רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
בבחינת אופיו ומהותו של הרישיון במקרקעין, חזרה ונשנתה שאלת המפתח באם רישיון במקרקעין הינו זכות במקרקעין.חוק המקרקעין מפרט מהן הזכויות במקרקעין כגון בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
לאחר חקיקתו וכניסתו לתוקף של חוק המקרקעין נולדה מחלוקת ביחס לשאלה האם רישיון במקרקעין הינו זכות במקרקעין.
לגישתה של נ' זלצמן ההסדר בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה אינו שולל את מוסד הרישיון במקרקעין {ע"א (חי') 2051/04 ארד ניסית ואח' נ' ניניו קלרה, תק-מח 2004(4), 225 (2004)}.
לעומת זאת, יש הגורסים על בהתאם לאמור בסעיף 161 לחוק המקרקעין {"מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק"}, ניתן, לכאורה, לקבוע מפורשות כי אין זכויות במקרקעין, אלא, הזכויות המנויות בחוק הנ"ל ובשים-לב כי חוק המקרקעין אינו מכליל ברשימת הזכויות את המושגים "רישיון" או "רשות".
לעניין האחרון, יפים הם דברים בית-המשפט ב- ע"א 318/83 {אגוזי שפע בע"מ נ' שיבר, פ"ד לט(4), 322 (1985)} לפיהם "חוק המקרקעין מכיל רשימה סגורה של זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכתנא, זיקת הנאה וזכות קדימה. המושג "רשות" אינו נכלל ברשימה זו... למיטב ידיעתי, אין באף חוק הוראה הקובעת זכות במקרקעין שעניינה "רשות" ".
מן האמור לעיל עולה כי לדעת בית-המשפט זכות בר-רשות במקרקעין איננה זכות במקרקעין {ראה למשל ע"א (ת"א) 1414/00 דן גת בע"מ נ' עונה יוסף ואח', תק-מח 2001(4), 371 (2001); ע"א 17/72 אליהו נ' גרודה, פ"ד כז(1), 337 (1973)}.
יוער כי אחת התוצאות המתבקשות מן האמור לעיל היא שקבלת רשות כזו איננה "עסקה במקרקעין", ואין חובה, על-כן, שהרשות תינתן בכתב דווקא {ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.
הגדרת המונח "זכות במקרקעין" משתנה בתוכנה ובמהותה בדינים השונים הנוגעים למקרקעין. משמעות זו משתנה בהתאם לאינטרס החקיקתי העומד ביסוד הוראת הדין.
כלומר, לא תמיד הענקת הזכות במקרקעין או התחייבות להענקת זכות במקרקעין, מעידים אף על קנייניותה של הזכות.
חוק המקרקעין קבע את הסממנים השונים המלמדים על קנייניותה של הזכות במקרקעין.
חוק המקרקעין אף קבע, כאמור, בסעיף 161 לחוק כי "החל מתחילת תוקפו של החוק אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". הפרשנות השמרנית קובעת כי בקביעה זו יצר חוק המקרקעין רשימה סגורה של זכויות במקרקעין והן אלו המפורטות אך ורק בחוק המקרקעין.
כלומר, קיומה של זכות במקרקעין כזכות קניינית הינה פועל יוצא של היותה ברשימת הזכויות במקרקעין המפורטות בחוק המקרקעין.
לגישתו של בית-המשפט ב- תמ"ש (ת"א) 212970/96 {ח' מ' ואח' נ' א' ה' ואח', תק-מש 2001(2), 67 (2001)}, לאור הבעייתיות הנוגעת באשר לסיווגה של הרשות כזכות במקרקעין, יש לאמץ את הגישה הליברלית יותר המכניסה את מוסד הרישיון תחת כנפי הזכות במקרקעין במשמעותה בחוק המקרקעין.
לדעתנו, אף יש להרחיק לכת ולהכניס הוראה מפורשת ביחס למוסד הרישיון בחוק המקרקעין ובכך להחיל על מוסד זה את דרישות החוק בנדון.