עלות התיקונים

1. היחס בין הסכום הנדרש לתיקון וסכום הפיצוי
לעיתים ייתן בית-המשפט דעתו לעלות התיקונים, ככלי עזר לשם הערכת שיעור הנזק הבלתי-ממוני. אולם לא תמיד קיים יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון לבין הסבל ועגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול.

כך, למשל, נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי או באי-תיקון האיטום, והסבל ועגמת הנפש - יכולים להיות עצומים.

אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו, לבנות את הבניין כשהוא אטום לחדירת מים, ולתקן מייד, וכיאות, כל ליקוי בבנייה, שמחדיר מים.

ככלל, כל ליקויי הבנייה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה, לעניין הסבל ועגמת הנפש. אם במשך תקופה ארוכה חי תובע ומשפחתו בתוך רטיבות, כשהוא ומשפחתו סובלים סבל רב הדבר יבוא לביטוי בפסיקת הפיצוי בגין עגמת נפש {ראה למשל ע"א 611/89 - דרוקר זכריה נ' נחמיאס; ע"א 16/73 עתמי נ' צדקה, פ"ד כח(2), 225 (1974); ע"א 348/79 - פרשת גולדמן}.

2. תיקון ליקויים ברכוש המשותף ופיצול הפיצוי בגין עגמת נפש
במקרה בו נתבעו פיצויים בגין נזקים לרכוש המשותף, נקבע כי בעוד שהחיוב לתקן את הליקויים ברכוש המשותף הוא חיוב אחד, שלא ניתן לחלקו, שכן "תיקון ליקויים ברכוש המשותף מעשה מיקשה הוא שאינו ניתן להפרדה" {ע"א 1772/99 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4), 203 (2001)}, הרי שהחיוב בפיצויים בגין עגמת נפש הינו אישי, ולא משותף.

לאור האמור, ב- ע"א 4720/10 {אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19א' ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2012) (להלן: "פרשת אקרילית")} חוייבו הנתבעות לשלם פיצויים בגין עגמת נפש רק לתובעים שרכשו מהם במישרין את דירותיהם.

לעומת פרשת אקרילית, ישנה גם פרשת אברמוביץ' {ע"א 6540/05} המוקדמת יותר, בה קבע בית-המשפט כי אין מקום להתערב בקביעת בית-משפט קמא לפיה "יש לפצות בגין עגמת נפש הן את הרוכשים המקוריים שמכרו את בתיהם והן את הרוכשים המשניים".

עוד נקבע בפרשת אברמוביץ' כי גם במקרה של רוכשים מקוריים שמכרו את ביתם לרוכשים משניים, הרי שהמכירה אינה מאיינת את עגמת הנפש שנגרמה לרוכשים המקוריים בעת שהבתים היו בבעלותם. המכירה אף אינה שוללת אפשרות כי לרוכשים המשניים תיגרם עגמת נפש בשל ליקויים שטרם תוקנו.

יתר-על-כן, בית-המשפט בפרשת אברמוביץ' קבע כי קריטריון עלות תיקון ליקויי הבנייה אינו מהווה את המבחן היחידי לקביעת גובה הפיצוי בגין עגמת נפש. לכן, ייתכן כי גובה הפיצוי בגין עגמת נפש שישולם לרוכש מקורי ולרוכש משני של אותו בית יעלה על גובה הפיצוי שישולם לרוכש מקורי שלא מכר את ביתו, גם במקרה בו עלות תיקון הליקויים בשני הבתים הינה זהה {ראה: ע"א 6540/05 - פרשת אברמוביץ'}.

כך גם, ב- ע"א 5602/03 {פרשת אבי סגל}, קבע בית-המשפט כי מכירת דירה אינה שוללת את הפיצוי בגין עגמת נפש מבעלי הדירה המקוריים.

גם ב- ת"א (יר') 164/93 {כהן פרי ואח' נ' רמט בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2004)} קבע בית-המשפט כי התובע לא יקבל פיצוי בגין עגמת נפש בשל רטיבות שהתגלתה בדירתו, שכן מכר את הדירה שמונה שנים לפני קרות מקרה הרטיבות.

נדגיש כי לא ניתן לפסוק עגמת נפש לנציגות הבית המשותף שכן הינה גוף משפטי ולא בשר ודם {ת"א (ת"א) 175735-09 נציגות הבית המשותף של הבניין ברח' שני 68 במודיעין נ' אינג' אליהו פבר חברה לבניין והנדסה אזרחית בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2012)}.

ב- ת"א (חי') 243/01 {נציגות הבית המשותף - "בית החמנית" ברח' מנחם בגין 19 קריית מוצקין נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)} בית-המשפט סרב להכיר עקרונית באפשרות לקיום עגמת נפש מצד נציגות הבית המשותף, בקובעו כי "לא ברור איזו נפש יש לה לנציגות הבית המשותף, שנתעגמה בשל הליקויים בבניין" {ובשים-לב כי בסופו-של-יום, בית-המשפט במקרה דנן פסק פיצויים לנציגות בשל נזק שאינו ממון בסך של 10,000 ש"ח}.

זאת ועוד. פיצוי בגין עגמת נפש בשל ליקויים ברכוש המשותף ניתן לפסוק לכל דייר בבית המשותף, ואולם לעניין זה אין הבדל בין חבר נציגות לדייר רגיל בבניין.

נעיר כי גם אם בית-המשפט יחליט בעתיד לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש לנציגות הבית המשותף, יהיה עליה להיות צד להליך המשפטי כדי שניתן יהיה לפסוק פיצוי בגין כך. לעניין זה מצאנו לנכון להביא את פסק-דינו של בית-המשפט השלום ב- ת"א (ת"א) 10683/04 {נציגות הבית המשותף ברחוב הנביאים 32 במודיעין נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006)} שם פסק בית-המשפט פיצויים בגין עגמת נפש לנציגות, אך הדגיש כי הפיצוי שנפסק הינו עבור רוכשי הדירות {על-אף שבמקרה דנן הדיירים לא צורפו כצד להליך}. עוד נקבע כי הנציגות הינה שלוחת הדיירים וכי הפיצויים יחולקו בין כל הדיירים.

3. מגורים בדירה "רטובה"
ב- ע"א 769/86 {רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' ד"ר ארי זמרן, פ"ד מב(3), 581 (1988)} בית-המשפט קמא לא התייחס לטענת המשיבים בנוגע לתביעתם לפיצוי בגין נזק לא ממוני של סבל ועגמת נפש.

התביעה הינה בגין מגורים בדירה במשך השנה הראשונה ללא הסקה "בדירה רטובה מן המסד עד הטפחות במים".

בית-המשפט מצא כי יש ממש בטענת המשיבים, הן באשר לזכאותם העקרונית לפיצויים לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות) והן בנוגע לכך שבית-המשפט קמא לא עסק בתביעה זו של המשיבים.
בסופו-של-יום, המערערת חוייבה בתשלום פיצויים בגין סבל ועגמת נפש כמבוקש בכתב התביעה.

4. שהות בת שבוע בדירה ללא מים, ושהות בת שבועיים ללא חשמל ואיחור במסירה
ב- ע"א 348/79 {פרשת גולדמן} בית-המשפט פסק פיצויים בגין הסבל ועגמת הנפש שנגרמו לתובעים בשל האיחור במסירה.

יחד-עם-זאת, בית-המשפט לא פסק פיצויים בגין עגמת נפש בשל השהות בת השבוע בדירה ללא מים, ושהות בת השבועיים בדירה ללא חשמל וזאת מכיוון שבכניסת הרוכשים לדירה על דעת עצמם הם לקחו את החוק לידיהם.

5. חדירת מי-גשמים ורטיבות חוזרות ונשנות
ב- ת"א (חי') 20280-06 {טובה גזית נ' אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובניין בע''מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)} עסקינן בדירה אשר נרכשה מהנתבעת ואשר סבלה מרטיבות, הצפות חוזרות ונשנות ממי-גשמים מדי חורף. בוצעו מספר תיקונים בדירה, אשר לא צלחו.

לאור הנ"ל, בית-המשפט קבע כי לתובעת מגיעים פיצויים, ראשית בגין עגמת הנפש. להיכנס לדירה חדשה, אשר נרכשה בממון רב, ל"זכות" להצפה מדי חורף - אין לכך כל הצדקה, גם אם נקבל שבבנייה עלולים לקרות תקלות וליקויים.

ב- ת"א (חי') 7052-05 {מאיר זייד נ' חברת גב-ים לקרקעות בע''מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009) (להלן: "פרשת זייד"}, בית-המשפט קבע שמכיוון שהתובעים חיכו שבע שנים ממועד מסירת הדירה ועד להגשת התביעה, הרי שהרטיבות והעובש שבדירתם כנראה לא העיקו עליהם במידה הנטענת על ידם ועל-כן אין לפסוק להם פיצויים כפי שנתבקשו על ידם תוך שהוא פוסק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בהתחשב גם בטרדה שתיגרם להם כתוצאה מעבודות התיקון של הליקויים {פרשת זייד}.

6. ריצוף לקוי
ריצוף הדירה הינו אחד ממרכיבי הבנייה העיקריים אשר מעצבים את הדירה ומקנים לה את המראה הייחודי שלה.

מדובר בפרט בנייה שנראה לעין בצורה בולטת וכל פגם שבו, בפרט פגמים חמורים, פוגע בחזות הדירה וגורם לבעליה עגמת נפש {ת"א (ת"א) 28693-08 הרמינה טרבגודה נ' פלסים חברה לפיתוח בניין והשקעות (1995) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

7. ליקוי רטיבות, כאשר התיקון נעשה בגג הדירה ולא בתוך הדירה
במקרה בו בוצעו תיקונים, שמרביתם נגעו לליקוי רטיבות, כאשר התיקון בוצע בגג הדירה ולא בתוכה, קבע בית-המשפט כי לאור תיקון הליקויים ובהתחשב במידת ההפרעה שהייתה לליקויים ותיקונם על חיי היומיום של התובעים, וגם בהתחשב בחוות-דעתו של המומחה אשר קבע כי אין צורך בפינוי הדירה לצורך ביצוע התיקונים, מצא בית-המשפט כי יש לפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין עגמת נפש ואובדן הנאה מביתם {ת"א (אשד') 1622-06 מאיר מימון נ' יהלומית פרץ-עבודות בניין ופיתוח בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)}.

8. חדירת מים לדירה כאשר האחריות לכך מתחלקת בין שני הצדדים
ב- ת"א (אשד') 609-07 {משה שם-טוב נ' אמירי גן-יבנה בנייה ויזמות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2011)} בית-המשפט קבע כי חדירת המים נבעה ממעשה של התובעים וממחדל של הימנעות מהתראה ו/או מהדרכה מצד הנתבעת - ויש לתת לכך ביטוי.

בשל כך, חייב בית-המשפט את הנתבעת בתשלום פיצויים בגין עגמת נפש לתובעים בסכום הכולל הן פיצוי בגין ליקויים שנתגלו בבית התובעים ובעיקר נזקי הרטיבות והן פיצויים בגין עניינים נוספים. סך הפיצוי הכולל שנקבע בראש הנזק של עגמת נפש עמד על 8,000 ש"ח.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

עלות התיקונים