רישיון במקרקעין בעין המשפט
הפרקים שבספר:
- רישיון במקרקעין - חלק כללי - מבוא
- האם רישיון הינו "זכות במקרקעין"
- מיהו "בעל"?
- האם יש צורך בהסכם מפורש ליצירת רישיון?
- האם הרישיון הינה זכות הניתנת להעברה?
- מה בין שכירות לרישיון במקרקעין?
- הסמכות המקומית
- הסמכות העניינית
- כתב התביעה ועילת התביעה
- נטל ההוכחה
- סוגי הרישיון במקרקעין - רישיון חינם
- יצירתו של "רישיון מכללא" להבדיל מרישיון מפורש או "רישיון חוזי"
- רישיון בתמורה
- רישיון בלתי-הדיר
- רישיון היונק את חיותו מיחסים משפטיים מיוחדים שבין הצדדים
- הרישיון וביטולו - מבוא
- אורכה לפינוי - עם ביטול הרישיון
- ביטול רישיון חינם
- ביטול רישיון בתמורה
- מתן הודעת ביטול - על-ידי מי?
- ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
- התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
- מקור העילה
- ביטול רישיון - מעמדו של בר-הרשות כמסיג גבול
- דמי שימוש ראויים
- בר-רשות וזיקת הנאה
- בר-רשות והצמדת הרשות לזכות השכירות
- בר-רשות למול זכויות צד שלישי
- מעמדו של בעל רישיון במקרקעין - האם ניתן לראות בו טובת הנאה?
- פסקי-דין מנחים מן העת האחרונה
- ההבחנה בין חוכר לדורות ובר-רשות
ביטולו של רישיון "בלתי-הדיר"
במקרה בו ניתנה הרשות לפלוני להקים מבנה על חלקתו של אחר, ניתן לראות בכך לא רק רשות לבנות ולהשקיע אלא גם רשות לעשות את המקום שייבנה בית מגורים לפלוני ולבני ביתו, ללא הגבלת זמן וזאת כל עוד אין ללמוד מנסיבות העניין כי הצדדים סיכמו ביניהם תנאים אחרים.כדי לבחון אם מן היושר הוא שרשות בלתי-הדירה, ללא הגבלת זמן, תבוטל על-ידי מי שהעניקה, יש לבחון נסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו.
בנוסף, ישנן נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק.
המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן, יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן ואם אכן זו המסקנה המתבקשת.
לא בכל מקרה בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים כפי שיש גם מקרים בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.
אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, כלומר, יש נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק-ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 רוזן נ' עו"ד סלונים, פ"ד לט(2), 377, 342 (1985)}.
ב- ע"א (יר') 112/83 {מקס בן שיטרית ואח' נ' דני בזל ואח', פ"מ תשמ"ד(ג), 522 (1984)} בדעת רוב קבעו כב' השופטים צ' טל, ש' ברנר ו-ש' פינקלמן כי המערער הרשה בשעתו למשיבים להעביר בחלקתו את מערכת הביוב המשמשת את חלקת המשיבים. מערכת ביוב זו הונחה במשותף על-ידי שני הצדדים והיא שימשה במשותף הן את דירתו של המערער והן את דירת המשיבים.
עוד נקבע כי ניתנה הסכמה מפורשת של המערער בנושא מערכת הביוב וכי, היתה השקעה משותפת של שני הצדדים בהתקנת מערכת הביוב הקיימת.
זאת ועוד. באותה העת ידע המערער שאין אפשרות לנקז את חלקת המשיבים אל עבר קו הביוב המרכזי, אלא דרך החלקה שלו בלבד. לאור זאת, קבע בית-המשפט כי הרישיון שניתן הינו בלתי-הדיר שכן, כל עוד הנסיבות הן כפי שתוארו, קיימות {נכון ליום מתן פסק-הדין}, אין זה צודק כי המערערים יורשו לבטל את הרישיון שנתן המערער למשיבים.
ב- ע"א 2836/90 {אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992) (להלן: "פרשת בצר")} קבע כב' השופט גולדברג:
"11. סבורני, כי במקרה שלפנינו מטה הצדק את הכף לעבר אי-מתן האפשרות לבטל את הרישיון. כפי שראינו לעיל, התכוונו הצדדים בעת מתן הרישיון להעניק למערער ולבת את הזכות לצמיתות, כשברור היה לכול, כי הבניין המוקם יהיה למעשה, גם אם לא על-פי שורת הדין, רכושם של המערער והבת, ורק המניעה המשפטית לפצל את הזכויות במשק כלפי המינהל (עליה עומד המינהל גם בטיעונו לפנינו) חסמה בעד רישום הזכויות מיידית, באופן שבו רשומות זכויות ההורים. כן יש להביא בחשבון את ההיקף הגדול של ההשקעות שעשו המערער והבת בקרקע... ואת העובדה כי השקעות אלה נעשו בהסתמך על מתן הרישיון לצמיתות, בידיעת הנותן ובעידודו ומתוך הבנה כי יהפכו בעתיד, גם באופן פורמאלי, לרכושם הבלעדי של מקבלי הרישיון. אכן, טוענות המשיבות, כאמור, כי המימון לבניין לא בא מכיסם של המערער והבת, אלא ההורים הם שמימנו את עיקר הסכום. אולם משהסכימו הצדדים, כי לא יובאו ראיות במשפט, עומדות הודאות הבת והאם בדבר השקעות המערער (והבת) בעינן. שיקול נוסף הוא משך הזמן הארוך בו מתגוררים המערער והבת בנכס. ולבסוף, אין מדובר כאן ב"רישיון חינם" במובנו המקובל של הביטוי, שכן כעולה מחומר הראיות, נתנו ההורים את הרישיון גם על-מנת ש"הבת ובעלה יעזרו לנו בניהול המשק", ועזרה זו אכן ניתנה במשך השנים, במידה כזו או אחרת.
סיכומו-של-דבר, סבורני כי יהא בכך אי-צדק בולט, אם לאחר שהועמדה לרשות המערער חלקת קרקע (המהווה אחוז קטן משטח המשק), למען יקים עליה את ביתו, והוא אכן השקיע בו את מיטב כספו, מתוך הנחה, שהתבססה על הבטחה שניתנה לו, כי הבניין יהיה שלו ושל אשתו לצמיתות, יבוטל הרישיון באופן חד-צדדי. ואילו האם, שהעמידה בשעתו לרשות המערער רק חלק קטן ביותר מן המשק, תזכה עתה בבניין שהוקם על שטח זה, כשלמערער לא תיוותרנה כל זכויות בבניין.
12. התוצאה היא, כי יש לקבל את הערעור בחלקו ולהצהיר, כי המערער והבת רכשו, בהסכמת המינהל, זכויות של בני רשות בבניין הנוסף ובשטח שעליו הוא ניצב(אך לא במשק כולו, כפי שטען המערער), וזכויות אלה אינן ניתנות לביטול חד-צדדי על-ידי האם..."
(ההדגשות אינן במקור - ש.נ)
ב- ע"א 87/62 {בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז(4), 2901 (1962) (להלן: "פרשת בדיחי")} נקבעה ההלכה הקובעת כי ניתן למנוע פינויו של בר-רשות, ואף בר-רשות שלא בתמורה בכלל זה, באם מתקיימות נסיבות המצדיקות זאת.
אולם, ב- ע"א 496/82 {יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים עו"ד ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)} נקבע כי ההלכה שנדונה בפרשת בדיחי כאמור לעיל, אין פירושה היא, כי בכל מקרה בו השקיע בר-רשות והשביח את הנכס, ימנע דבר זה מן הבעלים לבטל את הרישיון ולסלקו את בר-הרשות מהמקרקעין.
הן ב- ע"א 2836/90 {אריה בצר נ' צילביץ נחמה ואח', פ"ד מו(5), 184 (1992)} והן ב- 588/81 {אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ ואח', פ"ד מ(1), 321 (1986)} נשאלה השאלה האם למנוע פינוי בר-הרשות מן הנכס משיקולי הצדק או שמא ניתן להסתפק בתשלום פיצויים לדייר המפונה תלויה בנסיבותיו של כל עניין ועניין.
במקרים כגון אלה, בין השיקולים שיביא בית-המשפט בחשבון בהחלטתו האם שיקולי הצדק מחייבים השארת בר-הרשות בנכס ניתן למנות מספר שיקולים כגון:
הראשון, פרק הזמן שבו מחזיק הדייר בנכס.
השני, טיב השקעותיו והיקפן.
השלישי, כוונת הצדדים בעת יצירת הרישיון.
הרביעי, תנאי הרישיון.
החמישי, ציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון.
השישי, מידת ההסתמכות של בעל הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
ב- ת"א 3914/02 {הווקף של העדה היוונית קתולית בנצרת נ' סובחייה שחתות (דאמוני), פדאור 2004(8), 705 (2004)} הנתבעת מחזיקה משנות ה- 50 בנכס נשוא התביעה. בנוסף, הנתבעת גידלה בו את ילדיה והשביחה אותו על-ידי הוספת חדר, ביטון התקרה.
בית-המשפט קבע כי כוונת הצדדים מלכתחילה היתה להעניק לנתבעת מקום מגורים לכל ימי חייה. התובע גם הוא מודה כי לולא העלתה את טענת הדיירות המוגנת, לא היה מתעורר בו הרצון לבטל את הרישיון.
בשל סיבות אילו, קבע בית-המשפט כי הינו סבור כי טעמי הצדק, מצדיקים שלא להתיר ביטול הרישיון בשלב זה. בסופו של פסק-הדין קבע בית-המשפט כי על-אף שהנתבעת בת-רשות שלא בתמורה, טעמי הצדק מחייבים שלא להורות על פינויה מן הנכס.
ב- ע"א (ת"א) 1364/01 {יושע יהודה לוי נ' לוי מזל, פדאור 2003(10), 776 (2003)} נדון מקרה בו המשיבה זכתה לשימוש ברצועת הקרקע לשם חניית רכבה, ללא כל תשלום שהוא, במשך תקופה ארוכה.
לאור זאת, קבע בית-המשפט כי אין כאן שיקולי צדק שבגינם יש להנציח שימוש זה.
למעשה מדובר כאן ברישיון ללא הגבלת זמן, שכן, בהתאם לגרסת המשיבה הוא ניתן לה כל זמן שתתגורר במקום, ורישיון שכזה ניתן לביטול בכל עת.
עוד נקבע כי אין המדובר בבית משותף שבו יכולים הבעלים המשותפים לדרוש זכות שימוש משותפת ברכוש המשותף. גם אין העובדה כי מדובר ברישיון מפורש ולא מכללא, כקביעת בית-משפט קמא, הופכת את הרשות לבלתי-הדירה.
ב- ה"פ 307/00 {מדינת ישראל נ' סורייה אבו-קמיר ואחק, פדאור 2001(4), 89 (2001)} קבע בית-המשפט כי קיימות נסיבות שבהן לא יהיה זה צודק לאפשר ביטול רישיון גם אם ניתן שלא בתמורה {ראה גם ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2), 134 (1977); ע"א 2863/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5), 197 (1992); ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד ט"ז 2901 (1962); ע"א (חי') 4813/99 אלקרא נ' זריצקי, תק-מח 2000(1), 147 (2000)}.
במקרה זה, יש להתייחס לזכותם של המשיבים כאל רשות בלתי-הדירה וזאת בשל העובדות הבאות:
הראשונה, אורך הזמן בו שהו במקרקעין וזאת מבלי שאיש כיהה בידם.
השניה, בעובדה שמדובר במקום שבו גידלו המשיב ואשתו את בני משפחתם.
השלישית, בעובדה שהמקום שימש ומשמש אותם לא רק כמקום מגורים, אלא, גם כמקור פרנסה.
הרביעית, בעובדה שמקום זה גם איפשר למשיבים לשמור על מסגרת משפחתית קהילתית.
ב- ע"א (חי') 4813/98 {עובדיה אלקרא נ' דני זריצקי, תק-מח 2000(1), 147 (2000)} עסקינן בסכסוך שעניינו מחלוקת בדבר זכויות קנייניות במבנה.
המשיב הגיש תביעה שכנגד בה מבקש הוא להורות למערער שיסלק את ידו מכל שטח החלקה ומהמבנה שעליה וכן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שהחזיק והשתמש בחלק מהמבנה שבחלקה הנ"ל שלא כדין וללא רשות, וכן, ביקש מבית-המשפט כי יורה למערערר לשלם פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב בניה שביצע וכי יהרוס כל בניה שביצע בתוך החלקה של המשיב, או ישלם פיצויים בגינה.
בקבלו חלקית את הערעור קבע בית-המשפט כי יש לקבוע שהרשות בלתי-הדירה שלא ניתנת לביטול ומתן פיצוי בלבד בגין השיפוצים שנעשו בחדר ובמרפסת, אין בו תרופה הולמת.
הסיבות שהביאו את בית-המשפט לקבוע כי הרשות הינה בלתי-הדירה:
1. המערער הגיע לכפר בשנת 1964. גרסתו לנסיבות הגעתו לכפר לא נסתרו.
2. לאחר שהות בארה"ב המערער חזר לכפר בשנת 1968 ואז, עבר לגור לפי הצעת ועד הכפר בחדר ובמרפסת נשוא המחלוקת במקום חדר הקופה, וזאת בהסכמת קודמיו של המשיב.
3. המערער בנה את החלק החדש בצמוד למבנה הישן וזאת מבלי שאיש כיהה בידיו.
4. ועד הכפר היה מעוניין בכך שהמינהל יחתום עם המערער חוזה חכירה בגין החדר והמרפסת. אמנם המינהל לא חתם בסופו-של-דבר חוזה כזה, אך זאת, לא בשל התנגדות המשיב, אלא, מסיבות שטיבן לא הובהר לחלוטין.
5. התנהגות ועד הכפר והמשיב נטעו בליבו של המערער ציפיות שהחזקתו בחדר ובמרפסת תהא החזקה של קבע.
6. המשיב, הגם שלדבריו ביטל את הרשות, לא פנה לבית-המשפט בנידון עד אשר המערער הקדימו ורק כצעד שכנגד בבחינת "ההתקפה היא ההגנה הטובה ביותר".
7. בהסתמך על מצגי ועד הכפר והמשיב, השקיע המערער, בשיפוצים בחדר ובמרפסת. שיפוצים אלה מעלים את ערך הנכס ובסופו-של-דבר המשיב כחוכר הוא הנהנה מכך.
ב- בע"מ 6343/12 פלונית נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.11.12) בית-המשפט איזן בין זכויותיה המוקנות של המבקשת במקרקעין לבין אינטרס ההסתמכות של בעל הרישיון ופיצוי בעבור השבח בנכס.
בתיק הנדון הוכרע, כי אין מדובר בחוזה מתנה (אלא ברישיון בלבד), הגם שנקבע כממצא עובדתי שהמבקשת הצהירה על כוונתה להעניק לזוג את הבית בסוף ימיה ומשכך, משיקולי צדק והגינות יש להגן על אינטרס ההסתמכות של המשיבה, לדחות את מועד הפינוי ולהעניק לה פיצוי על השקעותיה בנכס.