עילות פינוי וסילוק יד מכוח חוק הגנת הדייר - מבוא

גזרה רחבה של עילות פינוי וסילוק יד מוצאת את מיקומה במסגרת הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 {להלן: "חוק הגנת הדייר"}. מיוחדות גזרת עילות אלה טמונה בשני סממנים אופיניים:

האחד, תביעות פינוי בעילות שעל-פי חוק הגנת הדייר, בהבדל מתביעות אחרות הקשורות ביחסי דייר-בעל הבית, מתבררות בבית-משפט שלום.

השני, גזרת עילות אלה, למעט עילת הנטישה, מתוחמות היטב בהוראות חוק הגנת הדייר ואין-בלתן.

הוראות חוק הגנת הדייר הרחיבו בסוגיית הפינוי בכך שהינן נותנות גם הגנות שונות לדייר המוגן גם בהתקיים עילת פינוי על-פי חוק הגנת הדיר.

מקורם של דיני הגנת הדייר הוא בחקיקה שתחילתה עוד בשנות השלושים של המאה העשרים ושנועדה להגן על שוכרי נכסים בתקופה שהתאפיינה במחסור בדירות ובבתי עסק (בתקופת המנדט) ובהמשך לכך בשנים שלאחר הקמת המדינה {ראו Maya Mark, Just Ring Twice: Law and Society Under the Rent Control Regime in Israel, 1948-1954, 32 J. L. & History 29 (2013)}.

מטרתו של החוק הוא, מתן רשת ביטחון איתנה לשוכרי דירות בבניינים ישנים, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת יכולת הפינוי. ברם, ברבות השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית בארץ. אולם החוק ממשיך לעמוד על תלו, על-אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף {רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

החקיקה העדכנית בנושא היא חוק הגנת הדייר, בנוסח המשולב משנת 1972, המגביל את תחולת הסדריו רק לנכסים שעליהם הוחלו בעבר דיני הגנת הדייר (כמפורט בסעיפים 14-3 לחוק הגנת הדייר). חוק זה הוציא איפוא מכלל תחולתו, את רוב רובם של הנכסים המושכרים כיום בישראל {י' ויסמן "דיני קניין", שם, 407}.

כיום, מקובל לסבור כי חוק הגנת הדייר, במתכונתו הנוהגת, לא הצליח בהגשמת יעדיו - לנוכח היקף פגיעתו בבעלי הנכסים והעיוותים שיצר בשוק הדיור (תחזוקה לקויה של מבנים, פגיעה במוביליות של שוכרים ועוד). כמו-כן, לא פעם התהפכו היוצרות כך ש"הדייר לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" {ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111, 118 (1967); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13); י' ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש (2005), 407}.

עם-זאת, הזכויות המוקנות מכוח החוק עומדות בעינן, ואין ספק שהן ראויות להגנה בגדרו. לא-כל-שכן בשים-לב לכך שלא אחת הדיירים המתגוררים בנכסים מוגנים רכשו את זכות הדיירות לאחר ששילמו "דמי מפתח". במקביל לכך, חלק מבעלי הדירות רכשו אותן בעת שהתגוררו בהן דיירים מוגנים, במחירים מופחתים ששקללו, בין השאר, את זכות הדיירות המוגנת {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

רשימת העילות כמו גם רשימת ההגנות למינהן בהן דובר לעיל מקובעת בסעיפים 131 עד 137 לחוק הגנת הדייר המובאות כדלקמן:

"131. עילות פינוי
על-אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;
(2) דייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
(3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על-ידי אחרים;
(4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי-חוקית;
(5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו;
(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת-המשנה ריווח בלתי-הוגן בשים-לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;
(7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק -
(א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו;
(ב) רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על-ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי;
(8) בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(9) בעל הבית הוא גוף ציבורי שאישר אותו שר המשפטים לעניין חוק זה, והמושכר מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;
(11) לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור - המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין, ובעל הבית קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

132. סייג כללי לפינוי
(א) על-אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו.
(ב) ניתן פסק-דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית-המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין.

133. סייג לפינויים מסויימים
(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק-דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק-הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב) בית-המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית-המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית-המשפט, נוסף על האמור בסעיף-קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבניין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רישיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.
(ד) היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131(10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תקפו של רישיון הבניה הנזכר שם, רשאי בית-המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רישיון בר-תוקף.

134. ארכה לפינוי
(א) בית-משפט - לרבות בית-משפט לערעורים - הנותן פסק-דין של פינוי, רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה אחת, אם ראה ארכה זאת לצודקת; ומשעשה כן, לא יבוצע פסק-הדין לפני תום תקופת הארכה.
(ב) ניתן פסק-דין של פינוי על בית עסק שדיירו נפטר, לא יבוצע פסק-הדין כל זמן שמחסלים במושכר את עסקו של הנפטר; עיכוב זה יימשך שישה חודשים מיום פטירת הדייר, אולם אין הוראה זו גורעת מסמכות בית-המשפט לתת ארכה ארוכה יותר לפי סעיף-קטן (א).

135. פיצוי במקרה שפסק-דין הושג במרמה
(א) ניתן פסק-דין של פינוי על-פי אחת העילות שבסעיף 133(7) עד (11), ואחרי ביצועו הוכח שפסק-הדין הושג כטענות כוזבות או בהעלמת עובדות חשובות, רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית לשלם לדייר כל סכום שייראה לו כפיצוי בעד נזק או הפסד שנגרמו לדייר כתוצאה מפסק-הדין.
(ב) כן רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית כאמור, אם תוך זמן סביר לא השתמש בעל הבית במושכר לצורך עצמו או לא החל בבניה, הכל לפי העניין, אלא אם נראה לבית-המשפט שהדבר נגרם מסיבה שאינה תלויה בבעל הבית או מסיבה סבירה אחרת.
(ג) סעיף זה בא להוסיף על סמכות בית-המשפט לבטל פסק-דין שהושג במרמה, ולא לגרוע ממנה.

136. ביטול זכות לשימוש משותף
דייר המחזיק בחלק מדירה ומשתמש שימוש משותף עם בעל הבית במטבח או בחדרי שירות, רשאי בית-המשפט לבטל זכותו של הדייר לשימוש משותף זה, אם מובטח לדייר סידור חלוף ונסיבות העניין מצדיקות להפסיק את השימוש המשותף.

137. אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
על-אף האמור בכל דבר חקיקה עותמאני, לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על-פי פסק-דין של בית-משפט."

עילות הפינוי מוגבלות לאלה הקבועות בסעיף 131 בלבד על-אף כל הסכם אלא אם קיימת בחיקוק הוראת דין המאפשרת פינויו של דייר מוגן.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עילות פינוי וסילוק יד מכוח חוק הגנת הדייר - מבוא