פירוק השיתוף דרך חלוקה (סעיף 47 לחוק המקרקעין)

1. כללי
סעיף 47 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"47. פירוק השיתוף דרך חלוקה
בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת מקרקעין בעין יקבע בית-המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים."

ב- ת"א (נת') 7886/01 {מסארווה מוחמד נ' עבדאללה מוחמד רעד+ 64 נתבעים, תק-של 2007(4), 9837 (2007)} עניינה של תביעה זו הינו פירוק שיתוף במקרקעין. זכויות בעלות במקרקעין מחולקות לשני חלקים בקו דימיוני הנקרא "קו התלם", כאשר החלק המערבי נמצא בשטח מדינת ישראל ואילו החלק המזרחי נמצא מחוץ לשטח מדינה.

בשנת 1949, לאחר הסכמי רודוס, הוזז קו הגבול מזרחה, למה שכונה "הקו הירוק", באופן ששטחי "המשולש" נכללו בשטח מדינת ישראל, ובכלל זה החלק המזרחי והכפר קלנסווה.

המשמעות המשפטית והקניינית של האמור לעיל הייתה כי החלק בחלקה המצוי מערבית לקו התלם הוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים כנכס נפקד, שכן בתקופה הרלבנטית לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950 (להלן: "חוק נכסי נפקדים") היה שטח זה כלול בשטח מדינת ישראל, בעוד בעלי הזכויות בו נמצאו בכפר קלנסוואה שנכלל אז בשטח מדינת ירדן.

האפוטרופוס לנכסי נפקדים הוציא ביום 07.01.01 שתי תעודות לפי סעיף 30(ב) לחוק נכסי נפקדים ובהן קבע כי החלק הנמצא מערבית מקו התלם הינו נכס נפקד המוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים.

תעודה אחת מתייחסת לשטח של 42,152 מ"ר הכלול במשבצת היישוב תנובות.

תעודה שניה מתייחסת לשטח של 11,500 מ"ר המצוי בין משבצת היישוב תנובות לבין קו התלם.

זאת-ועוד, בשנת 1975 נחתמו שלושה הסכמים בין בעלי זכויות בחלקה לבין רשות הפיתוח. בעלי זכויות אלה היו רשומים כל אחד כבעלים של 1/12 חלקים מהחלקה, שחלקם הוחזק על ידם בחלק המצוי מערבית לקו התלם וחלקם - בחלק המצוי מזרחית לקו התלם. תמורת שטח של 5,390 מ"ר שהוחזק על-ידי כל אחד מהנ"ל בחלקה, בחלק המצוי מערבית לקו התלם, קיבל כל אחד שטח שווה בשטחו בחלקות אחרות.

ניתן איפוא לסכם את המצב כך:

מתוך שטחה הכללי של החלקה בסך 95,889 מ"ר הוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים שטח של 53,652 מ"ר, והשטח הנותר (המצוי מזרחית לקו התלם) מסתכם ב- 42,237 מ"ר.

התקבל למעשה פיצוי עבור 16,170 מ"ר מתוך השטח שהוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ועבור השטח הנותר שהוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים (37,482 מ"ר) לא התקבל פיצוי.

נותרה איפוא יתרת שטח של 42,237 מ"ר, שבו יש לפרק את השיתוף בין בעלי זכויות אחרים, שזכויותיהם הרשומות מתייחסות לשטח של 79,719 מ"ר או יותר נכון לומר כי זכויותיהם רשומות המושע ומהוות 79,719/95,889 מכלל החלקה.

וכאן בנקודה זו, מתעוררת שאלה מרכזית לגבי האופן בו יש לבצע את פירוק השיתוף כדלקמן:

אלה המחזיקים או שהחזיקו במועד הרלבנטי בשטחים המצויים מזרחית לקו התלם (למשל, התובעים ונתבעים 2 ו- 3) טוענים כי יש לבצע את פירוק השיתוף באופן שבעלי הזכויות המחזיקים בפועל בשטחים המצויים מזרחית לקו התלם יזכו בשטח זהה במסגרת פירוק השיתוף, דהיינו יקבלו במסגרת הפירוק זכויות בעלות במלוא השטחים הספציפיים הנ"ל. מבחינתם, תרופתם של האחרים, אם בכלל, היא בקבלת פיצוי מהאפטרופוס לנכסי נפקדים, או בקבלת שטחים אחרים, ולא בקבלת שטחים בחלקה.

לעומת-זאת, אלה שהחזיקו במועד הרלבנטי בחלק מהחלקה הנמצא מערבית לקו התלם (למשל, הנתבעים 21,14,13) טוענים כי עליהם לקבל זכויות בשטחים בהם החזיקו בעבר, דהיינו מערבית לקו התלם, בנכס הנפקד, כי לא הייתה הפקעה כלשהי של שטחים אלה וכי אין נפקות לתעודות הנפקדות. הם גם מודיעים כי אין ברצונם לקבל זכויות בשטחים המוחזקים על-ידי אחרים (דהיינו בחלק המזרחי).

המינהל והאפטרופוס לנכסי נפקדים טוענים כי יש לפרק את השיתוף באופן שחלק החלקה שהוא נכס נפקד יירשם על שם האפוטרופוס ודוחים את טענות הנתבעים 13, 14, 21 בעניין זה.

לשיטתם, הקניית הזכויות בנכס הנפקד המהווה חלק מהחלקה התייחסה לזכיותיהם של כלל הבעלים בחלקה ולא לזכויות חלק מהם בלבד, שכן הבעלות בחלקה רשומה במושע.

הנתבעים הנ"ל ביקשו שלא להביע עמדה לגבי אופן החלוקה בין יתר הבעלים ביתרת השטח הנותר, אך לאור עמדתם בפסקה הקודמת, ועל-פי מה שהובע על ידם בדיון נראה כי הם תומכים בעמדה לפיה לצורך פירוק השיתוף יש להתחשב רק בבעלויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא בהחזקה בפועל, דהיינו כי כל בעלי הזכויות הרשומים זכאים לקבל חלק מתוך השטח של 42,237 מ"ר באופן יחסי לבעלותם הרשומה במקרקעין.

בשעתו וכשטופל התיק על-ידי סגן הנשיא כב' השופט גרובס הוגשו סיכומים על-ידי הצדדים לצורך מתן החלטה באשר לאון המשך ניהול ההליך, וכב' השופטת קולנדר קבעה בהחלטתה כי מאחר שהנתבעים 12 ו- 13 טוענים כי להם זכויות בחלק הנמצא מערבית לקו התלם והם זכאים להירשם ככאלה, אזי יש לקיים דיון לעניין זכויות הצדדים בחלק המערבי של החלקה.

הדיונים נמשכו לאחר מכן בניסיון להגיע להסדר כלשהו, אך משהסדר כזה לא הושג, יש לבחון שנית את מצב הדברים לגבי אופן ניהול ההליך.
מאחר שההחלטה שהוזכרה לעיל לא נתנה מענה לשאלה העיקרית שהוזכרה לעיל, סבר בית-משפט, כפי שצויין בישיבת יום 13.03.07 כי:

"...על-מנת להחליט לגבי אופן המשך ניהולו של תיק זה על בית-המשפט לקבל החלטה האם פירוק השיתוף המתבקש לגבי החלקה נשוא התביעה צריך להיעשות בהתחשב בחזקות במקרקעין שהיו קיימות במועדים הרלוונטיים, או בהתחשב בבעלויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין בלא להתחשב בחזקות האמורות."

באותה ישיבה ניתנה החלטה לפיה איפשר בית-המשפט לצדדים להגיש סיכומים ו/או סיכומים משלימים בשאלה זו וכן בטענה נוספת שהועלתה על-ידי הנתבעים 13, 14, 21 לפיה יש למחוק את הנתבעים 66 ו- 67 (מינהל מקרקעי ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים) מן ההליך, שכן אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבעלי זכויות בחלקה.

הצדדים אכן הגישו סיכומיהם בשאלות אלה ובהם חזרו על עמדותיהם.

באשר לשאלה האחרונה שנזכרה לעיל בדבר מחיקתם של הנתבעים 66 ו- 67, אין לקבל את הטענה כי יש למוחקם.

פירוק שיתוף במקרקעין מתבצע אכן בין הבעלים הרשומים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבעים 66 ו- 67 אינם רשומים כבעלי זכויות בחלקה, אך כבר נפסק לא אחת כי:

"ההקניה לאפוטרופוס של נכס שאושר על-ידיו כנכס נפקד אינה תלויה ברישום הנכס על שם האפוטרופוס."
{ע"א 1397/90 דיאב נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מו(5), 789, 796 (1992); ע"א 6912/98 חאלד רבאח נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד נח(2), 870, 874 (2004)}.

אי-רישום האפוטרופוס לנכסי נפקדים כבעל זכויות בנכס עלול לעורר בעיות טכניות ופרקטיות בהמשך הדרך, אם וכאשר יפורק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, שכן יהא צורך להחליט האם ניתן בהליך זה להורות על רישום זכויותיו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים בנכס הנפקד בלשכת רישום המקרקעין (אינני משוכנע כלל כי הליך פירוק השיתוף הינו ההליך המיועד לכך, וייתכן כי הזכויות בנכס הנפקד יוסיפו ויירשמו על שמות הבעלים הרשומים כיום ויהא על האפוטרופוס לטפל בנושא זה מאוחר יותר או קודם להשלמת פירוק השיתוף). מכל מקום, התעודה שהמציא האפוטרופוס לנכסי נפקדים מעידה על כך כי הנכס הוא נכס נפקד, כל עוד לא הוכח היפוכו-של-דבר (סעיף 30(ב) לחוק נכסי נפקדים.

כבעל זכויות בחלקה, גם אם לא נרשמו, חייב האפוטרופוס להיות צד להליך, להביע עמדתו ולטעון לשמירת זכויותיו, וככזה ודאי שאין להורות על מחיקתו ועל מחיקת מינהל מקרקעי ישראל המנהל את הנכסים הנפקדים מטעם האפוטרופוס.

השאלה המרכזית כפי שתוארה לעיל מעוררת קושי מסויים, אך הפתרון לעניות דעתי איננו מסובך.

פירוק שיתוף במקרקעין אפשרי בין מי שרשומים כבעלי הזכויות במקרקעין, וזכאי לעתור לכך כל שותף במקרקעין. כך מורה במפורש סעיף 37 לחוק המקרקעין. הוראות סימנים א' וב' לפרק ה' לחוק המקרקעין העוסקים בשיתוף ובפירוק שיתוף חלות על זכות הבעלות (סעיף 27 לחוק) ועל זכויות אחרות במקרקעין (סעיף 45 לחוק).

זכות ההחזקה איננה יכולה להיחשב כ"זכות אחרת במקרקעין" לצורך פירוק השיתוף, שכן אין היא זכות מהזכויות הנזכרות בחוק.

מכל מקום, כאשר פירוק השיתוף מתבקש בדרך של חלוקה בעין ברור כי הכוונה היא לחלוקה בעין של זכויות הבעלות בחלקה על דרך של פיצולה למספר יחידות רישום ורישום הבעלים כבעלי הזכויות ביחידות אלה באופן שיפורק השיתוף ביניהם.

אשר-על-כן, דרך המלך היא לפרק את השיתוף בין בעלים הרשומים במושע באמצעות חלוקת המקרקעין בעין וחלוקת הזכויות ביחידות שיווצרו בין השותפים לפי חלקיהם היחסיים בכלל המקרקעין, כשבמקרה הצורך ניתן להורות גם על תשלומי איזון (סעיף 39(ב) לחוק).

הבעייתיות הקיימת בענייננו נובעת מהקניית חלק מהחלקה כנכס נפקד לאפוטרופוס לנכסי נפקדים.

הקניה זו יכולה להתבצע רק לגבי חלק ספציפי משטח החלקה ולא כזכות משותפת עם אחרים, שכן הגדרת "נכס נפקד" היא הגדרה תלויית שטח (ר' הגדרת "נפקד" ו"נכס נפקד" בסעיף 1 לחוק נכסי נפקדים).

מכאן שהקניית הנכס הנפקד לאפוטרופוס לנכסי נפקדים איננה הופכת אותו לבעל זכויות במושע בחלקה אלא לבעל זכויות בשטח ספציפי בחלקה, כאשר זכויותיו אלה יוכלו להירשם באופן המשקף את המציאות רק כאשר יפורק השיתוף בחלקה.

ברור, איפוא, כי הזכויות ביתרת שטח החלקה שאינן נכס נפקד אינן מספיקות לשאר בעלי הזכויות הרשומים, שכן חלקם היחסי בחלקה גבוה מחלקו היחסי של החלק שאינו נכס נפקד, גם לאחר שהפחתנו את זכויות מי שקיבלו פיצוי עבור חלקיהם בנכס הנפקד.

בשאלה שבמחלוקת בין הצדדים, אינני יכול לקבל את התזה של מי שהחזיקו במועד הרלבנטי בחלק הנמצא מזרחית לקו התלם, לפיה עליהם לקבל זכויות בחלקה שיתאמו את השטח בו הם מחזיקים. גם אם החזקתם זו נובעת מהסכמי שימוש או הסכמים אחרים כלשהם, ברור כי הזכות המהותית השולטת והגוברת על שאר הזכויות היא זכות הבעלות, ואם יקבלו אותם מחזיקים את מלוא תאוותם, כפי שמתבקש על ידם, ייפגעו באופן קשה ואנוש זכויות יתר הבעלים שהחזיקו בצד המערבי בשעתו.

בית-המשפט יכול להתחשב במשאלות השותפים (סעיף 43 לחוק המקרקעין) ולכן בעת שמפורק השיתוף יכול הוא גם להתחשב בהחזקה בפועל בשטחים אלה או אחרים על-מנת להשתדל ולהביא למצב שהחלוקה בעין תשקף ככל האפשר את ההחזקה בפועל וזאת, כאשר ההחזקה תואמת את זכויות הבעלות. ואולם, כאשר נדרש בית-המשפט להתחשב בהחזקה בפועל לגבי עצם פירוק השיתוף ולא בצד הפרקטי של הפירוק בפועל, וכאשר בית-המשפט מתבקש להגיע לתוצאה לפיה בעלי זכויות בעלות במקרקעין לא יקבלו כל חלק במקרקעין לאחר פירוק השיתוף, רק משום שהחזקתם בחלקה הייתה באותו חלק שהוקנה כנכס נפקד לאפוטרופוס הכללי, לא יעלה על הדעת כי בית-המשפט יגיע לתוצאה בלתי הגיונית ובלתי צודקת זו, מה גם שהיא אינה תואמת את הוראות החוק.

העובדה כי ניתן פיצוי לחלק מבעלי הזכויות בנכס הנפקד בדמות שטחים חלופיים, אין בה כדי להביא למסקנה שונה. הפיצוי שניתן אין בו כדי לשלול את זכויותיהם של מי שלא ניתן להם פיצוי ושהם בעלים משותפים של הקרקע. ההשלכה היחידה של פיצוי זה הינה כי מי שקיבל את הפיצוי או חליפיו לא יוכלו לטעון לזכויות באותו חלק במקרקעין בגינו קיבלו פיצוי.

המסקנה היא כי ככל שיפורק השיתוף על דרך של חלוקה בעין, יש לבצע את הפירוק באופן שכל בעלי זכות הבעלות הרשומים בחלקה (בכפוף לאמור בסעיף הקודם לעיל) יקבלו שטח יחסי מתוך שטח החלקה שאיננו נכס נפקד, בהתאם לשיעור חלקם בחלקה כולה.

מובהר כי החלטה זו איננה באה לשנות את החלטת כב' השופטת קולנדר מיום 04.07.04 שנזכרה בסעיף 10 לעיל, והמתייחסת למעשה לטענות הנתבעים 13, 14, 21 התוקפים את נושא הנפקדות וטוענים כי עליהם לקבל זכויות במסגרת פירוק השיתוף בחלק המערבי של החלקה המהווה, נכון להיום, נכס נפקד. באותה החלטה נקבע כי יש לקיים דיון בעניין זה.

מאחר שהתובעים הביעו בדיון האחרון עמדה כי אם לא תתקבל גישתם לעניין האופן שבו צריך להתבצע פירוק השיתוף, ישקלו האם ממשיכים הם בתביעתם, ניתנת להם אפשרות למסור הודעה לבית-המשפט תוך 21 יום האם ממשיכים הם בתובענה או מבקשים הם למוחקה.

בנוסף, תעביר המזכירות תיק זה לסגנית הנשיא, כב' השופטת בלטמן, המחליפה את הח"מ בתיק זה, לצורך קביעת מועד דיון בתיק, אם יחליטו התובעים כי הם ממשיכים בתובענה.

2. סעיף 47 לחוק מקרקעין בענייני משפחה
ב- תמ"ש (כ"ס) 38900-06 {עבד אלסתאר חליל עזאם נ' חסן עבד אלג'ני עאזם חלתה, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.12.10)} התבררה תביעה לפירוק שיתוף בעין.

התובע 1 (בעלה של התובעת 2 ולהלן: "התובע") הינו הבעלים הרשום של מחצית הזכויות בחלקה חקלאית במושע, בשטח של 7613 מ"ר בטייבה (להלן: "החלקה"). אבי התובעת (להלן: "המנוח") היה הבעלים הרשום של המחצית האחרת בזכויות בחלקה. התובעים עותרים לשני סעדים.

האחד - קבלת סעד הצהרתי לפיו התובעת 2 (אחות הנתבעים 11-1, וביתה של הנתבעת 12 ולהלן: "התובעת") הינה בעלת 1/14 חלקים מהחלקה. זאת, מכוח הסכם מתנה. לפי הסכם הנ"ל, האב המנוח נתן לשבע בנותיו, התובעת והנתבעות 11-6, במתנה וללא תמורה את זכויותיו בחלקה בחלקים שווים.

השני - פירוק השיתוף בעין של הזכויות בחלקה בהתאם ובדומה לאופן בו השתמשו הצדדים בחלקה עובר לתובענה. כך שהתובע יקבל לידיו את המגרש הצפוני, בו השתמש והחזיק עוד בחיי המנוח, ואילו התובעת תקבל 1/7 מהמגרש הדרומי (החלק בו החזיק והשתמש המנוח) באופן שהחלק שיוקצה לה יהא צמוד לחלקו של התובע.

לטענת הנתבעים, התובעים מבקשים חלוקה בעין זו, על-מנת "להציל" עצמם מהפקעה עתידית, לגבי החלק הדרומי. בסיכומים נטען, כנגד תקפות הסכם המתנה.

בית-המשפט לענייני משפחה קיבל את התביעה.

טענות הנתבעים כנגד תקפותו של הסכם המתנה נדחו הן מחמת היותן שינוי חזית לנטען בכתב ההגנה והן מטעמים הנוגעים לגופם של דברים. העסקה נשוא הסכם המתנה דווחה לרשויות המס. לבד מכך, גם אם הסכם המתנה לא מומש עד כה, הרי שיש לראות בו, למיצער, התחייבות ליתן מתנה, וכל עוד לא נטען והוכח כי המנוח חזר בו מכוונתו למתן המתנה ניתן לקיימה על-ידי ביצוע הפעולות הנדרשות בדין לצורך רישום זכות במקרקעין, ואין ההתחייבות בטלה מאליה. מכאן שהתובעת רשאית לפעול לקיום התחייבותו של אביה המנוח בהסכם המתנה ולרשום את זכויותיה על 1/14 משטח החלקה.

לעניין בקשת התובעים לפירוק בעין של שותפות הצדדים בחלקה סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. חוק המקרקעין מכיר במספר דרכים לפירוק השיתוף, יחד-עם-זאת חלוקה בעין הינה הדרך המועדפת על המחוקק. לפיכך כל עוד עסקינן במקרקעין הניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

יחד-עם-זאת, לא ייתן בית-המשפט צו לחלוקה בעין של מקרקעין מקום שבו שוכנע כי החלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם. המבחן האם עסקינן במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין יעשה מכח דיני התכנון והבניה. כיוון שכך, ראשית דבר על בית-המשפט לבחון האם אכן החלוקה המבוקשת אפשרית מבחינה תכנונית, ולוודא כי החלוקה מתבצעת על-פי תשריט חלוקה מאושר על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה. זאת-ועוד, על-פי הוראות סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין במקום שבו חלוקה בעין תהיה אפשרית רק עם תשלומי איזון, רשאי בית-המשפט להתנות את צו החלוקה בתשלום כאמור.

בנוסף, עת דן בית-המשפט בהצעת החלוקה, מצוּוֶה בית-המשפט להתחשב בזכויות החזקה שתפסו השותפים בפועל ובמחוברים שבנו. וזאת על-אף שהובהר בפסיקה כי הסכם שיתוף בין שותפים אינו גורע מזכויותיו הקניניות של כל אחד מהם בכלל המקרקעין המשותפים. במקרה דנן, אין כל מחלוקת כי חלוקה בעין אפשרית.

לגבי מועד הפירוק, כיוון שטרם הופקדה תוכנית מיתאר העלולה להזיק למי מהצדדים (תוכנית המיתאר הכוללת הפקעת שטחים מהאגף הדרומי) ונוכח הוראת היסוד שבסעיף 37(א) לחוק המקרקעין לפיה "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", אין מקום להורות על עיכוב פירוק השיתוף. עם-זאת, ועל-מנת למנוע חשש כי בעתיד הקרוב אפשר שיגרם להם נזק כתוצאה מתוכנית מיתאר אשר עלולה להפקיע משטח החלקה, נקבע מנגנון פיצוי לצד הנפגע באם אכן תעשה הפקעה של חלקים מהחלקה בחמש השנים הקרובות.

נקבע שהחלוקה בפועל תהיה בהתאם למבוקש על-ידי התובעים. חלוקה זו, שהומלצה על-ידי המומחה שמונה על-ידי בית-המשפט היא החלוקה הראויה והנכונה בנסיבות העניין. כך על-פי הוראת סעיף 43 לחוק המקרקעין לפיו "בית-המשפט יתחשב ככל האפשר כדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".

מכאן מתבקש, ראשית דבר, כי חלקה של התובעת יהא בצמוד לחלקו של התובע, וזאת הן בשל כך שהתועלת שיפיקו בני הזוג משתי חלקות מקרקעין הצמודות זו לזו עולה על תועלתן של שתי חלקות נפרדות. והן כעולה מהוראת סעיף 47 לחוק המקרקעין.

סעיף 47 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"47. פירוק השיתוף דרך החלוקה
בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת מקרקעין בעין יקבע בית-המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים."

נוכח הוראה הנ"ל הקובעת כי החלוקה תעשה באופן בו ישמרו המחוברים למקרקעין ככל הניתן בידי בעליהם נקבע שראוי לשמר את אופן ההחזקה והשימוש במקרקעין כפי שהיה עובר להגשת התביעה. זאת-ועוד, נראה כי האמור נדרש ומתבקש אף מתוך חובת תום-הלב הנדרשת בהתנהגותם של שותפים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק השיתוף דרך חלוקה (סעיף 47 לחוק המקרקעין)