botox

דו"ח אפס בפרוייקט על-פי תמ"א 38

1. קווים כלליים שמאיים בהכנת דו"ח אפס לתמ"א 38
אחד השלבים הקריטיים והחשובים בפרוייקט תמ"א 38 (על תיקוניה השונים) הינו בחינת הכדאיות הכלכלית למימוש הפרוייקט. שלב קריטי זה נערך עוד טרם תחילת הפרוייקט והוא חשוב מאוד הן ליזם המעוניין לבצע הפרוייקט והן לבנק שאמור ללוות את הפרוייקט מבחינה שמאית-מימונית.

במסגרת "דו"ח אפס" לפרוייקט תמ"א 38 בוחן שמאי המקרקעין את ההיתכנות והכדאיות הכלכלית למימוש הפרוייקט עוד טרם תחילת ביצועו בפועל. הדו"ח מוגש לבנק בהקשר להתקשרות עם יזמים לצורך בקשת ליווי פיננסי של הבניה ומהווה כלי פיננסי-כלכלי חשוב ביותר בפרוייקט.

ככלל, דו"ח אפס ערוך במתכונת קבועה ומכיל מחד, את תחזית עלויות הבניה הכרוכות במימוש הפרוייקט, ומאידך את התמורה הכלכלית הצפויה ליזם, כל זאת בצורה מקיפה ומפורטת ביותר. הדו"ח מכיל ניתוח מקיף של הפרוייקט וכולל, בין היתר, היבטים תכנוניים, קנייניים, הנדסיים, משפטיים וכלכליים של הפרוייקט. הדו"ח אמור לבסוף להציג את ההכנסות אל מול ההוצאות הצפויות בפרוייקט, על-פיהערכות שמאיות סבירות ומקובלות ובכך לבחון את הכדאיות הכלכלית במימוש הפרוייקט - כל זאת עוד טרם תחילת הפרוייקט.

2. תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) - קווים כלליים
ככל דו"ח אפס, גם כאן על שמאי המקרקעין לבחון כאמור את צד ההוצאות ואת צד ההכנסות, ולבחון האם קיימת כדאיות כלכלית לפרוייקט.

בצד ההוצאות, על השמאי להביא בחשבון את מכלול העלויות הצפויות לצורך מימוש הפרוייקט.

להלן רשימת הוצאות "טיפוסיות" לתכנית תמ"א 3 - תיקון 2 (הריסה ובניה מחדש) - במסגרתו היזם מתקשר עם בעלי הדירות ורוכש את הזכות להקמת 2.5 קומות וכן יחידות דיור בקומת הקרקע, וזאת בתמורה למתן שירותי בניה הכוללים את פינוי הדיירים ושיכונם בדיור חלופי, הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה מגורים חדיש תחתיו על כל זכויות הבניה מכוח תכניות המתאר החלות עליו, בשילוב זכויות הבניה בגין תמ"א 38.

בצד ההכנסות יבחן השמאי את התמורה הכספית הראויה/הסבירה שצפוי היזם לקבל במסגרת מימוש דירות התמורה במסגרת הפרוייקט, כל זאת תחת הנחות עבודה שמאיות מקובלות.

לבסוף, בבחינת הכדאיות הכלכלית למימוש הפרוייקט, על השמאי לבחון האם ישנו רווח יזמי סביר לפרוייקט והאם כדאי למעשה לממשו. שיעורי הרווח היזמיים המקובלים בענף נכון להיום הינם כ- 25% מעלויות הפרוייקט או 20% מהתקבולים - ללא מע"מ.

3. הלכה למעשה (בדיקת כדאיות במסגרת פרוייקטים של הריסה ובניה מחדש)

תיאור העסקה
יזם מעוניין לרכוש מדיירים בבניין ישן שהוקם בשנות ה- 70' את הזכות להקמת 2.5 קומות וכן יח"ד בקומת הקרקע, זאת בתמורה להריסת המבנה והקמת מבנה חדיש תחתיו.

נתונים כלליים לגבי המבנה המיועד להריסה
בניין בן 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת שנבנה במהלך שנות ה- 70'.

מספר יח"ד: קיימות 4 דירות בכל קומה ובסך-הכל 8 יח"ד בבניין.

שטח דירה ברוטו: 80 מ"ר (כולל שטח יחסי מהרכוש המשותף - חדר מדרגות).

תכסית גג המבנה: 320 מ"ר.

שטח חלקה נטו: 800 מ"ר.

תיאור הפרוייקט המוצע
פינוי הדיירים ושיכונם בדיור חלופי היינו מתן שכר דירה חודשי ראוי לכל אחד מהדיירים למשך תקופת הפרוייקט, הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדיש תחתיו הכולל בנוסף לדירות הדיירים 2 דירות גן, שתי קומות "טיפוסיות" (סה"כ 8 דירות "סטנדרטיות"), וכן מחצית קומה עליונה ובה 2 יחידות דיור (דירות פנטהאוז).

התמורה לדיירים המפונים
דירה חדישה בשטח ברוטו של הדירה הקיימת (80 מ"ר) ובנוסף ממ"ד בשטח של 12 מ"ר (ברוטו), מרפסת בשטח של 8 מ"ר, חניה ומחסן.

התמורה לקבלן
12 דירות לשיווק בחלוקה הבאה: 2 דירות גן בקומת הקרקע, 8 דירות "סטנדרטיות" וכן 2 דירות "פנטהאוז" בקומת הגג (חצי קומה).

להלן תחשיב כדאיות הפרוייקט תחת הנחות העבודה שהובאו לעיל:

בשלב הראשון, יש לאתר את השטחים המוצעים לבניה בבניין החדש הצפוי להיבנות.

התחשיב המובא להלן מפרט את שטחי הבניה בבניין, שטחי המרפסות (כולל שטחי מרפסת הגג) וכן השטחים בקומת המרתף (חניות ומחסנים).

בשלב השני, יש לבחון את צפי התקבולים הצפויים להתקבל ליזם. מאחר ומדובר ביזם/חברה הרי שיש לקזז את המע"מ משווי דירות התמורה. להלן שוויי דירות התמורה ליזם (הנחת יסוד):

ü שווי דירת גן - 2,100,000 ש"ח.
ü שווי דירה "סטנדרטית" - 1,700,000 ש"ח.
ü שווי דירת פנטהאוז - 2,200,000 ש"ח.

בנתוני השווי מגולמת תמורת החניה והמחסן לדירות.


בשלב השלישי, יש לבחון את צפי ההוצאות הצפויות ליזם לצורך מימוש הפרוייקט.

במקרה הנדון נתוני ההוצאות הינם כדלקמן:

ü הריסת ופינוי המבנה הקיים.

ü שיכון הדיירים בדיור חלופי (שכר דירה לכל דייר מפונה למשך שנתיים - תקופת הפרוייקט).

ü הוצאות העברת תכולת דירה - 2 העברות לכל דייר ("הלוך ושוב").
ü עלויות הקמת הבניין החדש. יש לבחון את העלויות הישירות ואת העלויות העקיפות.

ü הוצאות מיסוי צפויות.

ü יש להביא בחשבון את המע"מ בעבור שירותי הבניה לדיירים בעבורם היזם אינו רשאי להתקזז (מדובר בהוצאה ליזם).

הרשימה המובאת לעיל, מהווה רשימה חלקית של הוצאות טיפוסיות לפרוייקט תמ"א. רשימה זו עשויה להשתנות מפרוייקט לפרוייקט ואין לראות בה רשימה סופית.

בשלב הסופי, יש לסכם את התקבולים הצפויים לעומת ההוצאות הצפויות ולבחון האם הפרוייקט כדאי למימוש או האם לאו.

מסיכום התקבולים וההוצאות לפרוייקט שבנדון עולה כי הרווח היזמי הינו כ-10% מהעלויות וכ- 9% מהפדיון. מאחר ומדובר בשיעור רווח הנמוך מהמקובל (כאמור מקובל ששיעור הרווח יהיה כ- 25% מעלויות הפרוייקט או 20% מהתקבולים - ללא מע"מ) הרי שבמקרה הנדון לא כדאי לממש את הפרוייקט במסגרת של תיקון מס' 2 לתמ"א 38.

הערת המחבר: אין לראות בתחשיב המתואר לעיל משום "תחשיב סגור" שכן אופן וצורת החישוב לבחינת הכדאיות הכלכלית עשויים להשתנות מפרוייקט לפרוייקט בהתאם למאפייניו ותכונותיו הייחודיים.

ככלל, ניתן לומר ברמת ביטחון גבוהה כי במקרים רבים ישנה עדיפות ליזם למימוש חלופת תיקון 3 לתמ"א 38 בלבד (ללא תיקון 2), היינו העדפת חלופת חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניית דירות התמורה ליזם ולא מימוש חלופת תיקון 2 המאפשר את הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו וזאת מאחר והעלויות הנדרשות לצורך מימוש החלופה להריסת המבנה והקמת מבנה חדיש תחתיו גבוהות בהרבה מעלויות חיזוק המבנה הקיים ומאידך בצד ההכנסות צפוי אמנם להיות שיפור כלשהיא, אם כי זניח מאוד ביחס לעלויות האמורות. יחד-עם-זאת, חלופת הריסת הבניין ובניית חדש תחתיו אינה נשללת על הסף ויתכן בהחלט כי במצבים מסויימים תתגלה חלופה זו כעדיפה.

הערת המחבר: ברצוני להודות למר חיים מסילתי, עורך-דין ושמאי מקרקעין על תרומתו לכתיבת פרק זה.