רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
בר-רשות למול זכויות צד שלישי
נשאלת השאלה, האם הרישיון גובר על זכויות, שרכש צד שלישי לאחר שהתגבש הרישיון?רישיון בלתי-הדיר גובר על כל זכות צד ג' אחרת ככל שהוקנתה מאוחר יותר {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4), 27 (2004)}.
הרישיון מכוח השתק, שהוא תחליף חוזי, מחייב רק את נותן הרישיון ואין כוחו יפה כלפי רוכש הזכויות במקרקעין. אף האפשרות להעניק בדרך ההיקש הגנה לבעל הרישיון כלפי צד שלישי על יסוד סעיף 9 לחוק המקרקעין, המגן על המתקשר בעסקה במקרקעין מפני המתקשר בעסקה נוגדת מאוחרת, נשללה בשל פגיעתה בתוקף הרישומים בספרי המקרקעין {ראו נינה זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב(1), 24, 39-38 (תשנ"ה)}.
אך הלכה למעשה, הכירה הפסיקה, גם לאחר קבלת חוק המקרקעין, ברישיון בלתי-הדיר, הפועל כלפי צד שלישי. כך, למשל, יורשיו של בעל מקרקעין, שעל יסוד התחייבות לביתו לתת לה מבנה שעל חלקתו כדי שתגור בו עם משפחתה, השקיעה הבת במבנה כספים רבים, הפכה אותו לבית מגורים והתגוררה בו ברשות אביה במשך שנים - אינם רשאים לבטל את הרשות, שהפכה לבלתי-הדירה, כפי שהאב המנוח לא היה רשאי לבטלה {ע"א 588/81 צ'יזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}.
כמו-כן הוכרה גם הזכות שביושר של קונה - אשר התקשר בחוזה לרכישת הבעלות או כל זכות אחרת במקרקעין – באופן שזכותו, כוחה יפה גם כלפי צדדים שלישיים {ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199 (1999)}.
זאת כאמור, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה למי שהתקשר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין עדיפות על פני מי שרכש זכויות אחריו, זולת אם נרכשו המקרקעין בתמורה ובתום-לב והעסקה נרשמה בספרי המקרקעין.
"מדיני העסקאות הנוגדות עולים הסדרים נורמטיביים שיש להם השלכה מעבר לדיני העסקאות הנוגדות. דיני העסקאות הנוגדות קובעים הסדר, שיש לו השלכות רוחב בכל שדה הקניין. אכן, מדיני העסקאות הנוגדות אנו למדים כי התחייבות להקניית זכות בנכס מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. התחייבות להקניית נכס חדלה מלהיות התחייבות אובליגטורית גרידא. היא התחייבות אובליגטורית המצמיחה זכות מעין-קניינית. מכאן אני למד כי עיקול אין בכוחו "להתגבר" על זכות זו."
{כב' הנשיא (כתוארו אז) א' ברק בפרשת בנק אוצר החייל, שם, 252}
סעיף 9 מעניק אף לבעל הרישיון הבלתי-הדיר - שעוצמת האינטרס שלו שווה, לכל הפחות, לאינטרס של מי שהתקשר בעסקה לרכישת מקרקעין - עדיפות על פני עיקול, שהוטל על-ידי נושהו של בעל הזכות במקרקעין.
בדומה למי שמתחייב למכור את המקרקעין, שזכויותיו הופכות כפופות לזכויות הקונה, כך גם זכויותיו של מי שהעניק את זכות השימוש כפופות לזכות בעל הרישיון, וכשם שהמעניק את זכות השימוש אינו רשאי לחזור בו ממנה, כך אין לנעבר, להוציא הרוכש בתמורה או בתום-לב בעסקה שהסתיימה ברישום - הכוח "לטרוף" את המקרקעין, הכפופים לרישיון הבלתי-הדיר, מידיו של החייב {ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4), 27 (2004)}.
העדיפות אינה מוחלטת וזכות בעל הרישיון, בדומה לזכות הקונה, כפופה לחובת תום-הלב ולתורת ההשתק. בנסיבות מסויימות - כגון הצגת מצג מתוך רשלנות ממשית או אף תרמית כלפי צד שלישי, אשר הסתמך על מצג זה ושינה מצבו לרעה על-סמך ההנחה, כי המקרקעין אינם כפופים לרישיון, עשויה התנהגות בעל הרישיון להיחשב כחסרת תום-לב, וזכותו העדיפה תישלל {פרשת בנק אוצר החייל, שם, 288-287; ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4), 27 (2004)}.