זכותו של שותף יחיד (סעיף 31 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 31(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"31. זכותו של שותף יחיד
(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים:
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי-צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3) לעשות כל דבר הדורש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף-קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם."

קיימים מצבים בהם השותפים לא ערכו ביניהם הסכם שיתוף ואין החלטת רוב באשר לשימוש בנכס המשותף. במקרים כאלה סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מקנה לשותף יחיד אפשרויות שימוש בנכס המשותף, בסייגים מסויימים.

סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מתיר לשותף לעשות במקרקעין המשותפים "שימוש סביר", ללא נטילת רשות מראש משאר השותפים, ובלבד שלא ימנע שימוש זהה משותף אחר. כל שימוש שאינו בבחינת "שימוש סביר", מחייב את הסכמת כל שאר השותפים.

החוק אינו מעניק לשותף חופש פעולה מוחלט לעשות בנכס שימוש סביר. לפי הוראת סעיף 30 לחוק המקרקעין, יכולים רוב השותפים לקבוע כי אסור לשותף לעשות בנכס שימוש מסויים, אפילו אם ניתן להגדירו כשימוש סביר.

לדוגמה: רוב השותפים יכולים לקבוע כי חזית הבניין תשמש כגינה, אף-על-פי שגם שימוש בה כמגרש חניה יכול להיחשב כשימוש סביר.

למעשה, סעיף 31(א)(1) מונה שני תנאים נפרדים - שאינם תלויים זה בזה - לזכותו של שותף יחיד לעשות שימוש בנכס המשותף, ללא הסכמת שותפיו האחרים:

א. שיהיה זה שימוש סביר;

ב. שלא ימנע שימוש זהה משותף אחר.

ב - ע"א 458/82 {וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1), 49 (1988)} מתייחס בית-המשפט לתנאי הראשון ומציין, כי סבירותו של השימוש נבחנת לפי טיבו וטיבעו של הנכס והשימוש הנעשה בו, הכוונה היא שאין לפתוח חנות בדירה שיועדה למגורים, או שאין לעשות שימוש בנכס בצורה פוגענית והרסנית.

על התנאי השני, אומר בית-המשפט, כי די בכך שהשותף אשר משתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא, כאשר הם מעוניינים בכך.

בית-המשפט לא יענה לטענה, ששימוש בנכס בלתי-אפשרי בשל תכונותיו ותכונות השותפים, כאשר שימוש כזה כלל לא נדרש, וכאשר השותפים האחרים כלל אינם מעוניינים לעשות שימוש כלשהו בנכס.

ב- ת"א (חי') 19353/98 {עזבון המנוחה ליאונורה פישר ז"ל נ' קדישאי חנה ואח', תק-של 2006(2), 17517 (2006)} נדונה השאלה מה יחשב לשימוש סביר ברכוש משותף?

בית-המשפט עונה על-כך, באומרו:

"מהות השימוש הסביר נקבעת על-פי טיבם של המקרקעין, אישיות בעלי הדירות, אפשרויות ומטרות השימוש ברכוש המשותף הנדון. שימוש יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים... שימוש כזה צריך שיהא סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום... מובנו של "שימוש סביר" ישתנה עם חלוף העתים והשינויים באורח החיים..."
{ראו גם ת"א (יר') 8328/98 רגיג'יאק ארמנד נ' מילר אליעזר, תק-של 2002(3), 710 (2002)}

בעיתיות תיתכן כאשר כל השותפים מבקשים לעשות, בעת ובעונה אחת, שימוש סביר באותו נכס, והנכס מטבעו אינו בנוי להכיל את כולם, או אז זכותו של שותף לעשות שימוש סביר בנכס המשותף תידחה. הפתרון לבעיה זו הוא בפירוק השיתוף.
פרופ' וייסמן {חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגמות והישגים, תש"ל- 1970, 45} מתייחס לבעייתיות זו, באומרו:

"במקרים בהם לא מתגבש רוב בקרב השותפים (מצבים כאלה לא יהיו בהכרח נדירים, כמו בשותפות של שני שותפים במחצה על מחצה, וכו') מתגלה ההסדר שבחוק כלקוי. החוק קובע כי כל שותף יהא אז רשאי להשתמש במקרקעין שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר (סעיף 31(א)(1)). פתרון זה עשוי להתגלות במקרים רבים כאילוזורי. למשל, כאשר שני שותפים מבקשים בעת ובעונה אחת לגור בדירה משותפת, מבקשים שניהם להשתמש בנכס שימוש סביר, אך הפיתרון למעשה יהיה בהכרח על-ידי מניעת השימוש משניהם, בהיעדר הסכמה כיצד לנהל את הנכס."

על-פי הדין ששרר ערב חוק המקרקעין ניתן היה במקרים המתאימים, כפי שראינו לעיל, לפנות לבית-המשפט ולבקש צו לחלוקת הנאה.

ספק בעניינינו אם נכון היה להשמיט מחוק המקרקעין אפשרות זו, העשויה להיות חיונית במקרים בהם לא מתגבש רוב דעות בקרב השותפים.

לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, קיימות היו במשפט הישראלי שתי גישות: "הגישה הנגטיבית" ו"הגישה הפוזיטיבית". לפי הגישה הנגטיבית אסור היה לשותף לעשות בנכס שימוש כלשהו מבלי לקבל את הסכמת כל השותפים. כך למשל נפסק ב- ע"א 393/58 {ברוינר נ' לברון, פ"ד יד(1), 169 (1958)} ההשלכה הברורה והמידית של גישה זו היא הקפאת השימוש בנכס, אך בית-המשפט ראה בכך רעה בלתי-נמנעת, כדברי כב' השופט זוסמן:

"אמנם באין הסכם בין השותפים קרוב לוודאי כי חזקתם המשותפת תתבטא על דרך השלילה בלבד, וכל אחד מהשותפים יימנע את חברו מליהנות מן הרכוש, בנצלו את הכלל שהשותף הוא "בבחינת זר", אך אין בכך כדי לגרוע מן הזכות."

מנגד, הגישה הפוזיטיבית גרסה כי, לא ימנע בית-המשפט בצו את השימוש הסביר של חלק מהשותפים גם באין הסכמה מצד השותפים האחרים, אלא רק יחייב אותם שלא להפריע גם לאחרים להשתמש במקרקעין שימוש דומה {ע"א 64/65 עזבון המנוח משה נסים משיח נ' משיח, פ"ד כ(1), 125 (1966)}.

בית-המשפט העליון קבע, כי בחוק המקרקעין, אימץ המחוקק את הגישה הפוזיטיבית, ונתן רשות לכל שותף במקרקעין לעשות בהם "שימוש סביר" "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר" {ע"א 458/82 וילנר נ' נוביץ, פ"ד מב(1), 49 (1988); וייסמן דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 228}.

אימוץ עמדה זו עולה בקנה אחד עם המגמה לפיה ניסה המחוקק להקל על ניצולו היעיל של הנכס, וביטל את הצורך בהסכמת כל השותפים לכל פעולה שמבקש שותף לעשות בנכס.

ברם, למרות החופש היחסי שמעניק סעיף 31(א)(1), דרך המלך נותרה שימוש תוך יידוע השותפים האחרים והסכמתם.

סעיף 31 פותח במשפט: "באין קביעה אחרת לפי סעיף 30...". מכאן שמוגבל הוא רק למצבים בהם לא קיים הסכם שיתוף ואין החלטות רוב סותרות.

במקרים אלה אמנם מאפשר סעיף 31 לחוק המקרקעין לשותף לעשות בנכס שימוש סביר, אך בו בעת נדרש השותף המשתמש, בסעיף-קטן (ב), להודיע "על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם". חובה זו מבטיחה כי שימוש שנעשה ללא נטילת רשות מראש, יובא לידיעת השותפים שיוכלו להחליט על המשכתו בהסכמה או על הפסקתו, הכל לפי הוראות סעיף 30 לחוק המקרקעין.

לשותף היחיד אין זכות מוחלטת לעשות בנכס המשותף שימוש סביר, שאינו פוגע בשותף מעוניין אחר, שכן לשותפים סמכות לשלול שימוש זה בהחלטת רוב לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין. חידושו של סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין הוא בקביעה כי לשימוש סביר זה, אין צורך לקבל הסכמה מראש, אלא בדיעבד.

יש לציין כי בהצעת חוק דיני הממונות (הקודיפיקציה) בוטלה חובת היידוע ביחס לשימוש לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין {סעיף 596} תיקון שמטרתו היא "להקל על שותף המשתמש שימוש סביר" {דברי ההסבר לסעיף 596(ב)}.

בכל מקרה, מכלל הן אתה שומע לאו: שותף אינו רשאי להשתמש בנכס המשותף בלי הסכמת יתר השותפים שימוש לא סביר או שימוש סביר המונע משותף אחר שימוש כזה. לפיכך, השותף האחר יכול לבקש מבית-המשפט צו מניעה לאסור על השותף הראשון את השימוש הזה. זאת-ועוד, אם השימוש שנעשה אינו מאפשר שימוש דומה על-ידי שאר השותפים, ניתן לדרוש שכר ראוי בעד השימוש על-פי סעיף 33 לחוק המקרקעין.

תרופתו של שותף, אשר שותפו האחר, השתלט על המקרקעין המשותפים ועושה בהם שימוש, כאשר הוא מסתמך על סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, הינה אחת מאלה:
א. לבקש צו מניעה כנגד השימוש, אם שימוש זה אינו בגדר "שימוש סביר" ו"מונע שימוש כזה משותף אחר";

ב. אם הפעולה מותרת ולא ניתן להוציא צו מניעה, לבקש לעשות הסכם שיתוף, בו ייקבעו השימושים המוסכמים, או לבקש לקבוע את השימוש הרגיל לפי החלטת רוב;

ג. אם לא ניתן להסדיר את העניין בהסכמה - לתבוע את פירוק השיתוף.

האם זכות השימוש שיש לכל שותף, כוללת גם את זכותו של השותף לתת לאחר רשות להשתמש בנכס המשותף?

תשובה לכך ניתנה ב- ע"א 304/72 {בילאר נ' בילאר, פ"ד כז(1), 533 (1973)} שם דובר על דירת מגורים של זוג הורים. האם ביקשה שבנה הבגיר יגור עימם בדירה, חרף התנגדותו של האב.

בפסק-הדין נקבע, כי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין מתיר אמנם לכל שותף להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר בלי הסכמת יתר השותפים, וכל זאת בתנאי שלא ימנע אותו שימוש משותף אחר. והרי, כאשר שותף אחד מתיר לצד שלישי להשתמש בנכס או בחלק כלשהו ממנו, בניגוד לרצונו של השותף השני, הוא חוטא לאמור בסעיף בשני דברים: ראשית, המשתמש במקרקעין זה לא הוא עצמו אלא אחר. שנית, על-ידי התרת השימוש לצד שלישי, הוא מונע מהשותפים האחרים עשיית שימוש כזה באותו זמן.

אין ללמוד גזירה שווה לעניין זה מהעברת בעלות או מעשיית עסקה אחרת במקרקעין בלי הסכמת יתר השותפים שהחוק מתיר אותה, שכן על-ידי העברה כזאת לא נפגמת זכותם של השותפים האחרים ומאומה לא נגרע ממנה. מה שאין כן, כאמור, במקרה של התרת שימוש בנכס, או בחלק ממנו, לאדם אחר, בלי הסכמת יתר השותפים.

לעומת-זאת, ב- ע"א 458/82 {עדה וילנר נ' ורה גולני (משיבה פורמאלית), פ"ד מב(1), 49 (1988)} נפסק, כי אין למנוע משותף המבקש חזקה משותפת, להביא עימו את בן זוגו ואת ילדיו הסמוכים על שולחנו. אם על-ידי כך נמנעת מהשותף האחר להשתמש אף הוא באותם מקרקעין, יהיה הפתרון פירוק השיתוף.

2. פעולות לשמירה על המקרקעין המשותפים - כללי
פעולות נוספות שרשאי כל שותף לעשות במקרקעין, גם אם לא קיבל על-כך הסכמה מיתר השותפים, קשורות לשמירה על המקרקעין ולמניעת נזק מהם. סעיף 31(א)(2)(3) לחוק המקרקעין מסמיך כל שותף לזאת.

הסעיפים הנ"ל מאפשרים לכל שותף לעשות פעולות דחופות הדרושות להחזקה התקינה של המקרקעין, למניעת נזק במקרקעין ולהגנות הבעלות וההחזקה בהם, ובלבד שהשותף שעושה את אותן פעולות יודיע בהקדם לשותפים האחרים, מכוח סעיף-קטן (ב), בכדי שיוכלו להתייחס לפעולה, לאשר אותה או לדרוש לבטלה.

סעיף 32 לחוק המקרקעין מחייב כל שותף לשאת, לפי חלקו בשיתוף, בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה של המקרקעין וניהולם. במידה, ואחד השותפים הוציא מכספו הוצאות שהיו דרושות לביצוע הפעולות הנזכרות בסעיף 31 לעיל, רשאי הוא לחזור ולהיפרע מיתר השותפים לפי חלקיהם.

2.1 יישום סעיף 31 לחוק המקרקעין בנכס שמצוי בבעלות משפחה בחלקים שונים
ב- ע"א 458/82 {עדה וילנר נ' ורה גולני (משיבה פורמאלית), פ"ד מב(1), 49 (1988)} בעלים של דירה נפטר והוריש לבתו, מנישואיו הראשונים, 3/8 מהדירה. בדירה נשארו לגור אשתו השניה ובתה ולהן הוריש המנוח 5/8 מן הדירה. לימים נפטרה גם האישה השניה. הבת בעלת ה- 3/8% דרשה מהבת בעלת ה- 5/8% להתפנות מן הדירה. אותה בת לא הייתה זקוקה לדירה למגורים, שכן גרה בדירה אחרת, אלא מהסיבה שלא רצתה שהבת השניה תגור בדירה.

בפסק-הדין נדונה השאלה האם הבת השניה רשאית להישאר ולגור בדירה, בעוד שותפתה מתנגדת לכך?

בית-משפט השלום ביסס את דחיית התביעה לסילוק יד על סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין שעל פיו רשאי כל שותף במקרקעין לעשות בהם שימוש סביר "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". בית-המשפט ציין כי אין בפניו ראיה שהמשיבה מונעת בעד המערערת שימוש סביר באותה דירה, שכן המערערת כלל אינה מבקשת לעשות שימוש בדירה. בד-בבד, על יסוד סעיף 33 לחוק המקרקעין, ובהיות הדירה "תפוסה" על-ידי המשיבה, חייב בית-המשפט את המשיבה בתשלום שכר ראוי למערערת בעד השימוש בחלקה בשיעור 60% מדמי השכירות של הדירה כפנויה.

בית-המשפט המחוזי דחה את ערעורה של המערערת בציינו כי זו לא באה בכל טענה ולא הביאה כל הוכחה באשר לרצונה לגור בדירה יחד עם המשיבה. ממילא גם לא לובנה כלל השאלה אם שימוש סביר מצד שתיהן בצוותא הוא בגדר האפשר. לפיכך נשארה שאלה זו פתוחה לדיון ולהכרעה בין כאשר תבחר המערערת בעתיד להשתמש אף היא בדירה ובין במסגרת של בקשה מצד מי מהשתיים לבית-המשפט מוסמך בנושא זה.

בית-המשפט הוסיף כי הוא מתחזק בדעתו זו הן לאור עובדותיו של תיק זה והן לאור הוראותיו של סעיף 115 לחוק הירושה. בנוסף, דחה גם את הערעור על גובה השכר הראוי.

בבית-המשפט העליון ניתנו שלושה פסקי-דין באשר לדחיית הערעור. כל שלשת השופטים הסכימו לכך כי לא היה מקום להסתמך על סעיף 115 לחוק הירושה. סעיף זה מדבר על "דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה" שאז רשאים בן זוגו, ילדיו והוריו "שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש" להוסיף ולגור בה "כשוכרי היורשים" שבחלקם נפלה הדירה.

בענייננו, המורישה (האם) לא הייתה בעלת הדירה אלא אחד הבעלים ואילו המערערת, מהיותה "בעבר" יורשת של אביה כדי 3/8 מן הדירה, כלל אינה נמנית עם "היורשים" של האם ועל-כן אין לכפות עליה יחסי משכיר ושוכר עם המשיבה.

מאידך, קובעים השופטים, בדין נדחתה התביעה על יסוד סעיף
31(א)(1) לחוק המקרקעין.

בפסקי-דין נרחבים, מפי המשנה לנשיא כב' השופטת בן פורת וכב' השופטת נתניהו, נדונו תחולתם של סעיף 30 ו- 31 לחוק המקרקעין וכן סעיף 33 לאותו חוק. התעוררה מחלוקת בין שני פסקי-הדין באשר לפרשנות של "שימוש סביר" בדירה לצורך סעיף זה. כמו-כן התעוררה מחלוקת באשר לשאלת ההוכחה בדבר סבירות השימוש. ברם, הן לפי הפרשנות של המשנה לנשיא והן לפי הפרשנות של כב' השופטת נתניהו דין הערעור במקרה הנדון על-פי עובדותיו להידחות.

בשני פסקי-הדין נדונה בהרחבה שאלת השימוש המשותף של השותפים בנכס, מתי הוא ניתן לביצוע והמשמעות של המצב העובדתי, כאשר אין שני הצדדים יכולים להשתתף בשימוש בנכס משותף.

באשר למחלוקת בפירוש ל"שימוש הסביר" בנכס, נביא להלן את דעותיהם החולקות של כב' השופטת בן-פורת וכב' השופטת נתניהו:

המשנה לנשיא כב' השופטת בן-פורת, פוסקת כי, השאלה, היא האם עשתה המשיבה שימוש סביר בדירה הנדונה. זוהי, שאלה עובדתית שיש לבחון לפי תנאי המקום והזמן.

סבירותו של השימוש נקבעת על-פי אופי המקום לעומת אופי השימוש הנעשה בו (כגון שאין פותחים בית עסק במקום המיועד למגורים, או שאין משתמשים במקום, המיועד לעסק, בדרך הפוגעת בנכס). העובדה שהמערערת והמשיבה זרות זו לזו, כמו גם העובדה שלמערערת משפחה בת חמש נפשות, אינן נוגעות כלל לשאלת סבירותו של השימוש הנעשה בדירה.

באשר ליסוד, הדורש כי די בכך שהשותף המשתמש לא ימנע שימוש כזה מאחר, הכוונה שהוא לא יעשה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עימו בצוותא בנכס, אם הם מעוניינים בכך.

לפי גישת כב' השופטת בן-פורת, בית-המשפט לא ייזקק לטענה, ששימוש משותף בנכס אינו אפשרי, בגלל תכונותיו ותכונות השותפים, כאשר שימוש כזה כלל אינו נדרש, וכאשר השותפים האחרים כלל אינם מעוניינים לעשות שימוש כלשהו בנכס.

בהיעדר בקשה לחזקה משותפת וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים, למעשה, לעשות שימוש בנכס, אין לצוות על סילוק ידו של השותף - המשתמש - רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה, שהשימוש המשותף אינו אפשרי.

לגבי השכר הראוי, פוסקת כב' השופטת שיש לחשבו בהתאם לחלקו של כל שותף במקרקעין.

כב' השופטת נתניהו פוסקת כי יש לדחות את הערעור, לפיה, הבסיס העובדתי שנטען בתביעה הופרך. מאז פטירת האם, המשיבה הפכה לשותפה והיא רשאית, בהתאם לסעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, לעשות שימוש סביר במקרקעין. אמנם, המשיבה לא הציעה למבקשת לחלק עימה בשימוש בדירה, אולם לכאורה החזקה המשותפת הינה בלתי-מציאותית בהתאם לגודל הדירה.

להבדיל מדעתה של כב' השופטת בן-פורת, סבורה כב' השופטת נתניהו, כי במקרה כזה לא ניתן לומר שאותו שותף עושה שימוש סביר ואינו מונע מהשותפים האחרים שימוש כזה.

השימוש הסביר על-ידי השותף המחזיק צריך להיות כזה, שאינו מונע מהשותפים האחרים שימוש כזה, כלומר השימוש המשותף, שאותו אין למנוע מהשותפים האחרים, אף הוא צריך להיות שימוש סביר.

לפי כב' השופטת נתניהו, מגורים משותפים בדירה קטנה על-ידי שותפים רבים על משפחותיהם, תוך שימוש משותף במטבח ובשירותים, הם שימוש בלתי-סביר.

בנסיבות אלה, על-מנת להדוף את התביעה, הייתה צריכה המשיבה להוכיח, כי ניתן לחלק את השימוש בדירה לשניים, וכי היא מאפשרת שימוש סביר במקרקעין. אולם, שאלה זו לא עלתה ולא ניתנה למשיבה הזדמנות להוכיח כי נמנע ממנה שימוש כזה. מטעם זה פוסקת כב' השופטת נתניהו, יש לדחות את הערעור.

כב' השופט בך מאמץ את דעת הרוב בבית-המשפט המחוזי ומציין, כי ניתן להגיע למסקנה של דחיית הערעור בדרך קצרה. לדידו תביעת המערערת לסילוק יד הייתה מבוססת על הטענה שהנתבעות תפסו חזקה בדירה שלא כדין אחרי פטירת האם, היינו שהן בבחינת מסיגות גבול בדירה. ברם, לא הונחה תשתית עובדתית לטענה זו. אחת הנתבעות כלל לא התגוררה בדירה ואינה מתגוררת בה ואילו הנתבעת האחרת (המשיבה) אף היא לא תפסה חזקה בדירה לאחר מות האם אלא גרה בה ביחד עם האם מילדותה והמשיכה לגור בה לאחר פטירת האם.

אשר להוראות סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין הרי המערערת לא טענה שהמשיבה עושה בדירה שימוש "בלתי-סביר" במובן הסעיף האמור, או שמנעה מהמערערת שימוש דומה בדירה, ומשלא נכללה בתביעה כל עילה בדבר רצונה של המערערת לגור בדירה בשותפות עם הנתבעות, או בדבר רצונה שייעשה בדירה שימוש סביר אחר, אין זה מתפקידו של בית-המשפט להתעמק בשיקולים ספקולטיביים בדבר יכולתן המעשית של המתדיינות לגור בדירה במשותף או בדבר השימוש האחר הסביר שניתן היה אולי לעשותו בדירה. די בכך כדי להביא לדחיית התביעה של המערערת לסילוק יד הנתבעות מהדירה.

מגישת הרוב בבית-המשפט המחוזי ומפסק-דינו של כב' השופט בך עולה, כי הוא מצדד בפסיקתה של המשנה לנשיא כב' השופטת בן-פורת.

למעשה, בפסק-הדין הציגו השופטים דעות שונות ותוצאה אחת.

להלן תמצות דעותיהם באשר לשאלה מהו שימוש סביר:

כב' השופטת בן-פורת מציינת כי "שימוש סביר" יקבע על-פי הנסיבות, לרבות טיב הנכס (למשל דירה/עסק/פרדס) אופי המקום, אופי השימוש, היחסים בין הצדדים.

במקרה הנדון חשבה כב' השופטת בן פורת שהבת שרוצה לגור בדירה עושה בה שימוש סביר. לפיה די בכך שהשותף המשתמש אינו מונע מהאחרים להשתמש יחד איתו בנכס המשותף.

לעומתה, כב' השופטת נתניהו מגדירה "שימוש סביר" בדרך שונה, לדידה, מה שצריך להיות סביר זה השימוש המשותף על-ידי כל השותפים יחדיו. זה מבחן תיאורטי, כי ישנם מצבים בהם לא כל השותפים רוצים להשתמש בעת ובעונה אחת ולפי זה להחליט אם השימוש סביר או לא.

במקרה הנדון, מדובר על שתי אחיות עויינות זו לזו, ולכן לא סביר ששתיהן תגורנה יחד בדירה אחת, ולכן מגיעה כב' השופטת נתניהו למסקנה, כי השימוש במקרה זה אינו סביר.

בסופו-של-דבר איפשר בית-המשפט לבת בעלת 5/8% להמשיך ולהתגורר בדירה, אלא שכל שופט הגיע לזה בדרך אחרת. כיום הגישה השולטת היא של כב' השופטת בן-פורת.

ב- ע"א 549/73 {אנטוני והלן וינטרס נ' אלוני זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)} המובא להלן, תומך בגישתה של כב' השופטת נתניהו (והוא אף מוזכר בפסק-דינה). בפסק-הדין נדונה השאלה, האם רשאים מספר בעלי דירות בבית משותף לעשות שימוש בשטח של הרכוש המשותף, לצורך חניה לרכבם, זאת חרף התנגדותם של בעלי הדירות האחרים.

שם נדון הפירוש ל"שימוש סביר" כאמור בסעיף 31 לחוק המקרקעין, בהקשר של החניית רכב ברכוש משותף.

ברכוש משותף של בית שבו המערערים והמשיבים גרים במשותף, מחנים המערערים מכוניותיהם. המשיבים טענו, כי אין למערערים זכות להחנות את המכוניות בחצר המשמשת רכוש משותף. תקנון הבית אינו מציין שימוש מסויים לשטח המריבה וגם אסיפת הדיירים החליטה שאין היא נוקטת עמדה במחלוקת כיצד להשתמש בשטח הנ"ל. פקיד בתים משותפים ולאחריו בית-המשפט המחוזי סברו, כי אין למערערים זכות להחנות מכוניות בחצר המהווה רכוש משותף, ועל החלטה זו הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.

כב' השופט ברנזון פסק, כי כאשר התקנון שותק והאסיפה הכללית אינה נוקטת עמדה באשר לשאלה מה יעשה ברכוש מסויים, רשאי כל אחד מהדיירים לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר.

כב' השופט פסק כי כיום שימוש במכוניות הינו דבר נפוץ ולמכוניות אלו יש למצוא מקום חניה, ויש לראות בחניה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל שהוא כורח המציאות. כב' השופט ברנזון מתייחס לאופן השימוש ברכוש המשותף לאור סעיף 31 לחוק המקרקעין ופוסק:

"שימוש של אחד הבעלים באופן שאיננו מונע את השימוש מבעלי דירות אחרים, עולה בקנה אחד עם סעיף 31(א) לחוק המקרקעין, לגבי בעלים משותפים במקרקעין שאינם בית משותף, אמנם סעיף זה אינו חל על בתים משותפים אך הוא יכול לשמש מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בעניינים דומים שלא הוסדרו במפורש בחוק או על פיו."

ב- המ' 163/81 {בנימין בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 18-14 ירושלים, פ"ד לה(4), 277 (1981)} המבקש הוא בעל שש יחידות רישום בקומת הקרקע של בית משותף. היחידות נבנו בתור מחסנים. באחד הימים חפר המבקש תעלה ברכוש המשותף של הבית, במקום שבו קיימת גינת נוי, וכן פגע בגדר אבנים שמסביב לבית, כדי להניח צינור לשם חיבור המחסנים אל צינור הביוב העירוני, העובר ליד הבית.

נציגות הבית המשותף התנגדה להנחת הצינור, והעניין אף נדון בפני המפקח על רישום המקרקעין וממנו הגיע לבית-המשפט המחוזי. בבית-המשפט המחוזי נפסק, שחפירת התעלה והפגיעה בגדר אסורות בשל התנגדותם של בעלי הדירות בבית המשותף.

בניסיון זה, להנחת הצינורות, שבה והתנגדה נציגות הבית המשותף ואף השיגה צו מניעה נגד המבקש להפסקת החפירה והנחת הצינור. המניע של הנציגות להתנגדותה העקבית לחיבור המחסנים אל הביוב העירוני הוא, שהדבר עלול להוות צעד מכריע לקראת ניצול המחסנים כדירת מגורים, בניגוד לרישום של הבית המשותף (אם כי המבקש הצליח להשיג מן העיריה את ההיתר הדרוש לחיבור המחסנים אל הביוב הכללי).

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט לנדוי, בוחן האם פעולתו של המבקש נמצאת בגדר השימוש הסביר כאמור בסעיף 31 לחוק המקרקעין, לפי תנאי המקום והזמן. בית-המשפט קבע כי אין פגם בהחלטותיהם של המפקח ושל בית-המשפט המחוזי, שהשיבו תשובה שלילית על כך.

לפי הראיות, גרמה הנחת הצינור נזק ניכר לגינה הקיימת ברכוש המשותף. אין דייר יכול לעשות ככל העולה על רוחו ולהרוס מה שנשתל וטופח, ואף אין זו תשובה מספקת, שהוא מוכן להחזיר את המצב לקדמותו על-ידי חידוש הנטיעות בחלק שנהרס. פעולה כזאת יכולה להיעשות רק בהסכמתם של בעלי הדירות שבבית.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זכותו של שותף יחיד (סעיף 31 לחוק המקרקעין)