רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
בתביעה לסילוק-יד במקרקעין, נותן הרשות חייב ליתן הודעה על ביטול הרישיון וכן, צריך נותן הרישיון כי יעבור זמן סביר כלשהוא בין מתן ההודעה לבין הגשת התביעה וכל זאת כפי שיובאר להלן. כמו-כן, מתן ההודעה תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ובהסכם או הסדר שעל פיו ניתנה הרשות.במקרה והרישיון ניתן לתקופה ארוכה ומקבל הרישיון השקיע השקעה ניכרת לשם ביצוע רשות וזאת בידיעתו של המרשה, בעל המקרקעין, הרי אין לראות ברישיון זה, רישיון לצמיתות והמרשה, בעל המקרקעין, רשאי לבטל את הרישיון לאחר מתן הודעה סבירה מראש.
ביטול הרישיון נעשה על-ידי מתן הודעה, אולם, עם מתן ההודעה צריכה להינתן לבעל הרשות תקופה סבירה שיוכל לעשות בה את ההסדרים הדרושים לו כדי להסתגל למצב החדש.
אין צורך כי נותן הרישיון יתן למקבל הרישיון זמן המתקבל על הדעת לפינוי המקום, אלא, יש צורך כי יעבור זמן המתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי {ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע' כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474 (1951)}.
ב- ע"א 182/63 {עבד נאיף קוסייני נ' חסין חמדן ואח', פ"מ מ 11 (1964)} נדון מקרה בו ניתנה למשיבים רישיון על-ידי המערערים להחזיק באדמתם וכן רישיון לבנות עליה צריפים לשימושם של המשיבים.
בין המערערים למשיבים נחתם הסכם ובאחד הסעיפים {סעיף 2 להסכם הנ"ל} נקבע כי המערערים רשאים לבטל את הרישיון לאחר משלוח הודעה למשיבים.
המערערים טוענים כי שלחו הודעה למשיבים אולם, הלה מכחישים קבלתה של ההודעה.
בית-משפט קמא קבע כי סעיף 2 להסכם הנ"ל חייב לא רק עצם משלוח ההודעה, אלא, גם את הגעתה לתעודתה, וזאת כדי שיהיה סיפק בידי הנתבעים להרוס ולהעביר כל מה שהקימו על האדמה.
לאור קביעות אילו של בית-משפט קמא, קבע כב' השופט דורי כי תחילה יש להוכיח את משלוח ההודעה/מכתב לכתובת הנכונה של המשיבים ואחר-כך, יש להוכיח את עצם קבלת ההודעה/המכתב.
מאחר ולא הוכח בבית-משפט קמא, כי ההודעה/המכתב הגיע לכתובת הנכונה קבע כב' השופט דורי כי אין טעם לדון בעצם קבלת ההודעה/המכתב ולאור האמור לעיל, דחה כב' השופט דורי את הערעור.
בפרשת מרדכי גרוס קבע בית-המשפט כי תקופה של שלושה חודשים מספקת להודעה להפקעת הרישיון ובהדגישו כי אפילו היה המועד של שלושה חודשים מצומצם, הרי מאז הגשת התביעה עברו למעלה מארבע שנים ובמשך הזמן הזה היה המערער יכול להעיבר את מטבחו למקום אחר {ע"א 517/70 מרדכי גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ, פ"ד כו(5), 175, 178 (1971) (להלן ולעיל: "פרשת מרדכי גרוס")}.
בפרשת ד"ר יצחק רוזנבוים הועלתה הטענה מפי המערער כי ההודעה שניתנה על-ידי המשיבים לפנות את דירתם תוך תשעה ימים מן ההודעה אינה הודעה מספקת. בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי התביעה לסילוק-ידו של המערער הוגשה לאחר כשלושה חודשים מיום מתן ההודעה.
ב- ע"א (ת"א) 15/73 {יוסף אלפוצי נ' שלום וחנה לוי, פ"מ תשל"ד(ב), 394 (1973)} קיבל בית-המשפט המחוזי את קביעתו של בית-משפט קמא ודחה את הערעור בקובעו כי במקרה הנדון נשלחה למערער הודעת פינוי ביום 23.6.70 ואילו התביעה לפינוי המערער הוגשה ביום 16.9.70, ומאז ועד למתן פסק-הדין חלפו למעלה משנתיים. במצב דברים זה, עולה ברורות, כי ניתנה למערער אורכה סבירה לפינוי הדירה.
כאן המקום לשאול מדוע ישנה חשיבות רבה לעבירת הזמן בהקשר ביטול הרישיון?
לשאלה זו ניתן למצוא תשובה ב- ע"א 145/65 {יצחק דב סיני נ' מנהל העזבון הזמני של המונחה מרים סיני, פ"ד יט(4), 403, 410 (1965)}, שם קבע כב' השופט זילברג כי עבירת הזמן היא רק תנאי לכך שבית-המשפט יוכל לצוות על פינוי מיידי.
במקרה הנדון, בשל הסיבה שעבר זמן סביר בין הגשת התביעה לסילוק היד שהוגשה ביום 19.3.62 לבין מתן פסק-הדין שניתן ביום 7.11.63, הורה בית-המשפט על פינוי מיידי.
כמו-כן, במקרים בהם השקיע בר-רשות השקעות משלו במקרקעין תוך כדי שימושו ברשות שניתנה לו, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על-מנת שנותן הרישיון יוכל לבטלה.
כך גם במקרים בהם מקבל הרישיון הביא עימו חפצים ורהיטים למקרקעין. במקרה כגון האחרון, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על ביטול הרישיון וזאת על-מנת שמקבל הרישיון יוכל לעשות את הסידורים הדרושים והמתאימים ולהעביר את נכסיו למקום אחר {ע"א 160/62 עובדיה לוי ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר תל-אביב-יפו, פ"ד טז(3), 1773, 1777 (1962)}.
תנאי בל-יעבור הוא שנותן הרישיון "יגלה את דעתו", על אודות ביטול הרישיון. כלומר, נותן הרישיון חייב ליתן הודעת ביטול מפורשת אשר תביע את התנגדותו להישארותו של מקבל הרישיון בחלקתו.
וכפי שכבר נאמר, ישנו הצורך שיעבור זמן סביר ומתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי.
ב- ע"א 191/59 {הסוכנות היהודית לא"י נ' אפרים צ'פני, פ"ד יד(3), 1692 (1960)} נדון מקרה בו נציג המערערת הגיע בשנת 1957 למשיב והודיע לו כי עליו לפנות את הנכסים שמסרה המערערת למשיב. לאחר שלושה ימים ממתן הודעה זו, הגישה המערערת תביעה לסילוק-ידו של המשיב בטענה כי הרישיון שניתן למשיב בוטל ועל-כן מבקשת היא לפנותו.
בא-כוח המערערת טען כי משך הזמן שיש להתחשב בו, כדי לקבוע אם למשיב היתה שהות מספקת לפנות את המקום, הוא משך הזמן שעבר בין תאריך הודעת הביטול {חודש מאי 1957} לבין תאריך מתן פסק-הדין {חודש מאי 1958} כלומר, יוצא איפוא כי למשיב היתה שהות של שנה אחת כדי לפנות את הנכסים - שהות שלטענת בא-כוח המערערת ניתן לראותה כסבירה ומספקת.
במקרה דנן, בית-המשפט שלערעור דחה טענה זו ודחה את תביעת המערערת לסילוק-ידו של המשיב {כך גם בית-המשפט המחוזי} וקבע כי לפני הגשת התביעה, היתה למשיב שהות של שלושה ימים בלבד לשם ביצוע הפינוי הנדרש - תקופת זמן זו אין לראותה כמתקבלת על הדעת, וכסבירה לשם ביצוע הפינוי.
ב- ע"א 50/77 {אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)} קבע בית-המשפט כי כאשר לא מדובר ברישיון שניתן במפורש, כי אם מדובר ברישיון מכללא, אין חובה לשלוח הודעת ביטול הרישיון לפני הגשת התביעה.
בית-המשפט סבר כי גם אם לא ניתנה הודעה בכתב על ביטול הרישיון, ניתן לראות את ביטול הרישיון בעצם הגשת כתב התביעה.
בית-המשפט הוסיף, כי לפי הפסיקה, אין זה הכרחי שבעל הזכות יתן זמן סביר בהודעת ביטול הרישיון, וגם אם לא נתן זמן כזה, והגיש את התביעה זמן קצר לאחר ביטול הרישיון, התוצאה היחידה היא שבית-המשפט יתן זמן סביר לסילוק-ידו של המחזיק ופסק-הדין לא יבוצע לפני עבור זמן זה.