פירוק במקרים מיוחדים (סעיף 41 לחוק המקרקעין)

"41. פירוק במקרים מיוחדים
(א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40."

סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, מוחל רק מקום בו יש מניעה לבצע חלוקה בעין, ביחס למקצת השותפים ולא כלפי כולם;

"סעיף 41(ג) מרשה חלוקה בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה. במקרה כזה, יכולים שותפים אלה לרכשו את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה."[183]
ב- ע"א 623/71[184] המערער וחמישים ושנים משיבים הם בעלים משותפים בפרדס ששטחו למעלה מ- 68 דונם. המערערת פנתה לבית-המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.

התברר שבין המשיבים יש כאלה שחלקיהם קטנים מכדי לאפשר חלוקתם בעין על-פי דיני התכנון ומשום כך ביקשה המערערת להפריד את חלקה בעין מכלל השטח ולהשאיר את המשיבים האחרים בשיתופם ביתרת השטח.

בית-המשפט העליון, מפי כב' השופט לנדוי, דחה את בקשת המבקשת ופסק, כי משקבע בית-משפט השלום שחלוקת השטח אינה ניתנת לביצוע לפי הוראות חוק המקרקעין על פרוק השותפות במקרקעין, אין מקום לחלק באופן שהמערערת תקבל חלקה וכל השותפים האחרים חלק אחר. החוק הקובע פירוק השותפות מתכוון לפירוק מוחלט של השותפות במקרקעין, ורק כאשר אחדים מן הבעלים מסכימים להישאר בעלים משותפים ניתן הדבר להיעשות. באין הסכמה כזו מצד השותפים האחרים אין לפרק את השותפות אלא באופן מוחלט, וכדבריו:

"לדעתי צדקו שני בתי-המשפט הראשונים, מן הטעמים שנתנו. חוק המקרקעין מדבר בסעיף 37(א) על פירוק השיתוף, והפירוק יכול להיות בדרך של חלוקה בעין, לפי סעיף 39(א) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, לפי סעיף 40(א).
פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגרסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דווקא, המאפשרים סטיה מן העיקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט. כך נאמר בסעיף 41(ב) כי:
'היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.'
כלומר הסכמת השותפים להישארותם בעלים משותפים הוא תנאי להסדר כזה. את ההוראה הזאת הזכרתי ב- ע"א 288/71 ז'נט מרדכי נ' צבי מרדכי , פ"ד כו(1) 393), ואין אני מבין כיצד מבקשים המערערים להיתלות במה שנאמר שם, כאילו יש בזה ראיה לגירסתם שאפשר להשאיר את מקצת השותפים בשותפותם גם ללא הסכמתם.
הוראה אחרת באותה רוח מצויה בסעיף 41(ג):
'היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.'
ללמדנו שגם כאן דרושה הסכמתם של השותפים אשר חלקיהם ניתנים לחלוקה בעין, אם אלה מוכנים להוסיף ולקיים את השותפות ביניהם. מן ההן שבהוראות מיוחדות אלה אתה שומע את הלאו הכללי לגבי השארת שותפים בשותפותם נגד רצונם. הוא הדין בסעיף 43 המחייב את בית-המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.
הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה. בזה לא שינה המחוקק ממגמת החוק הקודם, דהיינו חוק החלוקה הזמני, העתמאני. בא-כוח המערערים מצטט מספרו של דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה שניה) 113, בהערה 44, כי 'לפי חוק זה (החוק העתמאני הזמני) – בין שיש, דין חלוקה' בנכסים ובין שאין בנכסים, דין חלוקה', שותף רשאי לדרוש חלוקה והפרדת חלקו', אך לא נאמר שם "הפרדת חלקו" סתם אלא "חלוקה והפרדת חלקו". להלן, שם, בעמ' 114, מבאר המחבר באר היטב למה כוונתו:
'החלוקה על יסוד החוק הזה אינה חובה באותו מובן, שהשותפים חייבים במשך זמן ידוע לחלק את קניינם המשותף, אלא החוק מכריח את כל השותפים להסכים לחלוקה, אפילו רק אחד מהם רוצה בכך.'
יתר-על-כן, כפי שכבר העיר בית-המשפט המחוזי, ייתכנו מקרים שבהם יהיה לשותפים הנותרים עניין במכירת הנכס דווקא, מפני שערכו של השטח שהיה נשאר בידם אחרי הפרדת חלקו של השותף "הבכיר" נופל, מפאת קטנותו, באופן יחסי מערך השטח המשותף כולו.
בתביעתה דרשה המערערת את הפרדת חלקה מעל חלקי יתר השותפים, ורק זאת בלבד. היא לא ניסתה כפי הנראה להשיג את הסכמת השותפים הנוגעים בדבר להפעלת סעיף 41(ב) או סעיף 41(ג), ועד כה אף לא הביעה את הסכמתה למכירת הנכס כולו וחלוקת הפדיון בין השותפים. תביעתה כפי שנוסחה לא היתה יכולה להתקבל."
ההבדל בין סעיף 41(א) לחוק המקרקעין לבין פסק-דינו של כב' השופט לנדוי בעניין גן בועז (שהובא לעיל), הוא בכך שבפסק-הדין גן בועז, המערערת רצתה לכפות על האחרים (מהם היא ביקשה "להתפרק") יחסי שיתוף. דבר זה אינו אפשרי, אלא בכפוף להסכמה של אלה הנותרים ביחסי שיתוף ביניהם.

הלכה זו חזרה על עצמה ב- ת"א 1076/02[185] שם הודגש כי סעיפים 41(ב) ו- (ג) דורשים את הסכמת כל השותפים להישארותם בעלים משותפים, ומכאן שלא ניתן להשאיר שותפים נגד רצונם.

ב- ת"א (רמ') 1243/96[186], נקבע, כי אם יתברר שהחלוקה בעין אינה אפשרית אזי יש לבצע את החלוקה על-פי האמור בסעיף 41 לחוק המקרקעין, ולהתחשב בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם.

ב- תמ"ש (ת"א) 15340/97[187] נקבע, כי באומרו "פירוק", התכוון המחוקק למשמעותו הרגילה של המונח. קרי, הפרדת דבר שלם לחלקיו ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים.

סטיה מעיקרון זה, של פירוק הנכס לחלק, תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר ולא בדרך של כפיה על-ידי צו של בית-המשפט.

ב- ת"א (ת"א-יפו) 46678/94[188] במסגרת טענותיה, טענה המשיבה, כי הכלל הוא, כי פירוק שיתוף כוונתו פיצול השלם לחלקים, ולא הפרדת חלק מהשלם. בית-המשפט מסכים לטענה זו, ופוסק, כי אין כל אפשרות להחיל פירוק שיתוף רק על חלק מן המקרקעין הרשומים, וכן מביא ציטוט מפסק-הדין ב- ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר:

"פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה..."
בית-המשפט קובע, כי:

"אין המבקשים יכולים לדרוש פירוק השיתוף רק בחלק השייך להם ולמשיבה 1, ולא לכלול בתביעתם לפירוק את כל יחידת המקרקעין על-פי בר"ע 101/86 קדמאני ואח' נ' אבי-אלחאג' ואח', יחידת המקרקעין הנ"ל היא יחידת הרישום. יחידה זו במקרה שלפני הינה החלקה כולה, יחד עם המחצית השייכת לעזבון המנוח ושיש לגביה זכות חכירה לאשתו, המשיבה 2."
ב- ת"א (רמ') 1243/96[189] נדונה תביעה לפירוק שיתוף.

כב' השופט בוסתן מתייחס בפסק-דינו, בין השאר, להוראת סעיף 41 לחוק המקרקעין, באומרו:

"סעיף 41 לחוק:
'(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים ייטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.'
הפסיקה קבעה כי על המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה בעין לשכנע את בית-המשפט כי דרך החלוקה בעין אינה אפשרית באותו מקרה, או שתגרום למי מן השותפים הפסד ניכר.
לבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ' פרנק (ע"א 587/78, פ"ד לג(3) 33, 35):
'... הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.' (ע"א 1017/97 הנ"ל)
לפיכך יש לבדוק תחילה האם אפשרית חלוקה בעין ואם כן, יש להורות על חלוקה בדרך זו.
אם חלוקה בעין אינה אפשרית, אך אין מניעה לחלוקה בעין אם מקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
אם גם חלוקה כזו אינה אפשרית יורה בית-המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר בין השותפים."

[183] דברי כב' השופט לנדוי ב- ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, נ' תמרה פיין, ו- 2 אח, פ"ד ל(1) 454.
[184] ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב דוד אנגלנדר, ו- 51 אח', פ"ד כז(1) 334.
[185] ת"א (י-ם) 1076/02 מארי פאיק סלים יונס נ' סמיר מתרי עטאללה יונס ואח', תק-של 2006(1) 5806.
[186] ת"א (רמ') 1243/96 אולפינר שמואל נ' סגל אריה ו- 44 אח', תק-של 2003(2) 17.
[187] תמ"ש (ת"א) 15340/97 יוסף לוי נ' עורך-דין רון ניב ואח', תק-מש 99(1) 11.
[188] ת"א (ת"א-יפו) 46678/94 דוד זילברמן נ' צפורה גוטליב, תק-של 97(3) 2804.
[189] ת"א (רמ') 1243/96 אולפינר שמואל נ' סגל אריה ו- 44 אח', תק-של 2003(2) 17.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פירוק במקרים מיוחדים (סעיף 41 לחוק המקרקעין)