פירוק שיתוף בחברת מקרקעין

כללים אחרים נוהגים כאשר מדובר בחברת מקרקעין, אשר מניותיה מחולקות בין השותפים. פירוק שיתוף דוגמת זה אינו מתנהל בדרך הרגילה, של אחוזי בעלות במקרקעין, כשלכל שותף יש חלק יחסי במקרקעין, אלא כמניות בחברה, כאשר החברה הינה הבעלים של חלקת המקרקעין ולחברה זו בעלי מניות.

לעיתים, חברות מוקמות לצורך רכישת חלקת מקרקעין, כאשר לרוב, שם החברה זהה למספר הגוש והחלקה של חלקת המקרקעין.

הקמת חברה נועדה להביא להקלות מסויימות בהליכי המיסוי, המכנה המשותף לחברות מסוג זה הוא שעיקר פעולתן הינו ניהול חלקת מקרקעין ותו לא. בפועל, לאישיות הנפרדת של החברה אין כל משמעות, והנכס מתנהל כשותפות לכל דבר ועניין.

קיימים בניינים ישנים, שהוקמו בשנות ה-40 וה-50 לפי שיטה זו של הקמת חברה, מכיוון שעד לחקיקת חוק בתים משותפים-1952, לא היה מוכר בארץ המוסד של "בתים משותפים".

לפי שיטה זו, הבניין נרכש על-ידי חברה ולכל בעל דירה הוקצו מניות.

בניינים אלו שימשו כבתים משותפים לכל דבר; הדיירים נהגו לפי מצוות חוק המקרקעין, ביחס לרכוש המשותף, זכויות הבניה וכיוצא בזה.

הבעייתיות של נוהג זה באה לידי ביטוי בשיטת הרישום המסובכת של חברת המקרקעין. כאשר רצו הדיירים להעביר את זכויותיהם בדירות, נתקלו בפרוצידורות ארוכות שכללו, בין היתר, עדכון ספרי החברה, הכנת פרוטוקולים וכן שינוי הרישומים ברשם החברות.

בפועל, ברוב הבניינים לא קוימו הנהלים הלכה למעשה והרישומים נותרו לא מעודכנים, מה שיצר מצב שאנשים רכשו דירה והם אינם מופיעים כבעליה במרשם בעלי המניות ברשם החברות.

פיתרון לכאוס הזה, הוא להביא לפירוק השיתוף בבניין. כאן עולה שאלה עקרונית; מהו הדין שיחול במקרים כאלה? האם פירוק השיתוף יבוצע על-פי חוק המקרקעין, שכן הנכס היחיד של החברה הוא חלקת מקרקעין? או שמא הפירוק יתבצע על-פי דיני החברות, שכן בסופו של דבר עסקינן בחברה לה בעלי מניות?

שאלה זו עלתה בפסיקה מספר פעמים. בתי-המשפט אימצו מבחן בו בודקים באיזה אופן מנוהל השיתוף בחברה, במידה וימצא כי החברה הוקמה לצורכי שיתוף במקרקעין, ואינה מנוהלת כחברה בעלת מניות, יש לפרק חברה כזו לפי חוק המקרקעין.

בעבר, מקובל היה לחשוב שעל חברה פרטית, שבבעלותה נכסי מקרקעין, יחולו הוראות סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף, בכל עת, זכאי לבקש את פירוק השיתוף. (להבדיל, דיני הפירוק על-פי פקודת החברות, אינם מקנים לבעל מניות בחברה זכות לדרוש את פירוקה של החברה, אלא בנסיבות מסויימות ומטעמים מסויימים המנויים שם)

ברבות הימים, שונתה מגמה זו על-ידי בית-המשפט העליון, אשר קבע, כי ככלל חברה יש לפרק על-פי דיני הפירוק הקבועים בפקודת החברות. רק במקרים חריגים, בהם ניתן לראות כי החברה הוקמה לצורכים פיקטיביים, ומנהלת היא נכס מקרקעין בלבד, ישקול בית-המשפט לפרקה על-פי חוק המקרקעין.

"אין אפשרות להתאגדות כחבה לצורכים מסויימים אך לא לצורכים אחרים. אין התאגדות לחצאין. המתאגד כחברה נוטל על עצמו את מלוא התוצאות המתבקשות מכך, לרבות דיני הפירוק."[241]
גישה דומה הובאה גם ב- 1016/96[242] שם נאמר:

"אפילו החברה בה עסקינן היתה בעלים של נכס אחד בלבד, לא היה מקום להתייחס לבקשה על-פי הדינים החלים לעניין פירוק שיתוף במקרקעין, אלא יש לבחון האם קיימת עילה בדיני החברות המצדיקה פירוק.
להלן נסקור את המגמות בפסיקה ואת השינוי שחל בהן:

ב- ע"א 47/78[243] התבררה תביעה לפירוק חברה לפי סעיף 149(ז) לנוסחה הישן של פקודת החברות. רכושה היחיד של החברה היה פרדס בן 12 דונם. מטרת התאגדות החברה היתה לרכוש את הפרדס ולבנות עליו בניינים ולנהלם, למכרם או להשכירם.

בעלי המניות היו שניים: האחד, מר טוביס שהחזיק בשני שליש המניות והמשיב, בן אפרים, החזיק בשליש הנותר. כעבור מספר שנים, נפטר טוביס ואלמנתו ירשה את מניותיו בחברה. בן אפרים ביקש לממש את ערך השקעתו ולפרק את השיתוף, אולם האלמנה סירבה לפירוק והציעה לו לקנות את מניותיה. בן אפרים סירב לעשות כן בטענה כי המחיר העשוי להתקבל עבור חלקו במניות נופל מהמחיר הריאלי של הקרקע.

לבסוף הגיש בן אפרים, לבית-המשפט המחוזי, בקשה לפירוק החברה. בית-המשפט המחוזי החליט להורות על פירוק החברה מטעמי צדק ויושר לפי סעיף 148(ז) לפקודת החברות. בית-המשפט קבע, כי לאור השינויים בחברה, דהיינו פטירת השותף השני, גילו הקשיש של המבקש, אי-קיום התשתית של החברה שהיתה להקים מבנים, העובדה שהחברה נוהלה כשותפות ברכוש בלבד, וחוסר אמון בין בעלי המניות יש לפרק את החברה. על כך הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.

בית-המשפט העליון פסק, כי אין לעשות שימוש מכני מדי בדיני השותפות לצורך דיון בבקשת פירוק מטעמי צדק ויושר. החברה דנא איננה חברה עסקית, ניהול עסקיה מצומצם לפיקוח על עיבוד הפרדס ועל-כן לא קיים כאן אותו צורך ביחסי אימון הדרושים לניהול יום יומי של חברה עסקית. אף אין כאן הרס התשתית, כי החברה ממשיכה להיות מה שהיתה בעבר.

כב' השופט לנדוי מתייחס לעניין השיתוף בחברה, באומרו:

"כלל גדול הוא בדיני מקרקעין שלנו שבעל משותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת. כך מורה סעיף 37(א) של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ב- ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, ואח' נ' תמרה פיין, ואח', פ"ד ל(1) 454, 457) הוסבר שהמדיניות התחיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא 'לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם'. הדברים נאמרו כאשר אחד הבעלים המשותפים רצה לדחות את המכירה, בציפיה למחיר יותר גבוה בעתיד – כמו כאן (כן ראה ע"א 540/75 צבי דגני, ואח' נ' טוביה פניג, ואח', פ"ד לא(2) 637, 640).
במקרה דנן אפשר היה ליישב את חילוקי-הדעות בין השותפים בדרך פשוטה, כי גודל השטח של המגרש (למעלה מ-12 דונם) מאפשר לחלק אותו על-ידי פירוק השיתוף מרצון, באופן שהמגרש יחולק בעין וכל שותף יקבל שטח נפרד. גם זאת הציע בא-כוח המשיב לגב' טוביס (במכתב מיום 12.7.76) וגם לזאת לא הסכימה.
ועוד יש להזכיר שחתנה של גב' טוביס הסכים תחילה להגיש ביחד עם המשיב תוכנית לתכנון המגרש לשם בינויו. המשיב היה רשאי להניח שיש בזה צעד ממשי לקראת מכירת המגרש (כי אין להניח שהשותפים במגרש יכולים להגיע בעצמם להבנה על בניה במשותף). אולם כאשר באה גב' טוביס להעיד בבית-המשפט, אמרה שברצונה להמשיך ולהחזיק במגרש ולא למכרו.
אכן, המשיב יכול למכור בכל עת את מניותיו בהון החברה. אבל אין ספק שלא ישיג עבורן את המחיר המלא של חלקו, שהיה יכול להשיג במכירת המגרש כולו או עבור מכירת חלקו אחרי חלוקת המגרש. סירוב הגב' טוביס (או חתנה) להסכים לפיתרון סביר באחת הדרכים שציינתי נותן רגליים לטענת מר וירניק, שהכוונה מאחורי סירוב זה היא להכריח את המשיב למכור את חלקו הבלתי-מחולק לגב' טוביס מתחת למחיר הוגן.
לזה יש להוסיף את השינוי שגב' טוביס עשתה במספר המנהלים, כדי למנות עצמה מנהלת יחידה בחברה. הדבר מעיד על רצון להיפטר לחלוטין מכל השפעה של המשיב על דרכה של החברה.
בנסיבות העניין נראה לי, שגב' טוביס מנצלת שלא כהוגן את העובדה ששיתוף רגיל במקרקעין קיבל כאן צורה של חברת מניות, מסיבה פיסקלית גרידא. אם שותפים בעסק הפכו את עסקם מרצונם לחברת מניות, לא יתעלם בית-המשפט מן המציאות הכלכלית החדשה שביקשו ליצור בזה ולא יחיל עוד באופן מכני את דיני השותפות העסקית, כאשר אחד מבעלי המניות מבקש לפרק את החברה, כי השותפים קיבלו על עצמם את דיני החברות כולם לצורך ניהול עסקם בעתיד. אבל כאשר המדובר בשותפות ברכוש והפיכת השותפות לחברה לא היה אלא תכסיס, ללא כוונה לשנות את היחסים הקנייניים בין השותפים – שאני. אני מסכים לדעת הנשיא המלומד שצודק ונוח הוא לפרק חברה זו, לפי סעיף 148(ז)."
ביסוד הנמקתו של כב' השופט לנדוי עומדת ההנחה, שהוזכרה מפורשות בפסק-הדין, כי החברה נרשמה מטעמים פיסיקליים בלבד. הנחה נוספת שמוצאת ביטוי מפורש פחות, היתה כי לשותפים לא היתה כוונה לשנות את מערך היחסים הקניינים ביניהם. מההן לומדים את הלאו, וניתן להסיק, כי כב' השופט כיוון לכך, שכאשר עולה מכוונת הצדדים רצון לשנות את מערך היחסים הקניינים ביניהם, לא יוחלו דיני השיתוף על-פי חוק המקרקעין.

ב- ע"א 291/78[244] התבררה תביעה לפירוק חברה. בעלי המניות היו בני זוג, שרכשו חלקת קרקע על-שם חברה, כשמטרת החברה היא "לבנות בית על החלקה". מאז יסוד החברה עברו שנים רבות והבית לא נבנה. בינתיים, הסתכסכו הבעל והאישה וזו הגישה תביעה לפירוק החברה.

הבעל טען מצידו, כי כל מטרת הליכים אלה לקנטר ולהטריד אותו.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט כהן, פסק כי טענתו זו של הבעל אינה מעלה ואינה מורידה. כאשר יש בידי האישה עילה חוקית לפירוק החברה, שלא ניהלה את העסק שלשמה היא נוסדה. כמו-כן, פוסק כב' השופט, כי יש להשוות את בעלי המניות לשותפים במקרקעין. יש לנהוג בפירוק חברה פרטית שאינה אלא בעלת מקרקעין בלבד, לפי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין, ולפי סעיף 37 לחוק המקרקעין זכאי כל אחד מהשותפים בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

מ"מ הנשיא לנדוי מצטרף לפסק-דינו של כב' השופט כהן ומביא כאסמכתא פסק-דין דומה ע"א 47/78 (שהובא לעיל), באומרו, כי:

"גם שם נדונה חברה של "גוש וחלקה" שהוקמה למטרה פיסיקלית – לחסוך במס שבח על-ידי הלבשת בעלות משותפת בלבוש של חברה בע"מ. הוסבר שם כי בדונו בבקשה לפירוק חברה כזאת, לא יתעלם בית-המשפט מן המציאות הכלכלית, שהפיכתה של שותפות במקרקעין לחברה לא היתה אלא תכסיס, ללא כוונה לשנות את היחסים הקנייניים בין השותפים. כזאת קרה גם כאן, כמו שהעיד המערער השני עצמו בהליכים למתן צו מניעה:
זה נרשם על-שם החברה כי זה היה דרך חוקית להתגבר על הרפורמה. למעשה זה שותפות ביני לבין אשתי."
ב- ע"א 805/80[245] דובר בפירוק חברה שבן נכסיה היה בניין בן ארבע קומות וכן מוסך בו עבדו הצדדים בשותפות שנים רבות.

כב' השופט אלון מחיל, כעניין שבשגרה, את סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין, על פירוק השיתוף, חרף העובדה שהמדובר בחברה!

בפסק-הדין לא מצויין, כי הצדדים התנגדו להחלת חוק המקרקעין. אולם, שתיקת פסק-הדין לגבי החלת סעיפי חוק המקרקעין על פירוק חברה, זועקת כי הדבר מובן מאליו, וכי אין צורך במתן נימוק כלשהו המצדיק זאת.

פסק-הדין זכה לביקורת רבה מצד מלומדים העוסקים בדיני החברות, בשל ההתעלמות הבוטה, יש לומר, מעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת בנושאי מקרקעין, להבדיל מהנכונות להכיר בו במסגרת דיני המיסים[246].

ב- ע"א 419/89[247], נדונה השאלה האם יש לבצע חלוקת מקרקעין בבעלות חברה, לפי חוק המקרקעין או פקודת החברות?

המשיבה עסקה משך כ-30 שנה בניהול ותפעול מפעל אריגה, מטוויה ומריקה. כעבור מספר שנים ייסדו בעלי המניות של המשיבה חברה נוספת – זקסוניה טקסטיל (1978) בע"מ, והעבירו אליה את הניהול העסקי של המפעל. עיקר הציוד של המפעל, והמקרקעין נותרו בבעלות המשיבה.

10 שנים מאוחר יותר, הגישו המערערים בקשה לפירוק המשיבה.

למעשה, כל שנותר בידי המשיבה הם המקרקעין שעליו עמד המפעל. המערערים, שהם בעלי 15% מהון המניות של המשיבה, ביקשו לפרק את המשיבה, שאינה אלא בעלת מקרקעין כיום, על-פי הכללים החלים על פירוק שיתוף במקרקעין. בית-המשפט קמא דחה את בקשתם זו, מן הטעם שפירוק חברה על-פי דיני השיתוף במקרקעין הוא מקרה חריג, שאין ליישמו בנסיבות העניין.

בית-המשפט העליון פסק, כי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מקנה לכל שותף זכות להביא לפירוק השיתוף בכל עת. לעומת זאת, דיני פירוקן של החברות אינם מקנים לבעל מניות בחברה זכות לדרוש את פירוקה של החברה, אלא בנסיבות ומטעמים מסויימים המנויים בפקודת החברות.

הכלל הוא שחברה תפורק על-פי דיני פירוק של חברות ולא על-פי דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין, אלא, שהמערערים מבקשים להיבנות מחריג לכלל האמור, כפי שנקבע ב- ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3) 723, ו- ע"א 291/78 "פאר עד" חברה לבניין ואח' נ' אושרובסקי נילי, פ"ד לג(1) 435, שם נאמר כי כאשר הקמת החברה אינה אלא לבוש חדש שהוקנה לשיתוף במקרקעין תפורק החברה כשם שמפורק שיתוף במקרקעין. הקביעה הנ"ל יפה בנסיבות של אותו מקרה, ואילו דרישת המערערים להחיל את דרך הפירוק הזו גם במקרה דנא יש בה כדי להרחיב את החריג מעבר לגבולות הראויים לו. החלת דיני הפירוק של שיתוף במקרקעין תתבצע רק בנסיבות חריגות, בהן ההתאגדות כחברה לא היוותה אלא כלי להשגת מטרה שאינה קשורה ישירות בעצם ההתאגדות, ולא היה בה כדי לשנות את אופיים האמיתי – הקנייני בעיקרו – של היחסים בין הצדדים לשיתוף. בשני המקרים שנדונו ב- ע"א 47/78 הנ"ל וב- ע"א 291/78 הנ"ל נמצא כי החברות הוקמו רק למען מטרות פיסיקליות – חיסכון במס שבח מקרקעין. בהחילו במקרים אלה את דיני השיתוף במקרקעין, ביצע למעשה בית-המשפט מעין הרמת מסך, ובכך הלך בעקבות פסיקה עקבית שנהגה כך בנסיבות דומות, בהקשרים אחרים, פיסקאליים בדרך-כלל.

לסיכום קובע בית-המשפט, כי המקרה דנן אינו מסוג המקרים החריגים בהם יש מקום לשקול סטיה מהכלל וזאת בהתחשב בנסיבותיו של המקרה שבו התאגדה המשיבה כחברה, משך עשרות שנים תפעלה מפעל אריגה וכיום הגיעה למצב שאין בבעלותה אלא מקרקעין. המשיבה היא חברה לכל עניין ודבר וכך גם דיני פירוק השיתוף החלים עליה.

ב- ת"א (ב"ש) 1016/95[248] נדונה תביעה לפירוק חברה. החברה, הוקמה לפני למעלה משלושים שנה, והינה בעלים של חלקת מקרקעין. על החלקה בנוי מבנה המשמש כמאפיה, שכיום אינה פעילה.

כב' השופט א' גרוניס דן בשאלת פירוקה של החברה, תוך סקירת המגמות השונות בפסיקה בשנים האחרונות, באומרו:

"בעבר מקובל היה לחשוב שלגבי חברה פרטית, שאינה מנהלת עסקים ומחזיקה אך במקרקעין, יחולו לעניין פירוקה הכללים הנהוגים באשר לפירוק שיתוף במקרקעין: ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' בן אפרים, פ"ד לב(3) 723; ע"א 291/78 פאר עד נ' אושרובסקי, פ"ד לג
(1) 435. מאחר ושותף במקרקעין זכאי לדרוש פירוק השיתוף בכל עת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), הרי בעל מניות בחברה כאמור זכאי היה לבקש פירוק, בלא שנדרש לבסס בקשתו על עילה ספציפית.
לאחרונה שונתה ההלכה ובית-המשפט העליון קבע, כי בדרך-כלל אין מקום להתייחס לחברה המחזיקה במקרקעין ושאינה מנהלת עסקים על-פי דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין: ע"א 419/89 אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1) 172. בעניין זה נקבע (שם, עמ' 175 מול האות א'), כי 'אין אפשרות להתאגדות כחברה לצורכים מסויימים אך לא לצורכים אחרים. אין התאגדות לחצאין. המתאגד כחברה נוטל על עצמו את מלוא התוצאות המתבקשות מכך, לרבות דיני הפירוק'. על-כן, אפילו החברה בה עסקינן היתה בעלים של הנכס בלבד, לא היה מקום להתייחס לבקשה על-פי הדינים החלים לעניין פירוק שיתוף במקרקעין, אלא יש לבחון ולבדוק האם קיימת עילה בדיני החברות המצדיקה פירוק."
ב- ת"א 3344/98[249] נדונה תביעה לפירוק שיתוף בניין מגורים, אשר בבעלות חברה, על דרך רישומו כבית משותף.

כב' השופט אמנון סטרשנוב דוחה את התביעה וקובע, כי אין להחיל את דיני פירוק השיתוף במקרקעין על פירוק חברות, הצריך להיעשות על-פי ההליכים הקבועים בפקודת החברות.

כב' השופט מאמץ את ההלכה שנקבעה ב- ע"א 419/89[250] ומצטט את בית-המשפט העליון, שפסק כי:

"אין מחלוקת על כך, כי הכלל הוא, שחברה תפורק על-פי דיני פירוק של חברות, הקבועים בפקודת החברות, ולא על-פי דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין." (שם, בעמ' 174 לפסק-הדין)
כב' השופט דוחה את טענת התובעים, לפיה יש להחיל את החריג לכלל האמור, כפי שהוכר בפסיקה, ולפיו "... כאשר הקמת החברה אינה אלא לבוש חדש שהוקנה לשיתוף במקרקעין, תפורק החברה כשם שמפורק שיתוף במקרקעין"', באומרו, כי הנתבעת רשומה כבעלת המקרקעין מאז 1980, ואין לומר כי הקמתה היתה "לבוש חדש שהוקנה לשיתוף במקרקעין", נוסף על-כן, המדובר בחריג יוצא דופן, שאין להרחיבו מעבר לגבולות הראויים לו.

לסיכום, מאמץ כב' השופט שטרסנוב את דברי כב' השופט א' ברק (כתוארו אז) בפסק-הדין בעניין אולשטיין:

"... עצם העובדה, שחברה מחזיקה בבעלותה אך ורק מקרקעין, בין אם המדובר במצב זמני ובין אם המדובר במצב קבוע, אין בה כדי להחיל את החריג האמור.
טול, למשל, חברה שעיסוקה בסחר בדלא ניידי – רכישת מקרקעין ומכירתם.
פירוקה של חברה כזו יתבצע על-פי דיני הפירוק הקבועים בפקודת החברות ולא בחוק המקרקעין." (שם, בעמ' 175)
עורך-דין בניאן[251] מסכם בספרו את הסוגיה, באומרו, כי קיים הבדל רב בניהול חברה שבבעלותה מכונות תקשורת והיי-טייק לדוגמה, לבין חברה שבבעלותה נכס מקרקעין ובעיקר בניין מגורים. בחברה הראשונה רק חוק החברות מוחל, אך בחברה השניה מתווסף חוק המקרקעין, אשר הוא החוק המתאים לנכס אשר בבעלות החברה.

בניאן מביא דוגמה של חברת גוש וחלקה שבבעלותם של שני בעלי מניות, שלאחד 60 אחוזים מהמניות ולשני 40 אחוזים. בבעלות החברה חלקת אדמה של דונם אחד, וכעת, לפי תוכנית בניין עיר ניתן לחלקה לשני מגרשים קטנים של 600 מ"ר ו- 400 מ"ר. במידה ומתבקש פירוק השיתוף על-ידי אחד השותפים, אין סיבה שלא להחיל על פירוק מעין זה את דיני המקרקעין כך שהשיתוף יפורק לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין, קרי, על-ידי חלוקה בעין של הנכס.

וכן מובאת דוגמה נוספת, של חברה שבבעלותה בניין המכיל עשר דירות, והינה מי מהדיירים מבקש לפרק את השיתוף בחברה. מה יותר נכון, יעיל ונוח מאשר לפרק את החברה על-ידי רישום בית משותף כשהתזכיר והתקנון של החברה והחלטות החברה ישמשו כתקנון הבית המשותף, ונתרגם את האמור בתקנון וחלוקת מניות לבעלות בדירות והצמדות רלבנטיות?

לסיכום ניתן לומר, כי כאשר מקימים חברה, אשר בבעלותה חלקת מקרקעין בלבד, והחברה משמשת ככיסוי למצב השורר בפועל, והנכס למעשה, מתנהל כנכס מקרקעין לכל דבר ועניין, ואין דבר המקשר בינו לבין החברה שהינו, אין מנוס מלפרק את החברה לפי דיני המקרקעין.

אולם, יש לשים-לב שעצם העובדה שהחברה הגיעה למצב בו נותרה עם נכס מקרקעין בלבד, אין בה כדי להצדיק חריגה מהכלל שפירוקה יתבצע על-פי דיני החברות.

[241] ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3) 723.
[242] ת"א (ב"ש) 1016/95 שמחה פיגנבוים נ' חברת הלחם בקרית, תק-מח 96(3) 20.
[243] ע"א 47/78 חלקה 3 בגוש 6541 בע"מ נ' ראובן זליג בן אפרים, פ"ד לב(3) 723.
[244] ע"א 291/78 "פאר עד" חברה לבניין ואח' נ' אושרובסקי נילי, פ"ד לג(1) 435.
[245] ע"א 805/80 דוד שוילי ואח' נ' שמואל שוילי ו- 3 אח', פ"ד לה(4) 384.
[246] ד' פלפל, "פירוק שיתוף במקרקעין" משפטים י"ז תשמ"ז.
[247] ע"א 419/89 שרונה אולשטיין נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1) 172.
[248] ת"א (ב"ש) 1016/95 שמחה פיגנבוים נ' חברת הלחם בקרית, תק-מח 96(3) 20.
[249] ת"א (ת"א-יפו) 3344/98 נועם פלס נ' זאב ברא"ז, תק-מח 2000(2) 21818.
[250] ע"א 419/89 אולשטיין ואח' נ' זקסוניה מטויה ואריגה בע"מ, פ"ד מו(1) 172.
[251] מ' בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות – מהדורה שניה (המכון למחקרי משפט וכלכלה).

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק שיתוף בחברת מקרקעין