יזם שלו הסכמים מחייבים עם בעלי הדירות, כולם או חלקם.

8. השלב המתואר בסעיף 5(ב)(2) אינו ריאלי מבחינת מועדים ובכל מקרה יש להוסיף המילה "לפחות" לפני המספר "50%" וגם לפני המספר "40%".

9. סעיף 6 - הוספת חצי שנה (במצב של התמלאות אחד מהתנאים הנקובים בסעיף 5(ב)) - אינה ריאלית. ושוב - מה משמעות הסכם טרום התקשרות אם קיים כבר יזם עם הסכמים מחייבים? נראה כי הסעיף מעוקר מתוכן.

10. סעיף 7 - סעיף מאוד מסוכן שיכול להיעשות בו שימוש שלא בתום-לב. ייתכן שבשלב זה המארגן עשה עבודתו נאמנה, ואף החל בתכנון ראשוני. הדבר חותר בצורה רדיקלית תחת ודאות חוזית בסיסית, שכן צד להסכם בכל רגע נתון יכול להשתחרר ממנו וללא כל פיצוי (2/3 בעלים). בשלב זה ייתכן ומושקע בסכומים גבוהים, שאין בסכומים המוצעים כדי לכסות את הוצאותיו, כל שכן את ציפייתו הלגיטימית להכנסות מפרוייקט. לא כל מארגן הוא "מעאכר" בהגדרתו והסעיף בנוסחו בהחלט מכוון לשם. סך של 5,000 ש"ח, במיתחם בעל כלכליות הינו כרטיס כניסה קטן מאוד עבור יזם שחושק בפרוייקט. כך יצא שאחד עמל ואחר נשכר - מקום בו יזם אחר ישים ידו על הפרוייקט. הלכה למעשה, יוביל הדבר לעוולות מסוג "גרם הפרת חוזה" תחת כסות החוק, ולפרוייקטים רבים התקועים עקב מאבקים משפטיים בין הגורמים השונים.

11. סעיף 9 - מה משמעות תחולת חוק זה לעניין "ועסקאות פינוי-בינוי" פרט לנושא הגדרתן?

ולגבי מה שאין בהצעת החוק שלדעתנו חשוב לתת התייחסות:

1. מסוגלותו של המארגן. אנו רואים חדשים-לבקרים אנשים/ספקולנטים שכלל לא באו מהתחום וללא הבנה מינימלית, המנסים להחתים בעלי דירות ולנעול אותם, מתוך מטרה עיקרית לעשות אקזיט. חוק המתווכים עשה סדר בנושא התיווך, אין מניעה שלא יוסדר גם נושא זה. לשון אחרת, הגדרת תנאי סף למארגן.

2. החוק יוצא מנקודת הנחה של חתימה על הסכם טרום התקשרות. נעיר לעניין זה שחתימה על הסכם לביצוע הפרוייקט עצמו חסר כל תוכן כלכלי, שכן אין בו רכישה במזומן ו"יום העסקה" נדחה למועד מאוחר יותר. כך שגם אין הוצאה עבור תשלומי מיסים. נראה כי עם כניסתו לתוקף של החוק, אנו נראה מארגנים שפשוט יחתימו בעלי דירות על הסכם לפרוייקט ולאחר מכן יסחרו בו.
3. הסבת הזכות. מארגן אשר חתם על הסכם לפינו-ובינוי (להבדיל מהסכם טרום התקשרות), יוכל להסב אותו לאחר או לגרום להעברת מניות לאותו יזם שייטול על עצמו את ביצוע הפרוייקט. המגבלה היחידה הקיימת בתזכיר בסעיף 1(ד) (סעיף הגדרות!) אשר מחייבת את היזם הראשון להעמיד ערבויות. הגם שזו לא נראית כמו בעיה גדולה, הרי שגם זאת ניתן לעקוף בהעברת המניות בחברה (כלומר זהות היזם, אותה חברה, נשאר כשהיה).

4. הסכם טרום התקשרות עם יזם. שוב, בהיעדר פרמטר של "מארגן", החוק אינו מתייחס למצב זה. כך, שגם יזם יוכל "לתקוע" שנים רבות בעלי דירות במיתחם מבלי שהחוק יתייחס לכך. מוצע להחיל את "המועד הקובע" (מועד ראשון החותמים), גם בחוזים למול יזם.

9.3 מהעיתונות
סוף לסחבת: חוק חדש מאפשר לדיירים לצאת מעסקות פינוי-בינוי עם מאכערים. חוק מארגני עסקות להתחדשות עירונית ימנע מהיזמים לחייב את הדיירים להסכמים ארוכי טווח ויגביל את תוקפם ל-3 שנים, עם אפשרות יציאה מוקדמת. כתבה מאת רז סמולסקי - פורסמה בדה-מרקר ביום 14.07.15
משרד המשפטים פירסם השבוע את תזכיר חוק מארגני עסקות להתחדשות עירונית, שמטרתו לעגן את היחסים בין מארגני עסקות; אלו שמחתימים את הדיירים על הסכמי התקשרות, לבין הדיירים ולהגן על הזכויות של בעלי הדירות. החוק מציע לחייב פרטים מהותיים לעסקת פינוי-בינוי כמו התמורה שיקבל בעל הדירה, המועד הצפוי להשלמת העסקה ועוד.

החוק מקודם לאחר שבמספר לא מבוטל של מקרים נמצא כי מאכערים ויזמים החתימו דיירים על הסכמים המחייבים ליזום פרוייקטים של פינוי-בינוי, ואולם אלו לא הצליחו לקדם אותם, אך לדיירים לא איפשרו למצוא יזמים חלופיים. זאת, משום שההתקשרות בין יזמים לבעלי דירות בפרוייקטים של פינוי-בינוי היא בלתי-מוסדרת ופרוצה. מארגני פרוייקטים להתחדשות עירונית הם יזמים או מתווכים, חלקם מקצועיים מאוד וחלקם פחות.

המארגנים פונים לבעלי דירות ומחתימים אותם על הסכמים שמחייבים אותם להתקשר עימם בעסקת פינוי-בינוי. ההסכמים המדוברים הם למעשה מה שמכונה "טרום הסכם", שמייפה את כוחו של היזם לפעול לקדם תכנית בניה, ובדרך-כלל כולל גם התחייבות לבלעדיות עם אותו יזם לתקופות בלתי-מוגבלות.

פרמטרים רבים אינם כלולים בהסכם, כמו למשל האפשרות של הדיירים להשתחרר ממנו. כך הם מארגנים רוב שמספיק להם כדי להתקשר עם יזם נדל"ן או חברת בניה שתקדם עבורם את הפרוייקט. תמורת עבודתם גובים המתווכים עמלה.

כתוצאה מכך, פרוייקטים רבים נתקעו כי בעלי הדירות נותרים כבולים ליזם ולהסכם ולא יכולים להתקשר עם יזמים או מארגנים אחרים. מטרת החוק היא להגביל את משך התקופה של טרום הסכם כזה לעד 24 חודשים, תוך שהיזם מתחייב לעמוד באבני דרך של התקדמות הפרוייקט ואי-עמידה תוכל להביא לפקיעת ההתקשרות מוקדם יותר.

כמו-כן, ישנה אפשרות להאריך את ההתקשרות בשנה נוספת עד לתקופה מקסימלית בת 36 חודשים, ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון שחתם על ההסכם מבין בעלי הדירות בבניין המשותף. אפשרות יציאה מוקדמת נוספת מההסכם היא במידה ששני שליש מבעלי הדירות שחתמו על הסכם טרום ההתקשרות מעוניינים לבטל את ההסכם ולשלם למארגן העסקה 5,000 ש"ח מכל בעל דירה. בתזכיר החוק נכתב כי תיחום תוקף החוזה יגן על הדיירים ומצד שני ייתן תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום הפרוייקטים.

על-פי החוק, בהסכמים אלו אמורה להיות מפורטת התמורה שיקבל כל דייר במסגרת העסקה והמועד הצפוי להשלמת הבניה. יש לקבוע אחריות להשלמת הבניה בהתאם להסכם; לקבל התחייבות אישית מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה; ליצור יפויי-כוח נוטריוני מטעם בעל הדירה ליזם לביצוע פעולות הדרושות למימוש העסקה.

מטרת כל ההתייחסויות למנוע חתימה חפוזה ובלתי-מודעת על הסכמי טרום התקשרות, כאשר במקרים רבים בעלי הדירות לא מודעים להשלכותיו המשפטיות. בפרוייקטים רבים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות נמנים בין אוכלוסיות מבוגרות או חלשות, שאינם מבינים את מהות ההתקשרות עליה הם חותמים.

החוק קובע כי תקופת ההתקשרות בין מארגן העסקה לכל הדיירים מתחילה ביום החתימה על הסכם טרום ההתקשרות עם בעל הדירה הראשון. ממועד זה המארגן צריך להתקשר עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שבו עד 16 דירות או 40% מבעלי הדירות בבניין שבו 17 דירות ויותר.

10. סיכום
קבלת החלטות !!!

כיצד מתחילים ומקבלים החלטות במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א 38.

פרוייקט התחדשות עירונית, כמו כל מיזם, צריך מישהו שיתחיל אותו. זה יכול להיות כל אחד מהבאים: בעל דירה בבניין, נציגות בעלי הדירות, מתווך יצירתי, קבלן חתימות ויזם, חברה מנהלת פרטית או החברה הכלכלית העירונית. לא צריך ידע מקצועי או מומחיות מיוחדת בשביל להתחיל פרוייקט. צריך בעיקר יוזמה.

יוזם הפרוייקט מתניע את ה"רכב", מדליק את האש (החיובית), אבל ללא הגורם הבא בשרשרת שהוא מוביל הפרוייקט, לא יקרה דבר. ה"רכב" אולי יתניע אבל יישאר במקום. בשביל לנהוג את ה"רכב" קדימה ולהביאו אל היעד צריך נהג שיודע לנהוג ב"רכב" ומכיר את חוקי התנועה. יכול להיות שמי שהתחיל את הפרוייקט הוא גם מי שיוביל אותו קדימה, אבל בשביל שהפרוייקט יצליח, צריך שהוא יהיה מתאים להובלת הפרוייקט.

עורך-דין דרך אגב מנוע מליזום את הפרוייקט ממש מאפס, בהתאם לכללי האתיקה של עורכי-הדין, האוסרים על עורך-דין לשדל לקוחות לשכור את שירותיו. על-כן, עורך-דין, לא משנה עד כמה הוא מומחה ומתאים לעניין, צריך שיפנו אליו, אפילו בעלי דירה אחת, שימנה אותו לפעול מטעמו, ואז הוא יכול לקחת את היוזמה מאותו שלב והלאה.

להבדיל מהיוזמה הראשונית להתנעת הפרוייקט, הגורם שמוביל אותו צריך כבר ידע ומומחיות במספר תחומים - משפטי, מסחרי, תכנון ובניה, עליו להיות ניחן בכישורים מגוונים של מנהיגות, כושר משא-ומתן, יכולת שכנוע, יצירתיות, ואולי הכי חשוב: עליו להיות מסוגל לקבל את אמון הצדדים וביטחונם. על הגורם שמוביל את הפרוייקט לגבש את בעלי הדירות מאוסף של יחידים בעלי מטרות ואינטרסים נפרדים ואישיים לקבוצה מאוחדת בעלת מטרה אחת, ולהוביל אותם לאורך דרך ארוכה של החלטה על סוג הפרוייקט (חיזוק והרחבת הבניין הקיים/הריסה ובניה במסלול תמ"א 38 או במסלול פינוי-בינוי), בחירת יזם, סיכום תנאי העסקה, חתימת ההסכם המשפטי, התמודדות עם סרבנים, בקשה לתכנית בניין עיר (תב"ע) ככל והיא נדרשת, הליכי הרישוי לקבלת היתר בניה, התמודדות עם התנגדויות, ליווי בעלי הדירות בתקופת הבניה, ועד תיקון רישום הבית המשותף ורישום זכויות הבעלים בדירותיהם החדשות. מדובר בעבודה מורכבת ומסובכת הנמשכת שנים רבות ומצריכה בנוסף לכל יכולת התמדה, נחישות וזמינות.

מניסיוני כעורך-דין שליווה עד היום מספר לא קטן של פרוייקטים להתחדשות עירונית החל מתחילת שנות ה- 2000 ופרוייקטים של תמ"א 38 כבר משנת 2005, הגורם המוביל הוא החשוב ביותר להצלחת הפרוייקט.

העובדה שקיימים פרוייקטים רבים שנתקעו או לא צלחו, מאפשרת לנו כיום להיות מנוסים יותר מצד אחד, אך מצד שני גורמת לבעלי דירות להיות זהירים יותר, לעיתים עד כדי הססנות משתקת. להלן אתייחס ליתרונות, חסרונות ודגשים בהתאם לסוג הגורם המוביל.

היזם - בהרבה פרוייקטים של התחדשות עירונית הגורם המוביל הוא היזם. ליזם, ככל והוא בעל ניסיון ומומחיות ביזום ובניה, יש את הידע והמומחיות הנדרשים או שביכולתו לרכשם על-ידי שכירת בעלי המקצוע המתאימים. יש לו גם אינטרס כלכלי ברור בהצלחת הפרוייקט. מבחינות רבות היזם הוא הגורם המוביל ההגיוני ביותר.

יחד-עם-זאת, על פניו ליזם יש אינטרס אחד המנוגד בתכלית לאינטרס של בעלי הדירות. שני הצדדים מחפשים למקסם את הרווח שלהם ולעיתים הדבר בא אחד על חשבון משנהו. באורח טבעי הדבר עלול להביא לחוסר אמון בין בעלי הדירות או חלקם לבין היזם. במצבים מסויימים הבעיה נפתרת מאליה כאשר היזם נבחר על-ידי בעלי הדירות מבין מספר מתחרים לאחר שהצעתו היתה הטובה ביותר. אולם לרוב, כאשר היזם מוביל את הפרוייקט משלב מוקדם או אפילו מתחילתו, לבעלי הדירות אין הצעות אחרות להשוות אליהם.

ישנו הבדל נוסף בין היזם לבין בעלי הדירות והוא שליזם לעיתים יש מספר פרוייקטים ויש לו שיקולים פנימיים של תזמון ועדיפויות ביניהם, בעוד שמבחינת בעלי הדירות זהו הפרוייקט היחידי והחשוב ביותר.

עצתי לבעלי הדירות בפרוייקט שהגורם המוביל בו הוא היזם היא להיעזר בשני מומחים: הראשון והחשוב ביותר הוא עורך-דין מנוסה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, אשר יוכל לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בהסכם המשפטי שיחתם ביניהם לבין היזם.

חשוב ומומלץ להכניס עורך-דין כזה לתמונה בשלב מוקדם ככל האפשר ועוד לפני שחותמים על כל מסמך לטובת היזם. ואני מדגיש "לפני חתימת כל מסמך" גם אם מסמך זה נחזה להיות חסר משמעות או לא מחייב לדבר.

המומחה השני, הוא שמאי מקרקעין שיכול לייעץ לבעלי הדירות הן ביחס לתמורה הכוללת שהם מקבלים מהיזם והן לגבי החלוקה היחסית ביניהם.

לעיתים עורך-הדין המומחה לייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית הינו כלכלן ו/או שמאי מקרקעין ו/או בעל הבנה ומומחיות כאלה שהוא יכול לייעץ לבעלי הדירות בניתוח כלכלי של העסקה והתמורות שהם מקבלים. אבל בשביל שזה יקרה הוא צריך להיות מעורב בשלב מאוד מוקדם של הפרוייקט.

במציאות, פעמים רבות בעלי הדירות מגיעים אל עורך-הדין שאמור לייצגם כאשר פרטי העסקה וזהות היזם סוכמו קודם לכן. במצב כזה המלצתי לבעלי הדירות להתרכז בתוספת הערך שהם מקבלים מהפרוייקט, ופחות להסתכל על מה היזם מרוויח או מה שכן אחר מקבל. התמורה צריכה להיות שיוויונית אך לא מחייב שהיא תהיה שווה, היזם חייב להרוויח אחרת לא יהיה פרוייקט, וחוזים וסיכומים גם בעלי הדירות צריכים לדעת לכבד, לא רק לדרוש זאת מהיזם.

אם סיכמתם את פרטי העסקה ובחרתם ביזם, לכו קדימה, כמובן בכפוף לליווי על-ידי עורך-דין מקצועי ומנוסה וחתימת הסכם שמגן על הזכויות שלכם כנדרש.

הנציגות - נציגות בעלי דירות יכול שתתרום רבות לקידום הפרוייקט. יחד-עם-זאת, פעמים רבות, למרות רצון טוב בשפע, הנציגות סובלת מחוסר אמון מצד חלק מבעלי הדירות.

באופן טבעי הנציגות לרוב אינה בעלת ידע, מומחיות ומקצועיות המאפשרות לה באמת לקדם את הפרוייקט. פרוייקטים המובלים על-ידי נציגות נראים לעיתים כ"רכב" הננהג על-ידי מי שאינו שולט ברכב. רגע הוא נוסע, אחר כך נתקע, עצירת פתאום, חריקה, קופץ קדימה, מסתובב במקום.

כאשר הנציגות או אחד מבעלי הדירות מביאים את היזם, תמיד ישרור חשד כלשהו לטובת הנאה שמי מהם קיבל או יקבל מ"תחת לשולחן". ועדיין, יש נציגויות שעשו ועושות עבודה מדהימה ומצליחות להוביל את הפרוייקט ביד רמה לסיום הפרוייקט בהצלחה. זה עובד טוב כאשר חברי הנציגות נהנים מאמון אישי, פועלים בשקיפות מול יתר בעלי הדירות ומשתפים אותם בהחלטות.

גם כאן, בדומה לפרוייקט המובל על-ידי יזם, עצתי לבעלי הדירות ולנציגות לערב בשלב מוקדם ככל האפשר עורך-דין מנוסה ומקצועי בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית שילווה את הנציגות בכל צעדיה מתחילת הפרוייקט. אל תדחו את ההחלטה הזאת. עורכי-דין שזאת התמחותם רגילים לעבוד על בסיס הצלחה ועל-כן הליווי המקצועי שלהם מתחילת הדרך לא יעלה לכם כסף.

ככל וקיימת אפשרות לכך, הייתי מציע לנציגות להתייעץ עם אדריכל או מפקח לגבי זכויות הבניה ואפשרויות הפרוייקט, ולאחריו עם שמאי מקרקעין מנוסה, לפני תחילת המשא-ומתן עם יזמים. לחילופין, אם בחרתם עורך-דין מומחה ומקצועי, הוא יוכל לייעץ לכם גם בהיבטים הללו.

חברה מנהלת מסחרית/עירונית - במיוחד בפרוייקטים מורכבים ורחבי היקף, כגון פינוי-בינוי של מיתחם הכולל כמה בניינים ועשרות אם לא מאות בעלי דירות, רווח השימוש בחברות מומחיות להתחדשות עירונית, אשר מתפקדות כמנהלת מקצועית.
חברות אלה משמשות כגורם המוביל, כאשר הטובות שבהן אף לוקחות על עצמן ועל חשבונן את הליכי התכנון והבניה ולעיתים אפילו את הליכי הרישוי עד להיתר בניה. לפי מודל פעולה זה, רק בשלב מתקדם ומאוחר יותר ייערך מכרז או התמחרות למציאת יזם אשר יתן את התמורה הטובה ביותר לבעלי הדירות וגם ייבחר על-ידי בעלי הדירות.

כאשר המדובר בחברה עירונית, שהינה גוף ציבורי הנתון לביקורת ולפיקוח, מידת האמון בה גבוהה יותר. לחברה כזאת המחוברת בנימיה אל העירייה, יכולת לראות עין בעין את האינטרסים של טובת העיר והציבור בד-בבד עם טובת בעלי הדירות בבניינים הקיימים והפרוייקט כולו. מבחינת העירייה הפרוייקט לא מסתיים עם השלמת הבניין החדש, שכן עליה לחיות עם תוצאותיו לתמיד, ועל-כן ראייתה ארוכת טווח ורחבה יותר.

מודל פעולה באמצעות חברות עירונית זכה ב- 02.12.15 לתמיכת ועדת הכנסת להתחדשות עירונית בראשות חבר הכנסת אלי כהן, אשר הכריז כי יפנה לכל הרשויות המקומיות בדרישה להפעיל חברות כלכליות עירוניות לטובת קידום התחדשות עירונית.

אם לא די בכך, ביום 05.01.15 הוחלט במסגרת דיון שהתקיים בכנסת כי המדינה תממן מנהלת התחדשות עירונית ברשויות המקומיות. כך הודיע חבר הכנסת ויושב-ראש ועדת הרפורמות בכנסת אלי כהן - "מנהלת התחדשות עירונית היא כתובת לבעלי דירות לפנות לגורם בעירייה שיעזור לקדם פרוייקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי". לדברי ח"כ אלי כהן, "מנהלת התחדשות עירונית בערים זה משהו שהוכיח את עצמו. זו כתובת לבעלי דירות לפנות לגורם בעירייה שיעזור לקדם פרוייקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי". לדבריו, "זה פועל בתל-אביב, ראשון לציון, ירושלים והרצליה בהצלחה". הוחלט כי המדינה תממן הקמת מנהלת התחדשות עירונית ברשויות המקומיות. "מדובר בתקצוב מדינה של 50% ממנהלת המונה עד שלושה תקנים" - כך אמר חבר הכנסת ויושב-ראש ועדת הרפורמות בכנסת אלי כהן (כולנו) לאחר דיון שהתקיים בוועדה בנושא הקמת רשות להתחדשות עירונית.

עורך-דין בעלי הדירות - עורך-דין בתחום ההתחדשות העירונית צריך כלים רבים מעבר לכלים המשפטיים הרגילים, ידע וניסיון מסחרי בהובלת עסקאות, צד פסיכולוגי חזק (עורך-דין כפסיכולוג) ועוד. עורך-דין נדרש לשלב את היתרונות שראינו והצגנו בפרק של מודלים לקידום פרוייקטים של התחדשות עירונית.

על עורך-דין חלה על-פי חוק חובת נאמנות ללקוחותיו, אשר יוצרת זהות אינטרסים מלאה עם בעלי הדירות, שאינה קיימת בשום מודל פעולה אחר. על-מנת לחזק את זהות האינטרסים הזאת מומלץ לסכם עם עורך-הדין כי שכר-טרחתו יהיה, כמובן על בסיס הצלחה, באחוזים מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות.

מאז אוקטובר 2014 קובעים כללי האתיקה של עורכי-הדין כי אסור להם לסכם את שכר-טרחתם עם היזם, אלא רק עם בעלי הדירות. יש להבדיל בין מצב שעורך-הדין של הדיירים מוביל את הפרוייקט, שאז חלים עליו סיכוי-סיכון הצלחת הפרוייקט והוא נדרש למעורבות אדירה בפרוייקט, לבין מצב שמגיעים אליו רק לייצוג משפטי בלבד עם עסקה "מבושלת", שתנאיה וזהות היזם סוכמו מראש, שאז מקובל לסכם על סכום קבוע לכל דירה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א