שיתוף בנכסים (סעיף 27 לחוק המקרקעין)

שיתוף בנכסים מוסדר בפרק ה' של חוק המקרקעין. סעיפים 9 ו- 10 של חוק המיטלטלין מחילים הסדרים דומים גם על שיתוף במיטלטלין.

בבחינת הוראות החוק העוסקות בשיתוף בנכסים, יש לתת דגש מיוחד לסעיף 27 לחוק המקרקעין, הקובע, כי חלקו של כל שותף מתפשט על כל הנכס המשותף. בכל חלק מסויים של הרכוש המשותף, נהנה כל שותף מבעלות יחסית, בהתאם לאחוזי הבעלות שלו. הסדר זה נובע מן המגמה להגביל את כוחם של השותפים היחידים לחלק את הרכוש המשותף.

בנוסף, בחינת הוראות החוק מעלה, שדיני הקניין אימצו גישה, לפיה, עיקרון שלטון הרוב מצומצם להחלטות מסויימות. למשל, סעיף 30(א) לחוק המקרקעין מגביל את שלטון הרוב להחלטות הקשורות ל"ניהול רגיל" ו"שימוש רגיל" במקרקעין, דבר החורג מניהול ושימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים, מכוח סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין.

לעומת זאת, זכותו של השותף היחיד לפעול ולגרום לשינוי מקבלת גושפנקא מן החוק. סעיף 34 לחוק המקרקעין מעגן את זכותו של שותף להעביר את חלקו לאחר, ללא צורך בהסכמת יתר השותפים. כמו גם סעיף 37 לחוק המקרקעין, המתיר לכל שותף, בכל עת, לפנות לבית-המשפט בבקשה לפרק את השיתוף.

יש להדגיש, כי סעיפים אלו הם קוגנטיים למחצה, וגם כאשר מסכימים השותפים להתנות על החופש להעביר או על הזכות לתבוע את פירוק השיתוף, החוק מגביל את תוקפן של התניות אלו בזמן קצוב. (סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי התניות חוזיות על העברה, או עיסקאות אחרות, מוגבלות ל-5 שנים; סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מגביל תוקפה של התניה על פירוק השיתוף, תוך מתן שיקול-דעת בית-המשפט, ל-3 שנים בלבד).

יש להדגיש, כי אין שותף אחד יכול לתפוס חזקה בחלק מסויים של המקרקעין, ואין הוא יכול להשכיר חלק מסויים של המקרקעין המשותפים ללא הסכמת יתר השותפים. לעומת זאת, יכול כל שותף להשכיר את החלק הבלתי-מסויים שיש לו במקרקעין המשותפים. משמעות ההשכרה הזו היא, שאת הזכות להחזיק ולהשתמש בפועל בחלק הבלתי-מסויים שהיתה לו במקרקעין המשותפים, בתור בעל הנכס, נותן הוא לשוכר בתמורה ולתקופה קצובה בזמן, ובמקומו נכנס השוכר כשותף באותם מקרקעין במושעא.

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע:

"27. בעלות משותפת במקרקעין
מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."

כאמור לעיל, משמעות הוראה זו הינה שבעלותו של כל אחד מן השותפים במקרקעין משתרעת על-פני חלק בלתי-מסויים במקרקעין וזאת על-פי שיעור חלקו בהם.

זאת ועוד, כאשר מדובר בבעלות משותפת במקרקעין כאמור, הזכות לפיצויים של כל אחד מהבעלים נגזרת מחלקו היחסי במקרקעין[12]. על-פי סעיף זה, לא ניתן להפריד בין חלקי השותפים ולקבוע כי חלק אחד מהמקרקעין המשותפים שייך לשותף אחד, ואילו החלק האחר שייך לשותף אחר.

אין בהוראת הסעיף הנ"ל כדי לשלול מכל שותף הזכות לסלק ידו של מסיג-גבול במקרקעין המשותפים, הגם שאין הוא מחזיק בהם באופן ייחודי[13].

בהוראת הסעיף מתומצתת הנחת המחוקק, וכל הרוצה לבוא ולהוכיח שזכותו היחסית במקרקעין היא זכות מסויימת לחלק בהם, אם על-פי הסכם בין השותפים ואם מטעם אחר כלשהו – עליו הנטל להוכיח את טענתו[14].

יודגש, כי כל שותף במקרקעין רשאי לעשות בחלקו כל עיסקה וזאת מבלי לקבל את הסכמתם של השותפים האחרים[15], אולם אופייה של זכות זו, כפי שזו הוגדרה בסעיף 27 לחוק המקרקעין, מגבילה את סוגי העיסקאות הניתנות לביצוע על-ידי השותף, ואין הוא רשאי לעשות עיסקה בחלק ייחודי של המקרקעין, באין הסכם שיתוף בין השותפים, או מבלי שקיבל הסכמת כולם לכך כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין[16].

כאמור, בעלותם המשותפת מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק במקרקעין. כפי שנראה בהמשך, כדי שלשותף אחד תהיה שליטה בלעדית בחלקה מסויימת במקרקעין, פתוחות בפניו שתי דרכים עיקריות:

האחת, עריכת הסכם שיתוף כאמור בסעיף 29 לחוק המקרקעין.

השניה, עריכת הסכם חכירה לטובת השותף האחד על חלקה במקרקעין המוגדרת באופן פיסי.

ב- ע"א 810/82[17] נדונה השאלה, מהו הדין במקרה בו אין הסכמה בין השותפים במקרקעין?

בית-המשפט קבע במקרה דנן כדלקמן:

"על-פי המג'לה, אשר דינה שרר לפני חוק המקרקעין, היתה לכל שותף מעין זכות וטו באשר לניצולם של המקרקעין (ע"א 393/58 ברוינר נ' לברון בתור מנהל עזבון, פ"ד יב(2) 1769; ע"א 64/65 עזבון המנוח משה ניסים משיח נ' ניסים משיח, פ"ד כ(1) 126). תפיסת יסוד זו שונתה בחוק המקרקעין. סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע:
'30(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשת הוראות, ובית-המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.'
תפיסת היסוד, המונחת ביסודה של הוראה זו, היא עיקרון שלטון הרוב. שוב אין נתונה זכות וטו לכל שותף, אלא נכסי השותפות מתנהלים, בכל הנוגע לשימוש הרגיל, על-ידי החלטת הרוב (י' ויסמן, חוק המקרקעין, התשכ"ט-1979: מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ומשפט השוואתי על-שם הרי סקאר, התש"ל) 45.
בכך הלך המחוקק בעקבות מסורת הקיימת במספר ניכר של מדינות, כגון גרמניה (סעיף 745 לב.ג.ב.) ויפן (סעיף 252 לקודקס האזרחי מ- 1966). לשלטון הרוב נקבעו בסעיף 30 לחוק המקרקעין שני סייגים עיקריים: הראשון, כי שלטון הרוב חל אך ורק בנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. דבר החורג מאלה מחייב הסכמת הכול; השני, במסגרת הניהול והשימוש הרגילים אין בעלי רוב החלקים – או בעל רוב החלקים – רשאים לקפח את המיעוט. שותף, הרואה עצמו מקופח, רשאי לפנות לבית-המשפט, וזה יחליט 'כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין'. בצד שני סייגים מיוחדים אלה יש להוסיף עוד שני סייגים כלליים, האחד שמקורו בחוק המקרקעין עצמו, והאחר בדין הכללי. הסייג הראשון קובע, כי בעלותו של שותף במקרקעין אין בה כשלעצמה 'כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר' (סעיף 14 לחוק המקרקעין).
הסייג השני קובע, כי הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות..."
במידה ולא נחתם הסכם שיתוף במקרקעין בין השותפים, אזי, בעלותו של כל אחד מן השותפים מתפשטת לפי חלקו בכל אתר ואתר שבמקרקעין[18].

כך לדוגמה, רכישת חלק נוסף במועד מאוחר יותר אינה מגדילה את הבעלות בחלק ספציפי אלא מתבטאת בעליית שיעור הבעלות בכל אתר ואתר שבמקרקעין. במקרה והבעלים מוכר את חלקו בנכס או חלק ממנו, אין הוא מוכר חלק מסויים, שרכש באחת הרכישות, אלא שבכל חלק שנמכר ישנו חלק בלתי-מסויים מכל אחד מן החלקים, שרכש בשלבים השונים, לאחר שהחלקים "התערבבו" זה בזה[19].

ב- ת"א (ת"א-יפו) 16781/01[20] נקבע, כי בעל מקרקעין במושעא, זכאי להגיש תביעה כנגד מסיג-גבול במקרקעין שהינם בבעלותו החוקית, ואין צורך בצירופם של כל השותפים.

עוד נקבע בעניין זה, כי:

"מימוש זכות החזקה המשותפת במקרקעין, אינה חייבת להיעשות באמצעות כל הבעלים שהרי 'החוק מקנה זכות לממש את זכותו למי שזכאי להחזיק במקרקעין, ומשמעות המונח זכאי לחזקה – לרבות מי שזכאי לזכות החזקה המשותפת, ואין הכוונה אך ורק למי שזכאי לזכות חזקה בלעדית, כי גם זכות לחזקה משותפת היא זכות לחזקה'."[21]

גם אם בעבר הסכימו השותפים, באמצעות הסכמה שבשתיקה, על שימושים ייחודיים, מדובר בבעלות משותפת במקרקעין, שכן סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע, כי חלקו של כל אחד מן השותפים מתפשט בכל אתר ואתר במקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים במקרקעין[22].

ב- ב"ל (נצ') 2421/04[23] קבע בית-המשפט כדלקמן:

"8. בעלותו של התובע בדירת הגג
על-פי חוות-דעתו של השמאי מטעם הנתבע, תוארה דירת הגג כדלקמן:
'דירת הגג של התובע הנה בשטח 15 מ"ר בהתאם למדידה שנערכה במקום. הגישה אל הדירה הנה באמצעות חדר מדרגות פנימי המשמש גם את יתר הדירות בבניין.
הדירה היא דירת חדר הכוללת מטבחון עם שיש, קרמיקה וארונות חלק תחתון.
הריצוף קרמיקה 35*35, החלונות מאלומיניום דגם רגיל. דלת כניסה מאלומיניום + זכוכית.
מהדירה קיימת יציאה אל גג הבניין המשמש כמרפסת...
התובע מסר כי הדירה משמשת אותו ואת בני משפחתו באירועים משפחתיים.'
תיאור פיזי דומה עולה גם מחוות-הדעת שהוגשה מטעם התובע.
בשונה מקומת המרתף, לא הוכח בפנינו כי ישנו רישום כלשהו בדבר בעלותו של התובע על חדרון זה, ובכל מקרה לא הוצג בפנינו אישור כלשהו, לא ממס רכוש ולא מרשם המקרקעין בדבר בעלותו של התובע כאמור.
סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע:
'מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.'
מעיון בנסח הרישום מפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין עולה כי החלקה בה בנוי הבית רב הקומות רשומה על שמם של מספר בעלים. לכן, כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף ומשלא הוכח כי אותו חדרון הוא חלק מדירת התובע, הוא נחשב לרכוש של כל הדיירים, כאשר חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין כחלקם בנכס (ראו סעיף 57 ו- 77א לחוק המקרקעין).
לפיכך, חזקה היא כי דירת הגג הנה בבעלותם של כלל דיירי הבניין המשותף והגורס אחרת עליו להוכיח זאת.
לא רק שלא הוכח בפנינו אחרת, אלא התובע אף העיד בפני בית-הדין, כי החדרון נבנה על ידו כאשר אחיו היה שותף בבנייתו והדגיש בעדותו בבית-הדין, כי מדובר במבנה המשמש את כל בני המשפחה וכי אף פעם לא טען לבעלותו. זאת על-אף שבדיון המוקדם, ביום 5.4.05, טען כי החדרון משמש אותו כחדר כביסה ומטבחון, אך מבלי לשלול שהוא משמש גם את יתר דיירי הבניין."

ב- ע"א 419/89[24] נקבעה ההלכה, כי מקום שהנכס היחיד של חברה הוא נכס מקרקעין, החברה תפורק על-פי דיני הפירוק המוסדרים בדיני החברות ולא על-פי דיני פירוק השיתוף במקרקעין. עם זאת, הכירה הפסיקה במספר חריגים[25] בהם יחולו על הפירוק דיני פירוק השיתוף במקרקעין ולא דיני הפירוק המוסדרים בדיני חברות[26].

ב- ת"א (נת') 10263/04[27] קבע בית-המשפט כי הינו מוסמך לדון בתביעה לפירוק שיתוף, אך שיתוף במקרקעין קיים רק כאשר קיימים מקרקעין "שהם של כמה בעלים" כאמור בסעיף 27 לחוק המקרקעין. עוד קבע בית-המשפט כדלקמן:

"בענייננו, אין שיתוף בנכס המקרקעין נשוא התביעה, שכן החברה, הנתבעת הפורמלית 3 היא הבעלים היחיד של הנכס. לפיכך, מבחינת דיני המקרקעין, אין שיתוף בנכס שניתן לפרקו. על-מנת שניתן יהיה לנקוט בהליך של פירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין חייבת להיעשות בראש ובראשונה העברה של הנכס מהחברה לבעלי מניותיה, פעולה שלא נעשתה במקרה זה ובהיעדרה קיים רק בעלים אחד לנכס והוא החברה. אין אפשרות מעשית, איפוא, לפרק את השיתוף בנכס בהליך הננקט לפי חוק המקרקעין, ופירוק השיתוף בנכס יוכל להיעשות רק בהליך של פירוק החברה.
גם פסקי-הדין שהחילו את דיני פירוק השיתוף במקרקעין על פירוקן של חברות... ניתנו במסגרת הליך של בקשה לפירוק חברה, כשהקביעה אם להחיל על בקשת הפירוק את דיני פירוק החברות או את דיני פירוק השיתוף במקרקעין... מסורה לבית-משפט של פירוק, הלא הוא בית-המשפט המחוזי..."
ב- בר"ע (י-ם) 4035/02[28] נדונה השאלה, האם כאשר מדובר בשותפים שווים במקרקעין, יכול אחד השותפים להטיל וטו על השכרת חלקו של הנכס על-ידי השותף האחר?

תשובה חיובית לכך נמצאת במאמרו[29] של פרופ' מ' דויטש הגורס כי השכרה שכזאת אפשרית וזאת מן הטעם כי כאשר אותו משכיר, השותף השווה בבעלות בנכס:

"לא הגדיל בהשכרה את כמות המחזיקים והמשתמשים בנכס, אין כלל אינטרס מוגן ליתר השותפים להתנגד, שכן, אין לשותף זכות מוקנית במיהותו של השותף לו".
ב- ת"א 8802/01[30] נדונה סוגיית פעולה חד-צדדית של שותף במקרקעין.

נפסק, כי יחסי השיתוף במקרקעין יוצרים סיטואציה מיוחדת שכן בעלותו של כל אחד מהשותפים במקרקעין מתפשטת בכל נקודה ונקודה ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, כך לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משמעות הדבר הינה כי כוחו של כל שותף בודד לבצע פעולות ביחס למקרקעין משותפים הינה מוגבלת וכפופה לזכויות שאר השותפים.

עוד נקבע, כי פעולה של בניה ונטיעה במקרקעין משותפים אינה מסוג הפעולות שרשאי שותף בודד לבצע. שותף הבונה במקרקעין משותפים ללא הסכמת שותפיו אינו שונה ממי שבונה במקרקעין של זולתו. התוצאה המיידית של בניה כזו, ללא קשר אם נעשתה על-פי היתר אם לאו, הינה הענקת זכות לכל אחד מהשותפים האחרים לדרוש את פירוק השיתוף, כאמור בסעיף 46 לחוק המקרקעין.

בית-המשפט, מפי כב' השופט ר' סוקול פסק, כי בנסיבות המקרה, הנתבע לא הכחיש, כי בנה ללא אישור שאר השותפים, שכן לא קיבל את הסכמת המינהל. עוד נקבע, כי הנתבע גם לא הוכיח, כי קיבל את הסכמת שאר השותפים ואלו כלל לא הובאו על ידיו לעדות.

"סעיף 14 לחוק המקרקעין, הקובע גבולות לשימוש בזכויות הקניין של הבעלים, מורה כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר. בית-המשפט העליון קבע, כי סעיף 14 לחוק המקרקעין הינו בבואה של עיקרון תום-הלב הכללי במשפט האזרחי. לאור זאת נפסק כי הכרה בזכותו של שותף יחיד לכפות על חבריו העברת חלק מהמקרקעין לשליטתו הבלעדית תגרור למשטר קנייני של "כל דאלים גבר". לכן הכרה בזכות הנתבע לכפות על חבריו את בניית ביתו בחלקה תשבש כל אפשרות לקיים יחסי שיתוף במקרקעין ותהווה הפקעה למעשה של זכויות התובע ושאר השותפים.
בית-המשפט מוסיף וקובע, כי יחסי השיתוף במקרקעין יוצרים סיטואציה מיוחדת שכן בעלותו של כל אחד מהשותפים במקרקעין מתפשטת בכל נקודה ונקודה. סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי:
'מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.'
משמעות הדבר הינה כי כוחו של כל שותף בודד לבצע פעולות ביחס למקרקעין משותפים הינה מוגבלת וכפופה לזכויות שאר השותפים. כדי למנוע שיתוק מוחלט קבע המחוקק הסדרים שונים. כך נקבעו פעולות שרשאי כל שותף לבצע ללא קשר להסכמת שאר השותפים כשהחשובה בהן הינה זכותו 'להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר' (סעיף 31 לחוק). מספר שותפים אשר להם רוב הזכויות במקרקעין יכולים לקבוע הוראות בדבר ניהול ושימוש רגילים במקרקעין (סעיף 30). המחוקק גם הכיר בעובדה כי יחסי שיתוף שכאלו עלולים מטיבם וטבעם ליצור שיתוק בין השותפים, למנוע ניצול יעיל של המקרקעין, לגרור למחלוקות ולכן קבע את זכותו של כל שותף להביא את יחסי השיתוף לקיצם (ראה הסקירה בספרו של מ' דויטש, קניין (כרך א') 595). כמובן שאת יחסי השיתוף ניתן להסדיר בהסכם שיתוף שיכלול גם חלוקה של זכויות השימוש והחזקה (סעיף 29 לחוק).
פעולה של בניה ונטיעה במקרקעין משותפים אינה מסוג הפעולות שרשאי שותף בודד לבצע. שותף הבונה במקרקעין משותפים ללא הסכמת שותפיו אינו שונה ממי שבונה במקרקעין של זולתו. התוצאה המידית של בניה כזו, ללא קשר אם נעשתה על-פי היתר אם לאו, הינה הענקת זכות לכל אחד מהשותפים האחרים לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 46 לחוק המקרקעין קובע:
'הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי-לכך על-פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן: שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על-אף כל מגבלה בהסכם השיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים.'
פרק ד' לחוק הוא הפרק הדן בבניה ונטיעה במקרקעי הזולת. סעיף 21 הוא הסעיף המרכזי בדיני הבניה והנטיעה ועיקרו הענקת זכות לבעלים לקיים את הבניה או לדרוש את סילוק המחוברים והחזרת המצב לקדמותו:
'(א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן: הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי-לכך על-פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן: המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם.
(ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף-קטן (א), לפי הפחות יותר.
(ג) דרש בעל המקרקעין סילוק המחוברים והמקים לא סילקם תוך זמן סביר, רשאי בעל המקרקעין לסלקם על חשבון המקים.
(ד) סולקו המחוברים, יעבור מה שסולק לבעלותו של המקים; סילקם בעל המקרקעין, רשאי הוא להיפרע מהם על חשבון המגיע לו בעד הסילוק.'
כאשר הבניה היא במקרקעין משותפים רואים את השותף הבונה כ"מקים" ואילו שאר השותפים המתנגדים לבנייה ייחשבו כ"בעל המקרקעין" ויחולו הוראות סעיף זה בהתאמה. (ראה דויטש הנ"ל עמ' 629).
כאמור הנתבע אינו חולק כי בנה ללא קבלת הסכמה של כל שאר השותפים שכן לא קיבל את הסכמת המינהל. הנתבע גם לא השכיל להוכיח כי קיבל את הסכמת שאר השותפים ואלו כלל לא הובאו על ידו לעדות. כפי שציינתי לעיל מכתבו של הנתבע למינהל אינו מפרט מי חתם על ההסכמה ומה מעמדו. לאור האמור התרכז הדיון בטענת הנתבע כי המינהל פועל כנגדו בחוסר תום-לב.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע גבולות לשימוש בזכויות הקניין של הבעלים, וכך נאמר בו:
'בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר גורם נזק או אי-נוחות לאחר.'
ב- רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 דן בית-המשפט העליון בהרכב מורחב בקביעת גבולות כוחו של בעל זכויות משותפות במקרקעין לדרוש הריסת מבנה שבנה שותף אחר ללא הסכמת כלל השותפים.
דעת כל השופטים היתה כי סעיף 14 לחוק המקרקעין אינו אלא בבואה של עיקרון תום-הלב הכללי במשפט האזרחי. הרחיב כב' הנשיא ברק ואמר:
'הוראה מיוחדת זו לא באה להחליף את עיקרון תום-הלב הכללי (המעוגן בסעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי)). העיקרון הכללי של תום-הלב מהווה מטריה נורמטיבית הפרושה על כל הוראות חוק המקרקעין. סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא אך ביטוי מיוחד לעיקרון זה. הוא מהווה, כלשונו של פרופ' א' ידין "דוגמה קונקרטית" לעיקרון תום-הלב (ראו ידין, שם, בעמ' 281, 282). סעיף זה חוקק בטרם נקבע בחקיקה כי עיקרון תום-הלב הוא עיקרון כללי. כשלעצמי נראה לי כי כיום – שעה שלעיקרון תום-הלב תחולה כללית בגדרי המשפט בכלל וחוק המקרקעין בפרט – שוב אין צורך בהוראה המיוחדת הקבועה בסעיף 14 לחוק המקרקעין. די בעיקרון הכללי של תום-לב כדי לפתור את הבעיות המתעוררות, לרבות אלה המכוסות כיום על-ידי הוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין.'
עמד על כך פרופ' ויסמן, בציינו:
'ניתן לוותר על הדוקטרינה של שימוש-לרעה בזכות ולהסתפק בתחולת עיקרון תום-הלב על כל הזכויות שבתחום המשפט הפרטי" (י' ויסמן, דיני קניין: בעלות ושיתוף (חלק שני, 1997) 71).'
באותו מקרה היתה עמדת כל חברי ההרכב, למעט השופט אנגלרד, כי דרישת התובעים לסילוק מבנה שבנו הנתבעים ברכוש משותף לא היתה מנוגדת לעיקרון תום-הלב.
שופטי הרוב הדגישו את ההגנה הנרחבת הניתנת לזכויות קניין. השופט טירקל ציין, כי ההגבלה על זכותו של בעלים להגן על זכות קניינית מכוחה של הוראת סעיף 14 או מכוח העיקרון הכללי של תום-הלב, תהא מצומצמת ביותר.
'אכן, ראינו שיכולת המימוש של זכויות קניין אינה בלתי-מוגבלת, ועל-אף מעמדן המיוחד אין לבעלים של זכות קניין אוטונומיה מוחלטת בבואו לממשה. אולם, כאשר מדובר בהגבלת ההגנה של הבעלים מפני פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו, יש לקבוע בשפה ברורה כי שיקול-הדעת של בית-המשפט הוא מוגבל ומצומצם ביותר.' (עמ' 241)
לגישה זו, לפיה יש לצמצם את שיקול-הדעת של בית-המשפט, שלא להיעתר לבקשת סעד שמטרתו להגן על זכות במקרקעין, היו שותפים גם השופטים חשין, ומצא. לעומתם, סבור היה כב' הנשיא ברק, כי אין להגביל את שיקול-הדעת רק לאותם מצבים נדירים, אלא יש להכיר בקיומם של שיקולים נרחבים ושונים ביניהם על בית-המשפט לפלס את דרכו.
'אכן, מהותה של הזכות לפי חוק המקרקעין – וזכות הקניין בדרך-כלל – תכונותיה, מאפייניה וחשיבותה החברתית, קובעים את מידת השפעתו של עיקרון תום-הלב עליה. אין בתכונות אלה של זכות הקניין כדי להעמיד חסינות של הזכות מפני עיקרון תום-הלב; עם זאת, יש בתכונות אלה של זכות הקניין כדי לקבוע את יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עיקרון תום-הלב; בין כוחו של בעל הקניין לעשות בשלו כרצונו לבין חובתו לפעול בהגינות. אכן, לא הרי חובת ההגינות של בעל הקניין כהרי חובת ההגינות של הזכאי על-פי חיוב. יחסי הגומלין בין זכות הקניין לבין עיקרון תום-הלב שונים הם – בשל אופיה של הזכות – מיחסי הגומלין בין החיוב לעיקרון תום-הלב.' (עמ' 278)
הנשיא ברק מציין, כי מהותה של הזכות הקניינית, מהות הפגיעה, התנהגות הצדדים האפשרות להסתפק בפיצוי כספי וכדומה יבחנו על-ידי בית-המשפט בגדר השאלה האם יש להגביל את זכות הבעלים לדרוש סילוק של מבנה שהקים אדם במקרקעיו ללא הסכמתו. לגישתו העקרונית הצטרפו גם כב' השופטים לוין ושטרסברג-כהן. כב' השופט לוין הוסיף וציין כי:
'מאידך גיסא – כך נראה לי – מותר לשקול בגדר הסוגיה שלפנינו בין שאר הנסיבות, לפי קנה-מידה אובייקטיבי גם את ההתנהגות המוסרית של הנוגעים בדבר...'
דעת הרוב היתה, כי בניה של דייר ברכוש המשותף ללא הסכמת שאר השותפים אינה נהנית מהגנה מפני תביעת סילוק. הנשיא ברק ציין כי הפגיעה ברכוש משותף פוגעת במרקם יחסי השותפות, פוגעת ב"אני" של כל שותף. מדובר בפגיעה קבועה ומתמשכת המהווה למעשה הפקעה בכוח הזרוע של זכויות השותפים.
במקרה שבפני לא מדובר בבנייה ברכוש משותף אלא בבניה במקרקעין משותפים ודומה שדברים האמורים נכונים ביתר שאת. הכרה בזכותו של שותף יחיד לכפות על חבריו העברת חלק מהמקרקעין לשליטתו הבלעדית תגרור למשטר קנייני של "כל דאלים גבר". הכרה בזכות הנתבע לכפות על חבריו את בניית ביתו בחלקה תשבש כל אפשרות לקיים יחסי שיתוף במקרקעין ותהווה הפקעה למעשה של זכויות התובע ושאר השותפים. זאת ועוד, חובת ההתנהגות בהגינות ותום-לב אינה חלה רק על התובע אלא גם על הנתבע.
שבודקים את העובדות במקרה שבפני אין מקום לטענה כי המינהל פעל שלא בתום-לב, להיפך, הנתבע הוא שניסה לנצל את רצון המינהל למכור את זכויותיו וקבע עובדות בשטח על דעת עצמו וללא כל הסכמה או היתר.
טענת הנתבע כי מר ג'בלי אישר לו המשך ביצוע העבודות דינה להידחות. כפי שהובהר ביקורו של מר ג'בלי בחלקה נעשה לאחר שבין הצדדים החל משא-ומתן להעברת הזכויות לנתבע. בשלב זה לא דרש מר ג'בלי כי הבניה תהרס מייד אלא ביקש מהנתבע להשלים את העיסקה. מכאן אין להסיק כל הסכמה של מר ג'בלי כי אם העיסקה לא תצא לפועל רשאי הנתבע להמשיך בעבודות. להיפך, פנייתו של מר ג'בלי לוועדה המקומית מלמדת כי לא לכך התכוון. זאת ועוד; הנתבע התחייב לפנות למינהל להשלמת העיסקה אך לא עשה כן ואם הבין כי המינהל מעלים עין הרי שהבין גם כי אם לא ישלים את העיסקה לא יהיה בסיס לאותה "העלמת עין".
גם הטענה כי המינהל אפשר לשותפים האחרים לבנות דינה להידחות. אין כל ראיה כי המינהל ידע על בניית 3 בתים לפני שהסתיימה בנייתם. זאת ועוד; המינהל התנגד לכל ביצוע עבודות נוספות על-ידי השותפים וצירף לתצהירו של מר ג'בלי את העתקי פנייתו לקבלת צווי מניעה כנגד עבירות שכאלו (בש"א 13076/01 בתיק 16681/01 ובש"א 13077/01 בתיק 16682/01).
במקרה שבפני בשונה ממקרים דומים, רכש הנתבע את המקרקעין לאחר שהמינהל כבר הציע את זכויותיו למכירה ולאחר שהשותפים האחרים החלו בבנייה. הנתבע קיבל לידיו את המכתב מיום 7.7.99 (נספח 5ג' לת/1) אף כי בטעות וידע כי המינהל נתן לשותפים אורכה של 14 יום להציע הצעתם לרכוש את הזכויות בטרם יפנה להליכים משפטיים. מכאן מתחייב המסקנה כי בעת שהנתבע רכש את הזכויות בחלקה הוא ידע כי המינהל מתנגד לביצוע עבודות בניה אם לא ירכשו זכויותיו ולמרות זאת, בעזות מצח וחוסר תום-לב בולט, החל לבנות ללא קבלת או אפילו בקשת הסכמה. הנתבע לא גילה בכל מכתביו במהלך המשא-ומתן כי החל לבצע עבודות בניה. הנתבע הבין את מצבו והגיע להסכם בבית-המשפט אך הסכם זה הופר על ידו והנתבע לא הפקיד את התשלומים והערבות אלא המשיך והתקדם בעבודות הבניה. כל התנהגות הנתבע מלמדת כי פעל ללא כל התחשבות בזכויות המינהל, ואולי אפילו מתוך ניסיון להטעות את המינהל ולהרחיק את המינהל מהחלקה כדי שיוכל להשלים את הבניה.
לסיכום ראוי להפנות לדבריו של כב' השופט ש' לוין ב- רע"א 6339/97 הנ"ל באומרו:
'הימנעות ממתן צו לתיקון המעוות במקרה כזה יהיה בה משום מתן פרס למעוול והנצחת נורמות – הפסולות מבחינה מוסרית – של כל דאלים גבר.'
בנסיבות האמורות אין כל מקום שבית-המשפט יתן הכשר לבנייה שבוצעה ומן הראוי לקבל את התביעה ולהורות על השבת המצב לקדמותו.
בשים-לב לעובדה כי נוהל משא-ומתן בין הצדדים ונכונות המינהל למכור את חלקו, נראה לי לאפשר לנתבע אורכה בטרם תבוצע ההריסה מתוך תקווה שבתקופה זו ניתן יהיה להשיג הסדר לרכישת זכויות המינהל או לחלוקת המקרקעין בין השותפים.
אשר-על-כן, הנני מורה בזה לנתבע להימנע מלבצע כל עבודות בניה בחלקה הידועה כגוש 20417, חלקה 102 אלא אם תתקבל הסכמה כדין של כל השותפים בחלקה.
הנתבע יהרוס את המבנה שבנה בחלקה על כל חלקיו בתוך 6 חודשים מקבלת פסק-דין זה.
כמו-כן, ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט לרבות שכר-טרחה בסך של 10,000 ש"ח + מע"מ מהיום ועד התשלום המלא בפועל."
ב- בג"צ 9678/04[31] נדונה שאלת פירוש הסכם על פיצויים בשל הפקעת מקרקעין, כאשר חלקת המקרקעין היא בבעלות משותפת עם המדינה.

העותרים, רשות הפיתוח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, ואדם נוסף אשר איננו צד לעתירה, הינם בעלים במשותף, בחלקים בלתי-שווים, במקרקעין המצויים בחולון.

בשנים 1957 ו- 1964 בוצעו במקרקעין שתי הפקעות לצורך סלילתו של כביש 4. ביום 25.6.01 פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים בדבר הפקדת תוכנית מתאר מקומית, להפקעה נוספת במקרקעין לצורך הרחבת הכביש. העותרים הגישו התנגדות לתוכנית, אך זו נדחתה. העותרים הגישו ערר למועצה הארצית לתכנון ולבניה. בד-בבד הגיעו העותרים להסכם עם עיריית חולון והוועדה המקומית חולון, בו התחייבו עיריית חולון והוועדה המקומית להקצות לעותרים זכויות בניה במסגרת התוכנית המוצעת, ותמורת התחייבות זו, ויתרו העותרים על "כל טענה, כנגד ביצוע ההפקעה ו/או בדבר תשלום פיצויים להם זכאים עקב הפקעת החלקה".

כעת, העותרים טוענים, כי הסכם זה נוגע רק לשטחה המערבי של חלקת המקרקעין, בעוד שעניינה של העתירה בחלק המזרחי של החלקה. לטענתם יש להפקיע תחילה את השטח שבבעלות המדינה, ורק לאחר מכן, במידת הצורך, להפקיע גם את מקרקעי העותרים.

בג"צ, מפי כב' השופט עדיאל, דחה את העתירה על-הסף ופסק, כי לאור ההסכם שנערך בין עיריית חולון והוועדה המקומית חולון לבין העותרים, הסכימו האחרונים להפקעת החלקה. כב' השופט לא מקבל את הטענה שההסכם מתייחס רק לחלק המערבי של החלקה. שכן, בסעיף 4 להסכם נקבע באופן מפורש

"כי עם אישורה של התוכנית, תהיינה העיריה או מדינת ישראל, זכאיות להפקיע את כל שטחי החלקה, הכלולים בתחום התוכנית..."
כב' השופט מקבל את עמדת המדינה, לנוכח מצב הבעלות המשותפת במקרקעין. סעיף 27 לחוק המקרקעין, קובע, כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם" ולכן לא ניתן להפקיע מקרקעין של המדינה בלא להפקיע גם את חלקם של העותרים, וכדבריו:

"מקובלת עלינו גם עמדת המשיבה שיש לדחות את העתירה, נוכח מצב הבעלות במקרקעין נשוא העתירה. כאמור, המקרקעין מצויים בבעלותם המשותפת של העותרים ושל המשיבה. סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי 'מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם'. מכאן שבענייננו, כל חלק במקרקעין נשוא ההפקעה שייך הן לעותרים והן למשיבה, כל אחד לפי חלקו היחסי. בתשובתם לטענה זו של המשיבה, טענו העותרים כי אף אם חלקה של המדינה במקרקעין הוא אחוז אשר מתפשט בכל אתר ואתר שבמקרקעין, גם אז 'יש להפקיע קודם כל את אותו אחוז שבבעלות המדינה, ורק אחר-כך לפנות להפקעת מקרקעין פרטיים שבבעלות העותרים' (סעיף 30 לתשובה). לא ברור לנו כיצד הפקעת האחוז הבלתי-מסויים של המדינה בלבד במקרקעין המיועדים להפקעה תפתור את הבעיה. הרי גם העותרים בעלים (בחלק בלתי-מסויים) באותה רצועת קרקע המיועדת להפקעה. כיצד, אם כן, ניתן להפקיע מקרקעין אלה בלא להפקיע גם את חלקם של העותרים?"

ב- ע"א 3266/96[32], התבררו העילות להתערבות בית-המשפט העליון בפרשנות הסכם חכירה בין שני בעלי מקרקעין במושע.

המערערים רכשו מאת מורישיהם של המשיבים מחצית מחלקת מקרקעין שהיתה בבעלות המוכרים. לצד הסכם הרכישה במושע היה גם הסכם חכירה.

המערערים בנו בית על החלק שרכשו. לאחר מכן ביקשו המשיבים לבנות על החלק שנותר בידי המוכרים, והמערערים התנגדו וטענו שאת כל זכויות הבניה בחלקה הם רכשו מאת המוכרים. בית-המשפט המחוזי בחן את ההסכמים השונים שנעשו בין הצדדים, כולל הסכם המכר, הסכם החכירה והתסריט לבניית הבית של הקונים, והגיע לכלל מסקנה כי זכויות הבניה השייכות לחלק שנשאר בידי המוכרים לא נמכרו לקונים.

בית-המשפט העליון דחה את פסיקתו של בית-המשפט קמא, ולאחר בחינת המסמכים השונים קבע, כי בהסכם המכר ויתרו המוכרים על זכויות הבניה שלהם בחלקה וממילא כל זכויות הבניה בחלקה עומדות לזכות המערערים.

כב' השופט אנגלרד מתייחס בפסק-דינו, בין השאר, לסוגיית השיתוף במקרקעין, באומרו:

"15. איני רואה דבר רואה דבר בהסכם "תנאי החכירה" אשר עשוי לגרוע מן המסקנה שבסעיף הקודם. בהקשר זה אעיר, כי הסכם החכירה יצר, במובן מסויים, מצב א-סימטרי בין הצדדים. מעמדם העקרוני של הצדדים בקרקע הוא של בעלים משותפים (מושאע). נמצא, כי בעלותם המשותפת מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק בקרקע (סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). כדי שלשותף אחד תהיה שליטה בלעדית בחלקה מסויימת בקרקע הנדונה, פתוחות לפניו שתי דרכים עיקריות: הסכם שיתוף על-פי סעיף 29 לחוק המקרקעין, או הסכם חכירה לטובת השותף האחד על חלקה בקרקע המוגדרת באופן פיסי. במקרה שלפני, המוכרים, השותפים העתידיים של הקונים, החכירו לקונים חלק מסויים מן המגרש, אך לא ערכו לעצמם הסכם חכירה מקביל לשימוש בחלקה אשר בחזקתם הבלעדית. על רקע זה יש להבין את ההוראות המצויות בהסכם החכירה ואשר מזכירות את זכות השימוש של המוכרים בחלקתם המסויימת. הכוונה היא לנאמר במבוא להסכם, המזכיר את זכות ההנאה והשימוש של המוכרים בחלקה המסומנת ולהוראת סעיף 4(ג) להסכם החכירה. התוצאה מן ההסדר המיוחד בין הצדדים היא כי הקונים שולטים בחלקתם בתור חוכרים, בעוד שהמוכרים, והבאים תחתיהם, שולטים בחלקתם הנפרדת על יסוד הסכם שיתוף, הכלול, כך נראה, בהוראות הנזכרות בהסכם החכירה.
16. מסקנתי היא כי ההוראות המעניקות למוכרים זכות שימוש ומעמד בלעדי בחלקתם אינן מכוונות כלל לעניין זכויות הבניה, אלא לחלוקת השימוש בקרקע המשותפת. לכן, אין בהוראות אלה דבר שיוכל לגרוע מן המסקנה העולה מנוסח הסכם המכירה, על נסיבותיו המיוחדות, כי המוכרים הסכימו שזכויות הבניה, שעמדו למגרש כולו, עברו לידי הקונים-השותפים. אין יסוד לסברה כי אי-מיצויין של זכויות אלה על-ידי הקונים בבניית הקוטג' החזיר את הזכויות הנותרות לידי המוכרים. יש לזכור, בהקשר זה, כי "הפן השלילי" של הסכמתם מונעת מהם להוסיף בניה בחלקה המיוחדת שלהם."

ב- ע"א 1862/05[33] נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט השלום, שדחה את תביעת המערערים, לסילוק ידם של המשיבים מן המקרקעין נשוא המחלוקת, וקיבל את התביעה שכנגד, שעניינה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, לפי מצב השימוש בפועל.

המערערים ביקשו להבחין בין הסכם השימוש בחלקה, ולא כפרו שאכן הוסכם על ידם שהשימוש יעשה בשטח הקטן מחלקם של המשיבים בחלקה. לא כן לגבי זכויות בעלות. ככל שמדובר בפירוק שיתוף זכויות במקרקעין, טענו המערערים, כי הסכם השימוש בפועל אינו יכול להוות בסיס לחלוקת זכויות בעלות בחלקה.

בית-המשפט המחוזי דחה את הערעור ופסק, כי השאלה היא האם לצד הסכם שימוש משותף במקרקעין, הסכם שאינו שנוי במחלוקת, היה גם בין הצדדים הסכם לפירוק זכויות בחלקה, וכי הסכם זה נעשה, תוך שבעלי הזכויות בחלקה היו ערים לרישום זכויותיהם בה – בשיעורים שווים.

ככל שהוכח שהסכמה כזו קיימת, הרי שאין מקום להתיר למערערים לחזור בהם מאותה הסכמה, רק מן הטעם ש"גילו" בשלב מסויים, כי גודל שטחם של חלקים מהחלקה שבחזקתם קטן משטח החלקה שנותר בידי המשיבים. עובדה זו לכשעצמה אין בה לפגוע ברישום הזכויות, במיוחד לאור טענת המשיבים כי הסכם פירוק השיתוף בחלקה, נעשה על-ידי השותפים בהתחשב בתנאי הקרקע ובמיקומם.

אין מחלוקת כי החלוקה בפועל בחלקה בין שני בעליה לא היתה חלוקה שווה, מבחינת גודל השטח שניתן לכל אחד מהם. למרות זאת, קבע בית-המשפט קמא, כי החלוקה האמורה נעשתה לא רק מכוח הסכם שימוש במקרקעין, אלא מכוח הסכם לפירוק השיתוף. בית-המשפט קובע, כי הסכם זה לא טעות ביסודו, עושק, מרמה או סיבה אחרת, כי אם בהסכמה, לאור טיב הקרקע וטיב העצים שגדלו בה, כאשר בעת החלוקה ערך שני החלקים היה שווה לשביעות רצון שני הצדדים. קביעתו זו של בית-המשפט קמא, מבוססת היטב הן על כתבי טענות והן על הראיות. התוצאה היא שלא היתה מחלוקת בין הצדדים לקיומו של הסכם פירוק השיתוף לפיו גודל שטח החלקה שניתן לשותף אחד לא יהיה שווה מבחינת גודל השטח שניתן לשותף האחר.

המחלוקת התמקדה בשאלה, אם אכן החלוקה המוסכמת היתה בגדר חלוקה שוויונית. בית-המשפט קמא קבע כי בדיקה של ערך החלקים בחלקה, לפי נתונים שהיו רלבנטיים עובר לאותו מועד, כגון: שווי השטח כשהמרכיב הדומיננטי הוא העץ ולא גודל השטח, מצביע על שוני בערך החלקים שבחזקת כל אחד מן הצדדים, ולכן כדי לשמור על חלוקה שוויונית, היה מקום לבצע חלוקה שאינה זהה מבחינת גודל החלקים בחלקה. קביעה זו נסמכת על הראיות שהוצגו בפני בית-המשפט.

בית-המשפט המחוזי לא מוצא מקום להתערב בפסיקת בית-המשפט קמא.

ב- ה"פ 676/04[34] נדון סכסוך בין בני זוג, שבמהלכו התבקש בית-המשפט לבטל את החלק הממוני שבהסכם הגירושין שנחתם בין המשיב 1 למשיבה 2, בהיותו חוזה למראית עין ואת הערת האזהרה שנרשמה מכוחו לטובת המשיבה 2 על זכויותיו של המשיב 1 בדירת המגורים. לחילופין, התבקש בית-המשפט ליתן פסק-דין הצהרתי לפיו זכויות המשיבה 2 בדירה כפופות לזכויות המבקשת על-פי עיקול זמני שהוטל על זכויות המשיב 1 בדירה, שנרשם אצל המשיבה 3 ואושר כעיקול קבוע על-ידי בית-המשפט.

בית-המשפט קבע, כי זכויותיה של המשיבה 2 בדירה על-פי הערת האזהרה, כפופות לעיקול:

השאלה הראשונה העומדת לדיון היא האם ניתן היה לעקל את הנכס נשוא התביעה דנן – דירת מגורים של בני זוג, שהיתה רשומה במועד הרלבנטי על שמם של המשיב 1 והמשיבה 2 בחלקים שווים. השאלה המכריעה היא האם החוב שבעקבותיו הוטל העיקול על זכויותיו של המשיב 1 בדירה, הוא חוב אשר יש לכללו במסגרת החובות המשותפים של המשיב 1 והמשיבה 2. שהרי, אם המשיבה 2 חבה ביחד עם בעלה דאז המשיב 1, אזי ניתן היה להטיל את העיקול על דירת בני הזוג ואף להיפרע ממנה. אם המשיבה 2 איננה חבה ביחד עם המשיב 1 כלפי המבקשת, אזי על-פי סעיף 27 לחוק המקרקעין, לא ניתן לממש את העיקול שהוטל על הדירה.

כב' השופטת דרורה פלפל בוחנת את התנהלות המבקשת לאורך זמן ופוסקת, כי הלכת שיתוף בנכסים בין בני זוג חלה הן לגבי זכויות והן לגבי חובות. המשיב 1 עבד אצל המבקשת וחוייב בתשלום פיצויים למבקשת בגין גניבת סחורה ממנה. המשיב 1 אף הורשע בהליך פלילי שהתנהל נגדו בגין הגניבה מהמבקשת וריצה בעקבות זאת עונש מאסר. ההוצאות המשפטיות בגין ההליכים המשפטיים שהתנהלו כנגד המשיב 1, שולמו על-ידי המשיבה 2. מדרך התנהגותה זו של המשיבה 2 ניתן להסיק כי היא בחרה לשאת בעול החוב של המשיב 1, ביחד עימו. המשיבה 2 לא טענה בשום שלב כי היא הסתייגה מהתנהגותו של המשיב 1 שהביאה למאסרו. הסיבה לגירושי בני הזוג לא היתה נעוצה בעובדת מאסרו של המשיב 1 או הגניבה שביצע, נהפוך הוא, המשיבה 2 עמדה לצידו כל אותה העת ואף התחייבה לשלם את ההוצאות המשפטיות בהליכים שהתנהלו כנגדו. אירועים נוספים לאחר פתיחת הליכים נגד המשיב 1 עשויים גם הם לתמוך במסקנה כי ניתן להסיק מהתנהגותה של המשיבה 2 כי היא היתה שותפה לחובותיו של בעלה. לאור התנהגותה של המשיבה 2 מיום שנוצר החוב של המשיב 1 כלפי המבקשת ועד לגירושיה מהמשיב, קובע בית-המשפט כי במקרה דנן חלה הלכת השיתוף בחובות.

כב' השופטת פלפל בוחנת האם ניתן היה לעקל את דירת בני הזוג, שהיתה רשומה דאז על שמם של המשיב 1 והמשיבה 2 בחלקים שווים?

המשיבה טענה, כי לא ניתן לממש עיקול רשום על נכס לאור הוראותיו של סעיף 27 לחוק המקרקעין הקובע:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."
המשיבה מביאה כאסמכתא את פסק-הדין בעניין רוטמנש[35] שם נקבע כי הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, לפי החוק, שמורה אך ורק למי שהוא בעלים במקרקעין וכי החוק אינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על-פי חוק המקרקעין.

כב' השופטת פלפל פוסקת, כי יש מקום לשאלות אלה בשלב שני – שאינו בפני – כשהשלב בפני הוא, האם ניתן היה לעקל את הדירה.

"השאלה המכריעה בענייננו היא האם החוב שבעקבותיו הוטל העיקול על זכויותיו של המשיב 1 בדירה, הוא חוב אשר יש לכללו במסגרת החובות המשותפים של המשיב 1 והמשיבה 2. שהרי, אם המשיבה 2 חבה ביחד עם בעלה דאז המשיב 1, אזי ניתן היה להטיל את העיקול על דירת בני הזוג ואף להיפרע ממנה. אם המשיבה 2 איננה חבה ביחד עם המשיב 1 כלפי המבקשת, אזי על-פי סעיף 27 לחוק המקרקעין, לא ניתן לממש את העיקול שהוטל על הדירה.
הלכת שיתוף בנכסים בין בני זוג חלה הן לגבי זכויות והן לגבי חובות.
יפים לענייננו דברי המשנה לנשיא (כתוארו אז), כב' השופט ש' לוין ב- ע"א 7442/97 יפה עמיר נ' ציון עמית ואחרים, פ"ד נד(4) 625:
'אכן, הלכה פסוקה היא כי שיתוף בנכסים בין בני זוג כולל בחובו כרגיל, לצד השיתוף בזכויות, גם שיתוף בחובות, וזאת ביחס לחובות שנצברו בדרך הרגילה על-ידי אחד מבני הזוג בתוך תקופת השיתוף ביניהם, כאשר הם מנהלים אורח חיי משפחה תקינים ולהוציא חובות שהם בעלי אופי מובהק ואשר מעצם טיבם ייתכן ואין זה מן הצדק לשתף את בן הזוג האחר בעולם.
יישומם של עקרונות אלה עשוי, בנסיבות המתאימות, להביא לכלל מסקנה כי גם אם קמה חזקת השיתוף בחובות בין בני זוג המנהלים משק בית משותף, עדין תיטה הכף לעבר אי-הכללתו של חוב מסויים במסגרת החובות המשותפים, כאשר הוכח בראיות, כי החוב האמור הינו תוצר של פעילות חריגה של אחד מבני הזוג שאיננה משרתת את היחידה המשפחתית או, במקרים מסויימים, אפילו חותרת תחתיה.' (ראה: ע"א 1967/90, פ"ד מו(5) 661)."
1. ההבדל בין הוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין לסעיפים 10(א) ו- 10(ב) לחוק המיטלטלין
התופעה של פירוק שיתוף קיימת, עקרונית, לגבי כלל סוגי הנכסים שבשיתוף.

פירוק שיתוף יכול להתקיים גם לגבי נכס מיטלטלין. כמו-כן אין מניעה לפרק שיתוף גם בזכויות מופשטות, כגון, זכויות בניה.

פירוק שיתוף של זכויות אובליגטוריות ייעשה על-פי הוראות חוק המיטלטלין.

סעיף 10 לחוק המיטלטלין מחילים הסדרים דומים לאלו של פרק ה' לחוק המקרקעין, גם על שיתוף במיטלטלין.

סעיף 10 לחוק המיטלטלין קובע הוראות רחבות בנושא פירוק השיתוף ומתיר שיקול-דעת רחב לבית-המשפט לעניין דרך הפירוק.

קיים הבדל משמעותי בין פירוק השיתוף בזכויות שבמקרקעין לבין ההוראות שנקבעו לעניין זה בחוק המיטלטלין

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע, כי חלקו של כל שותף מתפשט על כל הנכס המשותף. בכל חלק מסויים של הרכוש המשותף, נהנה כל שותף מבעלות בנתח יחסי, בהתאם לאחוזי הבעלות שלו.

סעיף 30(א) לחוק המקרקעין קובע:

"30. ניהול ושימוש
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם."

דיני הקניין מצמצמים את עיקרון שלטון הרוב השולט ביד רמה בחוק המקרקעין. הם מעגנים את זכותו של כל שותף להעביר את חלקו ברכוש המשותף לאחר, על דעתו האישית, וללא צורך בהסכמת השותפים האחרים.

סעיף 34 לחוק המקרקעין, קובע:

"34. זכות השותף לעשות בחלקו
(א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.
(ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף-קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים."

כמו-כן, מעגנים את זמניות השיתוף. כל שותף רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשה לפירוק השיתוף.

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע:

"37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית-המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין."

ההסדרים הללו הם קוגנטיים למחצה: גם כאשר מסכימים השותפים להתנות על החופש להעביר או על הזכות לתבוע את פירוק השיתוף, הרי שהדין מגביל את משכם של הסדרים חוזיים אלה:

סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין קובע:

"34(ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף-קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים."

סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע:

"37(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית-המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין."

החוק מאפשר לשותפים להסדיר את יחסיהם בהסדר שיתוף ואף ליתן לו פומביות, על-ידי רישום אצל רשם המקרקעין, מכוח סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, הקובע:

"29. הסכם שיתוף
(א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן: הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

כאשר הסכם השיתוף נרשם אצל רשם המקרקעין חל הוא כלפי כולי-עלמא, ולמעשה רישום ההסכם מקנה תוקף מעין קנייני להסדר החוזי שבין השותפים לו.

בהקשר זה יש לציין, כי הפסיקה קובעת, כי לזכויות הנובעות מהסכם השיתוף אין תוקף של זכות קניינית. דוגמה לפסיקת בתי-המשפט בסוגיה זו ניתן למצוא בפסק-הדין המובא להלן שעסק ברישום הסכם שיתוף ומעמדו המשפטי.

ב- ע"א 269/74[36] שני בעלים משותפים של חלקת קרקע עשו ביניהם הסכם שיתוף במקרקעין שעניינו, כי לכל אחד מהם תהיה זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחציתו של מגרש באופן שכל אחד יוכל לעשות במחצית שלו ככל שיעלה על רוחו וכולל בניה וכו'. ההסכם לא היה מוגבל בזמן. השניים ביקשו, כי רשם המקרקעין ירשום את ההסכם על-פי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין האומר, כי הסכם שיתוף בדבר ניהול מקרקעין משותפים ניתן לרישום. הממונה על המרשם סירב לרשום את ההסכם ואף בית-המשפט המחוזי סירב לצוות לרשום אותו כמות שהוא והערעור על כך נתקבל.

כב' השופט ח' כהן בפסק-דין מקיף עומד על הזכויות הנובעות מרישום הסכם כזה ואם אלה זכויות אובליגטוריות אן קנייניות וכן "נצחיות" ההסכם והאפשרות לבטלו על-פי חוק המקרקעין על-פי בקשת צד מבית-המשפט, ומסקנתו היא, כי אין מניעה על-פי חוק המקרקעין, לרשום הסכם כזה. השופט ח' כהן מציין, כי הסכם כזה גם אם הוא נרשם הוא הסכם אובליגטורי בלבד, ואין בו כל זכויות חפצא, ואין הוא שולל זכויות קנייניות מאת בעלי ההסכם עצמם.

כב' השופטים כהן ומני הסכימו שיש לרשום את ההסכם, אך לעניין מהותו של ההסכם אם הוא אובליגטורי או יש בו זכות חפצית, סברו כי אין זה אובליגטורי בלבד אלא יוצר גם זכות חפצית אך אין בכך מניעה לרשמו.

הזכות לתבוע פירק שיתוף במיטלטלין מעוגנת בסעיפים 10(א) ו- 10(ב) לחוק המיטלטלין, הקובעים:

"10 (א) כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה זכות זו, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
(ב). פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על-פי צו בית-המשפט. ורשאי בית-המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין."

שיתוף בנכס מיטלטלין, מוגדר, כבעלות אחת של שני שותפים ויותר, על נכס אחד.

סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין, קובע את הזכות העקרונית של כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף של נכס מיטלטלין.

פירוק השיתוף מטבעו, מביא לשינוי הבעלות בנכס; בטרם בוצע הפירוק, היה הנכס כולו בבעלות אחת של מספר שותפים, ולאחר פירוק השיתוף, יש לכל אחד מהשותפים בעלות בלעדית על חלק מסויים מהנכס.

יש נסיבות בהן אחד מן השותפים יוזם את המהלך לפירוק השיתוף, בעוד שותפו האחר מתנגד, וישנם מקרים, בהם המהלך מגיע מכל השותפים כאחד. סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין קובע, שכאשר הבקשה לפירוק השיתוף מוצדקת, ניתן לכפות את ביצועה גם כאשר השותף האחר מתנגד לפירוק.

סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין קובע, שגם אם השותפים התנו ביניהם להגביל או לשלול לגמרי את פירוק השיתוף, עדיין רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

יש לציין, כי הסעיף אינו מבטל לגמרי את תוקף החוזה המגביל את הפירוק, אלא נותן לבית-המשפט שיקול-דעת באם לבטל את החוזה, אם לאו.

כאשר נכרת חוזה בין השותפים המתנה את הזכות לפרק את השיתוף, ולאחר זמן אחד השותפים תובע, חרף ההתניה, את פירוק השיתוף, נוצרת סתירה בין שני עקרונות: מצד אחד עומד העיקרון של מחוייבות לחוזה, ומצד שני העיקרון של זכות פירוק השיתוף. מגמת החוק ברורה והיא להעדיף את זכות תביעת פירוק השיתוף, גם במחיר התכחשות לחוזה שבו הוא התחייב שלא לפרק את השותפות.

ההשוואה המתבקשת בין סעיף 10(א) הנ"ל ובין סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, הקובע:

"היתה בהסכם-שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית-המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על-אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין."

כאן מתבקשת השאלה, מדוע, הן בחוק המקרקעין והן בחוק המיטלטלין, מקנה המחוקק עדיפות לתביעה לפירוק שיתוף, על פני חוזה שנחתם ונכרת כהלכה?

ביחס לשיתוף במיטלטלין, קובע סעיף 10(א), שבית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בכל עת, ואילו בשיתוף במקרקעין רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף רק כעבור שלוש שנים.

הסבר להבחנה זו של המחוקק בין חוק המיטלטלין לחוק המקרקעין, אין בנמצא.

בקודיפיקציה המוצעת בנושא פירוק השיתוף, סעיף 600(ב), מציע לאחד את דין המקרקעין והמיטלטלין, ובשניהם התניה תהיה תקפה למשך חמש שנים, ולאחר מכן יפוג תוקפה.

סעיף 10(א) לחוק המיטלטלין קובע את הזכות של שותף לתבוע את פירוק השיתוף.

השאלה המתבקשת היא, מהי הדרך הראויה לפירוק השיתוף, שתביא, בסופו של תהליך, למצב שבו לכל אחד מהשותפים יש בעלות ייחודית על חלק מהנכס?

סעיף 10(ב) מציע כמה דרכים לפירוק השיתוף:

א. הסכם בין השותפים.
כאשר לא מתקבלת הסכמה, הסעיף מציע אפשרויות חלופיות:
ב. בית-המשפט רשאי להורות על חלוקת המיטלטלין בעין.
ג. בית-המשפט רשאי להורות על מכירת המיטלטלין וחלוקת הפדיון.
ד. במידה ובית-המשפט מוצא כי קיימת דרך אחרת לפירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין מונה דרכים מספר לפירוק השיתוף, השאלה היא האם המחוקק מעדיף דרך אחת על פני השניה?

נראה, שמטרת המחוקק היא להכתיב סדר עדיפויות, שבו סדר הפיתרונות המוצע הוא מהפיתרון המועדף ביותר, ועד הפיתרון המועדף פחות. לפי פרשנות זו, כוונת המחוקק היא להעדיף פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה. רק במידה והנסיבות הן כאלה שלא ניתן להשיג הסכמה בין השותפים, ראוי לחלק את המיטלטלין בעין. כאשר פיתרון זה של חלוקה בעין אינו אפשרי, יש למכור את המיטלטלין ולחלק את הפדיון. במידה וגם דרך זו אינה אפשרית, נותר לבית-המשפט שיקול-דעת רחב למצוא דרך אחרת הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, כוונת המחוקק הובאה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".

גם בקודיפיקציה המוצעת, לפירוק השיתוף, קובע סעיף 602(א), שגם במיטלטלין יש להעדיף חלוקה בעין כאשר הדבר אפשרי.

ב- ת"א 46678/94[37], נדונה השאלה האם ניתן להורות על פירוק השיתוף על-פי חוק המיטלטלין?

כב' השופטת ד' קרת מתייחסת לבקשתם של המבקשים להורות על פירוק השיתוף בזכויותיהם המשותפות לזכויות המשיבה בבית זילברמן, בהתאם לסעיף 10(א) לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971, המוחל על "זכויות" מכוח סעיף 13(א) לחוק, לרבות זכויות על-פי חוק המקרקעין.

המבקשים מבססים את בקשתם על דברי כב' השופט עמית ב- ת"א 17123/84[38] לפיהם:

"זכויות ביחס לדירה, שטרם נרשמו על-פי חוק המקרקעין, אינם בגדר מקרקעין על-פי חוק זה... זכויות אלו שטרם נרשמו הן בגדר "זכויות" על-פי סעיף 13 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 וניתן לבית-המשפט להורות על פירוק השיתוף בזכויות בלתי-רשומות במקרקעין כאלה, על-פי הוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין... השוואת הוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין עם הוראות סעיפים 37-40 לחוק המקרקעין מראה שדרך הפירוק היא למעשה זהה."
וב- ת"א (ב"ש) 357/82[39], גרס השופט בנאי:

"בית-המשפט המחוזי בירושלים... דבריו היו שניתן להחיל את הוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין, הדן בפירוק השיתוף, גם לגבי דירה שלא נרשמה לפי חוק המקרקעין, באשר חוק המיטלטלין חל גם על "זכויות" וכאלה יכולות להיות גם לגבי מקרקעין.
משמע, הדירה שהזכויות לגביה נדונו באותו ערעור הינה מקרקעין, אך זכויות אלה אינן יכולות להתחלק בין השותפים לפי חוק המקרקעין, בהיעדר רישום. ואולם רווח והצלה יעמדו לשותפים ממקום אחר, והוא: סעיף 10 של חוק המיטלטלין... הדרך בה נקט בית-המשפט המחוזי בירושלים, שנזקק למונח "זכויות" שבחוק המיטלטלין, כדי להתגבר על קושי זה היה, לדעתי, בבחינת הכרח שנתבקש כדי להעניק לצד תרופה שראוי היה לתיתה."
כב' השופטת מאבחנת בין המקרה דנן לציטוטים שהובאו לעיל, באומרה:

"אולם יש לזכור כי בשני המקרים דנן, אותם ציטטתי, היה מדובר בדירת מגורים שטרם נרשמה כפי שדרוש על-פי חוק המקרקעין. דירת מגורים בבית משותף הינה יחידת רישום, אשר באופן עקרוני ניתנת לרישום ואשר קביעת הבעלות בה (מבחינת דיני המקרקעין) נעשית על-פי הרישום שלה עצמה. וכך קובע סעיף 54 לחוק המקרקעין:
'על-אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעיסקאות.'
במקרים דנן, אותם הזכרתי, שתי הדירות לא נרשמו למרות שהן היו המושא לרישום, ולכן הן הוכרו בגדר "זכויות במקרקעין", שניתן להורות על פירוק השיתוף בהן על-פי הוראות חוק המיטלטלין. אך במקרה שבפני מדובר בבית הבנוי על חלקה אשר היא עצמה יחידת הרישום, כפי שכבר כתבתי, ואין הבית הנ"ל מושא לבעלות ולרישום נפרדים.
וכך קובעת תקנה 61 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969:
'... נוכח הרשם כי מבנים או נטיעות רשומים בנפרד מן הקרקע על-שם אדם אחד, יורה על ביטול הרישום וירשום את המבנים או הנטיעות והקרקע ביחידה אחת...'
מכאן, שבצדק טוענת בא-כוח המשיבה 1 כי הבית "הולך" אחר המקרקעין ונבלע ברישומו". התייחסות למקרקעין כמיטלטלין תעשה רק כאשר המקרקעין הנ"ל נשוא התביעה הם מן הסוג אשר ניתן לרישום באופן עקרוני, אך אופי הזכות המוקנית בהם לא מאפשר את רישומם של המקרקעין במקרה הספציפי (למשל – אם הזכות במקרקעין הינה אובליגטורית בלבד), או שהרישום לא נעשה מכל סיבה אחרת. ואכן, זה היה המצב ב- ע"א 17123/84 וע"א 357/82 הנ"ל.
אך במקרה שבפני הבית אשר המבקשים מעוניינים בפירוקו ובהתייחסות אליו על-פי חוק המיטלטלין אינם מושא לרישום ולבעלות מלכתחילה, כפי שהסברתי לעיל, ועל-כן אני מקבלת את טענת בא-כוח הנתבעת 1 כי אין לאפשר למבקשים לתבוע את פירוק השותפות בבית זילברמן על-פי חוק המיטלטלין. פעולה מעין זו תהווה ריקון הוראות חוק המקרקעין מתוכן."

[12] ת"א (חי') 335/98 מנאע מאהל ואח' נ' מדינת ישראל, תק-מח 2004(4) 6970.
[13] ת"א (ת"א-יפו) 39533/05 מורדות הים בע"מ נ' סמורי מקס ואח', תק-של 2006(4) 9032.
[14] ע"א (ת"א-יפו) 1354/04 יוסף איזמירלי ושות' בע"מ נ' גבריאל יוסף, תק-מח 2005(4) 6315.
[15] לעניין זה ראה סעיף 34(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי:
"כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים".
[16] ראה גם ת"א (י-ם) 3192/96 אביעד כהנא נ' אהרון אברהם, תק-של 98(1) 1306.
[17] ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה ואח', פ"ד לז(4) 737.
[18] בש"א (ת"א-יפו) 2729/05 מנשה שרה נ' כהן גיל ואח', תק-מח 2005(4) 10041.
[19] ע"א 89/81 עמוס גרינהולץ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לז(3) 231.
[20] ת"א (ת"א-יפו) 16781/01 יחזקאל אורי ואח' נ' אברהם לנגשטד ואח', תק-של 2006(3) 24706.
[21] ראה גם דברי כב' השופט בכור ב- ע"א 211/77 יצחק ואח' נ' שוורץ ואח', פ"ד לג(1) 398.
[22] ראה בש"א (קר') 2653/06 פרנק ירון ואח' נ' פרנק חנוך ואח', תק-של 2006(3) 24283.
[23] ב"ל (נצ') 2421/04 סאבר סלימאן מחמוד נ' המוסד לביטוח לאומי, תק-עב 2006(3) 3281.
[24] ע"א 419/89 שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1) 172.
[25] כך לדוגמה נקבע ב- ע"א 419/89 שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1) 172 כדלקמן:
"הוראת סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, המקנה לכל שותף זכות להביא לפירוק השיתוף בכל עת. לעומת זאת, דיני פירוקן של החברות, כפי שהם מעוגנים בפקודת החברות, אינם מקנים לבעל מניות בחברה זכות לדרוש את פירוקה של החברה, אלא בנסיבות ומטעמים מסויימים המנויים שם."
[26] ראה לעניין זה ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3) 723; ע"א 291/78 "פאר עד" חברה לבניין ואח' נ' אושרובסקי נילי, פ"ד לג(1) 435.
[27] ת"א (נת') 10263/04 קופת חולים לעובדים לאומיים של הסתדרות העובדים הלאומית בארץ ישראל נ' מרכז תנועת החירות בארץ ישראל ואח', תק-של 2006(1) 17124.
[28] בר"ע (י-ם) 4035/02 א' עזבון המנוח חיוקה משה ז"ל ואח' נ' דליה בת מרדכי חיוקה ואח', תק-מח 2004(3) 3401.
[29] מ' דויטש, קניין (תל-אביב, התשנ"ז-1997) 508-509.
[30] ת"א 8802/01 מינהל מקרקעי ישראל נ' יוסף מוחמד סלימאן מחמוד (פורסם בנבו).
[31] בג"צ 9678/04 רבקה הרן ואח' נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2005(1) 3523.
[32] ע"א 3266/96 פרופ' מאיר סמורודינסקי ואח' נ' יעל רינות, תק-על 98(4) 101.
[33] ע"א (חי') 1862/05 עזבון המנוח אברהים אסעד אברהים בליק ז"ל ואח' נ' עזבון המנוח פריד חביב מוסא מח'ול ואח', תק-מח 2006(4) 7415.
[34] ה"פ (ת"א-יפו) 676/04 דרורת (י. מצקל) בית מסחר לרפואות בסיטונות בע"מ נ' ברוקס מוריס ואח', תק-מח 2006(3) 7763.
[35] ת"א 1504/94 רוטמנש חברה להשקעות בע"מ, בפירוק מרצון נ' א.פ.י. א.ש.ר פיתוח והשקעות בע"מ, פ"מ התשנ"ד(ד) 448.
[36] ע"א 269/74 מדינת ישראל נ' מנחם בוקובזה, פ"ד כט(1) 243 (1974).
[37] ת"א (ת"א-יפו) 46678/94 דוד זילברמן נ' צפורה גוטליב, תק-של 97(3) 2804.
[38] ת"א 17123/84 חיה פבון נ' יצחק פבון, פ"מ מו(3) 416.
[39] ת"א (ב"ש) 357/82, 255 להב גדעון נ' נורית להב, פ"מ מג(1) 39.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שיתוף בנכסים (סעיף 27 לחוק המקרקעין)