botox

עבירותה של הרשות במקרקעין

1. כללי
רשות במקרקעין הוגדרה כהיתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להשתמש בנכס או להחזיק בו. הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס להבדיל מזכות שכירות ושאילה או זיקת הנאה, המופיעות בחוק המקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס או שימוש בלבד {פרופ' נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב(1) 1995, 30; בש"א (ב"ש) 2943/04 אלמגור דרור נ' עופר מגן, תק-של 2004(4), 6307 (2004)}.

יש הגורסים כי עם חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 {להלן: "חוק המקרקעין"} אין מקום למוסד הרישיון במשפטנו ויש להמירו במוסד השאילה לפי פרק ב' לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. לעניין האחרון, פרופ' נינה זלצמן, גורסת כי ההסדר בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה אינו שולל את מוסד הרישיון במקרקעין {ע"א (חי') 1772/03 שמעון ישראל עטיה נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, תק-מח 2005(1), 1518 (2005)}.

לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק; החל בסילוק יד בר-הרשות ללא תשלום פיצויים וכלה באי-ביטול הרשות גם אם ניתנה ללא תמורה; "רשות רשות ותנאיה ונסיבותיה שלה: יש רשות ואין בה תמורה ואי-אפשר לבטלה; ויש בה תמורה, ומותר לבטלה" {ע"א (חי') 1772/03 שמעון ישראל עטיה נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות, תק-מח 2005(1), 1518 (2005)}.

בר-רשות הוא מי שרשאי להחזיק במקרקעין, בתמורה או שלא בתמורה, כאשר ניתן לו, לשם כך, רישיון מאת הבעלים של המקרקעין. בעל הרישיון אינו מקבל חזקה ייחודית בנכס.

זכות זו {בר-רשות} אינה מעוגנת בחוק המקרקעין, אך הוכרה בספרות ובפסיקת בתי-המשפט, בנסיבות מיוחדות, כזכות שביושר, שכן, מעמדו של בר-הרשות הוא, בפועל, כשל מחזיק בקרקע, שמקור החזקתו בה הוא מקור הקבוע בחוק המקרקעין {ה"פ 446/96 אחמד סלאח חמודה נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל ואח', פדאור 98(9), 248 (1998)}.

זאת ועוד. תוכן הזכות הוא רשות שניתנה על-ידי בעל זכות במקרקעין לאחר להשתמש במקרקעין, ולעיתים אף להחזיק בהם. הרישיון היינו זכות מובחנת מהזכויות אשר מאפייניהן מכוח חוק הם שימוש וחזקה, או שימוש לבדו - לאמור, השכירות, השאילה, וזיקת ההנאה.

בניגוד לאחרונות, שהינן זכויות קניין אשר תוכנן הוא החזקה ושימוש במקרקעין או שימוש במקרקעין בלבד, הרישיון היא זכות חוזית, זכות גברא, {In Personam} ולא זכות קניינית, אשר תוכנה הוא החזקה ושימוש במקרקעין, או שימוש בהם בלבד {רע"א 5071/03 יצחק הוך ואח' נ' רבקה גבע ואח', פ"ד נח(2), 49 (2003)}.

חשוב לציין כי רישיון במקרקעין יכול שינתן אך ורק על-ידי הבעלים של הנכס, וכי אין כל תוקף לרישיון שניתן על-ידי מי שאינו בעל הזכות בנכס {ת"א 13402/02 בורה שושנה נ' בורה אריה, פדאור 04(5), 237 (2004)}.

הפסיקה העניפה והספרות המשפטית מבחינים בין שתי קטיגוריות של "רישיון במקרקעין": האחד, רשות גרידא. השני, רשות חוזית.

כך לדוגמה, על קיומה של "רשות חוזית" למדים אנו מקיומו של חוזה בו בעל מקרקעין, נותן הרישיון, מבטיח לאדם אחר, מקבל הרישיון, להעניק לו "רשות" להחזיק ו/או להשתמש בנכסו, דבר אשר הופך את מקבלה ל"בר-רשות".

דוגמה אחרת, ממנה ניתן ללמוד על קיומה של "רשות גרידא" מצויה במקרה בו ניתנה הסכמת בעל המקרקעין להחזקתו ו/או שימושו של אדם אחר, מקבל הרישיון, בנכס. הסכמה זו יכול שתהא מפורשת או בשתיקה, כאשר בעל המקרקעין, נותן הרישיון, יודע על קיומו של אדם מסויים המחזיק ו/או המשתמש בנכס, הוא אינו מתנגד ולא פועל על-מנת להפסיק את השימוש בנכס.

הסוגיה של "רשות במקרקעין" התפתחה ועוצבה בדיני המקרקעין הישראליים כתוצאה מקליטת ההלכות האנגליות אשר נשאה עימה את ההבחנה המקובלת בדין האנגלי בין רשות חוזית לבין רשות גרידא או רשות שבחסד, אשר הביאה למשפט הישראלי את "דיני ההשתק שביושר".

דיני ההשתק כאמור לעיל, הכירו בקיומן של נסיבות מיוחדות המונעות מבעל מקרקעין לבטל את הרשות שנתן לאדם אחר להחזיק ו/או להשתמש בנכס, למרות שעומדת לו הזכות לעשות כן מבחינה פורמלית.

זאת ועוד. לשאלת עבירותה של הרשות במקרקעין משמעות רחבת היקף, בין היתר, ביחסי המינהל לזכויות חברי מושבים, בנים ממשיכים וסכסוכים משפחתיים, בעניין זכויות אלה.

אופיה האישי של הרשות במקרקעין ממילא יצר מגבלות על עבירותה של זכות זו. עבירותה על-כן יונקת אך ורק מיחסים המשפטיים שבין בעל הרשות ונותן הרשות. עבירותה של הרשות נבחנה בסדרת פסקי-דין שעניינם הורשת הזכות, עבירותה בין במוות ובין בחיים כאשר קיימת הסכמה להעברתה, עבירותה לגבי סוגי נכסים מיוחדים שהורתם במסמכים שונים והקשורים למשקים, הסכמי פיתוח, יחסי מושבים - מינהל מקרקעי ישראל וכיוצא באלה.

בתי-המשפט התחבטו בכל מערכות היחסים שנוצרו בעקבות פטירת בר-הרשות שהחזיק במסגרת רשות זו משק חקלאי וכאשר על מערכות היחסים בין החברים חלשו תקנות האגודה השיתופית והסכמים שונים בווריאציות שונות עם המדינה או מינהל מקרקעי ישראל.

2. עבירות הרישיון - עקרונות יסוד
2.1 האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"?
בבחינת אופיו ומהותו של הרישיון במקרקעין, חזרה ונשנתה שאלת המפתח באם רישיון במקרקעין הינו זכות במקרקעין.

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מפרט מהן הזכויות במקרקעין כגון בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

לאחר חקיקתו וכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין נולדה מחלוקת ביחס לשאלה האם רישיון במקרקעין הינו זכות במקרקעין.

לגישתה של נ' זלצמן ההסדר בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה אינו שולל את מוסד הרישיון במקרקעין {ע"א (חי') 2051/04 ארד ניסית ואח' ניניו קלרה, תק-מח 2004(4), 225 (2004)}.

לעומת-זאת, יש הגורסים על בהתאם לאמור בסעיף 161 לחוק המקרקעין {"מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק"}, ניתן, לכאורה, לקבוע מפורשות כי אין זכויות במקרקעין, אלא, הזכויות המנויות בחוק הנ"ל ובשים-לב כי חוק המקרקעין אינו מכליל ברשימת הזכויות את המושגים "רישיון" או "רשות".

לעניין האחרון, יפים הם דברים בית-המשפט ב- ע"א 318/83 {אגוזי שפע בע"מ נ' שיבר, פ"ד לט(4), 322 (1985)} לפיהם "חוק המקרקעין מכיל רשימה סגורה של זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכתנא, זיקת הנאה וזכות קדימה. המושג 'רשות' אינו נכלל ברשימה זו... למיטב ידיעתי, אין באף חוק הוראה הקובעת זכות במקרקעין שעניינה 'רשות' ".

מן האמור לעיל עולה כי, דעת בית-המשפט היא כי זכות בר-רשות במקרקעין איננה זכות במקרקעין {ראה למשל ע"א (ת"א) 1414/00 דן גת בע"מ נ' עונה יוסף ואח', תק-מח 2001(4), 371 (2001); ע"א 17/72 אליהו נ' גרודה, פ"ד כז(1), 337 (1973)}.
יוער כי אחת התוצאות המתבקשות מן האמור לעיל היא שקבלת רשות כזו איננה "עסקה במקרקעין", ואין חובה, על-כן, שהרשות תינתן בכתב דווקא {ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.

הגדרת המונח "זכות במקרקעין" משתנה בתוכנה ובמהותה בדינים השונים הנוגעים למקרקעין. משמעות זו משתנה בהתאם לאינטרס החקיקתי העומד ביסוד הוראת הדין.

כלומר, לא תמיד הענקת הזכות במקרקעין או התחייבות להענקת זכות במקרקעין, מעידים אף על קנייניותה של הזכות.

חוק המקרקעין קבע את הסממנים השונים המלמדים על קנייניותה של הזכות במקרקעין.

חוק המקרקעין אף קבע, כאמור, בסעיף 161 לחוק כי "החל מתחילת תוקפו של החוק אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". הפרשנות השמרנית קובעת כי בקביעה זו יצר חוק המקרקעין רשימה סגורה של זכויות במקרקעין והן אלו המפורטות אך ורק בחוק המקרקעין.

כלומר, קיומה של זכות במקרקעין כזכות קניינית הינה פועל יוצא של היותה ברשימת הזכויות במקרקעין המפורטות בחוק המקרקעין.

לגישתו של בית-המשפט ב- תמ"ש (ת"א) 212970/96 {ח' מ' ואח' נ' א' ה' ואח', תק-מש 2001(2), 67 (2001)} לאור הבעייתיות הנוגעת באשר לסיווגה של הרשות כזכות במקרקעין, יש לאמץ את הגישה הליברלית יותר המכניסה את מוסד הרישיון תחת כנפי הזכות במקרקעין במשמעותה בחוק המקרקעין.
לדעתנו, אף יש להרחיק לכת ולהכניס הוראה מפורשת ביחס למוסד הרישיון בחוק המקרקעין ובכך להחיל על מוסד זה את דרישות החוק בנדון.

אם-כן, וכאמור לעיל, הגישה השמרנית קובעת כי זכות הרישיון אינה "זכות במקרקעין" שמעניקה לבעליה זכות קניינית והרישיון אינו נמנה עם הזכויות במקרקעין המפורטות בחוק.

2.2 הרשות אינה זכות קניינית
אין הדברים אמורים בזכות "In rem" המעניקה לבעליה זכות קניינית בנכס, אלא בזכות "In personam" דהיינו זכות אישית, שאינה תופסת כלפי צדדים שלישיים.

כמו-כן, אין מדובר בזכות קניינית, המעוצבת ברוח דיני המקרקעין ומכוח חקיקה ראשית, אלא בזכות המאפשרת כפיה מסויימת של בעל המקרקעין, כפיה שהיקפה וסממניה הקנייניים תלויים בנסיבות ומעוצבים ברוח דיני היושר וההשתק מן הצדק, מעוגנים בהלכות שנקבעו בפסיקה {ע"א (ת"א-יפו) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002)}.

רשות הדירה או בלתי-הדירה, לעולם אינה מקנה לבעל-הרשות, זכות קניינית בקרקע נשוא הרשות והיא באה לקיצה כשבר-הרשות מעביר בעלותו והחזקתו בקרקע לאחר.

ב- ע"א 346/62 {רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון ירושלים, פ"ד יז(1), 701 (1963)} קבע בית-המשפט כי רשות, יכול ותהא ניתנת בחינם ללא כל תמורה ויכול ותהא רשות בתמורה הנובעת מתוך הסכם שנעשה בין הצדדים.
הזכות הנוצרת עקב הרשות, היא זכות אישית {in personam} נגד נותן הרשות בלבד להבדיל מאותן זכויות {in rem} השרירות נגד כלל בני-אדם.

רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות. וכן באה הרשות לקיצה על-ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות.

2.3 האם הרישיון הינו זכות הניתנת להעברה?
הזכות הנוצרת עקב מתן הרשות על-ידי בעל המקרקעין לבר-הרשות הינה אישית ולא חפצית ואיננה ניתנת להעברה על-ידי בר-הרשות לאחר.

יתירה-מזאת, גם אם המדובר בזכות הדירה או בלתי-הדירה - אין זכות זו ניתנת להעברה לאחר שכן, רשות הדירה או בלתי-הדירה, לעולם אינה מקנה לבעל הרשות, זכות קניינית בקרקע נשוא הרשות והיא באה לקיצה כאשר בר-הרשות מעביר בעלותו והחזקתו בקרקע לאחר {ע"א (ת"א) 271/85 הילמן צביה נ' בנימין רוזן ואח', פ"מ מז(א), 283, 287 (1986)}.

בית-המשפט בפרשת הילמן צביה קבע כי הרשות שנתנו המערערין למשיבים 3 ו- 4 לסגירת המרפסת והשימוש הבלעדי בפועל בשטח המרפסת, שאין חולקים שהוא חלק מהרכוש המשותף, ניתנה למשיבים 3 ו- 4 באופן אישי ובזיקה לזכות הבעלות שהיתה להם בדירה.

עוד נקבע כי זכותם של משיבים 3 ו- 4 כברי-רשות במרפסת, היתה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה והיא באה לקיצה כשמבשיבים 3 ו- 4 העבירו למשיבים 1 ו- 2 את זכותם הקניינית בדירה וברכוש המשותף הצמוד לדירתם.
ב- ע"א 633/82 {אליהו לוקוב נ' צפורה מגדל, פ"ד מג(1), 397, 399 (1985)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן, גם אם נלך בדרכו של בית-משפט קמא, שראה את הזכות כזו של בר-רשות בלבד, תהיה התוצאה זהה, שכן, גם זכותו של בר-רשות גרידא ניתנת עקרונית להעברה ליורשיו, והכל כפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון.

ב- ע"א 103/89 {מזל אזואלי נ' פנינה אזולאי, פ"ד מה(1), 477, 481 (1991)} קבע בית-המשפט כי למרות שזכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש ועל-כן יש לבדוק כל מקרה לגופו.

כלומר, זכותם של מתיישבים במושב היא אך ורק זכות שימוש במשק כבני-רשות בלבד. זוהי זכות אישית שאיננה ניתנת להעברה אלא אם תנאי החוזה שבין מקבל השימוש ומעניק השימוש מראים על כוונה להתיר את העברתה לאחר. לפיכך, מי שהיתה בידו זכות של בר-רשות רשאי היה להעבירה לאחר בין בחיים ובין מחמת מיתה רק בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון.

ב- ע"א 566/89 {דב שטיין נ' דבורה סופר, פ"ד מז(4), 171 (1993)} קבע בית-המשפט כי אם תנאי ההתקשרות בחוזה שבין בעל המושכר למחזיק בו מאפשרים זאת, ובמקרים רבים זהו המצב, הרי זכות זו תהיה ניתנת להעברה {ראה גם ע"א 260/65 חייקין ואח' נ' ממר ואח', פ"ד יט(4), 183, 190 (1965)}.

עוד נקבע כי לזכות מתיישב או חבר אגודה כבר רשום במשקו ישנו ערך כלכלי ואם תנאי ההתקשרות בחוזה בין המחזיק למעניקי הזכות מאפשרים זאת, הזכות ניתנת להעברה.

ב- המ"פ (יר') 419/94 {אשר עמנואל נ' הסוכנות, תק-מח 97(3), 2915 (1997)} נקבע כי זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש ועל-כן, יש לבדוק כל מקרה לגופו.

ב- ע"א (ת"א-יפו) 2642/00 {גיסין רמי' נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן, גם אם ניתן לקבוע, בדוחק רב, כי ניתן למר ישי רישיון "מכללא" מכוח הסכמתו של נציג המשיבה למיקומה של הגדר, הרי שהרישיון מכללא זה בוטל שלשו פעמים: בראשונה, עם פטירת מר ישי המנוח והעברת הבעלות בנכס לבנו מר אמרנון ישי. בשניה, בוטל עם מכירת הנכס למערערים. השלישית, בוטל עם מכירת חלקת המשיבה למשיב מס' 2.

במקרה זה, בית-המשפט קבע כי הרישיון לא הועבר למערערים ועל-כן נסתם הגולל על ערעורם.

מן האמור לעיל עולה כי עבירותה של הרשות במקרקעין יונקת, איפוא, אך ורק מיחסים משפטיים מיוחדים שבין בעל הרשות ונותן הרשות, ולא ממהות הרישיון.

ובמילים אחרות, ראינו כי הכלל הוא כי הזכויות ניתנות להעברה או להורשה בכפוף לכך שנותן הרשות התיר זאת ובתנאים שקבע. באם אין היתר כזה מצד נותן הרשות אין הזכויות ניתנות להורשה והינן אישיות בלבד {ע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי, פ"ד נ(3), 868 (1996); ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1), 397 (1985)}.

2.4 כללי ההשתק המייצרים רשות במקרקעין אין בכוחם לייצר זכות במקרקעין
כאמור הרישיון הינו זכות אישית-פרסונאלית. רשות בלתי-הדירה יכולה להתקיים רק מול בעל המקרקעין ולא מול צד ג' כלשהו.

גם כאן בולטת החשיבות העליונה שמעניקים דיני המקרקעין לעיקרון הפומביות ולחשיבות מירשם המקרקעין כמקור היחידי לבירור זכויות במקרקעין.

כל עוד אנו דנים במערכת היחסים בין בעל הרשות והסתמכותו, ברמה זו או אחרת, על הבטחת הרשות מבעל המקרקעין, יש מקום לאפשר קיומה של רשות, אולם ברגע שצד שלישי רוכש זכויות בנכס, מסתמך הוא אך ורק על המירשם וכל עוד לא ידע, והסכים, להמשך הרשות, הרשות מתבטלת.

מרשם המקרקעין הוא אבן הבוחן העיקרית ליצירת זכות במקרקעין. אין בכוחם של כללי ההשתק המייצרים רשות, לייצר זכות במקרקעין, והיא באה לקיצה על-ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות {ע"א (ת"א-יפו) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון ירושלים, פ"ד יז(1), 701, 708 (1963)}.






2.5 ביטול הרשות
2.5.1 מבוא
לעניין ביטולה של רשות יש להבחין בין שני סוגי רשות:

האחת, רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נשנות ואשר ביטולם אינו גורר אחריו הרעת המצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות.

השניה, רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, לדוגמה, הכרוכים בהוצאות מרובות שהוציא מקבל הרישיון, בר-הרשות.

כמו-כן, ישנם מקרים בהם תהא רשות שאין בה תמורה ולא יתאפשר לבטלה, וישנם מקרים בהם יש רשות שיש בה תמורה ויהיה ניתן לבטלה. בנקודה זו של הדיון עלינו להעיר כי כל רשות ורשות תיבחן על-פי נסיבותיה ותנאיה שלה ואל לנו להשליך מקרה אחד על מקרה שני.

כפי שנראה להלן, קיימים שני סוגי רישיון:

האחד, רישיון הניתן עד שיתבטל על-ידי נותן הרישיון. במקרה זה, יש ליתן אורכה סבירה על-מנת שמקבל הרישיון יוכל להסתלק מן החלק של נותן הרישיון וללא כל הודעה סבירה אין נותן הרישיון יכול לבטלה.

השני, רישיון היונק את חיותו מן היחסים הקיימים בין נותן הרישיון ומקבל הרישיון. במקרה זה, כאשר פסקו היחסים בין נותן ומקבל הרישיון, בטל הרישיון מאליו ואין כל צורך ליתן הודעת ביטול למקבל הרישיון.

כאמור, כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.

לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.

זאת ועוד. הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמאלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, כלומר, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.

בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ראה למשל ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהוא.

יפים לעניין האחרון, דבריו של בית-המשפט ב- ע"א 496/82 {יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)} לפיהם "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרעים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

מן האמור עולה כי לבית-המשפט יש שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004)}.

כפי שנראה להלן, כאשר ניתן רישיון בתמורה ובעל הרישיון השביח את המקרקעין שהיו ברשותו אין מעניק הרישיון רשאי לבטלו מבלי שיפצה את בעל הרישיון על הסכומים שהשקיע במקרקעין {ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז(2), 701 (1963)}.

כאשר מדובר ברישיון שניתן ללא תמורה - רשאי הרישיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון. נעיר כי רישיון שניתן ללא תמורה - רשאי מעניק הרשיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון {ע"א 602/84 ריבוא ואח' נ' גל ואח', פ"ד לט(3), 693 (1985)}.

לעיתים, עולה השאלה האם עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה מצד מעניק הרישיון עם השימוש שעשו מקבלי הרשיון בה?

תשובה לשאלה זו ניתן למצוא ב- ע"א 247/72 {חדד נ' רסקו בע"מ ואח', פ"ד כח(2), 533} שם קבע בית-המשפט כי עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה עם השימוש שעושה בעל הרישיון.

2.5.2 אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
בתביעה לסילוק יד במקרקעין, נותן הרשות חייב ליתן הודעה על ביטול הרישיון וכן, צריך נותן הרישיון כי יעבור זמן סביר כלשהוא בין מתן ההודעה לבין הגשת התביעה וכל זאת כפי שיובאר להלן. כמו-כן, מתן ההודעה תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ובהסכם או הסדר שעל פיו ניתנה הרשות.

במקרים והרישיון ניתן לתקופה ארוכה ומקבל הרישיון השקיע השקעה ניכרת לשם ביצוע רשות וזאת בידיעתו של המרשה, בעל המקרקעין, הרי אין לראות ברישיון זה, רישיון לצמיתות והמרשה, בעל המקרקעין, רשאי לבטל את הרישיון לאחר מתן הודעה סבירה מראש.

ביטול הרישיון נעשה על-ידי מתן הודעה, אולם, עם מתן ההודעה צריכה להינתן לבעל הרשות תקופה סבירה שיוכל לעשות בה את ההסדרים הדרושים לו כדי להסתגל למצב החדש.

אין צורך כי נותן הרישיון יתן למקבל הרישיון זמן המתקבל על הדעת לפינוי המקום, אלא, יש צורך כי יעבור זמן המתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי {ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע' כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474 (1951)}.

ב- ע"א 182/63 {עבד נאיף קוסייני נ' חסין חמדן ואח', פ"מ מ 11 (1964)} נדון מקרה בו ניתנה למשיבים רישיון על-ידי המערערים להחזיק באדמתם וכן רישיון לבנות עליה צריפים לשימושם של המשיבים.

בין המערערים למשיבים נחתם הסכם ובאחד הסעיפים {סעיף 2 להסכם הנ"ל} נקבע כי המערערים רשאים לבטל את הרישיון לאחר משלוח הודעה למשיבים.

המערערים טוענים כי שלחו הודעה למשיבים אולם, הלה מכחישים קבלתה של ההודעה.

בית-משפט קמא קבע כי סעיף 2 להסכם הנ"ל חייב לא רק את עצם משלוח ההודעה, אלא, גם את הגעתה לתעודתה, וזאת כדי שיהיה סיפק בידי הנתבעים להרוס ולהעביר כל מה שהקימו על האדמה.

לאור קביעות אילו של בית-משפט קמא, קבע כב' השופט דורי כי תחילה יש להוכיח את משלוח ההודעה/מכתב לכתובת הנכונה של המשיבים ואחר-כך, יש להוכיח את עצם קבלת ההודעה/המכתב.

מאחר ולא הוכח בבית-משפט קמא, כי ההודעה/המכתב הגיע לכתובת הנכונה קבע כב' השופט דורי כי אין טעם לדון בעצם קבלת ההודעה/המכתב ולאור האמור לעיל, דחה כב' השופט דורי את הערעור.

בפרשת מרדכי גרוס קבע בית-המשפט כי תקופה של שלושה חודשים מספקת להודעה להפקעת הרישיון ובהדגישו כי אפילו היה המועד של שלושה חודשים מצומצם, הרי מאז הגשת התביעה עברו למעלה מארבע שנים ובמשך הזמן הזה היה המערער יכול להעיבר את מטבחו למקום אחר {ע"א 517/70 מרדכי גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ, פ"ד כו(1), 175, 178 (1971)}.

בפרשת ד"ר יצחק רוזנבוים הועלתה הטענה מפי המערער כי ההודעה שניתנה על-ידי המשיבים לפנות את דירתם תוך תשעה ימים מן ההודעה אינה הודעה מספקת. בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי התביעה לסילוק ידו של המערער הוגשה לאחר כשלושה חודשים מיום מתן ההודעה.

ב- ע"א (ת"א) 15/73 {יוסף אלפוצי נ' שלום וחנה לוי, פ"מ תשל"ד(ב), 392, 394 (1973)} קיבל בית-המשפט המחוזי את קביעתו של בית-משפט קמא ודחה את הערעור בקובעו כי במקרה הנדון נשלחה למערער הודעת פינוי ביום 23.06.70 ואילו התביעה לפינוי המערער הוגשה ביום 16.09.70, ומאז ועד למתן פסק-הדין חלפו למעלה משנתיים. במצב דברים זה, עולה ברורות, כי ניתנה למערער אורכה סבירה לפינוי הדירה.

כאן המקום לשאול מדוע ישנה חשיבות רבה לעבירת הזמן בהקשר ביטול הרישיון?

לשאלה זו ניתן למצוא תשובה ב- ע"א 145/65 {יצחק דב סיני נ' מנהל העזבון הזמני של המונחה מרים סיני, פ"ד יט(4), 403, 410 (1965)}. שם, קבע כב' השופט זילברג כי עבירת הזמן היא רק תנ אי-לכך שבית-המשפט יוכל לצוות על פינוי מיידי.

במקרה הנדון, בשל הסיבה שעבר זמן סביר בין הגשת התביעה לסילוק היד שהוגשה ביום 19.03.62 לבין מתן פסק-הדין שניתן ביום 07.11.63, הורה בית-המשפט על פינוי מיידי.
כמו-כן, במקרים בהם השקיע בר-רשות השקעות משלו במקרקעין תוך כדי שימושו ברשות שניתנה לו, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על-מנת שנותן הרישיון יוכל לבטלה.

כך גם במקרים בהם מקבל הרישיון הביא עימו חפצים ורהיטים למקרקעין. במקרה כגון האחרון, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על ביטול הרישיון וזאת על-מנת שמקבל הרישיון יוכל לעשות את הסידורים הדרושים והמתאימים ולהעביר את נכסיו למקום אחר {ע"א 160/62 עובדיה לוי ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר תל-אביב-יפו, פ"ד טז(3), 1777 (1962)}.

תנאי בל-יעבור הוא שנותן הרישיון, "יגלה את דעתו", על אודות ביטול הרישיון. כלומר, נותן הרישיון חייב ליתן הודעת ביטול מפורשת אשר תביע את התנגדותו להישארותו של מקבל הרישיון בחלקתו.

וכפי שכבר נאמר, ישנו הצורך שיעבור זמן סביר ומתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי.

ב- ע"א 191/59 {הסוכנות היהודית לא"י נ' אפרים צ'פני, פ"ד יד(3), 1692 (1960)} נדון מקרה בו נציג המערערת הגיע בשנת 1957 למשיב והודיע לו כי עליו לפנות את הנכסים שמסרה המערערת למשיב. לאחר שלושה ימים ממתן הודעה זו, הגישה המערערת תביעה לסילוק ידו של המשיב בטענה כי הרישיון שניתן למשיב בוטל ועל-כן מבקשת היא לפנותו.

בא-כוח המערערת טען כי משך הזמן שיש להתחשב בו, כדי לקבוע אם למשיב היתה שהות מספקת לפנות את המקום, הוא משך הזמן שעבר בין תאריך הודעת הביטול {חודש מאי 1957} לבין תאריך מתן פסק-הדין {חודש מאי 1958} כלומר, יוצא איפוא כי למשיב היתה שהות של שנה אחת כדי לפנות את הנכסים - שהות שלטענת בא-כוח המערערת ניתן לראותה כסבירה ומספקת.

במקרה דנן, בית-המשפט שלערעור דחה טענה זו ודחה את תביעת המערערת לסילוק ידו של המשיב {כך גם בית-המשפט המחוזי} וקבע כי לפני הגשת התביעה, היתה למשיב שהות של שלושה ימים בלבד לשם ביצוע הפינוי הנדרש - תקופת זמן זו אין לראותה כמתקבלת על הדעת, וכסבירה לשם ביצוע הפינוי.

ב- ע"א 50/77 {אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)} קבע בית-המשפט כי כאשר לא מדובר ברישיון שניתן במפורש, כי אם מדובר ברישיון מכללא, אין חובה לשלוח הודעת ביטול הרישיון לפני הגשת התביעה.

בית-המשפט סבר כי גם אם לא ניתנה הודעה בכתב על ביטול הרישיון, ניתן לראות את ביטול הרישיון בעצם הגשת כתב התביעה.

בית-המשפט הוסיף, כי לפי הפסיקה, אין זה הכרחי שבעל הזכות יתן זמן סביר בהודעת ביטול הרישיון, וגם אם לא נתן זמן כזה, והגיש את התביעה זמן קצר לאחר ביטול הרישיון, התוצאה היחידה היא שבית-המשפט יתן זמן סביר לסילוק ידו של המחזיק ופסק-הדין לא יבוצע לפני עבור זמן זה.

2.5.3 ביטול רישיון חינם
רישיון חינם ניתן לביטול בכל עת על-ידי נותן הרשות והוא מתבטל עם גילוי דעתו של נותן הרשות שאין ברצונו להמשיך בהנעקת הרישיון או שנותן הרישיון מגלה דעתו כי אין ברצונו להמשיך ולהרשות יותר את הפעולות לגביהם ניתנה הרשות.
ישנם מקרים, שהרישיון שניתן יצר מצב המונע, מבחינת דיני היושר, מנותן הרשות לבטלה על-אתר כעולה על רוחו.

כמו-כן, ישנם מקרים בהם בית-המשפט רשאי למנוע מנותן הרישיון לבטל את הרישיון שנתן באורח חד-צדדי. כך למשל, ב- ע"א 47/64 {חוה (חביבה) ששון נ' יעקב ששון, פ"ד יח(4), 36 (1964)} בית-המשפט קבע כי רשות מגורים, הניתנת על-ידי בן הזוג, בדירה השייכת לו, לבן הזוג השני, מכוח קשר הנישואין שביניהם, היא רשות מיוחדת.

במקרה מעין זה, בית-המשפט חייב לשקול, אם מן הראוי הוא להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג מהדירה, כל עוד לא פקע קשר הנישואין שביניהם.

כמו-כן, במקרים בהם בית-המשפט קבע כי מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים וכל זאת מבלי שהבעלים יפעל לסילוקו, עלול המחזיק בקרקע להיהפך לבר-רשות ללא תמורה או בר-רשות חינם ועל-כן, בעל המקרקעין, נותן הרישיון רשאי לבטל רשות זו בכל עת שיחפוץ {ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)}.

ב- ע"א 217/60 {ד"ר יצחק רוזנבוים נ' שלמה וקסמן ואח', פ"מ כז 6} נדון מקרה בו בית-המשפט השלום קבע כי על המערער לסלק את ידו מן הדירה שניתנה לו על-ידי הורי אשתו. פנייתם של המשיבים באה למערער בשל הסיבה כי ביתם של המשיבים עזבה את המערער והאחרון נשאר בדירתם.

במקרה זה קבע כב' השופט קיסטר כי בדרך-כלל, אם הזמן אינו מוגבל מראש, פירוש הדבר כי כל צד יכול לבטל את הרישיון כל אימת שירצה.
2.5.4 ביטול רישיון בתמורה
רשות בתמורה אינה ניתנת לביטול ואולם, ניתן להתנות את הביטול בתנאים מסויימים.

כאשר ניתן רישיון בתמורה ובעל הרישיון השביח את המקרקעין שהיו ברשותו אין מעניק הרישיון רשאי לבטלו מבלי שיפצה את בעל הרישיון על הסכומים שהשקיע במקרקעין {ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז(2), 701 (1963)}.

2.5.5 מתן הודעת ביטול על-ידי מי?
ב- ע"א 96/50 {יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע' כיאט ואח', פ"ד ה(1), 479 (1951)} נכנסו המערערים שלא ברשות לבית המשיבים ותפסו כל אחד מהם חדר או מספר חדרים באותו בית.

זמן מה לאחר אותה "פלישה" הגיע אחד המשיבים והודיע למערערים כי לעת עתה לא יוציאם מהבית.

לאחר תקופת זמן קצרה, פנה אחד מן המשיבים למשטרה על-מנת להשיג "בדרך אדמיניסטרטיבית" את פינוי המקום וכשלא צלח דבר זה, הלך והגיש תלונה במשטרה.

המשטרה, במקרה דנן, שלחה את אחד השוטרים אשר הודיע למערערים כי אליהם לפנות את הבית.

בא-כוח המערערים טען כי אותו שוטר, אשר הודיע למערערים כי עליהם לפנות את הבית, לא היה "מורשה כחוק" למסור את ההודעה הנ"ל.

בדחותו טענה זו קבע כב' השופט זילברג כי הרישיון שניתן איננו "הסכם" שכן, המדובר ברישיון הניתן בחינם, ללא כל תמורה, ולכן, גם ביטולו אינו "ביטול הסכם".

בשל סיבה זו, אין הצורך בייפוי-כוח או בהרשאה מיוחדת, וכל דרך בה מגלה המרשה את דעתו לביטול הרישיון, דיה ומספיקה לביטולו של הרישיון.

2.5.6 ביטולו של רישיון בלתי-הדיר
במקרה בו ניתנה הרשות לפלוני להקים מבנה על חלקתו של אחר, ניתן לראות בכך לא רק רשות לבנות ולהשקיע אלא גם רשות לעשות את המקום שייבנה בית מגורים לפלוני ולבני ביתו, ללא הגבלת זמן וזאת כל עוד אין ללמוד מנסיבות העניין כי הצדדים סיכמו ביניהם תנאים אחרים.

כדי לבחון אם מן היושר הוא שרשות בלתי-הדירה, ללא הגבלת זמן, תבוטל על-ידי מי שהעניקה, יש לבחון נסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו.

בנוסף, ישנן נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק.

המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן, יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן ואם אכן זו המסקנה המתבקשת.
לא בכל מקרה בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים כפי שיש גם מקרים בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.

אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, כלומר, יש נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 רוזן נ' עו"ד סלונים, פ"ד לט(2), 337, 342 (1985)}.

ב- ע"א (יר') 112/83 {מקס בן שיטרית ואח' נ' דני בזל ואח', פ"מ תשמ"ד(ג), 522} בדעת רוב קבעו כב' השופטים צ' טל, ש' ברנר ו- ש' פינקלמן כי המערער הרשה בשעתו למשיבים להעביר בחלקתו את מערכת הביוב המשמשת את חלקת המשיבים. מערכת ביוב זו הונחה במשותף על-ידי שני הצדדים והיא שימשה במשותף הן את דירתו של המערער והן את דירת המשיבים.

עוד נקבע כי ניתנה הסכמה מפורשת של המערער בנושא מערכת הביוב וכי, היתה השקעה משותפת של שני הצדדים בהתקנת מערכת הביוב הקיימת.

זאת ועוד. באותה העת ידע המערער שאין אפשרות לנקז את חלקת המשיבים אל עבר קו הביוב המרכזי, אלא דרך החלקה שלו בלבד. לאור זאת, קבע בית-המשפט כי הרישיון שניתן הינו בלתי-הדיר שכן, כל עוד הנסיבות הן כפי שתוארו, קיימות {נכון ליום מתן פסק-הדין}, אין זה צודק כי המערערים יורשו לבטל את הרישיון שנתן המערער למשיבים.



ב- ע"א 2836/90 {אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992)} קבע כב' השופט גולדברג:

"11. סבורני, כי במקרה שלפנינו מטה הצדק את הכף לעבר אי-מתן האפשרות לבטל את הרישיון. כפי שראינו לעיל, התכוונו הצדדים בעת מתן הרישיון להעניק למערער ולבת את הזכות לצמיתות, כשברור היה לכול, כי הבניין המוקם יהיה למעשה, גם אם לא על-פי שורת הדין, רכושם של המערער והבת, ורק המניעה המשפטית לפצל את הזכויות במשק כלפי המינהל (עליה עומד המינהל גם בטיעונו לפנינו) חסמה בעד רישום הזכויות מיידית, באופן שבו רשומות זכויות ההורים. כן יש להביא בחשבון את ההיקף הגדול של ההשקעות שעשו המערער והבת בקרקע... ואת העובדה כי השקעות אלה נעשו בהסתמך על מתן הרישיון לצמיתות, בידיעת הנותן ובעידודו ומתוך הבנה כי יהפכו בעתיד, גם באופן פורמאלי, לרכושם הבלעדי של מקבלי הרישיון. אכן, טוענות המשיבות, כאמור, כי המימון לבניין לא בא מכיסם של המערער והבת, אלא ההורים הם שמימנו את עיקר הסכום. אולם משהסכימו הצדדים, כי לא יובאו ראיות במשפט, עומדות הודאות הבת והאם בדבר השקעות המערער (והבת) בעינן. שיקול נוסף הוא משך הזמן הארוך בו מתגוררים המערער והבת בנכס. ולבסוף, אין מדובר כאן ב"רישיון חינם" במובנו המקובל של הביטוי, שכן כעולה מחומר הראיות, נתנו ההורים את הרישיון גם על-מנת ש'הבת ובעלה יעזרו לנו בניהול המשק', ועזרה זו אכן ניתנה במשך השנים, במידה כזו או אחרת.

סיכומו-של-דבר, סבורני כי יהא בכך אי-צדק בולט, אם לאחר שהועמדה לרשות המערער חלקת קרקע (המהווה אחוז קטן משטח המשק), למען יקים עליה את ביתו, והוא אכן השקיע בו את מיטב כספו, מתוך הנחה, שהתבססה על הבטחה שניתנה לו, כי הבניין יהיה שלו ושל אשתו לצמיתות, יבוטל הרישיון באופן חד-צדדי. ואילו האם, שהעמידה בשעתו לרשות המערער רק חלק קטן ביותר מן המשק, תזכה עתה בבניין שהוקם על שטח זה, כשלמערער לא תיוותרנה כל זכויות בבניין.

12. התוצאה היא, כי יש לקבל את הערעור בחלקו ולהצהיר, כי המערער והבת רכשו, בהסכמת המינהל, זכויות של בני-רשות בבניין הנוסף ובשטח שעליו הוא ניצב(אך לא במשק כולו, כפי שטען המערער), וזכויות אלה אינן ניתנות לביטול חד-צדדי על-ידי האם..."
{ההדגשות אינן במקור}

ב- ע"א 87/62 {בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז(4), 2901 (1962)} נקבעה ההלכה הקובעת כי ניתן למנוע פינויו של בר-רשות, ואף בר-רשות שלא בתמורה בכלל זה, באם מתקיימות נסיבות המצדיקות זאת.

אולם, ב- ע"א 496/82 {יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים עו"ד ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)} נקבע כי ההלכה שנדונה בפרשת בדיחי כאמור לעיל, אין פירושה היא, כי בכל מקרה בו השקיע בר-רשות והשביח את הנכס, ימנע דבר זה מן הבעלים לבטל את הרישיון ולסלקו את בר-הרשות מהמקרקעין.

הן ב- ע"א 2836/90 {אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992)} והן ב- 588/81 {אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ ואח', פ"ד מ(1), 321 (1986)} נשאלה השאלה האם למנוע פינוי בר-הרשות מן הנכס משיקולי הצדק או שמא ניתן להסתפק בתשלום פיצויים לדייר המפונה תלויה בנסיבותיו של כל עניין ועניין.

במקרים כגון אלה, בין השיקולים שיביא בית-המשפט בחשבון בהחלטתו האם שיקולי הצדק מחייבים השארת בר-הרשות בנכס ניתן למנות מספר שיקולים כגון:

הראשון, פרק הזמן שבו מחזיק הדייר בנכס.

השני, טיב השקעותיו והיקפן.

השלישי, כוונת הצדדים בעת יצירת הרישיון.

הרביעי, תנאי הרישיון.

החמישי, צפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון.

השישי, מידת ההסתמכות של בעל הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.

ב- ת"א 3914/02 {הווקף של העדה היוונית קתולית בנצרת נ' סובחייה שחתות (דאמוני), פדאור 2004(8), 705 (2004)} הנתבעת מחזיקה משנות ה- 50 בנכס נשוא התביעה. בנוסף, הנתבעת גידלה בו את ילדיה והשביחה אותו על-ידי הוספת חדר, ביטון התקרה.

בית-המשפט קבע כי כוונת הצדדים מלכתחילה היתה להעניק לנתבעת מקום מגורים לכל ימי חייה. התובע גם הוא מודה כי לולא העלתה את טענת הדיירות המוגנת, לא היה מתעורר בו הרצון לבטל את הרישיון.

בשל סיבות אילו, קבע בית-המשפט כי הינו סבור כי טעמי הצדק, מצדיקים שלא להתיר ביטול הרישיון בשלב זה. בסוף פסק-הדין קבע בית-המשפט כי על-אף שהנתבעת בת-רשות שלא בתמורה, טעמי הצדק מחייבים שלא להורות על פינויה מן הנכס.

ב- ע"א (ת"א) 1364/01 {יושע יהודה לוי נ' לוי מזל, פדאור 2003(10), 776 (2003)} נדון מקרה בו המשיבה זכתה לשימוש ברצועת הקרקע לשם חניית רכבה, ללא כל תשלום שהוא, במשך תקופה ארוכה.

לאור זאת, קבע בית-המשפט כי אין כאן, שיקולי צדק שבגינם יש להנציח שימוש זה.

למעשה מדובר כאן ברישיון ללא הגבלת זמן, שכן, בהתאם לגרסת המשיבה הוא ניתן לה כל זמן שתתגורר במקום, ורישיון שכזה ניתן לביטול בכל עת.

עוד נקבע כי אין המדובר בבית משותף שבו יכולים הבעלים המשותפים לדרוש זכות שימוש משותפת ברכוש המשותף. גם אין העובדה כי מדובר ברישיון מפורש ולא מכללא, כקביעת בית-משפט קמא, הופכת את הרשות לבלתי-הדירה.

ב- ה"פ 307/00 {מדינת ישראל נ' סורייה אבו-קמיר ואחק, פדאור 2001(4), 89 (2001)} קבע בית-המשפט כי קיימות נסיבות שבהן לא יהיה זה צודק לאפשר ביטול רישיון גם אם ניתן שלא בתמורה {ראה גם ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 134 (1977); ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז 2901 (1962); ע"א (חי') 4813/99 אלקרא נ' זריצקי, תק-מח 2000(1), 147 (2000)}.

במקרה זה, יש להתייחס לזכותם של המשיבים כאל רשות בלתי-הדירה וזאת בשל העובדות הבאות:

הראשונה, אורך הזמן בו שהו במקרקעין וזאת מבלי שאיש כיהה בידם.

השניה, בעובדה שמדובר במקום שבו גידלו המשיב ואשתו את בני משפחתם.

השלישית, בעובדה שהמקום שימש ומשמש אותם לא רק כמקום מגורים, אלא, גם כמקור פרנסה.

הרביעית, בעובדה שמקום זה גם איפשר למשיבים לשמור על מסגרת משפחתית קהילתית.

ב- ע"א (חי') 4813/98 {עובדיה אלקרא נ' דני זריצקי, תק-מח 2000(1), 147 (2000)} עסקינן בסכסוך שעניינו מחלוקת בדבר זכויות קנייניות במבנה.

המשיב הגיש תביעה שכנגד בה מבקש הוא להורות למערער שיסלק את ידו מכל שטח החלקה ומהמבנה שעליה וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שהחזיק והשתמש בחלק מהמבנה שבחלקה הנ"ל שלא כדין וללא רשות, וכן, ביקש מבית-המשפט כי יורה למערערר לשלם פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב בניה שביצע וכי יהרוס כל בניה שביצע בתוך החלקה של המשיב, או ישלם פיצויים בגינה.

בקבלו חלקית את הערעור קבע בית-המשפט כי יש לקבוע שהרשות בלתי-הדירה שלא ניתנת לביטול ומתן פיצוי בלבד בגין השיפוצים שנעשו בחדר ובמרפסת, אין בו תרופה הולמת.
הסיבות שהביאו את בית-המשפט לקבוע כי הרשות הינה בלתי-הדירה:

1. המערער הגיע לכפר בשנת 1964. גרסתו לנסיבות הגעתו לכפר לא נסתרו.

2. לאחר שהות בארה"ב המערער חזר לכפר בשנת 1968 ואז, עבר לגור לפי הצעת ועד הכפר בחדר ובמרפסת נשוא המחלוקת במקום חדר הקופה, וזאת בהסכמת קודמיו של המשיב.

3. המערער בנה את החלק החדש בצמוד למבנה הישן וזאת מבלי שאיש כיהה בידיו.

4. ועד הכפר היה מעוניין בכך שהמינהל יחתום עם המערער חוזה חכירה בגין החדר והמרפסת. אמנם המינהל לא חתם בסופו-של-דבר חוזה כזה, אך זאת, לא בשל התנגדות המשיב, אלא, מסיבות שטיבן לא הובהר לחלוטין.

5. התנהגות ועד הכפר והמשיב נטעו בליבו של המערער ציפיות שהחזקתו בחדר ובמרפסת תהא החזקה של קבע.

6. המשיב, הגם שלדבריו ביטל את הרשות, לא פנה לבית-המשפט בנידון עד אשר המערער הקדימו ורק כצעד שכנגד בבחינת "ההתקפה היא ההגנה הטובה ביותר".

7. בהסתמך על מצגי ועד הכפר והמשיב, השקיע המערער, בשיפוצים בחדר ובמרפסת. שיפוצים אלה מעלים את ערך הנכס ובסופו-של-דבר המשיב כחוכר הוא הנהנה מכך.

ב- בע"מ 6343/12 {פלונית נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.11.12)} בית-המשפט איזן בין זכויותיה המוקנות של המבקשת במקרקעין לבין אינטרס ההסתמכות של בעל הרישיון ופיצוי בעבור השבח בנכס.

בתיק הנדון הוכרע, כי אין מדובר בחוזה מתנה {אלא ברישיון בלבד}, הגם שנקבע כממצא עובדתי שהמבקשת הצהירה על כוונתה להעניק לזוג את הבית בסוף ימיה ומשכך, משיקולי צדק והגינות יש להגן על אינטרס ההסתמכות של המשיבה, לדחות את מועד הפינוי ולהעניק לה פיצוי על השקעותיה בנכס.

2.5.7 התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
בעל רשות המשביח את המקרקעין על-ידי הוספת בניה, וזאת תוך ידיעתו והסכמתו של בעל המקרקעין, הרי עם ביטול הרשות על בעל המקרקעין לפצות את בעל הרשות בערך ההשקעות שהשקיע בהשבחת המקרקעין {ע"א (ת"א) 93/91 רשות הפיתוח נ' אליהו מרדן, תק-מח 93(2), 478 (1993)}.

בית-המשפט רשאי משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול או בפיצוי הנתבע על הנזק שנגרם לו. שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה. במסגרת זו יתחשב בית-המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר-הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים {נינה זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24 (1995)}.

שיקול-דעת זה המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבע כספים להשבחת הנכס בשיפוצו ובאחזקתו.
ואולם על העותר לפיצויו עקב ביטול הרישיון להניח תשתית ראייתית ראויה לתביעתו. בהעדר תשתית ראייתית כלשהיא בדבר היקף השקעות של בר-הרשות ולנוכח פרק הזמן הקצר אשר חלף למן העת בו פלש אליהם ועד למועד הגשת תביעת הפינוי, אין מקום לקבוע כי פינוי הנתבע מהם תותנה בפיצוי כספי כלשהוא {ת"א (ת"א-יפו) 123367/01 מדינת ישראל ואח' נ' נגר יובל, תק-של 2005(1), 9918 (2005)}.

כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.

לעניין האחרון יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בצפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.

בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו.

המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.

לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.

אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, כלומר, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.

ב- ע"א (ת"א) 3356/00 {בית ברח' אלנבי 9 בתל אביב בע"מ, מרקוס אנריקה לנד נ' ורבה בלה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.04)}, בית-המשפט קבע באשר לטענתה של המשיבה בדבר הכספים שהשקיעה בבניין - כי אכן יש בעובדה כי בר-רשות השקיע כספים והשביח את הנכס בו עשה שימוש, כדי להוות שיקול למניעת יכולתו של נותן הרשות לבטלה.מ אלא שהשקעתם של כספים אינה מובילה באופן חד-משמעי לתוצאה זו.

עיקר טענותיה של המשיבה נגעו למימון השיפוץ שנכפה עליה על-ידי העיריה עקב הכרזתו של הבניין כמסוכן. אלא ששיפוץ זה, היה שיפוץ מקיף שנבע מהסכנה שהיתה צפויה לבניין כולו, ולא יוחד לאותם חלקים נטענים דווקא.

בית-המשפט הוסיף והדגיש כי "אין סמוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא, אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר" {כב' השופט ח' כהן ב- ע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 (1962)}.

השבחת הנכס על-ידי המשיבה, ככל שהיתה באחריותה של המערערת, הינה עניין עליו יכולה אולי המשיבה לזכות בפיצוי מידי המערערת בתביעה נפרדת, אך משנמנעה מלטעון זאת לפני הערכאה הדיונית אין מקום להמשיך ולסרבל את הדיון על-ידי החזרתו של התיק לבית-המשפט שלום {ראה בעניין זה גם את האמור ב- רע"א 1156/02 עבד אלסלאם ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 493 (2002)}.

גם בשיקולי הצדק הכללים עליהם הצביע בית-המשפט קמא, אין בהם כדי לשכנע את בית-המשפט שלערעור בחובת המערערות לפצות את המשיבה במסגרת התביעה דנא. יש לזכור כי המשיבה נהנתה מהשימוש בגג ובמחסן במשך שנים רבות ובכך, אף לדבריה, הגדילה את ההנאה שיכולה היתה להפיק מהמושכר.

לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004); רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.

כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי-מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר את הנכס ו/או יוסיף בניה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר-הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהכסף על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות {ע"א 463/79 חנה פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982)}.

כך גם נפסק ב- ע"א 515/76 {לוי נ' נוימן, פ"ד לא(2), 127 (1977)}. באותו עניין, קבע כב' השופט מ' שמגר כי בעל רשות המשביח את המקרקעין על-ידי הוספת בניה לדוגמה, וזאת תוך ידיעתו והסכמתו של הבעלים, הרי שעם ביטול הרשות, על הבעלים לפצותו בסך ההשקעות שהשקיע בהשבחת המקרקעין.

המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן, יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.

יודגש, כי לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.

זאת ועוד. יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק.

מפרשת בדיחי {ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז(4), 2901 (1962)} ניתן ללמוד ולומר כי הזכות לפיצוי לא נובעת מן הדין, אלא, מהצדק. מי שזכאי לפיצוי הוא בר-הרשות, מקבל הרישיון ולא אחר. הפיצוי שניתן, אותו פוסק בית-המשפט הוא בגובה הוצאותיו והשקעותיו של מקבל הרישיון.

ובמילים אחרות, בעל מקרקעין אינו רשאי לבטל בכל עת רשות שנתן לבר-רשות באורח חד-צדדי.

במקרה בו ניתנה לבר-רשות רשות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת או לתקופה ללא הגבלת זמן - ימנע בית-משפט סילוקו של בר-רשות.

במקרה שכזה, במידה ובית-המשפט יפסוק כי יש לסלק את בר-הרשות, הרי שעל בעל הנכס לפצות את בר-הרשות בגין השקעותיו במקרקעין.

אנו סבורים כי רק השקעות המוסיפות לנכס או משביחות אותו, מצדיקות פיצוי על-ידי הבעלים המבטל את הרשות שניתנה {ראה למשל ת"א (רח') 1910/93 עמרני נ' עמרני, פ"מ תשנ"ה(ד), 211 (1995)}.

כך למשל, בית-המשפט ב- ת"א (ת"א) 1986/78 {יעקב לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח', פ"מ תש"ם(ב), 154 (1980)} קבע כי היות ולא היתה השבחה או פיתוח של השטח, אין לפסוק לטובת הנתבעים פיצוי כספי.

בית-המשפט הדגיש כי השטח הנדון שימש לצורך אחסנה בלבד ואי-אפשר לראות בה השבחת השטח או פיתוחו, אלא, למעשה, ניצול של השטח בלי שהושקע בו ממון כלשהוא.

ב- ע"א (ת"א) 2642/00 {גיסין רמי נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002)} קבע בית-המשפט כי תשלום פיצויים למערערים ינגוד את תחושת הצדק. וכדבריו:

"במקרה בו יודעים הקונים כי חלק מהנכס אותו הם רוכשים איננו בבעלות המוכר, במקרה בו כעבור שנים אחדות פונה אליהם בעל הנכס, מבקש את השבתו אליו והם אף מסכימים לכך, גם אם לא בחתימה מפורשת וחוזרים בהם לאחר-מכן... במקרה בו חלק הפלישה אינו אלא חלק מזערי מחלקה גדולה ומרשימה, כך שסילוק ידם של הקונים מאותה רצועת קרקע לא יגרום כל נזק ממשי לביתם, כשלא השקיעו דבר בשטח הפלישה, ולמעשה לא נתנו כל תמורה ייחודית בעדו, כשלקונים אין על מה להסתמך מלבד זכרונותיו של בעל הנכס הקודם, וכשבעל הנכס הקודם אומר להם במפורש כי איננו זוכר רישיון מפורש שניתן לו. בנסיבות שכאלה, אכן ינגוד תשלום הפיצויים את תחושת הצדק ואין כל סיבה שהיא לחייב את המשיבים בפיצוי המערערים..."
{ההדגשות אינן במקור}

בעניין ביטולה של רשות, יש להבחין בין שניים:

האחד, רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נישנות כגון: טיול בגן, להשתמש במעבר וכדומה שביטולן אינו גורר אחריו הרעת מצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות.

השני, רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, הכרוכים בהוצאות מרובות על-ידי מקבל הרישיון, כך שאם אחרי הקמת המבנים, נותן הרישיון חוזר בו, נמצא מקבל הרישיון לוקה בנזק כבד.

במקרה האחרון, דיני היושר, מונעים מנותן הרישיון לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על רוחו, כלומר, על נותן הרישיון יהא לשלם פיצויים לבר-הרשות על-מנת שיוכל לסלקו {ע"א 346/62 פנינה ויעקב רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז(2), 701, 708 (1963)}.

ב- ת"א 20448/98 {רשות הפיתוח ואח' נ' מחמוד ריחאן ואח', פדאור 04(7), 685 (2004)} הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי השקיעו ו/או השביחו בנכס המקרקעין נשוא התביעה כסף רב.

בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי הנתבעים לא הוכיחו טענתם כנדרש. הנתבעים לא הביאו כל ראיה המצביעה על השבחה ועל הוצאה כספית שנעשתה.

נעיר כי זכותו של בר-רשות לקבל פיצוי עבור השקעתו בנכס עם פינויו הוכרה בפסיקה משיקולים של יושר - כל זאת בכפוף לכך שההשבחה נעשתה בידיעת בעל המקרקעין {ראה למשל ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977)}.

זאת ועוד. גובה הפיצוי ייקבע על-פי ערכם הנוכחי של ההשקעות שנעשו בנכס. ב- ע"א 515/76 {לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 127 (1977)} קבע בית-המשפט את שווי ההשקעות על-ידי הצמדת הסכום ממועד ההשקעה עד לפסק-הדין.

לאור פסק-הדין בפרשת לוי הוערכו בפסיקה הפיצויים המגיעים לבר-רשות על-ידי שומת ערכם בעת הדיון המשפטי {ע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982); ע"א (יר') 6068/99 שלמה קול ואח' נ' ג'מילה טאהר, תק-מח 99(3), 3190 (1999)}.

ב- ת"א 3914/02 {הווקף של העדה היוונית קתולית בנצרת נ' סובחייה שחתות (דאמוני), פדאור 04(8), 705 (2004)} קבע בית-המשפט כי הנתבעת לא עמדה בנטל הראיה להוכיח כי התובע נתן מראש הסכמתו להשקעה שנעשתה בנכס, שכן, בעניין זה הובאה עדותה היחידה והכוללנית של הנתבעת אשר נתגלעה כסדקים סדקים. כמו-כן, הנתבעת ביקשה להגיש חוות-דעת שמאי, אך בחרה מטעמים זרים שלא לעשות כן.

עוד נקבע, ובצדק, כי המסקנה כי לו היה מקום להורות על פינויה של הנתבעת מן הנכס לא ניתן היה לפסוק לה את שווי ההשקעות בהעדר הוכחה מספקת לשווים.

כך גם קבע בית-המשפט, בדחותו את טענת הנתבע, ב- ת"א 68444/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' חאלד חאלף ואח', פדאור 04(7), 734 (2004)}. בעניין זה, טען הנתבע בכתב הגנתו כי הוא השקיע בנכס, אולם עובדה זו לא הוכחה כנדרש.

במקרה דנן, הנתבע לא הביא עימו כל ראיה המצביעה על השבחה ו/או הוצאה כספית שנעשתה.

ב- ת"א 1068/99 {רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', פדאור 04(9), 568 (2004)} הרשות בשתיקה שניתנה לכלפה {נתבע מס' 4} להחזיק בשטח התבטלה עם אישור תוכנית ההרחבה שיצרה את המגרש נשוא המחלוקת ולחילופין, עם הסכמת כלפה להתפנות או עם חתימת הסכם הרכישה עם התובעים.

בנסיבות אלה, ובהתחשב שעמדתו של כלפה גררה את הצדדים לתסבוכת נשוא התביעה, בית-המשפט לא ראה לפסוק לכלפה פיצוי בגין ביטול הרישיון.

ב- ת"א 62779/95 {מינהל מקרקעי ישראל נ' הרצל צמח ז"ל, פדאור 04(6), 417 (2004)} קבע בית-המשפט כי שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבעים כספים להשבחת המקרקעין בשיפוצם ובאחזקתם.

מן הראוי במקרה דנן, שהנתבעים יזכו לפיצוי בגין השקעתם במקרקעין, אלא, שהנתבעים לא מצאו לנכון להמציא חוות-דעת כלשהי לעניין הערך הכספי של השקעתם במקרקעין ולעניין גובה הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מהמקרקעין.

עוד נקבע כי בהיעדר הערכה כלשהיא של גובה הפיצוי הנדרש, מנוע בית-המשפט מליתן לנתבעים סעד של פיצוי כספי.

ב- ת"א 38786/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' אדרי פנחס, פדאור 01(7), 72 (2001)} נדון מקרה בו הנתבעים, בכתבי הגנתם, טענו כי השקיעו ממון רב בנכס, בשיפוצו, באחזקתו ובהשבחתו.

הנתבעים לא מצאו לנכון להציג חוות-דעת מומחה לעניין הערך הכספי של השקעתם בנכס ובחצר נשוא התביעה או את מידת הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מן החצר.

בית-המשפט קבע כי בנסיבות בהן לא פירטו הנתבעים את מידת הנזק שיגרם להם בשל פינוי - בית-המשפט לא יוכל לפסוק על פיצוי כלשהוא לנתבעים. יתירה-מזאת, בית-המשפט לא נתבקש להעניק סעד שכזה באף שלב משלבי התביעה.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 104746/98 {קיבוץ שפיים נ' אסיפונית, תק-של 2002(1), 521 (2002)} קבע בית-המשפט כי לאור עדותו של מנהל הנתבעת כי השקיע במשך שנים בחלקה נשוא כתב התביעה, בבניית מבנים כולל מפעל שלם, הרי שלא יעלה על הדעת כי לאחר השקעות מרובות אלה, תפונה החלקה ללא פיצוי הנתבעת.

הנתבעת צירפה לכתב הגנתה חוות-דעת בעוד שהתובעת לא עשתה כן. בדחותו את חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת קבע בית-המשפט כי בחוות-הדעת לא נעשתה הבחנה איזה חלק נבנה ואיזה חלק שופץ.

בנוסף, הנתבעת לא הציגה קבלות באשר להשקעות שנעשו בחלקה וכן, חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת לא נסמכה על קבלות כנ"ל.

ואולם, במקרה זה, בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין, יש לפסוק לנתבעת פיצויים בסך של 200,000 ש"ח בתוספת מע"מ, נכון ליום מתן פסק-הדין וזאת בניגוד לחוות-הדעת שם, העריכה הנתבעת את השקעותיה בסך של 360,000 ש"ח.

מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרשיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו {ראה למשל ע"א 4163/91 מינהל מקרקעי ישראל נ' בראשי, תק-על 98(2), 495 (1998); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 127 (1977); ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2), 564 (1972); בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר תל-אביב, פ"ד כה(1), 792 (1971); ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1), 389 (1971); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 701, 710 (1963)}.

יוער כי המשפט העברי הכיר משנים קדמוניות בזכותו של בר-רשות לקבל פיצויים עבור השבחת הנכס. כך אמר אדוננו הרמב"ם: "היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה. שאם היתה ההוצאה יתר על השבח נוטל ההוצאה. ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח..."
{רמב"ם, גזילה ואבידה, כ, ז}.

בר-רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, איפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות ואולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות.
יחד-עם-זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק {ראה גם ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337 (1985); רע"א 2701/95 כנעאן נ' אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999); ע"א 126/83 אלעמי ואח' נ' נג'ם אלחטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986); ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(2), 212 (1964)}.

כלומר, כאשר מתעוררת טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.

לעניין זה, יתחשב בית-המשפט בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בצפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.

ב- רע"א 1156/02 {עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, תק-על 2003(2), 1235 (2003)} קבע בית-המשפט כי המבקשים לא הגישו תביעה שכנגד לפיצויים בבית-משפט השלום, לא טענו לפיצויים בכתב הגנתם ואף ביקשו מבית-המשפט שלא לפסוק פיצויים, אלא להימנע מלהורות על סילוק ידם.

רק בהודעת הערעור שהגישו בבית-המשפט המחוזי טענו המבקשים לראשונה שהם זכאים לפיצויים.

אף-על-פי-כן פסק להם בית-המשפט המחוזי פיצויים, וזאת בלי שהונחה לפניו תשתית עובדתית וכאומדנה דדיינא. די בכך כדי לבטל חיוב זה.

רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.

שאלת הפיצויים לבר-רשות בגין הפקעת זכותו נדונה בבתי-המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרישיון ניתן לביטול כי אזי לבר-רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי.

במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות {אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א' 429 (2005); ויסמן דיני קניין כרך א 488-487; ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4), 617, 623 (1982); רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.06)}.

יחד-עם-זאת, בספרות המשפטית הובעה עמדה, לפיה הלכה זו לא תקפה כיום לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו:

"כי הפסיקה הנ"ל נכונה למצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר חקיקתו של חוק זה נראה כי הכלל שיש לאמץ הינו הכלל האומר כי יש לפצות על הפקעה של כל זכות באשר היא, ובלבד שיש לה ערך כלכלי כלשהו.
לפיכך, גם בר-הרשות שזכותו ניתנת לביטול, אם יוכיח שזכות זו תופסת כלפי נותן הרשות ויש לה שווי כלכלי כלשהו, כי אזי הרשות המפקיעה תחוייב לפצות את בר-הרשות על הפקעת זכותו, תוך הפחתת תשלום זה מהפיצויים שהיא תחוייב לשלם לנותן הרשות."
{אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים, כרך א' (2005), 429}.

אולם, עמדה זו לא התקבלה בפסיקה ואף נאמר כי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אינו מקים עילת פיצוי כאשר אין עילה כזו לפי דיני ההפקעה {ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.06.03)}.

אשר-על-כן, בעל רישיון הדיר, אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח לא לפי הפקודה ואף לא לפי ההלכה הפסוקה, וזאת למעט פיצויים אשר מגיעים לו בגין השבחת השטח {ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.

בר-רשות אשר בוטל רישיונו, זכאי לקבל פיצויים בגין ההשבחה שהשביח את השטח, כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית-משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי {נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (תשנ"ה)}.

שיקולי הצדק והיושר אינם מחייבים תשלום פיצויים עבור מחוברים בשטח הסמוך לשטח שהופקע, אשר נבנו שלא כדין וכאשר מדובר באדם שאינו הבעלים של השטח.

כך למשל, גם על-אף העובדה, שמבקש לא יכול להשתמש במבנים ואף לא יכול להקים מבנים חדשים היות ותוכנית מתאר החלה על השטח שונתה, לא ישולמו בהכרח פיצויים, אלא עליו לבסס עילה משפטית אשר מכוחה ניתן לפסוק לו פיצויים בגין מחוברים אלו.

כמו-כן, יובהר כי פיצוים בגין הפסד רווחים ומוניטין ישולמו אך ורק אם המחזיק זכאי לפיצויים לפי החוק אך לא כאשר אין לו זכות לפיצויי הפקעה, או כאשר יש לו זכות כזו אך העסק המנוהל על המקרקעין אינו עסק חוקי {ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.06.03); ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.

עוד יודגש, כי עילת תביעה לפיצויים נזיקיים מכוח סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), הפרת חובה חקוקה וסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, קמה אך למי שהינו "בעל הזכויות במקרקעין".

סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, קובע כדלהלן:

"9א. תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (תשל"ח-1978 (תיקון מס' 8), תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 10), תש"ע-2010)
(א) תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות."

ב- תמ"ש (פ"ת) 56727-03-11 {ש' ס' נ' נ' ד' נ' ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (04.08.14)} נדונה תביעה לפינוי הנתבעים מהמגורון בו הם מתגוררים במשק.

התובעת ובעלה המנוח היו בעלי זכויות בר-רשות במשק. מאז פטירת בעלה המנוח, התובעת לבדה הינה ברת-הרשות במשק.

נתבע מס' 4 הינו בנה של התובעת ובעלה של נתבעת מס' 1 {שניהם יקראו להלן: "בני הזוג"}.

בית-המשפט קבע לעניין ההשקעות שבוצעו על-ידי בני הזוג בסככות במשק, שהדבר לא הביא כל תועלת לתובעת הן בשל כך שדמי השכירות בגין אותן סככות לא נכנסו לכיסה אלא לכיסם של בני הזוג ויותר מכך - על-פי הנטען, ולא נסתר, כל המבנים הנוספים שנבנו במשק תוך שימוש חורג או בלא היתר הוסרו מהמשק לאחר שניתן פסק-הדין לפינוי בתביעת המינהל. ואם כן נמצאנו למדים כי לא נותרו במשק השקעות המועילות לתובעת או השקעות שלא פיצתה בגינם את בני הזוג.

2.6 משק חקלאי - עבירות הרשות
מגבלת העבירות, בין בחיים ובין בפטירה, היא שלא איפשרה עד כה להכיר בזכות בר-הרשות כזכות קניין לכל דבר ועניין והותירה אותה, לפחות מבחינה רטורית, ברמה של זכות אישית בלבד {ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פ"ד מה(1), 477 (1991); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5), 184 (1992); ע"א 5136/91 קוגלמס נ' קוגלמס, פ"ד מט(2), 419 (1995); ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6), 295 (2002)}.

מכל מקום וללא קשר לסיווג הזכות, ההלכה הפסוקה קבעה נחרצות, כי אם בעל קרקע - מינהל מקרקעי ישראל - מחכיר או נותן לאחר זכויות שימוש בה, ומטיל על מקבל הזכות תנאים מוקדמים לעבירות הזכות, כי אז לא יוכל מקבל הזכות להעביר את זכותו לאחר, בניגוד לאותם תנאים {ע"א 633/82 לוקוב נ' לוקוב, פ"ד מג(1), 397 (1985); ע"א 390/85 הדרומי נ' אסיאס, פ"ד מא(3), 726 (1987); ע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי, פ"ד נ(3), 868 (1996)}.
משכך הם פני הדברים, יש לבחון את הוראות ההסכם הדו-צדדי בין המינהל לבין האגודה השיתופית של מושב פלוני ובפרט את ההסדר לעניין העברת הזכויות במקרה של פטירת בר-רשות {תמ"ש (טב') 6770-01-11 ר.ר. נ' ח.ת. ואח', תק-מש 2012(2), 273 (2012)}.