היבטים כלכליים ומימוניים בפרוייקט תמ"א 38

1. היתכנות כלכלית
לצורך בדיקת היתכנות כלכלית המהווה למעשה את הבדיקה שתקבע את עתיד הפרוייקט והאם ניתן יהיה להוציא לפועל את התכנית, עליכם לבחור ולקבוע את תמהיל הדירות, שמצליח למקסם את ההכנסות מהפרוייקט. נמקו בחירתכם וקבעו את יכולת המכירה של התמהיל המוצע והעריכו את ההכנסות מהתמהיל שבחרתם. בססו תשובתכם.

העריכו את עלויות הביצוע של הפרוייקט: חיזוק, שיפוץ, החלפה ושיקום תשתיות חשמל, מים וביוב, תוספות בניה לדירות הקיימות, הוספת מערכות כגון: מעליות, חדר משאבות ומאגר מים ולבסוף - הערכת עלויות הבניה החדשה כנגזרת ממורכבות הביצוע ומתמהיל הדירות שקבעתם.

אומדן מס הרכישה על רכישת זכויות ממחזיקי הזכויות. אומדן מס שבח במידה וקיים ועריכת תחשיב ראשוני של תשלום המע"מ העתידי הצפוי בהתאם לדו"ח אפס.

אומדן המיסוי העירוני ככל שקיים: היטל השבחה ואגרות בניה.

אומדן עלויות התכנון והיזמות: שכר מתכננים; יועצים משפטים ותהליכים משפטיים ורישומיים; הוצאות מימון; הוצאות הנהלה ואחרות וכדומה.

2. GO NO GO
קבעו האם אתם מתכוונים להמשיך לסכן כסף על-מנת לייצר את העסקה או לחילופין לגנוז אותה, על בסיס הבקשות של מחזיקי הזכויות.

בדיקתשלד הבניין על-ידי מהנדס קונסטרוקציות ובדיקות נוספות על-פי דרישת הרשות המקומית, לרבות הערכת המבנה על-ידי אדריכל לצורך בדיקת עמידות בתנאיהתמ"אוהיתכנות כלכלית ותכנונית מול מדיניות העירייה.

לצורך התחשיב הכלכלי בפרוייקטים של חיזוק ועיבוי יש לקחת בחשבון שיקולים תכנוניים ועל-כן לצורך הדו"ח יש לדאוג לבדיקת היתכנות קומת עמודים: חיזוק לעמידה בתקן 413, בניית לובי, חדרי שירות, מאגר מים ומשאבה, דירה בקרקע, תנועה וחניה, הוספת מעלית. היתכנות קומה טיפוסית: חיזוק לעמידה בתקן 413, תוספות בניה, ממ"ד ומרפסת שמש, הוספת מעלית.

לשכת רישום המקרקעין - נסח לשכת רישום המקרקעין מרוכז - רישום בעלויות, עיקולים משכנתאות וכדומה. תשריט, צו ותקנון בית משותף - מסמך המפרט במלואו את מצב המקרקעין בנכס לרבות, אך לא רק - חניות רשומות, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה צמודה, זכויות בשטחים משותפים ועוד.

רשות מקומית/עירייה - היתר בניה מקורי של הבניין - גרמושקה - היתר הבניה המקורי של הבניין מראה את החלקים המקוריים של המבנה ללא תוספות בניה שנוספו עם השנים. היתר הבניה כולל גם רישומים של מחסנים וחדרי שירות כמו גם את חותמת התאריך בו הוצא היתר הבניה. יש לבדוק את מועד הוצאת היתר הבניה - 01.01.80.

דף מידע תכנוני - מסמך המפרט את תכניות העירייה התקפות לגבי הבניין ואזורו. פגישה עם רפרנט מחלקת הנדסה - כדאי לבצע פגישה עם רפרנט ממחלקת ההנדסה בעירייה על-מנת לקבל את דגשי העירייה לביצוע פרוייקטים מסוג תמ"א 38.

3. בדיקת מסמכי הבית המשותף
יש להוציא נסח מלשכת רישום מקרקעין ולוודא כי הבית רשום כבית משותף. במידה והבית אינו רשום כבית משותף, ראוי לבחון אפשרות מימוש התמ"א בהתאם לסטאטוס הרישומי ונסיבות העניין.

יש להזמין את תיק הבית המשותף מארכיב לשכת רישום המקרקעין. חשוב לבדוק בעיקר את תקנון הבית המשותף, וכן לבדוק מהו הרכוש המשותף הצמוד לכל יחידה בבית המשותף ולפרטו בהסכם. בדיקת ההצמדות של הרכוש המשותף ליחידות השונות הינה קריטית, משום שתמ"א 38 מתבססת על הרכוש המשותף. אם יתברר, למשל, שהגג כולו מוצמד ושייך לאחד מבעלי הדירות, הרי שזה לא יסכים לוותר על ההצמדה, וממילא יהיה קשה ליישם את התכנית.

בהתאם לתמ"א 38, הדירות החדשות שיבנה היזם דורשות תוספת מקומות חניה חדשים לפי התקן, ומכאן שחשוב לדעת מהן ההצמדות הקיימות בקומת החניה או בחצר והאם ניתן להוסיף בה חניות חדשות, וכיוצא באלו.

4. בדיקותתשריטתכנון לפרוייקט
מומלץ לוודא שהיזם אכן עומד לבנות על-פי התכנית שהציג בפני בעלי הזכויות, ולכל הפחות להקפיד שהיזם יעשה את המוטל עליו בכדי לקבל היתר לתשריטים שעל-פיהם החליטו להתקשר עימו בהסכם.

היזם, מצידו, ישאף להצמיד להסכם תשריט מפורט, בעל סיכויים סבירים לחלוף על פני משוכת הוועדה המקומית לקבלת היתר בניה. יש לזכור שהיזם אינו יכול לדעת בשלב זה מה תאשר הרשות המקומית, וכן אינו יכול להבטיח שדרישות הנדסיות של החיזוקים לא יגרמו לשינוי בתכניות.

מומלץליזם ולבעלי הדירות, להסכים על מפרט טכני שיהיה כללי ולצרפו להסכם. הוספת המפרטהטכני עשוי למנוע ויכוחים ואי-הבנות פוטנציאלייםבעתיד, על-אף הקושי הכרוך בכך - שכן בהיעדר תכניות מדוייקות לא ניתן לדעת מראש מה לכלול ברשימת המפרט הטכני.

לאחר שבחרנו את היזם/קבלן, יש להגיש בקשה להיתר, בהתאם ללוח הזמנים שנקבע, ומאותו הרגע הנצגיות יחד עם הקבלן צריכים לפעול לאישור תכניות בניה ותחילת בניה. על הנציגות לפעול באמצעות המפקח על העבודה מול מנהל הפרוייקט בבניין.

עם קבלת היתרי הבניה ותחילת העבודות בשטח יש לדאוג, במסגרת גיבוש ההסכם והפרוייקט לדיירים, לכל הקשור לדיור חלופי כפי שהוסכם עם היזם/קבלן.

במסגרת תמ"א, יש לדאוג לדיירים בעלי מוגבלויות לסידור מתאים.

סעיף 27 לתמ"א 38: כאשר מבוצעת תוספת בניה מכוח התמ"א, יש לבצע פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, ולשמוע התנגדות של מי שיכול להתנגד. ניתן לערור על החלטה לדחות את ההתנגדות לוועדת הערר המחוזית.

5. חובת גילוי ושקיפות
יש לתת את רשימת הדגשים של הדיירים לתכנון החדש של הבניין. לבסוף, מומלץ לרכז את רשימת המתנגדים.

חשוב להדגיש כי ככל שזכויות הבניה שהתכנית מאפשרת גדולות יותר, כך גדל הקושי להשיג את ההסכמות הנדרשות מבעלי הדירות, ששואפים לקבל את מלוא תוספות הבניה שהתמ"א מתירה, ומכאן קשה יותר לבצע פרוייקטים של תמ"א 38.

הגדלת זכויות הבניה המוצעת תחריף מאוד את הבעיות האורבניות והתכנוניות שהתכנית מייצרת. תוספת ניכרת של יחידות דיור לסביבה העירונית הבנויה, בלי שדרוג התשתיות הפיזיות (ביוב, תיעול, דרכים וחניה) ובלי מתן מענה לצרכים הפרוגרמאתיים (שטחים ציבוריים, פתוחים ומבונים) של האוכלוסיה הקיימת והחדשה, עלולה להרוס מרקמים אורבניים קיימים ולייצר צפיפויות גבוהות ובלתי-סבירות.

6. ניתוח ההיתכנות הכלכלית של יישום תמ"א 38 - מוגש לוועדת הפנים והגנת הסביבה - תמיר אגמון, כלכלן (07.03.10) מסמך זה מוגש לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקראת ישיבתה ב- 8 במרס 2010 בנושא היערכות חדשה לתמ"א 38, בהשתתפות שר הבינוי והשיכון. במסמך תיאור קצר של תכנית המתאר הארצית 38 (להלן: "תמ"א") ושל יישומה, ופירוט הטבות המס הגלומות בתכנית זו, ניתוח היתכנותה הכלכלית ודרכים חלופיות לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה.

1. המצב בארץ (מרכז המחקר והמידע של הכנסת ביטוח נזקים ברכוש ממשלתי בשל רעידות אדמה, תמיר אגמון, 2010)

ישראל נמצאת באזור סיסמולוגי המיועד לרעידות אדמה בעוצמה ניכרת דוגמת אלה שפקדו את הארץ במאות קודמות. האזורים המיועדים לפורענות בשל רגישותם הסיסמולוגית הם לאורך השבר סורי-אפריקני, מעמק החולה עד דרום ים המלח, אזור מפרץ חיפה בואכה ראש הנקרה בצפון, עפולה בדרום-מזרח, ירושלים, חברון והערבה, עד בקעת עבדת (ממזרח למכתש רמון).

ב- 27 במרס 2005, לאחר אישור תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), מינתה הממשלה ועדת מנכ"לים בראשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות שתפקידה להמליץ על הכלים הנדרשים לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (ועדת ההיגוי להיערכות לטיפול ברעידות אדמה, המלצות ועדת המנכ"לים לעניין עידוד חיזוקם של מבנים קיימים לשיפור עמידותם ברעידות אדמה, מוגש לועדת השרים לפנים ולשירותים (16.08.06)). הוועדה התבקשה להגיש המלצות בכמה נושאים, ובהם קביעת סדר עדיפויות לחיזוק מבני ציבור על-ידי הרשויות המקומיות והממשלה ויצירת מקורות מימון לחיזוק מבנים שאין בתמ"א 38 פיתרון כלכלי בעבורם (בפרט בפריפריה ובאזורי סיכון) (מרכז המחקר והמידע של הכנסת, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יניב רונן (2010)).

בהתאם לכך גיבשה ועדת המנכ"לים כמה המלצות, להלן עיקרן:

ü הקמת ועדה בין-משרדית בראשות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון שתרכז תכניות לחיזוק מבני ציבור על-ידי משרדי הממשלה והרשויות המקומיות, תקבע סדר עדיפויות לביצוע החיזוקים ותקצה תקציבים בהתאם.

ü הקצאת תקציב רב-שנתי בסך 500 מיליון ש"ח לשנה ל- 20 שנים (בסך הכל 10 מיליארד ש"ח) לחיזוק מבני ציבור באחריות משרד ממשלתי, במתן עדיפות לבתי ספר, לגני ילדים ולבתי-חולים ממשלתיים.

ü הקצאת תקציב רב-שנתי של 20 מיליון ש"ח ל- 20 שנים לסיוע בחיזוק מבני מגורים בבעלות פרטית.

בישראל בעלי הדירות אינם חייבים לרכוש ביטוח דירה נגד רעידת אדמה, אולם הבנקים הנותנים משכנתאות מחייבים רכישת ביטוח כזה. לפי נתוני חברת "ענבל" המנהלת את הקרן הפנימית לביטוחי הממשלה, קרוב ל- 50% מכלל הדירות בארץ מבוטחות נגד נזקי רעידות אדמה (ביטוח כזה הוא בדרך-כלל סטנדרטי בפוליסות ביטוח דירות שהבנקים למשכנתאות דורשים) (הגב' שירי מרזל, סמנכ"ל ענבל, ישיבה של ועדת-המשנה לענייני ביטוח בכנסת בנושא: ביטוח נזקים ברכוש ממשלתי כתוצאה מרעידות אדמה (23.02.10)).

2. תמ"א 38 (מרכז המחקר והמידע של הכנסת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יניב רונן (2010))

2.1 רקע כללי
בישראל קיים תקן לבניית מבנים כך שיעמדו בפני רעידות אדמה, תקן ישראלי (ת"י) 413. התקן קיים מאז שנת 1975, ובמשך השנים חלו בו כמה עדכונים. מידת יישום התקן בשנים הראשונות לאחר כניסתו לתוקף אינה ודאית. על-פי הערכות, כ- 40% מכלל המבנים בישראל אינם עומדים בתקן (מר אהרון צ'יסמדיה, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009, רשות המיסים, דואר אלקטרוני (04.03.10)).

תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א") נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שנבנו לא על-פי התקן כדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. בתכנית נקבעו הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר את עמידותם. הדרך שנקבעה בתכנית היא יצירת מסגרת סטטוטורית המאפשרת מתן היתרי בניה לצורך חיזוק מבנים. התכנית חלה על כל המבנים שנבנו לפני 1 בינואר 1980 (ד"ר אבי שפירא, יו"ר ועדת היגוי להיערכות לרעידות אדמה, שיחת טלפון (27.01.10)), וכן על מבנים שנבנו לאחר מועד זה אם מהנדס הבניין קבע כי נבנו שלא לפי ת"י 413 (חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה: תמ"א 38, הוראות טכניות (2005)). יש לציין כי השמאי הממשלתי הראשי מתנגד לחיזוק מבנים שנבנו לפני סוף שנות ה- 60, ומהנדס עיריית תל-אביב תומך בעמדתו (מר אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, שיחת טלפון (04.03.10)).

הרעיון שבבסיס תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) הוא חיזוק מבנים לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה. הקבלן מגדיל את זכויות הבניה שלו במבנה, בדרך-כלל בהוספת קומות על הגג, בסגירת הקומה המפולשת (קומה מפולשת היא קומת הקרקע בבניין התלוי על עמודים), בבניית אגף נוסף לבניין או בשילוב שלושת הצעדים. הרחבת הדירות היא עד הוספת שטח מירבי של 25 מ"ר לדירה, כולל בניית מרחב מוגן בשטח המורחב. במסגרת תמ"א 38 ניתנות לבעלי הדירות גם הטבות מס ניכרות (ראו להלן בסעיף 2.3).

לשם הוספת יחידות חדשות במסגרת תמ"א 38 (כפוף לקבלת אישור המפקח על המקרקעין) נדרש רוב של שני שלישים מהדיירים. לעיתים התמריץ העיקרי להשתתפות הדיירים בתכנית (מלבד חיזוק המבנה) הוא חדר נוסף ו/או תוספת של מעלית ו/או מרפסת. באופן כזה כל הצדדים נהנים מיישום התכנית:

ü הדיירים מקבלים בניין מחוזק מפני רעידות אדמה וכן חדר נוסף ומעלית ו/או מרפסת.

ü הקבלן מרוויח מעסקת חיזוק המבנה וממכירת הדירות הנוספות.

ü הממשלה מקבלת הגנה מפני רעידות אדמה בלא השקעה ישירה בתכנית (מלבד הטבות מס).

ü הרשות המקומית נהנית מהכנסות נוספות מארנונה בגין הגידול בשטחים המבונים.

למעשה תמ"א 38 היא מעין תחליף לתכנית פינוי-בינוי, המסורבלת יותר מבחינה ביורוקרטית ומועדת יותר לסחבת עד להשגת האישורים הנדרשים.

2.2 יישום תמ"א 38 (משרד הפנים - מינהל התכנון, האגף לתכנון נושאי, דיווח למועצה הארצית על יישומה של תמ"א 38 (30.09.09))

לפי סעיף 29 בהוראת תמ"א 38, תכנית זו תקפה לחמש שנים, ובסמכות המועצה הארצית לתכנון ובניה להאריך את תוקפה בכל פעם בחמש שנים נוספות. התכנית נכנסה לתוקף ב- 18 במאי 2005, ובינואר 2010 האריכה ועדת השרים לענייני פנים ושירותים בראשות שר הפנים אלי ישי את תוקפה בחמש שנים נוספות וכן החליטה להגדיל את זכויות הבניה המותרות במסגרתה (החלטה מס' פש/8 של ועדת השרים לענייני פנים ושירותים מיום 17.01.10, אשר צורפה לפקוטוקול החלטות הממשלה וקיבלה תוקף של החלטת הממשלה ביום 04.02.10 ומספרה 1334). לקראת תום התקופה הראשונה פנה מינהל התכנון לוועדות המקומיות לתכנון ובניה ברשויות המקומיות בבקשה שיעבירו אליו נתונים על בקשות היתר בניה מכוח תמ"א 38. 57 ועדות מקומיות נענו לפניה, 48% מכלל הוועדות. ל- 20 מהוועדות האלה הוגשו בקשות להיתר בניה כאמור (כ- 36% מכלל הועדות). חלק מהוועדות שלא קיבלו בקשות כאמור הן ועדות של יישובים המתאפיינים בבניה נמוכה או שרוב הבניה בהם היא חדשה (למשל מודיעין).

בטבלה 1 מוצגים נתונים על בקשות שהוגשו ואושרו, לפי מחוזות התכנון.

טבלה 1: בקשות שהוגשו ושאושרו, במחוזות התכנון והבניה בשנים 2009-2005 (מרכז המחקר והמידע של הכנסת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יניב רונן (2010))

המחוז
ועדות שמסרו נתונים
בקשות שהוגשו
בקשות שאושרו
תכניות שהוגשו לפי סעיף 23*
מחוז תל-אביב
11 מתוך 11
107
51
5
מחוז חיפה
11 מתוך 13
46
23
0
מחוז המרכז

28
15
3
מחוז הדרום

6
3
0
מחוז ירושלים

3
1
0
מחוז הצפון

0
0
1
סך-הכל
57 מתוך 118
190
93
9

* סעיף 23 של תמ"א 38 מאפשר ליזום תכניות עם תוספת גדולה יותר של זכויות בניה כתמריץ כלכלי לחיזוק מבנים בהתאם לתנאים מקומיים. עד היום אושרה תכנית אחת מסוג זה, שחלה על חלקים גדולים מהעיר ראשון-לציון (תכנית רצ/106/1).

מהנתונים שבטבלה עולה כי מאז שנת 2005 הוגשו 190 בקשות להיתר בניה במסגרת תמ"א 38, מהן אושרו 93, נדחו שבע והשאר נמצאות בהליכי בדיקה. במספר הבקשות ניכרת מגמת עליה: בשנת 2005 הוגשה בקשה יחידה, בשנת 2006 - שבע בקשות, בשנת 2007 - 27 בקשות, בשנת 2008 - 72 בקשות ובשנת 2009 - 79 בקשות. הטיפול בבקשה נמשך כ- 11 חודשים, ומשכו משתנה מוועדה לוועדה. הטיפול הקצר ביותר שצויין היה שלושה חודשים והממושך ביותר - 28 חודשים. הבקשות הרבות ביותר הוגשו בתל-אביב-יפו - 69 במספר, ואחריה חיפה - 29, רמת-גן - 16, רעננה - 15, קריית-אתא - 12 וכפר סבא - 11.

ועדות מקומיות של יישובים אחדים מסרו כי תמ"א 38 אינה מסגרת מתאימה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ביישובים אלה, משום שמחירי הקרקע הנמוכים בהם אינם מצדיקים מתן זכויות בניה נוספות ומכירת דירות כדרך למימון השיפוץ והחיזוק.

לדברי ד"ר אבי שפירא, יו"ר ועדת ההיגוי הבין-משרדית, שיפוץ מבנים לפי תמ"א 38 כדאי מבחינה כלכלית רק באזור המרכז, כלומר בתל-אביב-יפו וסביבותיה, משום שבאזורים הרחוקים ממרכז הארץ הדירות זולות יותר, ומחיר הדירה לא יספיק למימון החיזוק והשיפוץ וגם להבטחת שולי רווח לקבלן. גם באזורים מבוקשים יחסית, כגון ראשון לציון ורחובות, הכדאיות היא גבולית. משום כך שינו שתי ערים אלה את תכניות המתאר בתחומן, והן מאפשרות תוספת בניה של יותר מקומה אחת בבניין, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של התכנית (ד"ר אבי שפירא, יו"ר צוות ההיגוי הבין-משרדי לרעידות אדמה, שיחת טלפון (21.01.10); ראו גם בועז ברזילי השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38, פורסם מקרקעין 5/1 (2007) 11-3).

בפועל התכנית ממומשת בעיקר באזור תל-אביב וסביבתה הקרובה (רמת-גן, גבעתיים, הרצליה ורעננה), שם מחירי מכירת דירות גג נעים סביב 2 מיליון ש"ח (אתר האינטרנט של "גלובס" - נדל"ן מגורים, שיווי המשקל של תמ"א 38 (14.12.09)). לדברי ד"ר אבי שפירא, יו"ר צוות ההיגוי הבין-משרדי לרעידות אדמה (ד"ר אבי שפירא, יו"ר צוות ההיגוי הבין-משרדי לרעידות אדמה, דבריו בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת בנושא הגדלת היצע הדיור באמצעות תמ"א 38 - חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, מתוך פרוטוקול מס' 175 של הוועדה, באתר האינטרנט של הכנסת (02.02.10)), בתל-אביב לבדה יש פוטנציאל של 100,000 דירות ליישום תכנית תמ"א 38, ועד היום היא מומשה בפועל רק בכ- 1,000 דירות.

המכשולים העיקריים בפני יישום נרחב של תמ"א 38 הם חוסר כדאיות כלכלית, קושי בהשגת הסכמת הדיירים וסרבול ביורוקרטי שנוצר בהליכי אישור תכניות הבניה על-ידי ועדות התכנון המקומיות, שלעיתים עורמות קשיים בפני החלת תמ"א 38 (מר אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, שיחת טלפון (04.03.10)) (כמו למשל דרישתן מהיזם למצוא לבניין פיתרון חניה גם בבתים שאין בהם חניה טבעית או מגרש חניה סמוך). כמו-כן קיימים בציבור פערי ידע רחבים בכל הקשור לתכנית תמ"א 38 ולאפשרויות יישומה. לצורך זה בכוונת ועדת ההיגוי לצאת במסע לפרסום התכנית בציבור. תקציב מסע הפרסום המתוכנן הוא 4 מיליון ש"ח למשך שנתיים (מר אשר שוחט, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, דבריו בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת בנושא הגדלת היצע הדיור באמצעות תמ"א 38 - חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, מתוך פרוטוקול מס' 175 של הוועדה, באתר האינטרנט של הכנסת (02.02.10)).

כדי להפוך את התכנית לרווחית יותר הוצעו כמה רעיונות ובהם:

ü הגדלת זכויות הבניה לשתי קומות וחצי במקום לקומה אחת כנהוג היום, כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של התכנית בעבור היזם (הגב' סופיה אלדור, מנהלת האגף לתכנון ובינוי ערים במשרד הבינוי והשיכון, שם).

ü ניוד זכויות ארצי, כלומר מימוש זכויות בניה באזורי הביקוש כנגד חיזוק מבנים באזורי סיכון בפריפריה (מר אשר שוחט, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, שם).

ביום 04.02.10 החליטה הממשלה על שינוי מס' 2 של תמ"א 38 (החלטת הממשלה מס' 1334). לפי החלטה זו יוגדלו זכויות הבניה כך שבבניינים שהתכנית תיושם בהם יהיה אפשר לסגור את הקומה המפולשת וגם להוסיף קומה על הגג (אתר האינטרנט של משרד הפנים - מינהל התכנון, תמ"א 38/2, כניסה: 02.03.10).

2.3 הטבות מס הגלומות בתכנית (מר אהרון צ'יסמדיה, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009 - רשות המיסים, דואר אלקטרוני (04.03.10))

תמ"א 38 מקנה כמה הטבות מס, ובהן פטור ממס שבח, פטור ממס מכירה (בעסקאות שנעשו לפני 1 באוגוסט 2007, מועד ביטולו של מס המכירה), היטל השבחה מופחת (10% מההיטל הרגיל) או פטור מלא באזורי פריפריה, פטור ממע"מ פטור ממס רכישה בתנאים מסויימים ואפילו הנחות באגרות, כגון הנחה של 50% באגרות הבניה.

3. ניתוח ההיתכנות הכלכלית של תמ"א 38
להלן חישוב הכדאיות הכלכלית של חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 לפי המודל שמפורט להלן ומשקף את ממוצע הדירות שבנייתן הסתיימה לפני שנת 1980 ודירות שבנייתן לאחר 1980.

טבלה 2 - דירות וחדרים לפי תקופה*

נתון
דירות
חדרים
מספר חדרים ממוצע לדירה
סך כל הדירות
2,004,958
7,279,448
3.6
עד שנת 1980
928,020
2,716,660
2.9
משנת 1980
1,076,938
4,562,788
1.2
שיעור הדירות או החדרים שנבנו עד 1980
46.3%
37.3%

* לא כולל דירות שנבנו בשנים 1948 עד 1954. אתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנתון סטטיסטי 2008, לוח 22.1 - בינוי נתונים נבחרים. הנתונים לשנת 2009, התחלת הבניה וגמר הבניה בשנת 2008, הודעה לעיתונות (28.02.10).

טבלה 3 - ניתוח נקודת איזון לכדאיות כלכלית לפי שני הדגמים*

נתונים
4 קומות, 8 דירות
4 קומות, 16 דירות
מספר הקומות
4
4
מספר הדירות
8
16
תוספת הדירות החדשות
2
4
תוספת החדרים לדירות קיימות
8
16
העלות למ"ר בש"ח
7,000
6,000
סך מ"ר
400
800
סך ההוצאה בש"ח
2,800,000
4,800,000
נקודת איזון למחיר דירה
1,400,000
1,200,000
* עיבודי מרכז המחקר והמידע של הכנסת. הנתונים לצורך החישוב נאספו מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התאחדות הקבלנים והשמאי הממשלתי הראשי.

ניתוח נקודת האיזון מעלה כי בדגם 1 מכירת דירה ביותר מ- 1.4 מיליון ש"ח תיצור כדאיות כלכלית לתכנית, ואילו בדגם 2 מכירת דירה במחיר שיותר מ - 1.2 מיליון ש"ח תיצור כדאיות כלכלית. מחירים אלו מביאים לידי כך שברוב אזורי הארץ אין כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38.

בטבלה 4 שלהלן מפורטים מחירי הדירות בכמה ערים בארץ.

טבלה 4 - מחירי דירות בערים נבחרות בארץ (באלפי ש"ח, דירת 4 חדרים, סוף 2009)*

עיר
מחיר ממוצע
תל-אביב
2,144
הרצליה
1,616
ירושלים
1,446
ראשון-לציון
1,255
פתח-תקווה
1,190
מודיעין
1,173
נתניה
1,146
רחובות
1,082
אשדוד
994
חיפה
855
אילת
742
נהריה
690
אשקלון
654
באר-שבע
567

* השמאי הממשלתי הראש, סקירת מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2009, באתר האינטרנט של משרד המשפטים (07.02.10).

מהנתונים שבטבלה עולה כי רק בכמה יישובים באזור המרכז יישום תמ"א 38 כדאי מבחינה כלכלית, בעיקר בתל-אביב ובערים השכנות לה, וגם בשכונות יקרות יחסית בערים נוספות, ובהן ירושלים.

יש לציין כי לפי חישובי התאחדות הקבלנים, מימוש תמ"א 38 כדאי כיום מבחינה כלכלית רק בתל-אביב (פרט לרובעי הדרום) ובשכונות מבוקשות בערי הלווין שלה (גבעתיים, רמת-גן, רעננה, כפר-סבא וראשון לציון) ותיתכן כדאיות כלכלית גם באזורי ביקוש בירושלים ובחיפה (מר אשר שוחט, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, דבריו בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת בנושא הגדלת היצע הדיור באמצעות תמ"א 38 - חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, מתוך פרוטוקול מס' 175 של הוועדה, באתר האינטרנט של הכנסת (02.02.10)).

4. דרכים חלופיות לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה
עקב היישום הדל עד כה של חיזוק מבנים ישנים לפי תמ"א 38, לא רק באזורי פריפריה אלא גם במרכז הארץ, עולה השאלה בדבר דרכים חלופיות לחיזוק מבנים אלו.
להלן תיאור קצר של שתי דרכים עיקריות:

הגברת הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38. אפשר להגביר את הכדאיות של תמ"א 38 בהגדלת הטבות המס, בניוד זכויות בניה בין ערים ובתוך ערים ובהגדלת זכויות הבניה האפשריות לפי התכנית, כפי שמשרד הפנים מציע כעת. עם-זאת, ניתוח נקודת האיזון מלמד כי יש פער גדול בין מחיר דירה שיוצר כדאיות כלכלית למחירי הדירות ברוב ערי הארץ, ובעיקר באזורים מועדים לרעידות אדמה, כמו טבריה ובית שאן. המשמעות של עובדה זו היא שגם הגברת הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 לא תביא ליישום נרחב שלה בעשרות אלפי מבנים שבנייתם הסתיימה לפני שנת 1980. נוסף על-כך, בדיוני ועדת הכלכלה עלה שיש מגבלה הנדסית על מספר הדירות והחדרים שאפשר להוסיף למבנים הישנים שמדובר בהם, והיא כמובן מגבילה את האפשרות לשפר את הכדאיות הכללית של התכנית.

הגברת הכדאיות הכלכלית של תכנית פינוי-בינוי. דרך חלופית להתמודד עם רעידות אדמה היא עידוד יזמים להרוס מבנים ישנים ולבנות מבנים חדשים העומדים בתקנים הנדרשים במקומם. אפשר לעודד נקיטת צעד זה בהגדלת הסיוע הניתן לתכניות פינוי-בינוי, באמצעות הטבות מס, פישוט הביורוקרטיה, הרחבת זכויות בניה, תקצוב ממשלתי ועוד. הניסיון מלמד כי לתכניות אלה תשואה כלכלית גבוהה, הן למשק והן לדיירי הבניין או השכונה. בדרך זו אפשר להשיג גם מטרות חשובות נוספות, כמו הגדלת היצע הדיור במרכזי הערים והקטנת השימוש הלא-יעיל בקרקע. בהקשר זה יש לציין כי צפיפות האוכלוסיה במדינת ישראל היא מהגבוהות בעולם, ולמרות זאת יותר מ- 40% מכלל הדירות החדשות הנבנות מדי שנה הן בבניה צמודת קרקע (עד שתי קומות).

7. מקורות מימון - ליוויהחיזוק והבניה החדשה
7.1 כללי
סוגיית מקורות המימון בפרוייקטים מבוססי תמ"א 38 בכלל ובמסלול "חיזוק ועיבוי" (עוד ביתר שאת מהריסה ובניה מחדש), הינה מורכבת, וככזו מחייבת תשומת-לב ולימוד. לכן בפרק זה יודגשו במיוחד פרוייקטים מסוג חיזוק ועיבוי.

המימון מורכב משלושה פרמטרים: הראשון, הון עצמי. השני, אשראי בנקאי/קרן פרטית או ציבורית. השלישי, מכירות דירות התמורה לצדדי ג' על-ידי היזם.

עקרונות לבחינת עסקת תמ"א 38 הם:

1. לקוח בעל ניסיון עבודה מוכח;

2. רווחיות הפרוייקט לא תפחת מ- 25% מהעלויות;

3. ההון העצמי יושקע מראש ולא יפחת מ- 25% מהעלויות;

4. מיקום הפרוייקט - ביקושים;

5. התאמת מערכת ההסכמים יזם-בעלי "קרקע" למבנה העסקה כפי שהוצגה לבנק.

תפקידויתרונות הבנק/הקרן - מימון הם: (1) אשראי לטובת הפרוייקט - סכום נמוך מליווי פרוייקט בניה רגיל. (2) ערבות ביצוע - ערבות פוחתת בהתאם לקצב ההתקדמות. (3) ערבות חוק מכר - תקופה קצרה.

במסגרת ליווי הפרוייקט יידרש כיסוי ביטוחי בתוקף הכולל:

כיסוי למקרה של קריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש או תיקונו כך שסכנת הקריסה תוסר וכן כיסוי בגין דיור חלופי שיינתן לבעלי הדירות כל עוד המבנה הקיים אינו ראוי למגורים בשל סכנת קריסה ו/או במקרה של קריסה בפועל, עד להקמתו מחדש.

בטחונות אשר ידרוש הבנק בליווי פיננסי: (1) שיעבוד חשבון הפרוייקט. (2) שיעבוד זכויות - כספי רוכשים. (3) שיעבוד המקרקעין וכל הבנוי עליהם. (4) ערבויות אישיות של בעלי המניות העיקריים.

7.2 בטוחהלבנק מממן
שיעבוד תת-חלקהחדשה והון עצמי.

יצירת תת-חלקה חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף אליה יוצמדו מלוא זכויות הבניה במסגרת הפרוייקט לצורך מימוש התמ"א, הכוונה לכל שטח מהשטחים המשותפים, כגון חדר הסקה, מחסן וכדומה, שניתן על-פי חוק המקרקעין לרושמו כיחידה נפרדת בבית המשותף שאליה ניתן להצמיד את השטחים האמורים וכל החלקים שעליהם ייבנו יחידות הדיור החדשות.

על תת-חלקה זו תירשם משכנתא לטובת הבנק. פרוייקטים ללא ליווי בנקאי - בעיה לקבל משכנתא מבחינת רוכשים עתידיים. הפתרון - בגמר בניית שלד הדירות החדשות, מבצעים תיקון של הבית המשותף, בו הדירות החדשות נרשמות בבעלות הדיירים של הדירות הקיימות, על-פי חלקם היחסי ברכוש המשותף, עליהם תירשם הערת אזהרה לטובת היזם ולטובת הרוכש החדש.

בנוסף מבצעים החרגת הרכוש המשותף ממשכנתאות קיימות של בעלי הדירות קיימות.

7.3 ליווי פיננסי - עקרונות השיטה
1. הסכם ליווי - ההסכם מסדיר את תנאי הליווי והביטחונות הנדרשים.

2. כל התקבולים מופקדים לחשבוןן מיוחד המשועבד לבנק ו/או לגורם המממן ובמקביל מונפקות לרוכשים ערבויות מכר.

3. לצורך שליטת הבנק על תזרימי המזומנים בפרוייקט ולהבטחת יכולת השלמת הפרוייקט, ממונה מפקח/שמאי.

4. שחרור כספים מהחשבון הינו להשקעה בפרוייקט בלבד ובהתאם להתקדמות הבניה על-פי דו"ח המפקח התקופתי.

5. יחסי השכנות המשפטית בין הרוכש לבנק, הנדונים בפרק זה, מוצאים את ביטויים גם בהיבט נוסף. בנקים, המלווים פיננסית קבלנים, נוהגים לחייב את הקבלנים לקבוע בחוזיהם עם הרוכשים תנאים מסויימים, שכל פועלם הוא להגנת אותם בנקים. אחד התנאים הללו הוא אותו תנאי בו עסקנו לעיל בהקשרה של הערבות. זהו התנאי החוזי הקובע שהרוכש מתחייב להפקיד את תמורת מכירת הדירה בחשבון הפרוייקט. כך, כמעט בכל חוזה מכר דירה שעורך קבלן המלווה פיננסית על-ידי בנק מסויים, מצוי סעיף הקובע את חיובו של הרוכש לשלם לקבלן את כספי תמורת מכירת הדירה בשיטת תשלום מסויימת אחת בלבד - הפקדה בחשבון הפרוייקט.

מספר הערות:
1. כל פרוייקט יאושר על-ידי ועדת ההשקעות של הבנק/הקרן ויעבור בדיקות כלכליות, בדיקות שמאי ובדיקות של מערכת ההסכמים המשפטיים.

2. יש לציין, כי שיתוף פעולה אסטרטגי עם גוף מממן/מערכת בנקאית שילוו את הפרוייקט, מאפשר סינון כפול של הפרוייקטים, זאת מאחר וגופים אלה פועלים בהתאם לקריטריונים אחידים וקשיחים להשקעה.

7.4 דו"חמפקחתקופתי
פיקוח בניה - הוא אחד התהליכים החשובים ביותר להבטחת איכות פרוייקט הבניה או הליך החיזוק.

7.4.1 השלבים
א. ליווי ופיקוח תהליך הבניה משלב התכנון הראשוני ועד למסירת המפתח למגורים.
ב. הכנה ובקרת תקציב, כולל אומדנים.
ג. קבלת תכניות על-ידי הלקוח והאדריכל.
ד. פיקוח על לוחות זמנים.
ה. בדיקה ואישור חשבונות ביניים וחשבונות סופיים.
ו. קבלת אישור איכלוס - טופס 4.

המפקח מתריע על חריגות בביצוע הפרוייקט, בלוח זמנים ובתקציב.

7.5 תהליך מתן אשראי למימון פרוייקט
1. בחינת העסקה והיזם.
2. משא-ומתן לסגירת תנאי המימון: הון עצמי, מסגרות אשראי, מחירי כסף ועמלות.
3. אישור העסקה במוסדות הבנק/קרן.
4. מסמכים משפטיים.
5. השלמת בטחונות לטובת הבנק/קרן.
6. מתן אשראי.

7.6 עקרונות הבנק במימון פרוייקטים - מאת איילת רוסק, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק ירושלים
בנק ירושלים מתמחה במימון פרוייקטים למגורים, מלווה היום כ- 270 פרוייקטים בפריסה גיאוגרפית ארצית, הכוללים למעלה מ- 13,000 יח"ד. מרבית לקוחות הבנק הינם לקוחות חוזרים. מעבר לעסקאות קלאסיות, פיתח הבנק התמחות במימון פרוייקטים בתחום ההתחדשות העירונית לסוגיה; עסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי. פרוייקטים המאופיינים במורכבות משפטית ואינטרקציה רבה עם בעלי יח"ד, אנשים פרטיים שעולם הנדל"ן אינו נהיר להם. סקטור הנדל"ן בבנק מונה 20 אנשי כלכלה ומימון ומאופיין במתן מענה מהיר, מקצועי ויצירתי ללקוחותיו.

מימון פרוייקטים מתבצע בשיטת "ליווי סגור", סגור כשמו כן הוא: בידול הפרוייקט משאר עסקיו של היזם וניהולו כיחידה עצמאית רווחית ונושאת את עצמה.

בכדי לקבל מימון בנקאי היזם יידרש לעמוד במספר קריטריונים שניתן לחלקם לשלושה תתי נושאים: טיב לקוח; הון עצמי; בטחונות. להלן פירוט הקריטריונים הנבחנים על-ידי הבנק:

טיב לקוח - על היזם להיות בעל ניסיון מתאים לניהול ותפעול הפרוייקט אותו הוא מעונין לבצע. ניסיון מבחינת היקף יחה"ד הנבנות, ביצוע ו/או ניהול אתר (יזם שהתנסה בבניית 10 יח"ד לא סביר שהפרוייקט הבא שלו יהיה בן 100 יח"ד), יכולת אדמיניסטרטיבית לטיפול ברוכשי יח"ד ובדרישותיהם וכיוצא בזה. במקרים בהם אין ליזם הניסיון המתאים הוא יידרש להציג תכנית המשלבת בעלי מקצוע מנוסים.

הון עצמי - ההון העצמי הינו דרך לבחינת איתנותו הפיננסית של היזם ואמונו בפרוייקט והוא מהווה את כרית הביטחון לאירועי כשל ככל שיהיו במהלך חיי הפרוייקט ועד להשלמתו. הון עצמי יכול לבוא בדרך של השקעה כספית בפרוייקט, שילוב של שיעבוד נכסים וכן השלמת הון על-ידי גופים שעוסקים בכך. אם יבחר היזם להשתמש במשלים הון הדורש על-פי רוב בטחונות להבטחת השקעתו בפרוייקט יידרש כמובן תיאום מקדים מול הבנק המלווה לרבות אישור הגורם המממן, בירור טיב השיעבוד לטובתו ושיעור השלמת ההון מתוך סך ההון העצמי הנדרש.

בטחונות - כדי לקבל אשראי (אשראי כספי ו/או ערבויות למיניהן) יידרש היזם לשעבד את מקרקעי הפרוייקט, את חשבון הפרוייקט הסגור ובנוסף בעלי מניות בחברה פרטית יידרשו לערוב אישית לאשראי הניתן לחברה.

בעסקאות מסוג תמ"א 38 חיזוק ותוספת בניה, הבטוחה במקרקעין תהיה שיעבוד יחידה רישומית חדשה שנוצרה והיא כוללת את כל הזכויות העומדות לניצול במסגרת הבניה החדשה.

כמה עצות מעשיות ליזם העומד לפנות לבנק:

הראשונה, פניה ראשונית לבנק צריכה להיעשות עם זכיה במקרקעין או עם רכישתם. בעסקאות התחדשות עירונית - לאחר אישור ועדה.

השניה, הכנת תכנית עסקית על-ידי היזם ובהמשך דו"ח "0". הפרוייקט נדרש להציג רווחיות מינימלית בשיעור 15% מעלויות, בעסקאות תמ"א מסוג חיזוק ותוספת בניה - לפחות 20% מעלויות.

השלישית, נתוני יזם - הכנת פרופיל עסקי, פירוט פרוייקטים פעילים הכולל סטטוס בניה ומכירות וכן נתונים כספיים של חברת היזם.

הרביעית, בשלב ההתקשרות המשפטית וסגירת ההסכם בין היזם ובעלי הדירות/הקרקע חייבים לוודא קיומו של סעיף הנותן מענה לליווי הבנקאי, שיכלול התחייבות בעלי הקרקע לשעבד את המקרקעין לטובת הבנק, כמובן שבכפוף להבטחת זכויותיהם על-ידי קבלת ערבויות כמקובל. בעסקאות קומבינציה/תמ"א 38 2/פינוי-בינוי - יהיו אלה ערבויות בנוסח חוק המכר בגובה שווי יחה"ד החדשות. בעסקאות תמ"א 38 של חיזוק ותוספת בניה תהיה זו ערבות ביצוע פוחתת בהתאם להתקדמות העבודות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

היבטים כלכליים ומימוניים בפרוייקט תמ"א 38